본격 수요관리 정책에 긴장하는 주택시장

정부의 ‘실수요중심 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’(이하 11·3대책)은 정부 정책의 전환을 의미한다. 주택정책의 주무부서인 국토교통부에서는 그동안 거래활성화나 공급조절에 주택정책의 초점을 뒀다. 하지만 본격적으로 수요조절 카드를 꺼냈다는 점에서 정책 방향이 크게 바뀌었다는 것을 알 수 있는 셈이다.

당초 예상보다 강도 높은 수요조절 대책이 나오자 시장은 바짝 긴장하고 있다. 정책에 민감한 서울 강남권 재건축 시장은 꽁꽁 얼어붙었다. 강남구 압구정동이나 송파구 잠실동 일대 재건축 대상 단지들은 보름 새 5000만~2억원 가량 떨어졌다. 다른 지역들도 일부 청약시장을 제외하고는 대체로 겨울잠으로 빠져들었다.

11·3대책은 주로 분양시장 이상과열을 진정시키기 위한 것이다. 청약규제를 받게 되는 지역은 범위가 넓다. 표에서 보듯이 청약 조정 대상지역은 서울 전지역과 경기·부산 일부 지역, 세종시 등 37개 지자체이다. 이곳에서는 청약 1순위 자격이 대폭 강화된다. 즉 ‘세대주가 아닌 사람’, ‘5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람’, ‘2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람’ 등은 조정지역에서 청약 시 1순위에서 제외된다.

과거 5년 내 당첨자는 전국적으로 100만 명 정도로 추산되고 있다. 정부는 또 청약시장 과열이 지속되거나 확산되면 투기과열지구로 지정하는 방안도 검토하기로 했다. 이번 조치로 청약시장에서 단기차익을 노린 투기적 수요가 확실히 줄어들 것으로 보인다. 

11·3대책에서 가장 큰 관심은 강남·송파·서초·강동구 등 강남 4구와 경기 과천시에서는 분양권 거래가 금지된다는 점이다. 즉 청약에 당첨돼 건설사와 분양계약을 체결할 수 있는 날부터 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 분양권 거래가 금지되므로 사실상 분양권 시장이 없어지는 것이다. 공공택지 역시 서울전역, 경기 과천, 하남, 남양주, 화성(동탄2신도시), 세종에서 분양권 전매가 금지된다.

주택업계 관계자는 “강남 4개구와 과천 민간택지, 수도권 대부분 공공택지에서는 전매금지로 타격이 심할 것 같다”고 말했다. 소유권 이전 등기 후 1년 이내에 처분할 경우 양도세율이 40%로 높은 편이다. 또 시가 9억원 이하의 1가구 1주택자에게 주어지는 양도세 감면 혜택은 소유권 이전 2년 뒤에 팔아야 가능하다. 그만큼 당첨 후 자금이 묶이는 셈이어서 미리 자금계획을 철저하게 준비할 필요가 있다.

서울 강남 4개구 이외 지역과 성남시 민간택지에서는 전매제한기간이 계약 후 6개월에서 1년 6개월로 늘어난다. 그동안은 중도금 6회분 중 1회분을 납입하면 전매가 가능했으나 이제는 5회 이상 내야 한다. 서울 강북의 대부분 재개발과 뉴타운의 일반 분양분이 해당된다.

강북 재개발과 뉴타운 아파트는 강남에 비해 전매제한이 덜해 당분간 수요자들의 관심을 모을 것으로 예상된다. 지방의 경우 부산과 세종시에 규제가 집중된다. 부산은 전매제한 대상은 아니지만 1순위 기준이 강화되는 것이 특징이다.

더욱이 ‘8.25 가계부채 관리방안’ 후속 조치로 내년 1월 1일부터 분양공고가 이뤄지는 아파트 중도금 및 잔금대출에 대해서도 분할상환 방식을 적용하기로 한 점도 악재이다. 입주 때 이자만 갚는 거치식 대출은 1년 이내에만 가능하고 그 이상은 불가능해진다. 결국 분양 아파트 중도금과 잔금에 대해 분할상환을 하도록 유도해 가계부채 문제를 연착륙 시키겠다는 전략이다.

과열 청약시장을 진정시키는 잇따른 대책으로 청약경쟁률 뿐 아니라 계약률도 하락할 것 같다. 1순위 자격이 강화된데다 대출의 문턱이 높아지면서 유효청약자 수가 감소할 것으로 예상되기 때문이다. 분양시장에 대한 위험이 커진 만큼 웃돈도 크게 감소할 전망이다.

다만 이번 조치로 청약시장의 양극화는 오히려 심해질 수 있다. 재당첨 제한제도를 도입하고 대출규제가 심해지면서 ‘통장을 아껴쓰자’는 분위기가 확산될 수 있어서다. 그래서 이왕이면 인기지역으로 몰리는 청약 편식이 심하게 나타날 가능성이 있다.

