바탕이 튼튼해야 한다, 구조·토목설계

건축물이 버티는 힘, 구조설계

구조설계는 건축물이 버티는 힘에 대해 계산하는 것이다. 외부에서 건축물에 가해지는 힘은 여러 가지가 있다.

예를 들어 철근콘크리트 구조일 경우 우선 건물 자체의 무게를 감당해야 한다. 콘크리트와 철근, 건축물 내외부에 붙은 마감재의 무게가 만만치 않다.

또, 사람과 가구 같은 이동물의 무게와 주변의 흙이 건물에 가하는 토압도 견뎌야 한다. 그 외에도 바람의 영향을 계산하는 풍하중, 눈의 무게를 계산하는 적설하중, 그리고 우리에게 현실로 다가온 지진의 영향을 계산하는 지진하중에 대해서도 버티는 힘이 있어야 한다.

▲시추주상도

지질조사를 하게 되면 위 그림과 같은 지질 단면도가 만들어진다.

지반의 강도, 지질의 종류, 지하수위 등이 파악된다.

건축구조기술사는 이러한 여러 종류의 하중과 힘을 계산해서 건물이 견딜 수 있도록 철근의 굵기와 개수를 결정하고, 콘크리트의 강도와 두께를 결정한다.

그런데 각종 무게와 힘에 대한 구조계산은 땅이 버텨주어야 한다는 전제가 깔린다. 따라서 구조계산 못지않게 땅의 단단하기를 측정하는 것이 필수다. 반드시 지질조사를 실시해 땅의 상태를 판단해야 한다. 건물의 무게를 땅이 버틸 수 없다면 땅 속에 파일을 박거나, 기초를 보강해서라도 지지할 수 있도록 해 주어야 한다.

부지를 성토하거나 절토하는 경우는 어떨까. 절토지역은 대개 무방하다. 그러나 과거에 논이었던 곳을 성토한 땅이라면 추가 비용이 들더라도 파일을 박거나 기초를 내려서 지하층을 파야 하는 경우가 생긴다. 이러한 판단은 정말 중요하다. 따라서 설계자에게 절ㆍ성토지역 여부를 확인했는지 재차 짚어 보아야 한다.

지상의 구조물은 건축물이 완성된 후에도 보강이 가능하지만 땅 속은 보강이 거의 불가능하기 때문이다. 약한 땅 위에 서 있는 구조물은 그야말로 사상누각이다. 건물이 미세하게 가라앉는 ‘부동침하’가 생기기 시작하면 여기 저기 벽에 금이 가고, 방수가 깨지고, 문틈이 벌어지고, 가구의 수평이 안 맞는 현상들이 발생하고 급기야는 철거해야 하는 상황이 발생할 수 있다.

지하층 만들 때 필요한 토목설계

토목설계는 일반적으로 지하층을 만들 경우 하게 된다. 주변의 흙이 무너지거나 움직이는 것을 방지하기 위해서 H형강으로 된 철골구조물을 설치하는데 이것을 ‘가시설’이라고 한다.

가시설의 경우 간단한 것은 건축사가 도면을 그릴 수도 있지만, 대개는 토목기술사가 건물에 가해지는 토압을 계산해 시공법을 결정한다. 소형건물에서 일반적으로 사용하는 가시설은 ‘H-Pile 토류판 공법’과 ‘CIP 공법’이 대표적이다.

‘H-Pile 토류판 공법’은 오거(Auger)라는 장비로 땅에 약 1m 간격의 구멍을 뚫은 후, 이곳에 H형강을 끼워 넣고 그 사이를 토류판이라 불리는 약 6㎝ 두께의 나무판을 끼워 넣어 흙을 막는 방법이다.

‘CIP 공법’은 오거(Auger)로 땅에 구멍을 서로 맞닿게 뚫은 후 이곳에 철근망을 넣고 거기에 콘크리트를 부어 넣은 후 굳히면 콘크리트 말뚝이 되는데 이 말뚝을 활용하여 흙을 막는 방법이다.

