# 아파트를 지으면서 입주민들에 대한 서비스 차원에서 무상으로 발코니를 확장해주었다. 그런데 감리쪽에서 문제가 발생했다. 감리를 맡은 업체가 이에 대한 감리대가를 요구한 것이다. 준공검사시 이를 문제삼으면 준공이 지연되는 상황이 발생할 수 있어 시공업체로서는 감리대가를 지급하지 않을 수 없는 상황이다.

어느 업체의 하소연이다. 비단 이 업체뿐만 아니다. 아파트를 짓는 시공업체들은 대부분 감리업체들의 횡포에 시달린다고 입을 모은다. 감리업체가 문제를 제기하면 울며겨자먹기로 그들의 요구를 들어줄 수밖에 없다는 것이다. 자칫 공사진행에 문제를 제기하며 공사를 지연시키면 업체로서는 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다.

감리업체들이 공사현장에서 ‘갑’으로 행세하는 것은 이미 공공연한 일이 된지 오래이다. 공사의 진행과정을 감독하면서 조금이라도 문제가 생기면 이의 시정을 요구할 수 있기 때문에 시공업체로서는 감리자들의 눈치를 보지 않을 수 없는 상황이다. 특히 감리자와의 관계가 좋지 않을 경우 그냥 넘어갈 일도 꼬투리를 잡을 수 있다는 게 현장관계자들의 얘기다.

감리업무 많아지면서 감리원 자질에도 문제

요즘은 많이 줄어들었지만, 한때는 감리자들이 고의로 공사를 지연시키는 일도 드물지 않았다고 한다. 시공업체 입장에서는 공사를 조금이라도 빨리 진행시키기 위해 필요한 경우 야간작업까지 하게 마련인데, 정작 감리자들은 정시에 퇴근한 후 다음날 현장에 나와서 자신이 확인하지 못한 작업에 대한 시비를 거는 것이다. 사정이 이렇다보니 업체 입장에서는 감리자와 좋은 관계를 맺지 않을 수 없는 것이다. 

뿐만 아니다. 감리자의 자질에도 문제가 적지 않은 것으로 지적된다. 감리자들이 공사의 내용을 제대로 파악하지 못한 채 문제를 제기할 경우 현장 관계자들의 입장에서는 난감할 수밖에 없는 상황이 되는 것이다. 실제 지방의 경우 감리의 전문성이 높은 업체가 아니라 지역업체들에게 감리 일이 배분되는 것이 공공연한 비밀이다.

지방에서 지역업체들에게 일을 배분하는 것은 나름대로 지역경제활성화와 지역 중소업체 육성이라는 명분이 있다. 따라서 지방업체들의 경우 감리업무를 수주하기 위해서 감리회사를 차려놓기만 해도 일감을 얻을 수 있는 이점이 있다. 사정이 그렇다보니 건축공사에 대한 전문성이 다소 떨어지는 인력이 감리자로 파견되는 예도 적지 않은 것이다.

또 공동주택의 경우 건설과정에 건축분야만 있는 것이 아니라 전기시설과 소방시설, 통신시설 등이 모두 들어가야 하는 종합적인 공정으로 이루어지다보니 여러 분야의 감리가 필요하다. 그런데 이들 감리가 분야에 따라 적용되는 법규가 모두 다르고 감리자를 선정하는 주체도 다르다. 또 이들 서로 다른 분야의 감리가 거의 상주함으로 인해 불필요한 감리대가가 지급되는 문제도 제기된다.

몇 년전 한 업체에서는 감리자가 현장관계자들과 짜고 자재를 빼돌렸다는 의혹이 제기된 적이 있다. 당시 이 업체는 이 문제를 여러 언론에 제보해 사회문제화시킨 바 있다. 그러나 검찰고발에까지 이른 이 문제도 결국 문제의 진실을 가리지 못한 채 유야무야 끝나고 말았다. 당시 시공업체와 관련 학회 및 컨설팅업체의 입장이 달랐는데, 시공업체측에서는 학회와 컨설팅업체 등이 모두 감리회사와 연계돼 있어 사실을 알고도 묵인한 것이라고 주장하기도 했다.

공사에 하자 생겨도 감리자들은 책임에서 비껴나

또한 감리자들은 공사를 관리감독하면서도 실제 책임에서는 비껴나 있다는 점도 문제로 지적된다. 주택건설업계에서는 감리를 제대로 했다면 하자도 생기지 않아야 하는 것 아니냐고 반문한다. 그러나 공사가 끝나면 대부분의 경우 어김없이 하자가 발생되는데, 이에 대한 책임을 감리자들은 전혀 지지 않는 것은 문제라는 것이다.