전반적으로 전매제한 기간이 길어지고 자금 빌리기가 쉽지 않은 만큼 미리 목돈을 단단히 준비해야 할 것이다. 특히 자금증빙이 쉽지 않은 자영업자, 소득이 많지 않은 신혼부부, 은퇴자들은 자금계획을 단단히 짜야 뒤탈이 없을 전망이다.

금리, 상승 예상되나 급등은 없을 듯

당초 도널드 트럼프가 대통령으로 당선되면 금리가 낮아질 것으로 예상했다. 트럼프 스스로가 ‘양적 완화를 추구하는 사람’, ‘저금리 인간’이라고 강조해 왔기 때문이다. 고금리가 경제에 위험을 가져온다는 생각을 갖고 있어 향후 급격한 금리인상에는 반대 입장을 견지할 것으로 예상됐다.

이런 가운데 도널드 트럼프는 재정확대를 통해 인프라 투자를 늘려 경제에 활력을 불어넣겠다고 공언했다. 약 1조 달러를 쏟아붓겠다는 것이다. 재원 마련을 위해서는 국채 발행을 늘릴 수밖에 없을 것이라는 관측이 작용한다.

채권 물량이 많아지면 채권가격은 할인을 해야 한다. 투자자들이 사는 국채 유통수익률은 올라갈 것이고 곧 금리가 크게 오르는 것이다. 미국의 10년 만기 국채 금리는 한때 연 2.0%를 훌쩍 뛰어넘었다. 이러다보니 일각에서는 벌써 ‘트럼플레이션(Trump+Inflation)’이라는 신조어까지 나오고 있는 상황이다.

아직은 금리수준을 크게 걱정을 할 정도는 아닌 것 같지만 추세적으로 더 이어지면 시장 위축으로 이어질 수 있다. 미국 금리는 대체적으로 글로벌 채권시장에서 선행성을 보인다. 미국 금리가 인상되면 국내 시장금리도 들썩일 수 있는 것이다.

또 부동산시장이 금융시장에 종속되고 부동산 자체가 투자상품화하면서 금리 민감도가 높아졌다. 금리를 무시하고 부동산시장을 논하기는 어렵다. 전반적으로 부동산시장에 악재가 쏟아지고 있으므로 대출 때도 보수적인 견지가 필요하다. 대출을 받을 때 부동산가격의 30%이내, 원리금 상환액은 소득의 30%이내로 낮추는 것이 좋을 것이다.

강남 재건축, 개발이익환수제 복병

강남 재건축은 주택시장을 이끄는 주도주다. 하지만 정책적 불확실성으로 재건축시장도 안개속에서 벗어나지 못할 전망이다. 2017년 말까지 집행이 한시적으로 유예된 재건축 초과이익환수제의 향배에 따라 시장의 흐름이 달라질 것으로 예상된다. 현재까지는 야당에서 한차례 더 유예하는 방안에 대해 찬성하지 않을 것으로 전망돼 사실상 재건축 초과이익환수제는 2018년 부활 가능성이 높아진 상황이다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 추진위원회 구성 때부터 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 국가에서 환수하는 제도다. 물론 이 과정에서 평균 집값 상승분에서 공사비, 조합운영비 등 개발비용을 빼고 수익을 계산한 것이다.

만약 재건축 초과이익환수제로부터 벗어나려면 2017년 말까진 관리처분 계획인가 신청을 해야 한다. 이때는 주로 철거시점이다. 따라서 많은 재건축 단지들이 초과이익환수제를 피하기 위해 속도를 낼 것으로 보인다. 하지만 재건축 초기단계인 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동 등 중고층 단지는 초과이익환수제를 피하기는 어려울 전망이다.

이에따라 최근 과도한 기대감으로 형성됐던 거품도 서서히 걷힐 것으로 예상된다. 2017년 하반기에 접어들수록 초기 재건축 단지들은 실망감에 가격이 하락할 가능성도 있다. 정부 관계자는 “적어도 2017년 중반까지는 주택시장과 국회의 동향을 예의주시해야 할 것”이라고 말했다.

일부 강남 재건축 단지들은 속도를 내기 위해 신탁방식으로 추진하려는 움직임이 나타나고 있다. 신탁형 재건축이란 일반 재건축과 달리 조합설립을 하지 않고 신탁회사에 사업과 관련된 전반적인 부분을 위탁해 진행하는 방식이다. 이 방식으로 재건축을 추진하면 추진위원회나 조합 설립과정이 생략돼 사업진행이 빠르다는 장점이 있다. 하지만 이 역시 시간이 너무 촉박해 초과이익환수제를 피할 수 있을지는 의문이다.