토류판공법은 공기가 빠르고 공사비가 저렴한 반면, 토류판 뒤의 흙이 함몰되는 경우가 많다. 따라서 주변 가까이에 건축물이나 도로 등이 없는 경우에 많이 사용한다. CIP공법은 공기가 늦고 비용이 많이 드는 대신 흙막이 뒷면의 변형이 적어 건축물이 서로 인접해 있는 도심지에서 많이 사용한다.

흙막이도 안전이 최우선이다. 옆집이 바짝 붙어 있는 경우에는 비용과 공사기간이 늘어나더라도 상대적으로 안전한 CIP공법을 선택하는 것이 좋으며, 지하수위가 높아서 물이 많이 나온다든가 하는 경우에는 흙막이에 추가하여 물막이 시설을 하는 것이 좋다. 흙막이로 인해 옆집의 흙이 함몰되는 경우는 말할 것도 없고, 물이 많이 빠지면 물과 같이 옆집의 흙 알갱이도 같이 빠지는데, 이럴 경우에도 옆집의 지반이 꺼져 치명적인 사고와 분쟁이 발생한다.

1 H-Pile 토류판공법 토류판공법은 H형강 사이에 토류판이라는 목재판을 끼워서 흙을 막는 방법이다.

2 CIP공법 CIP말뚝은 CIP말뚝을 만든 후 지지하는 철골부재를 대고 터파기 공사를 진행하고 있다

건물의 신경과 혈관, 건축설비

집을 사람에 비유해 본다면 뼈에 해당하는 것은 골조라 할 수 있고 살에 해당하는 것은 건축물의 내ㆍ외부 마감이라고 볼 수 있다. 그리고 각종 몸 속 장기와 혈관에 해당하는 것은 기계설비, 신경조직에 해당하는 것은 전기 설비라 할 수 있다.

건축설비는 기계설비와 전기설비로 크게 나뉘고, 다시 전기ㆍ기계ㆍ통신ㆍ소방 설계로 세분할 수 있는데, 각각의 분야마다 기술사가 있다. 건축사는 이들에게 비용을 지불하고 기술 협력을 받는다. 건축사는 이들 전문가들의 협력을 받되 건축물의 개념과 성격, 규모에 따라 건축물에 맞도록 전체 내용을 조율하며 설계를 진행하게 된다.

설비에 관련된 부분들은 확인에 확인을 거듭해도 지나치지 않다. 집을 지어본 사람에게 물어보면 살면서 느끼게 되는 가장 불편한 점들이 대부분 설비 분야에 집중되어 있음을 알 수 있다.

대부분 전기, 기계설비 도면은 건축 도면과 별도로 그려지지만 설비사항들을 건축도면에 건축과 같이 표현해 보는 것도 좋다. 그럼으로써 모든 설비를 한 눈에 알아 볼 수도 있고 건축과의 연관 관계를 파악하기가 쉬우며 공사가 진행될 때 검토 해 보기에 편리하다.

생활의 편리함을 결정짓는 전기와 조명설계

전기는 한전에서 인입을 받아 계량기를 설치하는데, 계량기는 주거용과 상가에서 사용하는 일반용이 구분된다. 상가의 개수와 주거의 개수에 맞게 각각 설치하는 것이 관리에 편리하다.

전기설비에는 전열(콘센트), 전등(조명), 통신(전화, 인터넷, TV), 홈오토(인터폰, 방범 시스템), 소방(화재경보기, 가스 감지기) 등이 있다. 또한 각 설비마다 주방기구, 조명기구 이외에도 대변기나 세면대·수도꼭지·샤워기 같은 위생기구, 전화기나 TV·컴퓨터 등의 통신기기 등 각종 설비 기구들이 부착되게 된다.

설계 단계에서는 형광등, LED조명 등 조명기구의 개수와 위치를 포함하여 스위치의 위치와 방식을 설계하는 조명설계, 콘센트 등의 위치와 용량을 설계하는 전열설계, 인터폰의 위치와 CCTV 개수와 위치 등에 대한 설계를 한다. 이런 과정을 거쳐 전등과 전열 뿐 아니라, 냉난방 기계 장비의 종류가 결정되면 그 장비의 용량을 계산하여 총 전기 사용량을 결정한다. 요즘에는 태양광을 이용한 전기의 생산에도 관심이 많다.

