● 지난 10월25일 국회 국토교통위원회 전체회의 참석한 강호인 국토교통부 장관은 서울 강남권을 중심으로 한 집값 상승에 대한 규제대책 여부를 묻는 의원들의 질의에 대해 “검토하고 있다”는 답변을 내놓았다. 이 자리에서 강 장관은 “부동산시장 상황을 판단하기 위해서는 시간이 더 필요하다”는 입장을 나타냈다.

강 장관은 “분양권 전매강화나 청약당첨 제한 등 약한 대책이라도 먼저 내놓아야 하는 것 아니냐”는 질문에 대해서도 “참고하겠다”며 넘어갔다. 일부 재건축단지의 가격상승에 대해서는 우려를 표명하면서도 아직은 상황을 조금 더 지켜보고나서 대책의 여부와 강도를 결정하겠다는 기존의 입장을 되풀이했다. 

국토부 장관을 역임한 유일호 부총리겸 기획재정부 장관 또한 강 장관의 입장과 크게 다르지 않다. 현재의 부동산시장 상황이 우려스러운 부분이 있기는 하지만, 아직은 일부 지역에 국한된 상황이어서 대책의 내용이나 강도를 검토하고 있다는 입장이다. 강 장관의 이날 답변은 현재의 부동산시장에 대한 정부의 딜레마를 잘 보여준다.

부동산시장 과열은 국지적 현상

현재의 부동산시장은 서울 강남을 중심으로 주로 수도권에서 움직이고 있다. 지방에서도 일부 지역에서 부동산시장의 흐름이 좋은 방향을 유지하고 있지만, 이는 일부 지역에 국한된 얘기일 뿐이다. 대부분의 지방에서는 이미 미분양이 발생하는 등 어려운 조짐이 나타나고 있기도 하다.

과거 참여정부 시절 강남의 아파트값이 폭등하면서 정부에서 ‘부동산과의 전쟁’이라고 불러도 좋을 만큼 강력한 대책들을 쏟아냈다. 그러나 정작 강남 부동산시장은 제대로 잡지도 못한 채 다른 지역의 부동산시장만 모두 얼어붙게 만들었다. 강남의 부동산시장은 정부의 대책을 비웃기라도 하듯 오히려 오름세를 탔다.

당시의 강력한 부동산대책으로 인해 강남북의 부동산 가격격차가 오히려 커진 것은 잘 알려진 일이다. 잘못된 부동산대책이 부동산시장을 안정시키기는커녕 오히려 왜곡시키는 결과를 빚을 수 있다는 점을 잘 보여준 반면교사인 셈이다. 현 정부에서 상황을 더 지켜보겠다고 하는데는 이런 요인도 작용하고 있는 것으로 보인다.

정부의 신중한 부동산대책 결정에는 현재의 우리나라 경제상황이 부동산시장마저 어려워질 경우 전체적으로 나락으로 떨어질 수 있다는 우려도 깔려 있다. 우리 경제는 간신히 2%대의 성장률을 유지하고 있는데, 이는 부동산시장이 버팀목이 돼 주기에 그나마 가능하다는 것이 대부분 전문가들의 공통된 분석이다.

부동산시장이 가라앉을 경우 성장률도 곤두박질칠 수밖에 없고, 그나마 남아 있는 성장동력마저 상실한 채 경제 전체가 가라앉을 수 있다는 것이다. 따라서 부동산시장이라도 버티고 있어야 경제의 여력을 되살리고 성장률을 높일 수 있는 방안을 마련할 수 있지 않겠느냐는 것이 정부측의 생각인 듯하다. 따라서 시장에 대책을 발동할 듯한 시그널만 주면서 일부 과열된 시장이 가라앉기를 바라는 것이다.

문제는 부동산시장의 수요자들도 정부의 생각을 어느 정도는 읽고 있다는 것이다. 이미 정부의 대책을 무수히 보아온 수요자들의 입장에서는 경제가 전체적으로 위축돼 있는데다 선거국면이 이어질 수 있는 시장상황에서 정부가 섣불리 시장을 가라앉히는 강력대책을 내놓기는 어려울 것이라고 예측하고 있다.