재건축시장은 이미 규제가 강화됐다. 주택도시보증공사(HUG)가 서울 강남구와 서초구에 대해 분양보증 심사를 까다롭게 진행하고 있는 것이다. 즉 이들 지역의 아파트 평균 분양가가 주변 아파트 평균 분양가보다 10% 이상 비싸거나, 최근 1년간 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 및 최고 분양가를 초과할 경우 ‘고분양가’로 규정된다. 사실상 HUG를 통한 정부의 간접적인 분양가 통제이다. 이는 고분양가 후폭풍에 따른 시장 교란가능성이 높지 않다는 것, 아파트시장을 이끌기는 현실적으로 어렵다는 것을 뜻한다.

이러한 점을 감안할 때 재건축 시장은 단지마다 희비가 엇갈리는 모양새가 펼쳐질 전망이다. 개발이익환수제 대상에서 벗어나는 단지는 안도의 한숨을 내쉬겠지만 그렇지 못한 단지들은 울상을 지을 것이다. 재건축에 대한 규제가 집중되는 사이 강북의 재개발은 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 재개발에 대한 이렇다 할 규제가 없어 반사이익을 누릴 것이라는 전망이다.

재건축 아파트는 본질적으로 정부 정책의 영향을 많이 받는 상품이다. 용적률이나 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 등 같은 정부정책 기조가 어떻게 설정되느냐에 따라 수익률이 천양지차로 벌어진다. 그래서 재건축은 ‘정책 민감주’로 불린다. 20~30년 이상 된 저층 재건축의 경우 건물은 낡아 가치가 거의 없고 땅값만 남아 있다.

그래서 재건축은 미래 기대를 먹고 자란다. 지금 규제를 완화한다고 발표하면 미래에 개발에 따른 투자 수익률이 올라갈 것이라는 기대감이 형성되고, 그 기대감은 지금 시세에 반영돼 호가가 오르는 것이다. 하지만 정부의 정책은 재건축에 대해 호의적이지 않을 것 같다.

재건축 아파트는 가격 등락의 폭이 워낙 커서 ‘아파트의 코스닥 시장’으로 불리기도 한다. 어떤 때에는 주식처럼 거래되고 가격도 주식처럼 움직일 때도 많다. 즉 재건축은 본질적으로 시세차익에 초점이 맞춰져 있는 투기재이다. 건물이 낡을대로 낡아 현재의 주거이용 가치는 거의 없다. 집주인들은 싱크대가 낡아도, 주차장이 비좁아도 주거환경을 개선하고 싶은 생각이 없다. 내가 그곳에 살지 않아 불편함이 없기 때문이다.

내년에는 재건축시장에 대한 환상을 버리는 게 좋다. 그동안 재건축은 자체 수익성이 좋아서 오른 것도 있지만 주변 시세가 올라서 덩달아 수익성이 좋아진 측면이 많다. 재건축 시장의 또 다른 특성은 시세가 자주 오르락내리락 하는 변동성 사이클을 자주 만들어낸다는 것이다. 그래서 굳이 서둘러서 매입하는 것보다는 가격 메리트가 부각되기 전까지 느긋하게 기다리는 것도 좋다.

입주물량 과다지역, 역전세난 속출 예상

전세시장은 입주물량이 쏟아지면서 크게 가격 상승을 기대하기 어려울 전망이다. 부동산 114에 따르면 2017년 전국 아파트 입주예정물량은 37만3070가구로 2016년 28만4953보다 31% 가량 늘어난다. 특히 경기도, 인천, 경남, 경북, 충남지역에서 크게 늘어 후유증이 예상된다. 이들 입주물량 과다지역은 역전세난으로 가격하락이 불가피할 전망이다.

서울지역에서는 입주물량이 많지 않아 전세가격 하락은 제한적일 것으로 전망된다. 다만 전세수요가 경기도 등으로 이탈할 가능성이 높아 전세가격이 크게 오르기는 어려울 전망이다. 일부 아파트값 상승 기대심리가 크지 않아 전세로 눌러앉는 수요가 늘 수 있으나 아파트 입주물량이 많아 효과는 제한적일 것이다.

특히 신규분양 아파트 중도금과 잔금대출이 담보대출로 전환될 때 심사가 까다로워지면서 자금조달에 어려움을 겪는 분양계약자들이 전세를 내놓을 가능성이 있다. 이럴 경우 입주단지에서 전세매물이 늘어나고 주변까지 연쇄적으로 악영향을 줄 수 있다. 따라서 그동안 빠르게 진행되던 주택의 월세화 현상도 둔화될 것으로 예상된다.