밤에는 반드시 필요하지만 밝은 낮이 되면 거추장스러워지는 것이 조명 기구다. 조명 기구는 가능한 한 눈에 띄지 않는 것을 선택하거나 조명 기구 자체의 모양 보다는 전체 집안의 분위기와 어울리는 것을 선택하는 것이 좋다.

▲조명과 천장디자인

직접조명과 간접조명을 같이 설치한 사례다. 일반적으로 이중천장을 사각의 우물천장으로 처리하는데, 이보다는 일자형이나 T자형 등으로 처리하고 간접조명을 추가하면 내부 분위기를 다양하게 표현할 수 있다.

조명기구를 보이지 않도록 천정이나 벽에 매입하는 디자인도 방법이 될 수 있겠다. 그러나 외국이나 호텔 등에서 많이 사용하는 이 간접조명이 우리 성격에는 잘 맞지 않는 것 같다. 우리나라 사람들은 대개 간접조명을 답답하다고 하여 별로 좋아하지 않고, 밝은 직접조명을 선호하는 편이다.

전기설계에서 신경을 써야 하는 것이 콘센트의 위치와 개수다. 사람들마다 생활방식이 서로 달라서 가구를 설계자가 의도한대로 두지 않는 경우도 꽤 많다. 방에는 콘센트를 세 곳 이상, 그것도 벽체의 한가운데에 설치하지 말고 출입문 근처 등 가구가 위치하지 않을 곳에 설치하자.

좀 더 고민을 한다면 침대 주변, 식탁 주변, 책상 주변에는 스탠드 등의 간접조명을 할 수 있는 콘센트를 설치하면 도움이 많이 된다. 특히 현관 등 위치상으로 집의 정 중앙에 설치하는 콘센트는 청소기를 여기저기 끌고 다니지 않고, 한번만 꽂아도 집 전체를 청소할 수 있으므로 매우 유용하다. 크리스마스트리나 어항 등을 설치하는데도 도움이 된다. 콘센트를 추가하는 것은 공사비 추가 없이도 가능하다.

기계설비와 급, 배수설계

기계설비는 대부분 물을 다루는 시설들이다. 수돗물을 받아들이는 급수, 하수와 오수를 설계하는 배수, 냉·난방, 소방·환기, 도시가스 등이 해당된다. 급수에는 수도(냉수)와 온수가 있으며, 배수에는 우수(빗물), 잡배수(부엌, 세면장, 욕실, 발코니 등의 생활하수), 오수(대·소변기)등이 있다. 또한 환기설비는 화장실과 주방, 창고 등에 필요한 설비들이다.

▲수전의 선택

물을 사용하는 샤워기, 수도꼭지, 배수구 등은 디자인을 중요시 하지만,

실제로는 부속품을 정품으로 사용해야 누수와 머리카락 등으로 인한 걸림이 적고

물 빠짐이 좋아 관리에 편리하다.

물이 필요한 곳은 부엌, 세면장, 욕실, 샤워실, 화장실, 세탁실, 보일러실, 정원, 차고, 작업실, 온실, 발코니 등이 있을 수 있다. 이러한 것을 우리 집에 만들 것인가 말 것 인가에서부터 만들면 어디에 만들 것인가, 온수를 쓸 것인가 일반 수돗물만 쓸 것인가의 구분도 기본적으로 고려할 사항이다.

또한 물을 사용하는 곳이 실내인가 실외인가에 따른 동파의 대책과 온수를 사용할 경우 배관재의 신축에 따른 하자에 대비한 배관재의 선택도 중요한 검토 사항이다.

물론 전문가에게 맡겨버릴 수도 있지만 설비기구를 사용하는 건축주의 사소한 습관이나 생각, 원하는 것까지 가장 잘 아는 사람은 건축주 본인뿐이라는 것을 명심할 필요가 있다. 따라서 배수 계획은 잘 되었는지, 배관의 크기는 여유가 있으며 배관재의 강도는 튼튼하고 내구성은 충분한지에 대해서도 검토가 필요하다.