주택매매거래량 감소세로 돌아서

주택건설업계의 한 관계자는 “30년 이상 정부의 부동산대책이 규제와 완화를 왔다갔다 하다보니 우리 업계는 물론 수요자들도 대개는 시장상황을 꿰뚫어 보고 있는 듯하다”면서 “정부에서 대책을 내놓더라도 가계부채관리방안처럼 간접적이거나 강도가 약한 대책을 내놓을 것으로 수요자들이 판단하고 있다”고 분석한다.

실제 현재 부동산시장 상황이 과연 과열로 치닫고 있느냐에 대해서는 전문가들사이에서도 의견이 엇갈린다. 지금은 강남의 재건축을 중심으로 시장이 달아오르고 있지만, 이것이 시장 전체로 확산될 수 있다는 의견이 있다. 반면 이미 지방에 미분양이 생기는데다 전반적인 주택거래도 줄어들고 있는 추세여서 현재의 상황은 지역적 현상일 뿐이라는 의견도 있다.

실제 국토부의 자료에 따르면 지난 9월 주택매매거래량은 줄어들고 있는 것으로 나타나고 있다. 9월 주택매매거래량은 9만2000건으로 전월 대비 6.6% 줄어든 것으로 집계됐다. 연초부터의 누계기준으로도 75만3000 건으로 전년 대비 16.5% 감소했다. 즉 전반적인 시장상황은 지난해보다 안정된 방향으로 가고 있다는 얘기다.

주택매매거래량을 지역별로 살펴보면, 수도권은 전월 대비 8.7% 줄어들었고, 지방은 3.9% 줄어들었다. 9월까지 누계기준으로는 수도권은 전년동기 대비 12.0% 감소한 것으로 나타났으며, 지방은 21.2%나 감소한 것으로 나타났다. 이런 상황에서 강력한 부동산대책이 나올 경우 시장이 급격히 위축될 수 있다는 게 정부의 판단인 듯하다.

다만 전국의 주요 아파트 단지 실거래가격은 다소 오르는 것으로 나타나고 있다. 부동산시장 과열의 진원지로 꼽히는 강남의 경우 개포 주공1단지의 경우 전용면적 41.98㎡, 4층 기준 9억7000만원에서 9억9000만원으로 올랐고, 반포동 래미안퍼스티지도 전용면적 84㎡의 매매가격이 16억8000만원에서 16억9000만원으로 오른 것으로 나타났다.

송파구의 잠실 엘스 전용면적 84㎡도 11억2000만원에서 11억3000만원으로, 강동 둔촌 주공 전용면적 99㎡도 9억4300만원에서 9억6000만원으로 오른 가격에 매매가 이뤄졌다. 노원 중계 주공2단지도 전용면적 44㎡ 아파트가 1억9000만원 1억9400만원으로 약간 올랐고, 이외에 일산이나 안양 등 수도권에서 소폭 오름세를 보이고 있다.

반면 지방에서는 지역에 따라 다소 엇갈리는 것으로 나타나고 있다. 부산 해운대 좌동의 SK뷰 전용면적 60㎡의 경우 지난 8월 2억1700만원에 거래되던 것이 9월에는 2억3300만원으로 올랐다. 그러나 대구 수성 지산 1단지 전용면적 43㎡ 아파트는 2억950만원에서 2억700만원으로 떨어졌다. 대전이나 울산 등에서도 가격이 하락했다.

부동산시장 위축되면 가계부채도 문제

주택매매거래량이나 가격의 움직임에서도 알 수 있듯 현재 주택시장의 움직임은 전반적인 현상이 아니라 국지적인 현상이다. 그런 점에서 정부에서도 대책을 내놓기가 쉽지않은 측면이 있다. 어느 한 지역을 대상으로 한 대책을 만들기도 어렵거니와 기존의 대책으로는 자칫 시장 전체를 위축시킬 우려가 크다는 점 때문이다.

