부동산세법, 관련 정부 내에서도 이견

소규모 임대소득 과세되나

당초 7월28일 기획재정부가 발표한 부동산세법 개정안에 따르면 올해 말 종료되는 ‘소규모 주택임대소득에 대한 비과세’를 2018년까지 연장하기로 했다. 그러나 국회 및 여론의 반대에 부딪쳐 예정대로 진행되지 않을 가능성이 높아졌다.

먼저 ‘소규모 주택’이란 연간 임대소득이 2000만원 이하인 임대주택을 말한다. 소규모 주택을 한 채 보유한 임대사업자의 소득에 대해선 비과세(기준시가 9억원 초과 주택 제외)이며, 2주택 이상을 소유한 자의 임대소득은 원칙적으로는 과세대상이지만, 주택임대소득 양성화를 위해 한시적으로 비과세를 적용한 상태다.

정부는 올해 말 비과세혜택 종료 시기를 2년 연장할 것을 주장하고 있다. 임대소득이 과세되면 부동산시장이 위축될 것이라는 우려 때문이다. 내년에 미국의 기준금리 인상 가능성이 높고 국내 내수시장이 위축되면 부동산 투자여건이 약화될 것이란 전망이다.

반면 국회와 일부 전문가들은 예정대로 내년부터 임대소득에 과세해야 한다고 주장한다. ‘소득이 있는 곳에 세금이 있다’는 조세정의 실현을 명분으로 내세우면서, 동시에 소규모주택에 대한 실효세율이 크지 않다는 지적이다.

국회 기획재정위원회 소속 박주현 국민의당 의원실에 따르면 임대소득 2000만원 이하에 대한 실효세율은 3~6.2%수준으로 예상된다. 14% 세율 분리과세가 적용되는데다가 각종 필요경비를 인정받는 등 공제항목이 많기 때문이다. 이 같은 계산법을 적용하면 2000만원에 대한 연간 최대 과세는 약 124만원으로 한 달에 10만원 남짓한 수준이다.

기획재정부 전문위원실도 ‘예정대로 2017년부터 과세할 필요가 있음’이라는 의견을 제시한 바 있다.

주택임대소득 과세에 관해서는 정부 내에서도 의견이 엇갈리고 있는 만큼 민간임대사업자는 관련 내용을 예의주시할 필요가 있다.

비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 변경

지난 2006년 정부는 토지의 투기수요를 차단하고 실수요 중심의 토지거래를 유도하기 위해 일정기간 이상 직접적으로 생산 활동이나 생활에 이용하지 않으면서 땅값 상승을 기대하면서 보유하고 있는 토지를 ‘비사업용토지’로 규정하고 사업용토지에 비해 양도소득세를 중과해왔다.

예컨대 직접 경작하지 않는 농지나 재촌하지 않는 임야 등이 이에 해당한다.

현행법상 비사업용토지에 해당하면 기본세율(6~38%)에 10%를 가산해 과세한다. 다만, 비사업용토지임에도 보유한 기간이 오래되면 이에 대한 특별공제를 적용한다.

이를 ‘비사업용토지 장기보유특별공제’라고 하는데, 보유기간의 시작일을 2016년 1월1일로 정하고 있다.

3년 이상 보유하는 경우 그 기간에 따라 양도차익의 10%(3년)에서 최대 30%(10년)까지 공제해준다. 그런데 장기보유특별공제의 기산일이 2016년 1월1일이기 때문에 실제 보유기간이 3년 이상이라 하더라도 세제혜택을 받지 못했다. 현행법으로는 2018년 12월31일까지 장기보유특별공제를 받을 수 없는 구조다.

내년부터 시행되는 개정된 소득세법에 따르면 2017년 1월1일 이후 양도된 비사업용토지부터는 보유기간 기산일이 ‘당해 토지의 취득일’로 변경된다. 실제로 보유한 기간을 모두 인정받을 수 있다.

가령 2007년에 취득한 비사업용토지는 2016년도에 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용받지 못했지만 2017년 1월1일 이후 양도하면 보유기간 10년을 인정받아 양도차익의 30%를 공제받는다. 이번 조치에 따라 비사업용토지는 올해보다 내년에 양도하는 것이 절세할 수 있는 방법이 될 것으로 보인다.