냉, 난방설계

냉·난방은 기계설비에 속하는 시설이다. 냉방은 주로 전기를 사용하는 에어컨이, 난방은 기름이나 도시가스, LPG를 사용하는 보일러가 주류를 이룬다. 요즘에는 지열과 태양열을 이용한 냉·난방 방식도 에너지 절약을 위한 친환경 설계방식으로 그 중요성과 사용도 면에서 커지고 있다.

세계에서도 그 유사 사례를 찾기 어려운 우리만의 장점중 하나가 온돌 난방이다. 공기만 데우는 대부분의 난방시스템에 비해 온돌은 바닥을 데우기 때문에 상부가 오픈 되어 있을 경우 더욱 유리하며, 같은 바닥 중에서도 아랫목과 윗목의 온도 차이에 의한 대류 현상으로 건강에도 유익한 것으로 알려져 있다.

그러나 현대 주택들은 바닥 난방을 고르게 하기 때문에 대류에 의한 효과는 반감되고 있다. 그럼에도 그 쾌적성이나 비용을 감안하면 바닥 난방 방식의 우수성은 자부심을 가질만하다.

난방은 배관재를 중간에 연결해 시공하게 되면 반드시 하자가 발생한다고 보면 된다. 따라서 사용하다 남은 배관은 과감하게 제외하자.

그리고 집의 규모에 비해 조금 여유 있는 용량의 보일러를 선택하는 것이 온수 사용 등이 원활하여 좋다. 요즈음에는 인공지능이 대세로 자리잡아가는 과정이라 보일러의 성능 차이는 큰 의미가 없다고 보인다. 보일러의 성능보다는 오히려 난방을 할 경우 더워지기까지 시간이 걸리는 것을 보완하기 위해 내벽에 10mm정도라도 단열을 해 주는 것이 좋다. 그렇지 않을 경우 도배지 속에 있는 차가운 콘크리트가 열을 계속 빼앗아 가기 때문에 벽이 다 데워지기까지는 실내가 따뜻해지지 않는다.

▲노출형 에어콘

주변과 어울리는 제품을 선택하더라도 공간을 차지하고, 미관상 좋지 않으므로 가급적 매입형으로 설치하는 것이 좋다.

에어컨은 보기 좋게 디자인했더라도 공간을 어설프게 차지하기 때문에 경우에 따라서는 필요악인 경우도 발생한다. 에어컨을 수납가구와 같이 일체가 되도록 짜거나 가능하면 보이지 않는 것으로 배치되도록 처음부터 고려해보자. 천정의 높이가 충분하다면 천정 속에 매입하는 것이 가장 좋다. 그리고 냉난방을 겸하는 제품들이 있는데 주택에서는 권장하고 싶지 않은 제품이다.

방범과 통신, 소방설계

방범과 통신, 소방은 현대주거에서 그 중요도가 더해지고 있는 분야다. 상가주택에서 통신 분야는 전화, 인터넷, TV 등의 시설이 있고, 홈오토메이션은 인터폰, 방범 시스템 등을 다룬다. 그리고 소방 분야에서는 소화전이나 화재경보기, 가스 감지기, 소화기 정도가 설치 대상이다.

▲홈오토 설비

상가주택에서 현재 사용되고 있는 비디오폰으로,

CCTV를 실시간으로 확인하고 있는 화면이 보인다. 공동현관과 세대현관의 모니터링,

경비호출, 자동 문열림, CCTV카메라 검색 등의 기능이 있다.

우리의 주거에서 통신분야는 인터넷강국답게 갈수록 그 중요도가 더해지고 있고, 홈오토메이션(Home Automation) 분야는 인공지능과 결합하여 개발자의 기술을 사용자가 따라가기 버거울 정도다. 기존에는 온도센서, 가스누설 감지센서, 침입 감지기 등을 사용해 주택의 안전을 확보하는 방재·방범 시스템이 주된 기능이었다면, 이제는 외부에서 가정에 있는 에어컨이나 보일러, 전기밥솥의 조작 등 각종 컨트롤 시스템이 실용화되어 보급되고 있다.

지금까지 아파트에 비해 상가주택이나 단독주택을 꺼려하는 이유는 크게 세 가지였다. 첫째는 ‘안전’이고, 둘째는 ‘춥고 덥다’는 단열부족, 그리고 셋째가 ‘유지관리비가 많이 든다’는 것이다. 그러나 현대의 상가주택이나 단독주택들은 이러한 것들을 훌륭하게 충족시키고 있다.

