지난해 인천 십정1구역에서 첫 시범사업을 시작한 뉴스테이 연계형 정비사업(이하 정비사업형 뉴스테이)의 인기가 심상치 않다. 올해 진행된 2016년 하반기 사업공모에서 지난해보다 2배 가까운 정비구역이 공모에 참여하며 그 열기를 실감케 했다.

정비사업형 뉴스테이란 재개발·재건축 등 정비사업에서 조합이 일반분양으로 내놓은 물량을 기업형 임대사업자에게 통으로 매각하면, 이를 사업자가 임대주택으로 공급하는 방식의 뉴스테이사업이다.

사업자는 해당 물량을 시세의 80%수준으로 저렴하게 매입하고, 조합은 미분양리스크를 제거해 사업안정성을 확보할 수 있는 장점이 있다.

정비사업형 뉴스테이는 도시정비사업법의 절차에 따라 사업이 추진된다. LH가 보유한 땅에서 뉴스테이를 공급하는 기존의 공모형 사업과 달리, 정비사업형은 각 지자체가 뉴스테이를 공급할 정비구역을 후보지로 공모한다. 국토부가 심사를 거쳐 정비구역을 선정하면, 해당 구역의 조합이 직접 기업형 임대사업자와 주택매각 계약을 맺는 방식이다.

낙후된 구도심을 새로 개발하고자 하는 지자체와 지속되는 경기 침체 탓에 사업이 지지부진했던 정비구역의 조합들이 정비사업형 뉴스테이에 적극 나서고 있다.

구도심 활성화 노린 지자체, 정비사업형 뉴스테이 관심 높아

지난 8월29일 국토부는 ‘2016년 하반기 정비사업형 뉴스테이’ 공모 결과를 발표했다. 서울을 비롯해 9개 시·도에서 총 37개 정비구역이 공모에 참여했다. 특히 이번 공모는 지난해 시범사업 때와 달리, 지자체가 자체적인 사업성 평가를 거쳐 정비구역 후보지를 선정하도록 했다. 그럼에도 공모량이 이전보다 두 배가량 많았다. 정비사업형 뉴스테이사업에 대한 지자체의 의지가 강했다는 얘기다.

그 결과, 서울시 관악 강남아파트 재건축 등 총 7개 정비구역이 후보지로 선정됐다. 지역별로는 △서울 1곳 △경기 1곳 △인천 2곳 △대전 1곳 △충남 1곳 △부산 1곳이며, 총 뉴스테이 1만여호를 공급할 수 있는 수준이다.

정비구역에 선정되면 해당 지역 조합은 6개월 내에 우선협상대상자를 선정해야 한다. 그렇지 못하면, 정비구역선정이 취소된다. 현재 7개 구역 모두 우선협상대상자가 정해졌거나, 관심을 보이는 사업자가 많아 무리 없이 사업이 추진될 것으로 보인다.

사업성 확보된 정비구역에 사업자 몰려…시행사인 조합과의 관계가 관건

이렇듯 주택건설업계가 정비사업형 뉴스테이에 적극적인 이유는 두세 단계에 걸쳐 임대수요평가가 이뤄진 덕분에 사업성에 대한 기대감이 커졌기 때문이다.

국토부는 정비사업형 뉴스테이 공모 심사에서 임대사업성평가에 비중을 뒀다. 심사평가는 정량평가 75점, 정성평가 25점으로 진행됐다. 정량평가의 경우 앞선 상반기 공모심사보다 지역 내 교통여건, 주택수급 상황 등을 분석하는데 초점을 맞췄다.

즉, 임대사업성을 파악하는데 집중한 것이다. 관련 평가 항목도 세분화했다. 종전 6개였던 것을 9개로 늘렸다. 전월세 상승률과 정비사업 추진현황 등이 추가됐다. 사업성 평가부분을 50%에서 60%로 강화해 사업성이 우수한 정비구역을 선정하는데 주력했다.