실제 주택건설공사에서는 도배나 마감 등 사소한 공정까지 모두 감리를 받도록 돼 있다. 한때 경미한 10여개 공종이 감리대상에서 제외된 적도 있었지만, 주택의 품질을 높이고 부실을 줄이는 차원에서 다시 감리대상에 포함됐다. 그러나 그 이면에는 감리업자들의 치열한 로비가 있었다는 것이 주택건설업계 관계자들의 얘기다. 결국 명분에서 밀릴 수밖에 없다는 것이다.

주택건설업계도 감리 자체를 반대하는 것은 아니다. 자칫 공사에 생길 수 있는 문제를 감리를 통해 예방할 수 있기 때문이다. 특히 건물의 안전과 직결돼 있는 구조나 골조공사 등에서는 그렇다. 그러나 그 외의 경우에는 해당 공종에 따라 필요한 시기에만 상주감리를 하도록 해도 문제가 없다는 것이 주택업계 관계자들의 얘기다. 통합관리의 필요성 또한 꾸준히 제기되는 것도 이 때문이다.

‘이현령비현령’식 하자판정 많아

하자의 경우에도 ‘귀에 걸면 귀걸이, 코에 걸면 코걸이’식의 사례가 많아 업체들의 입장에서는 곤란한 경우를 당할 때가 많다. 최근들어 하자를 판정하는 법원에서도 판결의 형평성과 일관성을 기하기 위해 나름대로 노력을 기울이고 있지만, 건설공사가 워낙 복잡한 공정으로 이루어져 있어 웬만한 전문가가 아니고서는 제대로 된 판정을 내리기가 쉽지 않다.

법원에서도 나름대로 판정의 공정을 기하기 위해 서울중앙지방법원의 건설소송실무 법관들이 모여 하자판정을 위한 건설감정실무 기준을 만들어 배포하기도 했지만, 하자문제를 오래 담당해온 전문 변호사 등의 얘기에 따르면 이역시 문제가 많았다. 그래서 이같은 문제를 보완하기 위해 국토교통부에서 하자판정에 관한 기준을 만들기도 했다.

예컨대 욕실문턱 높이의 경우 법원의 실무기준에서는 바닥에 놓아둔 슬리퍼가 욕실문에 닿으면 설계도서대로 시공되지 않은 기능상 하자로 인정해 설계도서의 규격에 맞춘 단차범위를 설정해 보수비용을 산정토록 하고 있다. 그러나 국토부의 하자판정 기준에서는 욕실문턱 높이가 설계도면과 일치하면 이를 하자로 보지 않는다.

국토부에서는 지난 2009년 하자보수에 대한 업체와 입주민들간의 분쟁을 조정하기 위해 산하에 ‘하자심사분쟁조정위원회’를 만들어 하자심사에 관한 분쟁을 처리토록 하고 있다. 이곳에 신청된 하자민원 건수는 2010년 69건에 불과했으나, 지난 2014년에는 1676건으로 늘었고, 지난해에는 4244건이나 됐다.

이처럼 하자관련 민원은 최근 크게 늘어나는 추세다. 특히 지난해 하자심사분쟁조정위원회에 신청된 하자민원건수가 급격하게 늘어난 것은 단체민원이 늘었기 때문이다. 즉 아파트 단지 전체적으로 민원을 제기하는 것이다. 이는 건설업체와 입주자간 하자와 관련된 분쟁이 제대로 해결되지 못해 일어나는 현상이다.

아파트 입주민들의 경우 하자심사분쟁조정위원회를 통해 하자로 인정받을 경우 건설업체는 15일 이내에 하자를 보수해주거나 보수계획을 수립해야 한다. 그렇지 않을 경우 지방자치단체에서 1000만원의 과태료를 부과받는다. 단체민원의 경우 과태료 금액이 커질 수 있으므로 업체 입장에서는 입주자들과 하자에 관한 합의를 하는 편이 유리한 셈이다.

그래도 지금은 하자심사분쟁조정위원회가 있어 건설업체나 입주자 측에서나 큰 비용을 들이지 않고 위원회에 민원을 제기할 수 있어서 하자문제의 해결이 비교적 쉬워진 편이다. 불과 몇 년전만 해도 소송으로 문제가 비화하는 경우도 적지 않았다. 소송으로 갈 경우 업체나 입주자나 모두 소송비용 등 상당한 부담이 따르는 게 사실이다.

한때 기획소송도 성행

특히 이른바 기획소송이라는 것도 성행했다. 일감이 떨어진 변호사들이 입주자들을 부추겨 하자에 대한 소송을 제기하도록 하는 것이다. 소송에서 이길 경우 최대한 많은 보수비용을 업체로부터 받아내고, 이중 일부를 승소수당 명목으로 수임료를 챙기는 것이다. 이 과정에서 하자감정 등에 많은 문제가 제기되기도 했고, 업체들은 거의 일방적으로 당하는 경우가 많았다. 