안전에 관해서는 매 동마다 CCTV를 설치하여 사각지대를 확실히 해소시키고 있다. CCTV도 모니터와 본체를 집에 두는 것이 아니라 인터넷과 연결하여 핸드폰으로 상황을 볼 수 있게까지 처리되고 있다.

냉난방에 대해서도 강화된 단열규정으로 보면, 아파트보다 상가주택의 효율이 더 좋다고 판단된다. 아파트들은 내단열을 하지만 상가주택은 외단열을 하기 때문이다. 수치상으로 나타나는 열관류율이라는 것은 내단열과 외단열이 동일해도, 실제 느끼는 단열효과는 낮에 뜨겁게 덥혀진 콘크리트 덩어리를 밤새 붙들고 사는 아파트보다, 콘크리트 자체가 덥혀지지 않는 외단열이 훨씬 좋은 것이다. 이러한 시공수준의 향상으로 냉난방 유지비와 관리비 또한 아파트보다 적게 나온다.

건물의 판단기준, 단열과 방수

집을 다 지은 후 시공자와 건축주를 가장 힘들게 하는 것은 단연 단열재 설치의 부족이나 시공 잘못으로 오는 단열부족과 그에 수반되는 결로다. 그 다음으로, 방수시공이 잘못되어 발생하는 누수도 애로사항이다. 시공자가 무던히 애를 쓰는데도 원리를 정확히 알고 대처하지 않으면 문제가 계속 발생하는 게 결로와 누수의 속성이다.

이를 방지하기 위해서는 설계단계에서부터 디테일의 처리가 잘 되어 있어야 하고, 시공단계에서는 시공자와 감리자가 충분한 경험과 노하우를 갖고 있어야 한다.

단열과 결로 건축물의 하자 중에서 가장 광범위하게 나타나면서 제일 고치기 어려운 것 중 하나가 결로다. 어떻게 결로의 특성을 알고 막을 것인가?

첫째, 결로는 부위별로 나타나는 시기가 다르다는 점을 알고 대처해야 한다. 주차장 등 지하 부위는 대기는 덥고 땅 속은 시원한 여름에 결로가 나타난다. 대기의 더운 공기가 차가운 구조체를 만날 때 노점이 형성되므로 물방울이 맺히는 것이다.

반대로 겨울에는 대기는 차갑고 실내는 덥기 때문에 지상 구조물, 특히 단열이 안 된 발코니 등에 많이 나타난다. 외부의 차가운 온도가 단열이 잘 안 된 구조체를 타고 그대로 실내로 전달된다. 실내의 더운 공기는 외부 온도에 의해 차가워진 구조체에 달라붙어 결로가 되는 것이다.

이런 결로의 경우에는 단열공사의 부실이 직접적인 원인이다. 내부와 외부 사이에 추가로라도 단열을 철저히 해 주면 결로를 막을 수 있다. 내단열보다는 구조체의 외부에 단열을 해 주는 외단열을 하는 겻이 효과적이다.

▲이중단열 상세도

아래 그림은 내외단열을 모두 실시한 이중단열 상세도다.

일반적으로 건물벽 외부에 법적으로 하게 되어 있는 120mm 단열재를 설치하고,

추가로 건물벽 내부 석고보드 속에 10mm만 단열재를 넣으면

냉ㆍ난방효과는 물론 결로를 방지하는 효과까지 볼 수 있다.

둘째, 결로의 또 다른 특성은 공기가 투과하는 소위 숨 쉬는 재료에서는 나타나지 않거나 약하게 나타나는 반면 공기가 투과하지 못하는 재료에서는 심하게 나타난다는 것이다. 유성페인트를 칠한 곳에서는 결로가 심하지만 수성페인트를 칠한 곳에서는 약하게 나타나며, 아무것도 칠하지 않고 시멘트 미장만 한 곳에서는 거의 나타나지 않는다.

