● 요즘 부동산시장은 양극화로 대변된다. 일부 지역은 수요자들이 몰리면서 부동산시장이 달아오르고 있지만, 다른 지역에서는 수요자들이 없어 미분양이 늘기도 한다. 그래서 한쪽에서는 시장과열을 우려하지만, 다른쪽에서는 시장침체를 우려한다. 수요자들의 관심은 당연히 시장의 흐름이 좋은 지역에 쏠릴 수밖에 없다.

얼마전 한 일간매체가 부동산전문가들에게 내년 아파트 투자유망지역에 대한 설문조사를 실시해 결과를 보도한 바 있다. 이에 따르면 서울에서는 서울 강남3구가 높은 점수를 얻었고, 수도권에서는 경기 과천과 판교, 하남 미사 등이 꼽혔다. 지방에서는 제주를 비롯해 부산, 세종시 등이 강세를 보이는 것으로 나타났다.

실제로 이들 지역은 최근의 부동산시장에서 불황을 모르고 열기를 이어가고 있는 지역들이다. 서울 강남의 경우 정부에서 대책을 거론할 만큼 많은 수요자가 몰리면서 청약과열 현상을 빚고 있다. 비단 최근 달아오른 개포동뿐 아니라 재건축 물량이 많은 앞둔 압구정동이나 반포 등에 쏠린 관심도 적지 않다.

경기도 과천의 경우 정부 청사가 세종시로 이전하면서 한때 공동화현상까지 우려되기도 했으나, 이곳 역시 우수한 주거환경과 입지적 장점에다 최근 재건축을 앞둔 아파트들이 많아 수요자들의 관심이 쏠리고 있는 것으로 분석된다. 판교는 이전부터 익히 알려진 지역으로 여전히 높은 인기를 누리고 있다.

지방의 경우 부산 또한 서울 못지않은 열기를 지속하고 있는 것으로 나타나고 있다. 공급물량이 많은 것 아니냐는 우려도 없지 않았지만, 최근까지 분양아파트에 수요자들이 몰리고 있다. 제주도는 최근 제2공항 건설에도 외부인구 유입이 늘면서 향후 투자가치가 높은 지역으로 꼽히고 있다. 세종시의 경우도 아직은 투자가치가 높은 지역으로 평가받고 있다.

서울

서울지역에서는 단연 강남3구의 인기가 압도적이다. 최근 분양된 개포동 주공 재건축아파트는 3.3㎡당 분양가격이 5000만원에 육박했다. 주택도시보증공사와의 줄다리기 끝에 당초의 분양가보다 내리기는 했지만, 이 지역에서 분양가를 경신하는 것은 시간문제일 뿐이다. 그만큼 인기가 높기에 가능한 일이다.

강남에서는 개포동 재건축에서 시작된 열기가 압구정동과 반포동, 구의 경계를 넘어 잠실이 있는 송파구 등으로 옮겨가고 있는 것으로 나타나고 있다. 압구정동은 우리나라의 최고의 부촌이라는 명성을 갖고 있는 지역으로, 정부의 분양가 규제가 오히려 이곳 재건축에 대한 수요자들의 관심을 더욱 높이고 있는 것으로 분석되고 있다.

한편 최근 지상에 보도된 바에 따르면 부동산정책에 관여하는 정부 부처의 1급 이상 고위 관료의 50%가 강남에 거주하는 것으로 나타났다고 밝혔다. 즉 고위관료 2명 중 1명은 강남 3구에 부동산을 보유하고 있다는 얘기다. 그래서 정부의 부동산시장 대책이 미적거리는 것도 이런 이유때문이 아니냐는 얘기도 나온다.

기획재정부와 금융위원회, 국세청, 국토교통부 1급 이상 고위 관료는 모두 30명으로, 이중 절반인 15명이 서울 강남구와 서초구, 송파구 등 강남 3구에 부동산을 보유 중인 것으로 나타났다. 이들 경제 부처 고위 관료들이 보유한 강남 지역 부동산 가액은 평균 10억원 이상으로 추정된다.

강남에 사는 것 자체를 문제삼기는 어렵지만, 이들중 일부 고위 관료는 부동산 정책에 영향을 미치는 자리에 있는데다 강남 지역에 2채 이상의 아파트를 소유하고 있거나 1가구 2주택 이상인 경우도 있어 자신의 이해관계에서 온전히 벗어나 공정한 정책 결정을 내리기 쉽지 않다는 지적이 나오는 것이다.

그러나 한편으로 생각하면 이들이 강남에 부동산을 보유하거나 살고 있는 것 또한 그만큼 투자가치가 높다는 점을 반증해주는 의미가 되기도 한다. 부동산업계의 한 관계자는 “정부 정책에 관여하는 사람일수록 강남의 가치를 더 잘 알지 않겠느냐”면서 “이들이 강남에 부동산을 보유하는 것은 어찌보면 자연스러운 현상”이라고 분석하기도 한다.