한국감정원이 실시하는 정성평가는 현장실사로 진행됐다. 지자체와 조합을 인터뷰해 사업의지를 확인하고, 인근 지역의 임대수요를 직접 점검했다. 이렇듯 사업성이 보다 까다롭게 평가됐다는 점이 기업 입장에서 정비사업형 뉴스테이에 관심을 쏟게 된 배경으로 꼽힌다.

더불어, 정비구역에는 용적률 완화와 기금지원 등 인센티브도 제공한다. 지난해 10월 지정된 광주광역시 누문구역의 경우 용적률을 종전 372%에서 410%로 상향한 바 있다. 또한 건축계획을 대형평형 위주에서 중소형 위주로 변경하면서 사업성이 크게 개선됐다.

그러나 마냥 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 국토부와 한국감정원의 사업성 평가를 거쳤다고 하더라도, 사업성을 100퍼센트 확신하기는 어렵다. 오랫동안 사업이 지체된 곳이기 때문에 주변의 낙후된 인프라도 고려해야 한다. 사업재개로 인해 다시 반대민원이 발생할 수도 있다. 한국감정원 도시재생지원단의 김학주 단장은 “정비사업형 뉴스테이는 시행사가 조합인 만큼 사업자는 조합과의 관계를 잘 유지하는 것이 관건”이라고 지적한다.

국토부의 금융지원이 기업이 아니라, 조합에게 전달되는 경우도 있기 때문에 조합과 사업자가 사업계획에 대한 명확한 이해와 동의를 공유해야 하는 점도 중요하다.

미분양리스크 줄여 사업성 개선

?조합 대상 금융지원도 이어져

조합입장에서 정비사업형 뉴스테이를 반기는 가장 큰 이유는 미분양리스크를 없앨 수 있다는 점이다. 일반분양 전량을 한 번에 사업자가 매수하기 때문이다.

지자체가 제공하는 용적률 완화와 각종 기금 지원도 사업성을 높이는 요인이다.

이와 함께, 최근 국토부가 내놓은 금융지원제도 역시 정비구역조합의 뉴스테이 참여를 독려하고 있다. 지난 6월 국토부는 ‘4.28 대책’의 후속으로 뉴스테이 사업비 보증을 보다 빨리 실시키로 했다. 약 1000호를 공급하는 정비구역의 경우 보통 50~70억 수준의 초기 사업비가 필요한데, 이를 대출보증방식으로 지원하는 것이다.

기존에는 조합이 정비사업자금 대출보증을 받으려면 관리처분인가 이후에나 가능했다. 그러나 이번 조치로, 조합은 우선협상대상자를 선정하고 사업시행인가를 신청하면 곧바로 총 사업비의 5%에 해당하는 비용의 대출을 주택도시보증공사(HUG)에서 보증받을 수 있다.

금융전문가의 도움을 받을 기회도 마련됐다. 국토부는 한국금융투자협회와 한국리츠협회를 금융전문지원기관으로 지정하고 조합 대신 우선협상대상자의 제안서를 평가하도록 했다. 정비사업형 뉴스테이는 조합이 시행자로 나서고, 사업자가 리츠나 부동산펀드 등 부동산간접투자를 활용해 자금을 조달하는 방식이다.

전문성이 부족한 조합의 경우 사업계획과 매매조건, 자금조달 흐름을 정확하게 파악하기 어렵다. 국토부는 이 같은 어려움을 해결하고자 전문인력을 지원해 조합을 돕기로 한 것이다. 이로써 조합이 좀 더 합리적이고 유리하게 사업자를 선정할 수 있게 됐다.

앞서 살펴본 바대로 정비사업형 뉴스테이는 지자체와 사업자, 조합이 모두 관심을 보일만한 사업성을 지니고 있다. 앞으로 더욱 많은 구역에서 뉴스테이가 공급될 가능성이 충분하다. 일반 소비자 입장에서도 생활 인프라가 갖춰진 구도심 지역에서 고품질의 뉴스테이가 공급된다는 점에서 기대감을 모으고 있다.