● 수도권 주택시장이 비교적 호조세를 보이는데 반해 지방 주택시장에는 불안감이 드리우고 있다. 수요심리가 꺾인 지역이 나타나고 있고 미분양까지 쌓이고 있기 때문이다. 일부 지역에서는 기업 구조조정 등의 여파로 경기까지 침체돼 앞으로 주의가 필요할 것으로 전문가들은 진단했다.

국토연구원의 소비심리지수에 따르면 지난 8월 강원도의 주택시장 소비심리지수는 전달보다 1.4포인트 떨어진 137.4를 기록한 것으로 나타났다. 충청북도의 주택시장 소비심리지수는 0.6포인트 내린 109.7였다. 전국의 주택시장 소비심리지수가 3.1포인트 오른 점과 대비되는 현상이다. 이 두 지역을 빼고는 다른 지역은 지수가 다 올랐다.

미분양 아파트의 증가 속도가 매우 빠른 지역도 모두 지방이다. 강원도는 올해 7월까지 미분양 아파트가 1185가구로 지난해 말 대비 63.2% 늘었다. 충북은 773가구의 미분양 아파트가 늘어나 21.1%의 증가율을 보였다. 미분양 주택이 쌓이면서 집값까지 내려가 심리가 불안해지는 모습이다.

경상남도는 미분양 아파트가 지난해 말의 거의 세 배 수준으로 늘어났다. 여기에 더해 해운업 구조조정 등으로 미분양이 더 늘 가능성도 크다. 전라북도와 울산광역시는 두 배 이상, 경북도 60% 이상 늘었다. 이에 비해 주위 대도시는 미분양이 줄어들었다. 주택시장 열기가 지방에서부터 사그라지고 있음을 나타내주는 현상들이다.

여신심사 강화 전국확대 이후 침체우려 커져

지방 주택시장 침체에 대한 우려는 주택담보대출 여신심사 강화가 전국적으로 확대한 지난 5월부터다. 이때부터 울산 등 지방 주택 매매거래량이 크게 위축되면서 지방 주택시장이 장기 침체에 빠져드는 것 아니냐는 우려가 제기됐다. 실제로 여신심사 강화의 전국 확대 이후 대구 및 울산 등의 주택매매거래가 크게 줄어들었다.

지방의 매매거래 위축이 두드러진 것은 입주 물량 증가와 가격 상승 피로감으로 올 들어 집값이 약세로 돌아선 가운데 대출 규제까지 겹치면서 주택시장 부담이 커졌기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 특히 지방의 경우 심리적 불안요인이 더 크게 작용했을 가능성도 있다는 것이다.

한편 세부적으로 들어가보면 지방에서도 지역에 따라 편차가 있는 것으로 나타난다. KB국민은행 자료에 따르면 지방의 강남으로 불리우는 지역은 높은 주택매매가격을 보인다. △부산광역시 수영구(3.3㎡당 1148만원) △대구광역시 수성구(3.3㎡당) △울산광역시 남구(3.3㎡당 901만원) △광주광역시 서구(3.3㎡당 660만원) △대전광역시 유성구(3.3㎡당 779만원) 등이 그곳이다. 

이들 지역은 수요자들의 주거 선호도가 높은 지역이다 보니 기존 아파트의 매매가 상승률도 가파르다. 부산시 수영구 광안동에 위치한 ‘쌍용예가 디오션’(2014년 11월 입주) 전용 84㎡의 올해(1월~9월) 매매가 상승률은 36.36%(3억8500만→5억2500만원)에 이른다. 반면 부산시청이 위치한 연제구 연산동에 위치한 ‘더샵 파크시티’(2015년 6월 입주) 전용 84㎡의 경우 7.69%(3억9000만→4억2000만원) 상승에 그쳤다.

이들 5개 지역에서 분양한 단지들의 청약 성적도 대체로 우수하다. 올해 이들 지역에서 분양한 단지는 ‘대구범어 라온프라이빗2차’ ‘라움팰리스타워’ ‘광주호반 써밋플레이스’ 등 총 11개 단지였다. 이중 1개단지를 제외한 10개단지가 전 주택형에서 1순위 마감을 기록했다.

