아파트 가격에 영향 미치는 일조권&조망권

아파트가 갈수록 고층화되면서 일조권과 조망권에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있다. 일조권과 조망권이 우수할수록 쾌적한 생활환경을 갖출 수 있기 때문. 최근에는 같은 아파트 단지, 같은 평형이라도 일조와 조망에 따라 가격이 달라질 정도다.

이렇듯 일조권과 조망권이 중요해지면서 관련 분쟁도 증가하는 추세다. 특히 단독주택 주거지를 아파트 단지로 재개발하는 경우, 기존보다 높은 건물이 들어서면서 인근 주택과 크고 작은 분쟁을 겪는다.

이에 따라 앞으로 아파트를 구입하거나 재건축 및 재개발을 할 경우 일조권과 조망권에 대한 고려가 필요하다.

그렇다면 일조권과 조망권은 정확히 어떤 개념일까. 먼저, 일조권은 ‘일반적으로 햇볕을 향유할 수 있는 권리’를 말한다. 헌법에서 보장하는 환경권의 일종으로, 일조권을 보호하기 위해 ‘건축법’을 통해 건축물의 높이와 건물 사이의 거리제한 등의 규정을 두고 있다.

조망권은 ‘건물의 내부에서 밖을 바라볼 때 보이는 경관에 대한 권리’를 의미한다. 법률상의 근거는 없는 용어이지만, 부동산시장에서는 ‘한강 조망, 공원 조망, 영구 조망권’ 등의 용어를 내세워 아파트 가격에 영향을 미치는 중요 요인으로 꼽는다. 조망권의 경우 법적 근거가 없는 만큼 권리에 대한 정확한 기준이나, 피해보상의 규정이 없다. 아파트 분양광고에 나오는 조망권을 무턱대고 믿어서는 안 된다.

일조권 침해 기준은?

인간이 건강을 위해 하루 동안 햇볕을 쬘 수 있는 권리를 의미하는 일조권은 헌법이 보장하는 환경권의 일종이다. 적정한 일조량은 일 년 중 해가 가장 짧은 날인 동짓날을 기준으로 아침 9시부터 오후 3시까지 6시간 중 연속해서 2시간 이상, 혹은 아침 8시부터 오후 4시까지 6시간 중 연속은 아니더라도 최소 4시간 이상 햇볕을 쬘 수 있는 양을 말한다.

인근 건축물로 인해 기준 이하의 햇볕을 쬐는 경우에 일조권을 침해받았다고 할 수 있다. 그러나 기준 이상의 햇빛을 받는 경우에는, 기존보다 일조량이 줄어들었다고 하더라도 일조권 피해보상을 요구할 수 없다.

새로 지은 아파트, 일조권&조망권 부족하다면 하자?

새로 지은 아파트에서 일조량이 너무 부족할 경우에 하자라고 할 수 있을까? 답은 ‘NO’다. 2010년 대법원 판례에 따르면, 아파트 건축계획 대로 지어진 경우라면 일조권이 방해되거나 조망이 가려져도 하자담보책임을 물을 수 없다. 건축관계법령 및 주택법 상의 주택건설기준에 적합하게 지었을 뿐만 아니라, 해당 건축계획을 분양계약 당시 소비자에게 공지했다면 문제가 없다는 취지다.

 

또한, 조망권 침해에 따른 피해보상 요구에 대해서는 ‘할 수 없다’는 법원 판결도 있다. 2007년 대구지법은 ‘법적으로 보호받을 만한 독자적인 경제적 이익으로서의 조망권이 있다고 볼 수 없다’고 밝혔다.

 

최근 들어 분양광고에 일조권과 조망권을 내세우는 경우가 많아지고 있는 만큼, 아파트를 구입할 때는 주거동의 배치와 방향이 일조권과 조망권에 어떤 영향을 미치는 분양광고 및 건축계획을 꼼꼼히 살펴보는 자세가 필요하다.

아파트 신축공사, 일조권 침해로 ‘공사중지’ 결정

올해 4월, 구미시에 20층 높이로 신축될 예정인 아파트 단지에 대해 “이웃 아파트와 인접한 주거동은 11층을 초과하는 일체의 신축공사를 금지한다”는 법원의 판결이 있었다.

해당 아파트의 경우 층수제한이 없는 준공업지역에 지어졌고, 일부 세대가 분양까지 완료됐음에도 공사중지 판결이 내려졌다. 해당 아파트로 인해 인근의 14층짜리 아파트의 절반 정도 세대의 일조권이 기준 이하로 떨어졌다는 것이 이유다.

법원은 공사중지 아파트에 대해 ‘수인한도를 넘어서는 위법한 가해행위’라고 밝히며 일조권 방해가 중대한 잘못이라고 판단했다.

