● 수도권 주택시장은 대체적으로 호조세를 이어가고 있다. 주택매매거래량이나 전월세 거래량을 비롯해 미분양 주택 등 각종 주택시장 관련 지표도 좋은 흐름을 유지하고 있다. 미분양주택의 경우 지방은 증가세를 보이는데 비해 수도권은 감소세를 보였다. 이제는 양극화를 걱정해야 할 정도이다.

주택산업연구원에서 매달 발표하는 주택사업환경지수도 서울 및 수도권은 전국 평균을 상회하는 것으로 나타나고 있다. 9월 지수의 경우 지방의 경우 마이너스로 나타난 곳도 적지 않았으나, 서울 및 경기, 인천 등은 모두 전월대비 실적이나 전망치 등이 높은 것으로 나타났다. 전체 지수가 상승한 것도 서울 및 수도권 등 특정지역의 호조세가 영향을 미치는 것으로 분석됐다.

강남 재건축 열기 강동까지 이어져

수도권 주택시장의 호조는 서울의 재건축아파트가 주도하고 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 고분양가 논란을 부르며 분양가를 놓고 주택도시보증공사(HUG)와 줄다리기를 벌이다 지난 8월말 분양에 들어간 ‘디에이치 아너힐즈’는 전체 63가구(특별공급 제외) 모집에 6339건이 접수돼 평균 100.6대 1, 최고 1198대 1(84㎡A형)의 경쟁률을 기록하면서 전 주택형이 1순위에서 마감됐다.

이는 올해 들어 수도권에서 공급된 신규 분양 단지 중 청약 최고경쟁률이다. 서울 강남 개포주공 3단지를 재건축해 짓는 이 아파트는 계약 시작 4일 만인 지난 9월9일 100% 판매됐다고 시공사인 현대건설측이 밝혔다. 현대건설이 새로운 브랜드를 내걸며 야심차게 준비한 탓도 있지만, 강남 요지의 재건축이라는 점이 수요자들을 끌어들인 것이다.

최근에는 재건축 투자자들의 시선이 강남구 개포동과 서초구 반포동에서 서초구 잠원동과 강동구 고덕동 일대로 빠르게 옮겨가고 있다. 올해 재건축 분양 아파트 가운데 수요자들로부터 큰 관심을 끌어온 잠원동 ‘아크로 리버뷰’와 고덕동 ‘고덕 그라시움’이 9월말에서 10월초 사이 분양을 앞두고 있기 때문이다.

아크로 리버뷰는 잠원동 ‘신반포5차’를 재건축하는 아파트로 한강변에 지어지고 인근에 세화고와 반포고 등이 있다. 서초구 잠원동 신반포5차를 재건축하는 아크로 리버뷰는 저층 기준으로 3.3㎡당 4200만원 안팎에 분양될 것으로 전망된다. 당초 3.3㎡당 4500만원 이상의 분양가가 책정될 것으로 알려졌으나 역시 HUG와 줄다리기 끝에 분양가가 낮아졌다.

이곳 또한 총 595가구 중 41가구가 일반분양 물량으로 나오는 만큼 물량이 적어 일단 청약부터 넣고 보자는 ‘묻지 마 투자수요’가 적지 않게 몰릴 것으로 예상되고 있다. 이 때문에 역대 최대 청약경쟁률이 예상된다는 얘기도 나온다.

고덕주공2단지를 재건축하는 ‘고덕 그라시움’도 투자자들이 주목하는 단지다. 전체 4932가구 중 일반분양 물량이 2010가구로 비교적 많은 편이다. 분양가는 3.3㎡당 2500만원 정도까지 책정될 것으로 전망된다. 고덕지구의 경우 지하철 9호선 연장이 계획돼 있어 기존 5호선 상일역과 함께 ‘더블 역세권’을 누릴 수 있다는 게 장점이다. 고덕지구 인근인 하남시에 문을 연 ‘스타필드’와 고덕 상업업무복합단지 개발 등으로 인프라도 좋다.

재건축 열기를 타고 최근 두 단지의 매매가도 올랐다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 아크로 리버뷰 지난 7월 전용 78.5㎡(10층) 입주권은 13억8800만원, 전용 84.79㎡(25층)도 15억2500만원에 거래된 것으로 나타났다. 4월과 5월에 거래된 12억원(78.5㎡, 9층), 12억3000만원(84.79㎡, 8층)보다 크게 오른 금액이다.

고덕주공2단지도 마찬가지다. 고덕주공2단지의 경우 9월에 전용 48.85㎡가 6억3300만~7억원에 매매됐는데 연초와 비교하면 1억원 정도 오른 금액이다. 1분기 같은 면적은 5억4000만~5억4800만원에 거래됐다.