지난해 분양한 717개 단지 중 622.1대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록한 ‘힐스테이트 황금동’ 역시 대구 수성구에 위치한 단지다. 이들 지역에서 분양한 아파트의 분양권 프리미엄도 높게 형성돼 있다

●충청권

올해 하반기에 세종시를 제외한 충청권 주택시장은 ‘다소 둔화’될 것으로 전망된다. 한국은행 대전충남본부가 충청권 주택시장 전문가 10명을 대상으로 지난 7월에서 8월사이 설문조사한 결과에 따르면 세종시는 신규분양 호조, 인프라(기반시설) 개선 등으로 주택 매매가격이 상반기보다 오를 것으로 예상됐다. 하지만 대전,청주 등 세종시 인근 지역은 세종시로의 인구유출 등으로 가격이 하락할 것으로 전망됐다.

대부분의 전문가들이 재건축을 포함한 기존 주택의 경우 여신심사 강화, 신규 주택 공급 증가 등의 영향으로 매매가격이 상반기보다 소폭 하락할 것으로 전망했다. 신규 분양 주택 및 전월세 가격도 소폭 하락할 것이라는 응답이 다소 우세했다.

전문가들은 2016년 하반기 주택시장에 영향을 줄 최대 변수로 △정부 정책 △국내외 경제여건 △아파트 입주물량(증가) 순으로 꼽았다. 올해부터 시행된 금융기관 여신심사 선진화 가이드라인, 중도금 대출 규제 등은 주택 거래를 다소 위축시키는 요인으로 작용할 것으로 조사됐다.

세종시 제외한 충청권은 다소 둔화 예상

실제 충청권에서는 미분양이 지속되는 상황에서 아파트 공급 규모가 커지면서 미분양 악화와 이에 따른 아파트 가격 하락 우려가 나오고 있다. 현재 충청권의 미분양 아파트가 1만 가구를 넘는데 연내 1만6000여 가구가 새 아파트에 입주한다.

국토교통부에 따르면 대전 2899가구, 세종 2816가구, 충남 6577가구, 충북 4342가구가 입주예정이다.

문제는 미분양된 아파트가 입주예정 물량만큼이나 된다는 점이다. 지난 7월 기준 충청권의 미분양주택은 대전 740가구, 충남 8644가구, 충북 4428가구 등 모두 1만3812가구로 집계됐다.

특히 충남 천안의 경우 연내 입주예정 아파트가 2182가구에 이르는데 최근 3년 동안 2만7000여 가구가 분양돼 3125가구가 미분양 상태로 남아 있다. 준공 후 미분양도 대전 46가구, 충남 425가구, 충북 361가구나 됐다.

공급 과잉으로 미분양주택이 발생하고 있지만 미분양주택 수만큼 연내 입주 예정 물량이 쏟아지면서 미분양주택 수 증가와 아파트값 하락까지 우려되는 상황이다. 당장 내년에는 올해보다 30% 많은 전국기준 33만여 가구가 아파트 입주를 앞두고 있어 이 같은 우려는 더욱 커질 수도 있다.

그러나 마냥 비관적인 전망만 있는 것은 아니다. 충청권 주택매매가 다시 상승기류를 탔다는 분석도 있다. 지역별 온도차는 있지만 여신규제 등으로 주춤했던 매매가 다시 살아나고 있다는 것이다. 국토교통부의 8월 주택매매거래량에 따르면 충청권에선 충남을 제외하고 주택매매거래가 는 것으로 나타났다.

대전은 2621건으로 12.9%, 충북은 2381건으로 7.5%, 세종은 429건건으로 89%가 각각 늘어났다. 반면 충남은 2580건으로 18.3% 줄어들었다. 최근 5년간 8월치 평균과 비교하면 대전은 26.7%, 충북은 8.3%, 세종은 무려 182.2%나 늘어난 수준이다. 충남은 평균치에서도 19% 감소한 수준이다.

물론 기록적인 거래량을 보였던 지난해와 비교하면 주택매매시장의 활력은 떨어진 모습이다. 올 들어 8월까지 누적거래량은 지난해 같은 기간(1∼8월)과 비교해 대전의 경우 7.1%, 충북은 11.8%, 충남은 24.2% 줄어든 수준을 보이고 있다. 다만 세종은 38.5% 증가한 수준을 보여 전국에서 가장 활발한 시장을 형성하고 있다.

전월세 거래도 늘었다. 8월 대전지역 전월세 거래는 3744건으로 전년동월 대비 16.3% 늘어났고, 충북은 2366건으로 3.9% 늘었다. 또 충남도 3573건으로 5.7%, 세종은 779건으로 8.3% 각각 늘어났다. 5년간 8월치 평균과 비교해도 각각 16.5%, 3.2%, 10.3%, 60.2% 증가한 수준이다.

