가계부채가 1257조원에 이르면서 금융당국의 부채관리가 깐깐해지고 있다. 지금까지 전통적인 자금조달은 금융기관을 거치는 구조였다. 주택자금이 필요한 사람은 금융기관에 가서 개인담보를 제공하고 필요한 자금을 조달한다. 주택사업자는 사업물건과 사업자의 신용 등을 담보로 제공한다. 이것이 주택담보대출이고 집단대출에서 논란이 되고 있는 중도금대출이다.

깐깐해진 금융당국의 부채관리로 집을 마련하거나 주택을 짓고자 할 때 필요한 자금 마련은 점점 더 어려워지고 있다. 이러한 틈새에서 새로운 자금조달방법으로 크라우드 펀딩이 주목을 받고 있다.

소액투자자금으로 간편하게, 크라우드 펀딩

크라우드 펀딩은 사회적 가치를 실현하기 위해 활용하는 사회적 금융(social finance)이다. 대중(crowd)으로부터 자금을 모아 펀딩(funding)을 한다. 창의적 기업가를 비롯한 자금수요자가 인터넷 등의 온라인상에서 자금모집을 중개하는 자(온라인소액투자중개업)를 통해서 불특정 다수의 소액투자자로부터 자금을 조달하는 방식이다.

돈이 필요한 대출자 입장에서는 복잡하게 은행을 거칠 필요가 없어서 좋고 까다로운 신용등급 심사 문턱이 낮아지면서 금리는 높지 않기 때문에 활용성이 높다.

미국 등 P2P 대출이 발달한 나라에서는 신용등급이 낮아 일반 금융기관에서 대출이 어려운 사람들이 대출기관 대신 P2P 대출기관을 많이 이용한다. 간편함도 있지만 저신용자에게 대출가능성도 열어주기 때문이다.

P2P는 ‘Peer to Peer’를 줄인 말로 인터넷에서 개인과 개인이 직접 연결돼 파일을 공유하는 것을 말한다.

P2P 금융은 인터넷을 매개로 개인과 개인을 직접 연결해 돈을 빌려주는 새로운 형태의 대출이다. 최근 문턱이 높아진 금융기관에 갈 필요가 없다. 신용이 낮아서 대출이 어려운 신용등급 1~2등급에 해당하는 사람들도 대출이 가능하다.

크라우드 펀딩은 자금모집 및 보상 등에 따라 크게 후원·기부형, 대출형, 증권형의 세 가지로 구분된다(표1 참조).

후원·기부형은 후원금이나 기부금을 납입하는 것으로 특별한 유상보상은 없다. 문화, 예술, 복지 등의 분야에서 주로 모집사례가 나타나고 있는 바, 향후 주거복지 분야에서 필요한 자금을 조달할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있다. 최근 사회주택 사업자가 조달하는 증권형 크라우드 펀딩 사례도 발견된다.

크라우드 펀딩 제도의 운영은 <그림1>과 같다. 주요 참여자는 온라인 중개업자, 발행인, 투자자로 온라인 중개업자는 크라우드 펀딩 중개를 담당하는 금융투자업자로 고객 자산을 직접 수탁하거나 운용하지 않고 발행인과 투자자 사이에서 증권을 단순 중개하는 역할을 수행한다.

크라우드 펀딩을 통하여 증권을 발행할 수 있는 자(온라인소액증권발행인)는 원칙적으로 비상장 중소기업으로서 창업 후 7년 이내이거나 프로젝트성 사업을 수행하는 자에 해당해야 한다.

크라우드 펀딩 제도를 운영하는 과정에는 중앙기록관리기관, 투자자명부관리기관, 예탁기관, 청약증거금 관리기관 등과 같은 유관기관이 활동하게 된다.

크라우드 펀딩 성공한 사회주택 등장

크라우드 펀딩을 활용한 자금조달은 주택분야에서도 있다.

최근 투자형 크라우드 펀딩 업체 오마이컴퍼니는 사회주택 ‘더불어 숲’을 건립하고 있는 녹색친구들에 대한 투자자 모집을 성공했다. 청년들과 서민들의 주거난 해소를 위한 사회주택 공급을 위해 총 5000만원 모집을 목표로 한 펀딩이다. 일반투자자 14명과 전문투자자인 골든브릿지투자증권 등 2개사가 참여해 목표액 5000만원을 돌파했다. 이 자금은 사회주택을 공급하는 초기자금으로 활용하게 된다.

서울경제의 보도에 따르면 부동산 개발 상품인 ‘셰어하우스’와 크라우드 펀딩이 만난 ‘지분형 크라우드 펀딩’상품이 나온다.

부동산 크라우드 펀딩이 주로 부동산 건축자금 대출이 대부분인 상황에서 신선한 내용이라고 할 수 있다.

<그림2>에서 보는 바와 같이 셰어하우스 운영업체인 ‘우주’와 부동산 P2P 대출회사인 ‘루프펀딩’이 손잡고 신축 셰어하우스 지분에 투자하는 크라우드 상품을 만들고 있다. 우주가 새로 짓는 셰어하우스용 다세대주택에 대해 개발 또는 운영 단계에서 지분형 크라우드 펀딩으로 투자를 받게 된다.

투자자들은 지분율에 따라 매달 임대소득을 배당 받게 된다. 주택 가격의 총 30% 정도의 지분은 우주가 갖고 나머지 70%를 크라우드 펀딩 투자자들이 소유하는 방식이 논의되고 있다.

기존 자금조달방식의 한계 보완 가능

부동산·주택분야에 있어 크라우드 펀딩은 새로운 재원조달방안이 될 수 있다. 전통적인 자본시장에서 정상적인 금리로 자금조달이 어려운 창업단계의 사업자나 소규모 자금이 낮은 금리로 필요한 사업자가 생각해볼 만한 방식이다.

특히 사회주택이나 셰어하우스, 어포더블하우징(affordable housing, 지불 가능한 주택)과 같이 사회적 가치가 충분하지만 사업 자체의 수익률이 높지 않아서 자본시장의 금리로 자금조달이 어려울 뿐만 아니라 투자자에게 높은 금리를 지급할 수 없는 경우에 활용할 만한 자금조달방식이다.

크라우드 펀딩을 활용한 주택사업은 아직 초기단계이다. 기존의 전통적인 자금조달 방식의 한계를 보완해줄 수 있는 대안이 될 수 있는 방법이지만, 아직까지는 확인되지 않은 위험 또한 많은 상황이다.

그럼에도 크라우드 펀딩은 서민의 주거를 안정적으로 공급·유지·관리를 지원할 수 있는 새로운 자금조달 방안임에 틀림없다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.