일선 중개업소 관계자들은 새로 분양하는 단지들의 경우 분양가 인하 조정을 받을 경우 당초 알려진 분양가보다 낮아질 수 있어 청약자들이 대거 몰릴 여지가 있을 것으로 전망했다. ‘디에치 아너힐즈’의 경우에도 애초보다 낮아진 분양가 때문에 프리미엄을 노리는 투자자들이 몰렸다. 디에이치 아너힐즈의 분양가는 주변시세보다 밑도는 금액이다.

수도권 서남부 지역도 교통망 개선으로 상승세

수도권 서남부 지역은 잇단 고속도로 개통으로 교통환경이 개선되면서 주변 부동산시장이 들썩이고 있다. 지난 6월 개통된 수원~광명고속도로에 이어 7월에는 강남순환도시고속도로 1구간 개통으로 수원~광명~강남 접근성이 한층 향상되면서 이 지역 아파트 몸값이 치솟고 있는 것이다. 

경기 화성시 봉담읍과 광명시 소하동을 잇는 총연장 27.4㎞의 ‘수원~광명 고속도로’ 개통으로 수원~광명 이동 시간이 기존보다 약 20분 단축됐다. 서울 금천구 독산동과 강남구 수서동을 연결하는 ‘강남순환도시고속도로’의 광명 소하JCT와 선암IC를 잇는 제1구간이 우선 개통되면서 광명에서 강남까지도 최대 30분 이상 단축될 것으로 예상된다.

강남순환도시고속도로와 수원광명고속도로의 개통 최대 수혜 지역으로 손꼽히고 있는 광명역세권 아파트 분양권에는 이미 프리미엄이 붙었다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 대우건설이 광명역세권에 공급한 ‘광명역 푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 7월 기준으로 분양가가 4억2000만원이었지만 최근들어 6000만원이 오른 4억8000만원에 분양권이 거래됐다. 4억4000만원에 분양된 호반건설의 ’광명역 호반베르디움’ 전용 84㎡도 6000만원이 오른 5억원에 분양권이 거래됐다.

강남순환도시고속도로와 수원광명고속도로의의 또 다른 수혜지역인 서울 금천구 일대 아파트와 경기 수원 호매실지구 단지들의 매매가도 상승세를 보이고 있다. 서울 금천구 독산동 한신아파트 전용 89㎡(11층)는 1년 전에 비해 2700만원이 오른 3억6000만원에 거래됐고 준공된 지 18년 된 수원 호매실지구의 쌍용아파트 전용 122㎡(11층)는 1년새 1900만원이 오른 2억8900만원에 거래됐다.

이처럼 수원~광명~강남을 잇는 수도권 서남부 벨트 단지들이 각광을 받으면서 주요 건설사들의 공급도 활발하게 이뤄지고 있다. 수원~광명고속도로 인근에 위치한 ‘의왕 장안지구’A3블록에는 대우건설이 9월 말 의왕시 ‘의왕 장안지구 파크 푸르지오’를 공급한다. 역시 수원~광명고속도로 인근에 위치한 시흥 목감지구 B9블록에는 호반건설이 10월중 ‘시흥 목감 호반베르디움5차’의 공급을 앞두고 있다.

강남순환도시고속도로 인근 서울 서남부 금천·방배·사당 지역도 대형 건설사들의 하반기 공급이 활발할 예정이다. 금천구 독산동에는 대림산업이 9월에 ‘e편한세상 독산 더타워’를 선보였다. 10월에는 GS건설이 서울시 서초구 방배3구역을 재건축한 ‘방배아트자이’를 공급할 예정이다. 롯데건설은 오는 11월 서울시 동작구 사당동 일대에 ‘사당2구역 롯데캐슬’을 공급을 앞두고 있다.

일부 지역 미분양으로 할인분양 등 등장

그렇다고 수도권 주택시장에 호재만 있는 것은 아니다. 수도권 주택분양 시장에도 ‘미분양 그림자’가 어른거리고 있다. 일부 지역에서는 ‘떼분양’이 등장하는가 하면 완판에 실패해 선착순 할인 분양을 하는 사례도 나오고 있다. 떼분양이란 미분양시 조직적인 분양을 통해 청약자를 모집하는 행위를 일컫는다.

주택분양업계에 따르면 9월 말 현재 전국에서 미분양 아파트가 늘어나고 있는 가운데 경기 남부권에서 떼분양이 등장한 것으로 알려졌다. 경기 남부권에서 지난 7월 분양에 나선 한 시행사는 수십 대1의 청약경쟁률과는 달리 미계약 물량이 예상보다 많자 최근 떼분양에 들어갔다. 이 시행사는 분양조직에 상당액의 수수료를 주기로 하고 분양계약을 한 것으로 알려졌다.