●영남권

지난 8월 초 GS건설이 부산 동래구 명륜동에서 분양한 ‘명륜자이’ 아파트(전용면적 45~84㎡ 671가구)는 당초 예상을 훌쩍 뛰어넘는 분양성적을 거뒀다. 이미 모델하우스 오픈때부터 입장대기 줄이 100m 이상 이어지는 등 열기가 감지됐다. 주말 동안 비가 내린 가운데서도 개관 첫날 1만 명이 방문한 데 이어 사흘 동안 4만 명을 웃도는 인파가 몰렸다.

총 346가구(특별공급 제외) 모집에 무려 18만1152명이 신청해 평균 523.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 84㎡A 주택형은 112가구 모집에 10만390명이 몰려 896.3대 1의 최고 경쟁률을 보였다. 지난 4월 전국 최고 청약률을 기록했던 부산 해운대구 ‘마린시티 자이’ 아파트(평균 450대 1) 성적마저 갈아치웠다.

‘명륜자이’의 흥행 성공은 부동산전문가들을 비롯한 많은 사람들의 예상을 깨는 일이었다. 그간 부산은 분양열기가 이어져 왔지만, 물량공급이 어느 정도 이루어졌다는 인식아래 시장열기가 다소 가라앉을 것이라는 게 대부분의 예상이었다. 그러나 명륜자이는 부산 주택시장의 분양열기가 여전함을 보여준 것이다. 

올 상반기에도 1순위 평균 청약경쟁률 상위 5개 단지 중 3위를 제외한 4개 단지가 부산에서 공급됐다. 이들 단지는 ▲부산 해운대구 ‘마린시티자이’ 450.42대 1 ▲부산시 연제구 ‘거제센트럴자이’ 327.9대 1 ▲부산시 연제구 ‘연산더샵’ 238.63대 1 ▲부산시 동래구 ‘힐스테이트 명륜’ 164.63대 1 등이다.

지역별 편차 큰 가운데 부산은 ‘호황’

부산은 신규 분양시장과 재고주택시장이 나란히 활황이다. 지난 8월 부산의 평균 청약경쟁률은 202.1대 1로 전국에서 가장 높았다. 평균 경쟁률 23.6대 1을 기록한 서울을 훨씬 웃도는 성적이다. GS건설의 남구 대연동 ‘대연자이’가 330.1대 1을 기록했고, 강서구 명지동 ‘e편한세상 명지’도 78.9대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

부산에서는 재개발·재건축 정비사업장들이 분양에서 승승장구하고 있다. 올해 초부터 9월 초까지 부산에서는 재개발 사업장 4곳 2210가구의 물량이 일반분양에 나섰는데, 모두 성공적으로 청약과 계약을 마쳤다. 일반분양에 나선 재개발, 재건축 사업장이 연달아 승승장구하자 기존 아파트 인기도 고공행진을 이어가고 있다.

한편 부산에서는 이같은 분양열기를 등에 업고 주택공급을 이어간다. 9월말 부산 사하구 장림동에 ‘사하 리버팰리스’가 분양에 나오고 양산시 덕계동에서는 ‘동양산 우성스마트시티뷰’가 가을 성수기 잡기에 나선다.

그렇다고 영남권 전체의 시장상황이 좋은 것은 아니다. 영남권 주택시장은 지역별로 시장상황이 서로 달라 지역마다 온도차가 감지된다. 명륜자이에서 나타난 것처럼 부산은 ‘온탕’을 유지하고 있지만, 대구와 경남·경북은 ‘냉탕’에서 좀처럼 빠져 나오지 못하고 있다. 특히 일부 지역은 구조조정의 여파로 주택시장이 어려움을 겪을 가능성이 커지고 있다.

●호남권

호남권 하반기 주택가격은 미분양주택 증가와 대출규제 등의 영향으로 상반기에 비해 다소 둔화될 전망이다. 한국은행광주전남본부가 2016년 7~8월중 호남권 경제 모니터링 결과 상반기 광주의 주택매매가격은 0.2%, 전세가격은 0.4% 상승한 것으로 나타났다. 그러나 이는 2015년 하반기(매매 2.5%, 전세 1.9%)에 비해 상승폭이 크게 둔화된 것이다.

상반기에 비해 하반기 다소 둔화 전망

상반기 호남권의 주택매매 거래량은 여신심사 선진화 가이드라인 시행, 기저효과 등으로 전년동기 대비 감소한 반면 임대 거래량은 매매 수요자들의 관망심리 등으로 전월세 수요가 늘면서 전남과 전북지역이 증가했다. 그러나 하반기 지역 주택시장 전문가들에 대한 모니터링 결과 하반기 호남권 주택시장은 상반기에 비해 다소 둔화될 것으로 전망됐다.