강남지역 규제검토 이후 비강남권에도 관심

그러나 정부의 투기과열지구 지정, 분양권 전매제한 등 추가규제를 검토한다는 보도가 나온 이후 강남권의 아파트시장은 관망세로 돌아서면서 상승 폭이 둔화되는 것으로 나타나고 있다. 부동산114에 따르면 검토보도가 나온 후 수도권 주간 아파트 매매가격이 서울이 0.24%, 신도시는 0.08%, 경기·인천은 0.05%의 상승률을 기록했다.

아파트 값 과열의 진원지인 강남 3구 재건축은 일제히 둔화돼 서울 재건축은 0.10%를 기록했다. 서초구(0.05%)와 강남구(0.02%)의 재건축 변동률은 소폭 오르는 데 그치고, 송파구(-0.17%)는 오히려 떨어졌다. 반면 규제 검토대상에서 벗어나는 지역은 여전히 가격이 오르면서 서울 일반아파트는 지난주(0.28%)와 비슷한 0.27%의 상승률을 유지했다

한편 강남 3구 지역에 냉랭한 기운이 감도는 것과는 달리 강북과 수도권 등 비강남권의 열기가 달아오르는 현상도 일부 나타나고 있다. 서울 마포구 신수1구역을 재개발한 현대산업개발 ‘신촌숲 아이파크’는 395가구 모집에 2만9545명이 몰려 평균 74.8대 1의 올해 강북권 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 

최고경쟁률은 전용 59㎡A형으로 48가구 모집에 9508명이 몰려 경쟁률이 198.0대 1에 달했다. 직전 최고 경쟁률을 기록한 단지는 ‘마포한강 아이파크’로 55.9대 1을 기록한 바 있다. 서울 ‘신길뉴타운 아이파크’ 견본주택에도 주말간 3만여명의 사람들이 다녀갔다. 부동산전문가들은 당분간 비강남권을 찾는 수요자들의 발길도 늘어날 것으로 전망했다.

수도권

지난 7월 부동산114가 경기도지역의 집값을 분석한 결과 과천과 판교가 각각 1, 2위를 차지했다. 과천은 서울과 인접한 지리적 여건에다 서울대공원 등 도시주변에 충분한 녹지공간을 확보해 주거환경이 뛰어난 점 등으로 인해 지속적인 인기를 누리고 있다. 판교는 주거환경과 함께 IT밸리 등 자족도시로서의 여건이 메리트로 작용하고 있다.

특히 과천은 지난해 5월 개발제한구역 규제를 완화한 것을 기폭제 삼아 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 면적의 85%가 그린벨트로 묶여 있는 과천은 최근 과천지식정보타운과 글로벌비즈니스타운·복선전철 등 개발사업이 줄을 잇고 있다. 이들 개발사업 대부분이 그린벨트를 해제해 이루어지는 것이다.

과천의 대표 개발사업인 복선전철은 지하철 4호선 경마공원역에서 분당선 송파 복정역 사이의 15㎞를 잇는 과천위례선이다. 지난 2월 제3차 국가철도망 구축계획 공청회를 통해 건설 계획이 발표됐다. 이 복선전철이 개통되면 과천에서 강남까지 불과 10분 정도면 갈 수 있게 된다. 과천이 강남생활권으로 편입되는데 촉매제가 될 것으로 보인다.

뉴스테이 사업도 과천의 개발호재로 꼽힌다. 이 사업은 개발제한구역인 과천동과 주암동 일대에 5700가구 규모의 기업형 임대주택을 짓는 사업이다. 서울 강남구·서초구와 맞닿아 있고 대공원역과 과천~의왕 고속화도로가 가까워 임대수요가 풍부한 지역으로 평가받고 있다.

이같은 호재를 업고 과천 재건축 아파트 거래량도 크게 늘어나고 있다. 과천시에 따르면 올해들어 재건축 아파트에 대한 거래량이 강남 재건축 훈풍과 함께 늘어나기 시작했다는 것이다. 재건축에 대한 기대감으로 집값도 오르고 있다. KB국민은행의 자료에 따르면 과천의 아파트 매매가격은 상승세를 타고 있다.

지난 5월 있었던 과천주공 7-2단지를 재건축한 ‘래미안 과천 센트럴스위트’ 분양은 1순위 청약에서 평균 36대 1을 기록했다. 이 단지는 분양가가 3.3㎡당 2678만원임에도 수요자들로부터 인기를 끌었다. 분양권에도 2000만~3000만원의 프리미엄이 형성된 것으로 알려졌다.

암흑기 거친 과천과 개발호재 많은 판교

판교는 신흥 부촌으로 알려져 있다. 2006년 첫 분양 당시 강남을 대체하는 신도시로 평가받으면서 수요자들로부터 인기 주거지로 관심을 모았다. 최근 신분당선 개통에서부터 제2판교테크노밸리 조성, 두산그룹 7개 계열사 이전에 이르기까지 각종 호재가 이어지며 판교 주택시장이 재조명받고 있다.