Q. 일조권 침해, 어떻게 해결하나요?

A. 만약, 현재 공사 중인 건물이 완공될 경우 일조권 침해가 예상되는 경우, 법원에 ‘공사 중지 가처분 신청’을 할 수 있다. 말 그대로 공사를 중지하도록 법원에 요청하는 단계다. 실제로 20층으로 지어질 아파트에 대해 인근 아파트의 일조권을 침해한다는 이유로 공사 중지를 결정한 바 있다.

 

완공된 건물로 인해 일조권을 현재 침해받고 있는 경우에는 ‘손해배상’을 청구하면 된다. 이때는 일조권 침해 사실은 물론, 이로 인한 물질적·비물질적 피해가 얼마인지 입증해야 한다. 피해금액의 경우 한국감정원의 감정이 필요하다. 계산된 피해에 따라 가해 건물주에게 피해보상을 청구할 수 있다.

일조권과 조망권에 따른 아파트 향 선호도

아파트 분양 카탈로그를 살펴보면, 자주 등장하는 용어가 있다. 바로 ‘향’이다. 주거동의 전면부(거실)가 바라보고 있는 방향을 말한다. 향은 일조량에 큰 영향을 미치는 요소이기 때문에 동일 단지, 동일 평형이라도 어느 향인지에 따라 가격이 달라진다. 소비자들이 가장 선호하는 향은 어떤 향일까?

공인중개사 임선화씨는 국내 부동산시장에서 가장 선호되는 향으로 남향을 꼽는다. 아침부터 저녁까지 해가 잘 들기 때문이다. 일조량이 풍부하면 단열이 좋아 냉난방비를 절약할 수 있는 장점이 있다. 두 번째 선호는 동향. 아침에 해가 잘 드는 방향이다. 오후에는 일조량이 부족하지만, 낮에 집을 비우는 맞벌이 부부에게 크게 나쁘지 않다는 조언이다.

세 번째는 서향이다. 서향 아파트는 오전보다 오후에 해가 풍부하게 들어온다. 한여름에는 다소 덥고 겨울에는 춥다는 단점이 있다. 가장 선호도가 떨어지는 집은 북향이다. 낮에도 해가 적어 전등을 켜야 할 정도다. 선호도가 매우 낮기 때문에 아파트의 경우 북향을 거의 짓지 않는다.

조망권의 종류와 기준

국내에서 조망권이라는 개념이 처음 생긴 것은 1970년대 후반 서울 강남구 압구정동의 현대아파트 때부터라는 것이 정설이다. 당시에는 아파트 가격에 영향을 미치는 요인은 아니었고 ‘한강이 보여 살기 좋다’는 정도였다.

2000년대 들어서 서울과 신도시를 중심으로 조망권에 대한 관심이 높아졌다. 서울의 경우 ‘한강 조망’, 신도시의 경우 ‘호수, 공원 조망’을 내세워 아파트 가격에 웃돈을 붙이곤 했다.

소위 아파트 조망이 되는 것은 강, 하천, 호수, 바다, 공원 등 자연경관이다. 아파트 거실에서 높이 170cm를 눈높이로 정하고 창밖으로 보이는 풍경에 따라 주관적으로 등급을 정한다. 법적인 근거는 아니고 다만 시장에서 통용되는 기준이다. 조망권 자체를 돈으로 산정하기는 어렵다.

일반적으로 조망권은 천공 조망권, 경관 조망권으로 구분된다. 천공 조망권은 아파트 거실 창을 통해 얼마나 하늘이 보이는 지를 의미하고, 경관 조망권은 거실 창을 통해 보이는 주변 경관 정도를 말한다. 한강이나 공원같이 우수한 자연경관이 없더라도 인근에 높은 건물이 없어 하늘이 잘 보이는 경우에 천공 조망이 좋다고 말한다.

일조권&조망권, 돈으로는 얼마?

아파트 환경에 대한 관심이 높아지면서 일조권과 조망권이 아파트 가격 프리미엄으로 여겨지고 있다. 실제로 일조권과 조망권을 돈으로 따지면 얼마일까?

일조 및 조망과 같은 환경권의 가치가 주택 가치의 20%에 달한다는 법원의 판결이 있다. 2004년, 서울고법은 주택 옆 고층아파트 때문에 일조권 등을 침해받았다며 낸 손해배상 소송에서 고층 아파트 시행주체에게 ‘피해자 주택의 20%에 해당하는 금액을 지급하라’는 판결을 내렸다. 일조권과 조망권이 실제로 주택가격을 형성하는 요인 중 하나로 인정한 판결이다.

일조 확보를 위한 건축물 높이 제한

전용주거지역과 일반주거지역에서 주택을 지을 때는 일조권 확보를 위해 건물 높이에 제한을 두고 있다.

건축법 시행령에 따르면 △건축물 높이 9m 이하인 부분은 1.5m 이상 △높이 9m 초과하는 부분은 해당 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상 인접 대지 경계선으로부터 떨어져야 한다.