아파트 값 폭락할까

우리나라에서 인구대비 주택보급률은 2014년 기준 103.5%로 높지는 않은 상황이다. 하지만 단기적으로 공급량이 한꺼번에 몰리는 2017∼2018년에는 공급과잉에 따른 부작용은 불가피할 전망이다. 일정 시점에서 주택재고(저량)는 부족해도 일정기간에 수요보다 공급(유량)이 넘치면 후유증이 생기는 것이다. 비가 오지 않는 사막에 갑자기 한두시간 비가 오면 개울물이 넘치는 것과 같은 논리다.

이런 가운데 10년 주기설과 맞물려 2017~2018년 집값 급락설까지 나돌고 있다. 주택시장을 둘러보면 의외로 2017~2018년 집값 급락설을 믿고 있는 사람들이 많은 것 같다. 1998년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기로 주택가격이 급락했듯이 이번에도 주택시장이 곤두박질치는 모습이 나타날 것이라는 집단적 믿음이다.

하지만 현재로서는 후유증이 감기몸살이 될지, 홍역이 될지, 페렴이 될지는 알 수 없다. 물량 앞에 장사는 없다. 물량이 넘치면 집값에는 하락 요인으로 작용할 것이다. 하지만 하락하는 요인이지 급락한다고 단정짓기에는 어렵다. 주택시장에 영향을 주는 다른 금리나 실물경기 흐름까지 봐서 결정을 하는 것이다.

시중에 떠도는 집값 급락설은 주택시장 내부환경 이외에도 다른 악재가 겹친 최악의 상황에서는 충분히 가능하다. 가령 중국경제 위기나 가계부채 문제가 심각해지거나 미국금리가 크게 오른다는 등 악재가 몰리면 극단적인 일이 생길 수 있다. 하지만 발생 확률은 아직 높지 않아 보인다. 전세가비율이 높은 상황이고, 금리가 급등하지 않을 경우 조정은 예상해볼 수 있겠지만 2017~2018년 급락가능성은 높지 않다고 본다.

또 하나, 만약 급락설이 현실화한다고 하더라도 시기를 2017~2018년이 아니라 2021년까지 좀 길게 봐야 할 것 같다. 2007~2012년 경험치를 볼 때 그렇다. 실제 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 업체들이 대거 밀어내기를 했다. 그 결과 2009년 3월 16만5000가구의 미분양이 쌓였다.

그런데 집값은 그해 바로 떨어지지 않고 3년 뒤인 2012년에 많이 하락하면서 하우스푸어 사태를 낳았다. 물량 압박에 따른 동맥경화증과 소화불량이 심각한 수준이 돼 시장이 더 이상 감당할 수 없을 때 가격이 급락했다. 이른바 ‘임계점(critical point)’을 지나야 가격의 큰 변화가 온다는 것이다.

임계점은 물질의 구조와 성질이 다른 상태로 바뀌는 지점의 온도 또는 압력을 일컫는 물리학 용어다. 2017~2018년에 입주가 러시를 이루지만 가격의 급락이 온다면 2021년까지 좀 길게 봐야 한다. 즉 과거의 사례를 보면 급락은 입주물량이 쏟아질 때가 아니라 한참 뒤에 나타났다는 것을 볼 수 있다.

주택 수요자들의 자세

악재가 몰려 있는 내년의 주택시장은 전반적으로 보합세, 지역에 따라 약보합세 수준을 벗어나지 못할 것으로 보인다. 이런 상황에서 내집 장만 수요자들은 고민이 깊어질 수밖에 없다. 하지만 구매력이 된다면, 입주물량 과다지역이나 고분양가 단지가 아니라면 저점 매수를 해도 무리가 없을 전망이다.

특히 청약 1순위 자격이 되는 경우는 시기에 관계없이 꾸준히 청약하는 것이 좋을 것 같다. 집값을 알아맞히는 것은 점술가적 영역이므로 너무 연연하지 않는 게 좋다. 하지만 투자를 생각하는 사람들은 신중한 접근을 하는 것이 좋을 것 같다. 투자자들은 항상 여러 가능성에 대비해 보수적인 생각, 무리하지 않는 생각으로 집을 사거나 분양받는 것이 좋을 것이다.

만약 돌발 악재로 하락세가 깊어질 경우 바닥 반짝 급매물 장세가 형성될 수 있다. 투자자들은 이런 기회를 활용해도 좋을 것이다. 하지만 그런 장세가 올지 여부는 확실하게 알 수 없으므로 열린 자세로 임하는 것이 좋다.

‘전 세계의 관점에서 보면 정부는 항상 틀리다. 하지만 정부가 한 가지 일에 대해 반복적으로 말한다면 당신은 이를 진지하게 받아들여야 한다’고 했던 ‘투자의 귀재’ 짐 로저스의 얘기를 귀담아 듣는 것도 좋을 것이다.

<이어진 기사보기>

①11·3대책 어떤 내용을 담았나

②대책발표 이후 시장 움직임

③전문가가 본 시장전망과 대응전략