청약제도, 폐지에서 강화로

37개 청약제도 조정대상 지역 지정

현재 분양되는 전용면적 85㎡ 이하 민영아파트는 세대수의 40%를 의무적으로 청약가점제를 적용해 공급한다. 내년부터는 이러한 청약가점제 제도에 변화가 예상된다.

청약가점제는 무주택자에게 주택을 우선적으로 공급하기 위해 지난 2007년9월 도입됐다. △무주택 기간 △부양가족 수 △청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 차등적으로 매겨, 점수가 높은 순서대로 청약당첨자를 정하는 방법이다.

2013년 들어 주택 경기가 침체되면서 정부가 부동산시장 활성화를 위해 기존 주택보유자에게 불리한 가점제를 손질해왔다. 전용 85㎡초과 주택에 대해선 가점제를 완전히 폐지했고, 전용 85㎡ 이하에 대해서만 가점제 의무적용비율을 기존 75%에서 40%로 낮췄다.

국토부는 여기서 한 발 더 나아가, 내년부터 85㎡ 이하 주택에 적용되는 가점에 의무비율을 지자체장이 자율로 정할 수 있게 할 방침이다.

다만, 부동산시장 과열이 예상되는 일부 지역에 한해서는 개정된 청약제도를 적용한다. 단기 투자수요를 관리해 실수요자의 당첨기회를 확대하는 방향으로 제도가 개편될 예정이다.

맞춤형 청약제도가 적용될 지역은 서울, 세종, 경기·부산 일부 지역 등 국토교통부가 선정한 37개 지자체다. 이들 지역은 조정대상지역으로 분류되며, 1순위로 청약하기 위해서는 무주택 세대주 요건을 유지해야 한다. 조정대상지역에서는 1순위 청약일정도 후순위 청약일정과 분리해 운영한다. 당해지역에서 1순위가 마감될 경우, 당첨가능성이 없는 기타지역은 접수를 생략해 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 방지하기 위해서다.

또, 2순위 청약신청 시에도 청약통장을 보유하고 있어야 한다. 현재는 2순위 청약신청 시 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입하면 청약신청이 가능하나, 조정대상지역에서는 청약통장이 있어야만 한다. 가입기간이나 예치금액에 대한 기준은 없다.

현행 분양가 상한제 적용주택과 공공임대주택에 한해 적용됐던 재당첨 제한 요건은 확대된다. 민영주택에 청약했더라도 조정대상지역에서 분양된 아파트에 당첨됐다면 최대 5년간 재당첨이 제한된다.

부동산 거래 포상금 제도 확대

다운·업계약 신고 때도 포상급 지급

내년부터 부동산을 거래할 때 실제로 매매된 가격보다 가격을 낮춰 계약서를 작성하는 이른바 ‘다운계약’에 대한 신고포상금 제도가 도입된다.

‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 일부 개정안이 국회를 통과했다. 현재 토지거래계약에 쓰이는 신고 포상금제도의 적용범위를 확대한 것이 골자다. 허위신고를 억제해 부동산 시장을 정상화하겠다는 취지에서 마련됐다.

지금까지는 땅을 살 때 신고한 사용목적과 달리 땅을 활용한 경우, 이를 신고하면 건당 최대 50만원의 포상금을 지급했다. 앞으로는 다운계약, 업계약 등에 대해서도 신고 포상금이 지급된다.

포상금 기준이나 방법, 절차 등 세부 사항은 대통령령으로 정한다. 이 법의 대표발의자인 민홍철 더불어민주당 의원은 토지거래계약 허가 위반 신고 포상금(50만원)을 기준으로 잡을 경우 연간 포상금 규모를 6억8500만원으로 추산했다.

국토교통부가 올해 상반기 부동산 실거래가를 조사한 결과 허위 거래로 적발된 건수는 341건이었다. 이중 다운계약 사례는 205건(60%), 업계약 사례가 136건(40%)이었다. 다운계약은 부동산을 매매거래할 때 계약자가 취등록세를 낮추기 위해 계약서상 집값을 실제 가격보다 낮춰서 쓰는 수법이다.

반대로 업계약은 시세차익을 예상하고 계약서상 집값을 실제 가격보다 높여 작성해 양도소득세를 줄이는 것이 목적이다.

이번 포상금제도 확대시행으로 내년부터는 투명한 부동산 거래질서가 확립될 것으로 기대된다.