예컨대 전매제한 강화나 투기과열지구 지정같은 대책을 검토하는 것으로 알려졌지만, 이들 대책 또한 부동산시장에 미치는 심리적인 효과가 적지 않은 것이 사실이다. 부동산에 대한 심리적인 위축이 수요위축으로 이어지면 시장 전체가 가라앉을 수 있다. 지금까지의 부동산대책 사례를 보아도 이는 잘 알 수 있다.

정부 입장에서는 시장 전체에 영향을 주지 않으면서 지역적인 과열현상도 가라앉힐 수 있는 맞춤대책을 구상하고 있지만, 실제 대책으로 이어지기가 쉽지 않은 것도 바로 그 때문이다. 정부에서 올해 초 일부 시장의 과열현상에 대해 가계부채 관리방안이라는 간접규제 카드를 꺼낸 것도 이런 어려움을 반영한 것이다.

부동산시장이 위축될 경우 그러잖아도 뇌관으로 꼽히고 있는 가계부채도 문제가 될 수 있다는 점이 정부의 강력한 부동산대책을 어렵게 하는 요인의 하나로 꼽힌다. 부동산시장이 급격히 위축되고 부동산가격이 내려가면 대부분 주택 한 채가 자산의 전부인 서민들의 가계부채가 사회문제로 떠오를 수밖에 없다. 이는 부동산시장의 과열보다 더 큰 문제를 불러올 수 있다. 그야말로 뇌관인 셈이다.

주택건설업계 관계자들은 차제에 각 지역별로 필요한 부동산대책을 마련할 수 있는 방안을 강구할 것을 주문한다. 최근에 나타난 것처럼 각 지역별로 사정이 모두 다른데 일괄적인 부동산대책을 내놓으면, 과열된 지역의 부동산시장을 가라앉힐 수 있는 효과는 거둘 수 있을지 모르지만, 다른 지역에서는 엄청난 지역경제 위축을 가져올 수 있다는 것이다.

따라서 각 지역별로 지역사정을 고려한 부동산대책을 만들 수 있도록 하면 전국적으로 영향을 미치지 않으면서 지역내 부동산시장을 조절할 수 있는 효과적인 대책이 될 수 있지 않겠느냐는 얘기다. 그러나 문제는 이런 대책이 말처럼 쉽지는 않다는 데 있다. 어쨌든 부동산시장에도 이제는 맞춤형 대책의 필요성이 커지고 있는 것만큼은 분명하다.

정부에서도 대책의 강도에 신중

현재 정부는 선별적 집값 규제 카드를 내비친 이후 조용한 분위기를 이어가고 있다. 부처 간에도 혼선 조짐까지 나타나는 것으로 알려져 있다. 부동산 주무 부처인 국토교통부는 서울 강남 등 일부 지역을 투기과열지구로 지정하는 문제에 대해 아직은 상황을 더 지켜보아야 한다는 입장을 견지하고 있다.

반면 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이와는 좀더 다른 뉘앙스를 풍기고 있다. 그는 투기과열지구 지정 등에 대해 “아직 결론이 난 것은 아니다”면서도 “대책에 포함될 수 있다”고 언급했다. 이처럼 서로 다른 입장차이 때문에 부동산시장에서도 대책이 곧 나올 것이라는 전망과 나오더라도 연말쯤이나 돼야 할 것이라는 전망이 엇갈리고 있다.

앞서 언급한 것처럼 정부가 내년 대통령 선거를 의식해 신속하게 과감한 대책을 내놓지 못한다는 시각도 있다. 하방 리스크가 가득한 상황에서 부동산 경기까지 가라앉으면 내수를 포함해 경기 전반이 더 위축될 것이라는 점때문이다. 부동산시장이 가라앉으면 경제성장률 하락은 불가피하다.

투기 규제가 집값 하락으로 이어질 경우 경제가 가라앉으면서 현 정부의 경제실정이 부각될 수밖에 없고 이는 대선국면에서도 불리하게 작용할 수밖에 없다. 또한 주택을 보유한 소유자들의 입장에서도 집값이 떨어지면 자산가치가 줄어드는 만큼 정부에 대한 불만이 커질 수밖에 없다. 대선을 앞둔 정권 말이라는 시기도 강력한 부동산 대책을 어렵게 하는 요인이 되고 있는 셈이다.