경기 시흥지역에서 분양하는 한 업체는 미분양 아파트가 늘어나자 선착순 분양에 나섰다. 계약자에게는 동호수 지정권을 주고 일부 수납공간 등은 서비스로 제공하고 있는 것으로 전해졌다. 경기 광주시와 안성시에서 올해 분양에 들어갔던 업체들도 미분양 물량이 팔리지 않자 비공식적으로 분양가 대비 10%가량 할인분양에 나선 것으로 알려졌다.

미분양 물량이 늘어날 조짐이 보이자 9월 들어 분양에 들어간 상당수 회사가 계약금 5~10%, 중도금 무이자 조건을 내세우며 청약자 모집에 나서고 있다. 이같은 조건은 주택분양시장 침체기에 계약자를 유혹하기 위해 나왔던 분양조건이다.

한편 수도권의 경우 용인을 비롯, 평택, 안성 등 남부지역 일부에 미분양이 많은 것으로 나타나고 있다. 7월말 기준 수도권 미분양 아파트는 용인시에 5010가구가 남아 있는 것으로 집계됐다. 용인에는 준공 후 미분양가구도 2295가구에 이른다. 또 평택과 안성도 각각 3134가구와 1773가구 등으로 미분양 아파트가 많이 남아 있다.

수직증축 리모델링 아파트시장 혼란

한편 수도권 주택시장의 경우 서울과 분당 등에서 수직증축 리모델링을 추진했던 업체들이 정부의 내력벽 철거 보류 조치로 혼란을 겪고 있다. 내력벽 철거를 전제로 리모델링을 추진했던 주택조합들은 시공사 선정작업을 연기하고 정부를 상대로 소송도 준비하고 있다. 정부는 수직증축 리모델링 시 ‘세대 간 내력벽 철거’ 허용 여부를 3년 뒤로 미뤘다.

주택 리모델링 업계에 따르면 아파트 리모델링 시공사를 선정할 예정이었던 성남시 분당구 한솔마을 5단지 리모델링 조합은 시공사 입찰을 10월로 연기했다. 이 조합은 시공사 선정 입찰을 한 달 뒤로 미뤘지만 실제 리모델링 시공사를 선정할지는 미지수라는 게 업계의 분석이다.

리모델링 사업 속도를 내던 서울 강남구 대치2단지(1753가구)와 성남시 분당구 느티마을3·4단지(1776가구)도 사업 추진에 제동이 걸렸다. 이들 단지 조합은 그동안 투입됐던 매몰비용을 정부에 청구하겠다는 방침이다. 매몰비용은 각 단지 조합별로 수십억 원에서 수백억 원에 이른다. 일부 조합원은 정부를 상대로 한 손해배상청구 소송도 불사할 태세라고 한다.

리모델링을 위해 주민 의견을 수렴하던 분당과 고양시 일산신도시 일부 단지는 새로운 용역 작업에 나서는가 하면 아예 재건축으로 선회할 조짐도 보이고 있다. 내력벽을 철거하지 못할 경우 주택 평면설계의 한계로 인해 실익이 없다는 판단에서다. 현재 수도권에서 수직증축 리모델링을 추진 중인 단지는 서울에 9개 단지(4784가구), 경기도에 8개 단지(7501가구)가 있다.

“수도권 상승세 내년까지 이어질 듯”

부동산 전문가들은 현재 서울·수도권 등 ‘일부 지역이 과열된 상태’라고 진단하면서도 적어도 내년 상반기까지는 상승세가 이어질 것으로 내다봤다. 강남 재건축 등 일부 돈이 되는 상품에만 사람들이 몰리고, 지역·상품별 양극화가 심해지고 있다는 것이 전문가들의 대체적인 진단이다. 일부 전문가들은 내년 하반기까지도 상승세가 이어질 수 있다는 관측도 있다.

신규 아파트 분양시장 역시 올해와 같은 호조세가 내년까지 이어지겠지만, 우량단지 중심으로 청약이 몰리면서 양극화가 가속화되리라는 게 전문가들의 분석이다. 수도권 주택시장의 하락세가 나타나는 것은 2018년 이후로, 입주물량이 증가하면서 가격조정을 받아 집값이 떨어질 가능성이 높아진다는 것이다. 

또한 서울 및 수도권을 중심으로 주택시장의 과열현상이 이어질 경우 정부의 직접적인 부동산규제 정책이 가시화될 수도 있다는 전망을 내놓았다. 즉 분양권 전매제한 조치나 청약 재당첨 제한, LTV·DTI 등의 금융규제 강화 등이 다시 도입될 수도 있다는 것이다.