그러나 하자문제에 관한 하자심사분쟁조정위원회의 결정이 법원의 화해와 같은 효력을 갖도록 함으로써 법정으로 가는 대신 위원회로 신청하는 민원건수도 크게 늘어나게 됐다. 당초 위원회가 설립된 초기에는 위원회의 존재도 제대로 알지 못한데다 위원회의 결정을 받고서도 소송으로 가는 사례도 적지 않았지만, 위원회의 결정이 법적 효력을 갖게 되면서 위원회의 위상도 크게 높아진 셈이다.

하자와 관련된 분쟁에서 감정인이 어떻게 감정을 하는가가 매우 중요한 요소로 꼽힌다. 같은 내용을 두고도 감정에 따라 하자여부가 달라지기 때문이다. 과거 판결의 한 예를 보면, 실제로는 공법을 향상시켜 시공을 했음에도 설계도서대로 시공되지 않았다는 이유만으로 하자라고 감정해 보수를 청구한 예가 있었다.

도면상으로는 실내재료 마감표에 ‘시멘트 몰탈’로 돼 있었는데, 실제 시공은 ‘수지미장 몰탈’로 이루어졌다. 수지미장 몰탈은 일반 시멘트 몰탈보다 품질이 더 우수한 것으로 인정받는다. 그러나 이를 두고 감정인들은 시공된 벽면마감의 두께가 도면에 비해 얇다는 이유로 하자로 판정한 것이다.

그런데 실제 판결에서 오히려 ‘이를 하자로 보지 않는다’는 결정이 내려졌다. 당시 법정에서 ‘두께는 시공도면에 있는 것보다 부족하지만, 수지미장 몰탈은 마감의 품질을 더 좋게 할 목적으로 사용되는 공법이므로 이를 하자에 해당한다고 볼 수 없다’는 판결을 내린 것이다. 법관이 그나마 사안을 정확히 짚어 판결을 내린 것이 다행이다.

그러나 실제로는 법관들이 건설과 관련된 전문지식을 갖기란 쉽지 않다. 건설공사, 특히 공동주택을 짓는 경우 많은 공정으로 이루어져 있고, 각 공정마다 복잡한 공사들이 세부적으로 얽혀 있다. 이들 공정과 세부 공사내역을 알기란 실제 전문가들도 알기가 쉽지 않은 것이 사실이다.

건설업체들마다 고문변호사 등을 두고 있지만, 하자문제를 두고 소송으로 진행될 경우 대부분 패소하는 것이 바로 이같은 전문성의 부족에 기인하는 바가 적지 않다. 법적인 부분은 많이 알고 있지만, 공사의 세부적인 내용을 알기는 어렵기 때문이다. 하자문제에 제대로 대응하기 위해서는 기술적인 문제까지도 꿰뚫고 있어야 한다.

건설관련 전문적인 기술지식 부족이 문제

건설관련 분쟁을 전문적으로 맡고 있는 한 변호사사무실 관계자는 “변호사라고 하더라도 건설공사와 관련된 내용을 제대로 이해하기 쉽지 않은 게 사실”이라고 말하면서 “특히 전문적인 공사내용은 전체적인 건설공사의 매커니즘을 이해하지 못하고서는 파악하기 어렵다”고 지적한다. 변호사의 입장에서 기술적인 부분을 따져들기에는 한계가 있다는 것이다.

이같은 문제를 해소하기 위해 변호사사무실 산하에 기술연구소를 두는 경우도 있다. 기술연구소에서 하자관련 분쟁의 기술적 문제점을 파악하고 하자감정의 문제가 무엇인지 지적할 수 있다는 것이다. 실제로 이 변호사사무실의 경우 이같은 기술연구소의 자문을 통해 하자소송에서 승소율이 매우 높은 것으로 알려져 있다.

지금은 하자감정에 대한 문제가 많이 줄어들었지만, 기획소송이 성행하던 때에는 기획소송 변호사와 하자감정인이 짜고 하자를 부풀린 사례가 적지 않았다. 하자보수비용을 많이 받아내야 변호사 수임료도 그만큼 많이 받을 수 있기 때문이다. 당시 기획소송 변호사와 연루된 하자감정인들의 리스트가 돌기도 했다.

주택건설업체들의 경우 정당한 하자에 대해서는 당연히 보수를 해주어야 한다고 생각하고 있다. 그러나 실제로는 보수가 필요하지 않거나 보수를 하더라도 턱없이 높은 보수비용을 요구하는 경우 때문에 분쟁이 발생하게 된다. 그리고 분쟁이 발생할 경우 기술적·논리적인 대응을 제대로 하지 못함으로써 필요이상의 손해를 보는 경우가 생기는 것이다.