수요가 몰리면서 집값도 오르고 있다. 최근 5년 사이 판교의 평균 아파트 가격 상승률은 서울의 아파트 가격 상승률을 웃돌았다. 부동산114 자료에 따르면, 최근 5년 동안의 판교 아파트 평균 매매가 상승 폭을 보면 삼평동 17.82%, 백현동 10.43%, 운중동 7.97%, 판교동 4.20% 순이다. 분당에서도 부촌으로 꼽히는 정자동과의 격차도 갈수록 커지고 있다.

최근 판교 테크노밸리, 판교 창조경제벨트 등 다양한 개발호재가 이어지고 있어 판교의 인기는 한동안 계속될 것으로 보인다. 2017년 조성되는 제2판교 테크노밸리에는 기존 입주 업체를 포함해 총 1600여개의 첨단기업들이 들어선다. 기존 판교 테크노밸리와 함께 제2판교 테크노밸리 조성으로 근로자 수도 약 11만명으로 늘어난다.

성남~여주간 복선전철도 개통돼 판교역에서 경기도 광주역까지 10분대 이동이 가능하다. 광주에서 판교역 신분당선을 이용해 강남으로 이동하는 수요가 생기면 판교 유동 인구도 많이 늘어날 전망이다.

지방

10월 중순 부산 사직동에 들어서는 아시아드 코오롱하늘채가 올해 분양시장에서 다섯손가락 안에 꼽히는 성적을 거뒀다. 1순위 청약에서만 446가구 모집에 13만2407명이 몰리며 평균 296.88대 1의 경쟁률을 기록해 분양시장의 기록을 다시 썼다. 특히 84㎡A형 294가구에는 9만2696명이나 몰려 315.29대1의 최고 경쟁률을 기록했다.

아시아드 코오롱하늘채의 청약결과는 올해 전국에서 한 손에 꼽히는 성적이다. 올해 전국에서 10만명이 이상이 몰렸던 단지는 단 4곳뿐이었다. 특히 올해 분양단지들 가운데 1순위 청약자가 가장 많이 몰렸던 명륜자이(18만1152명), 대연자이(14만1953명)를 이어 3번째의 기록을 세우면서 부산의 뜨거운 청약열기를 다시 한번 보여준 셈이다.

특히 아시아드 코오롱하늘채에는 부산에서만 12만8507명이 청약했다. 국민은행 조사에 따르면 8월말 기준 부산의 당해지역 1순위 청약 통장 보유자는 총 71만3595명(청약저축 제외) 정도다, 비율로 따지면 약 18%, 부산의 1순위 청약통장을 가진 사람들 5명 중 한명 꼴로 이번 청약을 신청했다는 말이다. 그만큼 부산에 수요자들이 많다는 것을 의미하기도 한다.

아시아드 코오롱하늘채의 평균 분양가는 3.3㎡당 1320만원선으로, 발코니 확장비까지 포함하면 1350만원 수준이다. 반면 국토교통부 실거래가 자료를 보면 인근 입주 6년차인 거제 롯데캐슬 피렌체의 84㎡의 아파트 실거래가가 5억원에서 5억2500만원선으로 3.3㎡당 최고 1400만원 후반대를 넘어선 상태다.

부산과 세종, 제주 등 땅값 상승률도 높아

부산의 주택시장 인기는 지속되고 있다. 지난 3분기 부산의 아파트 매매가가 3.12% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 저금리 영향으로 실수요자의 거래가 꾸준히 이어지고 있는데다, 부산 지역 재개발·재건축 사업에 대한 기대감이 작용하면서 2분기(0.53%)에 비해 상승폭이 크게 확대됐다.

아파트 매매가격은 해운대구(6.48%), 수영구(5.25%), 북구(4.58%) 순으로 높은 상승률을 나타냈다. 가파른 상승세에 따른 피로감과 정부의 부동산 규제 시그널로 매수세가 일부 관망세로 돌아설 가능성이 있으나 동부산권을 중심으로 한 아파트값 오름세는 연말까지 이어질 전망이다.

한편 올해 땅값이 가장 많이 오른 곳은 제주도이다. 제주의 땅값은 3분기 누적으로 7.06% 상승했다. 지난해 3분기까지 제주도 지가변동률이 2.82%로 2위를 기록했는데, 이와 비교하면 약 2.5배 증가한 것이다. 2002년 수도권과 2004년 충남지역의 10% 이상 상승을 기록한 이후 7%의 상승률은 처음이다. 

서귀포시(7.48%)는 제2공항 예정지 인근지역에 대한 투자수요로 인해 가장 높은 상승률을 기록했으나 올해 1분기 이후 상승세가 둔화되고 있다. 제주외에도 세종, 부산 등이 높은 지가상승률을 기록해 수요자들의 관심을 반영하고 있다.

세종시도 꾸준한 인기를 유지하고 있다. 특히 최근들어 일부 지역을 중심으로 과열현상을 보이면서 전셋값도 들썩이는 것으로 알려졌다. 특히 이곳은 상반기 공급물량이 적었던 탓에 최근 한 분양에서 전국 최고의 청약경쟁률을 기록하기도 했다. 세종시의 경우 아직은 주택의 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이 일반적 평가여서 한동안 관심이 지속될 전망이다.