종이벽지에서는 결로가 약하게 나타나지만 실크벽지에서는 심하다. 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 우레탄페인트가 칠해진 바닥, 비닐장판이나 데코타일류, 화장실의 자기질타일류 등에서 결로가 심하다.

따라서 결로가 의심되는 곳에는 목재, 종이, 공기가 통하는 재료를 사용하는 것이 중요하다.

셋째로, 결로는 습기가 많으면 많을수록 심해지는 특성이 있다. 따라서 결로 방지에는 습기 제거가 필수적이다. 지하실처럼 결로를 제거할 수 있는 대안이 없을 경우에는 제습기를 사용한다.

넷째, 결로가 생기지 않을 조건인데도 결로가 생기는 곳이 있는데, 그 원인은 환기가 안 되기 때문이다. 가장 흔한 곳이 가구 뒷부분이다. 결로가 약간 생긴 것뿐인데 환기가 안 되므로 시간이 지나서 곰팡이로 변한다. 생활습관에 의해 환기를 잘 안 시키거나, 생활패턴에 의해서 환기시킬 기회가 없는 집들에서 주로 결로가 나타난다.

이상에서 결로의 원인을 네 가지로 나누어 보고 방지할 수 있는 방법을 알아보았다. 결로는 원인이 다양하고 각각의 원인들이 복합적으로 작용하기 때문에 원인을 모르면 비용만 계속 들어갈 뿐 대처하기가 매우 어렵다. 그러나 원리만 알고 설계단계에서부터 대비를 한다면 충분히 방지할 수 있는 현상이다.

방수설계 방수 역시 단열과 결로와 마찬가지로 원리에 대한 지식과 충분한 경험이 없으면 처리하기가 어렵다. 이러한 어려움을 반영하듯 방수재료들도 개발이 많이 되고 있는 추세다.

방수는 지붕이나 외벽, 지하실벽체 등은 빗물이 들어오는 외부에, 화장실이나 다용도실 등은 물을 사용하는 내부에 방수층을 두는 것이 원칙이다.

방수에서 중요한 것은 시간이 지나고 건축물이 미세하게 움직임이 생기면 방수층이 깨질 수 있다는 점이다. 이럴 경우에 대비해 누수 된 물이 거주자의 생활에 치명적인 피해를 주지 않도록 물을 유도하는 길인 트렌치나 배수구 등을 만들어 두는 것이 좋다. 번거롭더라도 이런 조치를 해 두면 비용절감은 물론, 누수가 되었을 경우에는 매우 도움이 된다.

그리고 점검이나 보수공사를 쉽게 할 수 있도록 천장재를 탈·부착식으로 한다든지, 점검구를 만들어 누수의 원인이나 상황을 빨리 확인 할 수 있도록 하는 것이 중요하다.

건축허가 접수 ABC

건축허가는 건축과 관련된 제반 법규의 제약을 충족시킴으로써 내 땅에 대한 권리를 회복하는 행위라고 할 수 있다. 이러한 업무는 관공서에서 처리한다고 하여 ‘대관업무’라 한다.

건축허가는 건축허가 신청을 위한 사전단계와 건축허가 단계로 나누어 볼 수 있다.

건축허가를 위한 사전단계로는 형질변경이라고 불리는 개발행위허가와 문화재심의라고 불리는 문화재형상변경허가, 미관심의ㆍ색채심의 등으로 불리는 건축계획심의 등이 있다.

토지의 종류에 따라, 그리고 위치에 따라 이러한 절차를 모두 거쳐야 될 경우도 있고, 이 중 하나만 거치든지 아니면 거치지 않고 바로 건축허가접수를 할 수도 있다.

건축허가 신청을 위한 사전단계

개발행위허가 개발행위허가는 내가 건축을 하고자 하는 땅의 지목이 대지가 아니라 임야나 전ㆍ답일 경우, 대지라 하더라도 50㎝이상 높이거나 낮출 때 대상이 된다.

임야일 경우에는 산림법에 의한 산림훼손허가, 전ㆍ답일 경우에는 농지법에 의한 농지전용허가를 받아야 하는데 이 두 가지를 모두 개발행위허가라 한다.

산림훼손허가나 농지전용허가는 일반적으로 이런 일을 전문적으로 처리하는 토목설계사무소에서 건축설계비와는 별도로 비용을 받고 절차를 대행한다. 이 경우 산림과 농지의 면적이 줄어들기 때문에 정부에서는 산림전용부담금, 농지전용부담금 등 개발부담금이라는 세금을 부과하여 산림과 농지에 관한 분야에 사용을 하게 된다.

▲인허가 도서

설계 진행 시 디자인을 검토하기 위해 만들었던 모형, 허가접수 이전의 심의 도면, 그리고 허가 도면과 허가 시 제출해야 하는 각종 서류들이다.

개발행위허가를 마치고 건축허가 및 사용승인(준공)을 마치면 이 절차를 밟은 땅은 임야나 전ㆍ답에서 비로소 대지로 지목이 바뀌게 되는데 이렇게 땅의 지목이 바뀌기 때문에 개발행위허가를 형질변경이라고 부르기도 한다.

문화재형상변경허가 일반적으로 문화재심의라고 불리며 심의 대상은 문화재보호구역 외곽경계로부터 500미터 이내(특별시의 경우에는 100미터이내, 광역시 도시계획구역의 경우에는 200미터 이내)의 지역에서 건축행위를 하고자 할 경우에 해당된다.

건축계획심의 미관심의ㆍ색채심의 등으로 불리는 건축계획심의는 건축법규에 의해 각 지자체에 위원회를 구성하여 시행하도록 되어있다. ‘토지이용계획확인원’에 보면 ‘국토법’ 따른 ‘지역ㆍ지구’란에 미관지구라고 지정되어 있는 경우에는 미관심의를, 신도시 등의 지구단위계획 지침에서 심의를 받도록 지정된 경우에는 색채심의나 건축계획심의를 받아야 된다.

아무런 법적 지정이나 근거가 없는 경우에도 각 지자체에서 건축의 수준을 높인다는 명목으로 건축허가 전에 간단한 심의절차를 거치게 하기도 하는데 이럴 경우 시간이 많이 소요되므로 유의해야한다.

건축허가단계

준비서류 건축허가신청을 위한 사전단계가 마무리 되면 건축허가 단계에 들어간다. 건축허가를 접수하기 위해서는 도면과 서류가 필요하다. 우선 건축허가에 적합한 도면을 준비해야 하는데, 건축허가에 필요한 도면은 앞의 내용에서 썼던 ‘실시설계하기’ 단계의 도면이 대부분 대상이 된다.

그리고 허가에 필요한 서류는 종류가 많지만, 대부분 건축사사무소에서 준비를 한다. 건축주가 준비해야 할 서류들은 소유권에 관한 서류들인데, 토지 소유주와 건축주를 서로 다르게 하고 싶을 경우에는 공동주택같이 특별한 경우를 제외하고는 ‘토지사용승락서’를 작성해서 처리할 수 있다. 허가를 받고자 하는 토지에 지상권이 설정되어 있거나 압류가 되어 있을 경우에는 채권자의 건축동의서를 받아야 건축허가를 받을 수 있다.

이렇게 도면과 서류가 준비되면 ‘세움터’라는 인터넷 홈페이지에서 허가를 접수하게 되는데 건축주와 설계자가 공인인증서 인증 절차를 완료하면 건축허가 접수가 완료된다.

건축허가 건축허가 접수가 완료되면 해당 시군구청에서는 적법 여부를 판단하게 된다. 소형 건축물의 경우 담당부서는 건축과인 경우가 대부분이다. 건축과에서는 신청서류가 건축법에 적법한지 여부를 판단하고, 관련이 있는 다른 부서가 담당하는 내용은 그 부서와 협의를 하게 된다.

주차장, 조경, 하수, 도로, 장애인 관련 규정 등 구청 내부 부서와 협의하는 것들도 있지만 소방서, 군부대, 교육청, 한전, 수도사업소 등 외부 관공서와 협의하는 경우도 많다. 이렇게 협의를 마치고 허가를 내주는데 일주일이 정해진 기간이지만 대부분 협의와 수정을 반복하다보면 일주일 이상 걸린다. 협의와 검토를 모두 마치면 해당 시군구청에서는 건축허가서를 교부하게 된다.