● 주택시장은 올해 9월까지 전반적으로 비교적 좋은 흐름을 이어가는 것으로 나타나고 있다. 부동산114 및 대한주택건설협회 등에 따르면 주택업체들의 10월 예정분양물량이 거의 10만호에 이르는 것으로 나타났다. 이는 2000년 이후 동월 최대물량으로 분양시장이 그만큼 활기를 띄고 있음을 의미한다.

다만 지역적으로 양극화 현상도 나타나고 있다. 수도권의 경우 공급물량이 꾸준히 이어지고 있으나 지방에서는 일부 미분양을 우려하는 목소리가 나오기도 한다. 10월 공급예정물량의 경우에도 수도권에 70%의 물량이 몰려 있다. 지방에는 이의 절반에도 미치지 못한다. 수도권과 지방의 명암이 엇갈리고 있는 셈이다.

수도권에서도 지역적으로 편차가 나타난다. 수도권 주택시장은 특히 서울의 재건축아파트가 주도하는 모습이다. 최근 신문 등에도 크게 보도가 됐던 것처럼 서울 강남의 경우 3.3㎡당 분양가가 거의 5000만원에 육박하는데도 청약과열을 우려할 만큼 수요자들이 몰리고 있다. 서울의 경우 신규 공급이 거의 없고 대부분 재건축이어서 이에따른 희소가치가 작용하는 측면이 있는 것으로 풀이된다.

주택매매거래 및 전월세 거래 늘어

올해 9월까지 주택시장의 관련지표도 아직은 괜찮은 것으로 나타나고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 8월 주택매매거래량은 9만8130건으로 전년동월 대비 4.3% 늘어난 것으로 나타났다. 이는 7월에 비해서도 2.7% 늘어난 것이다. 5년 평균치인 6만8000건에 비해서는 45.1% 늘어났다.

이같은 현상은 연초 하반기 주택시장 위축에 대한 우려가 있었으나, 그런 우려와 달리 시장이 좋은 흐름을 유지하는데 따른 것으로 보인다. 올해 2월 이후 주택매매거래량의 증가세가 지속되고 있는데, 이는 특히 최근 수도권 주택시장에 대한 기대감이 높아진데 따른 것으로 보인다는 게 국토교통부의 분석이다.

올해 1월부터 8월까지 누계 주택매매거래량은 66만1000건으로 지난해보다 18.9% 줄어들었다. 이는 지난해 주택매매거래가 많았던데 따른 기저효과 때문이다. 누적거래건수도 최근 5년 평균인 61만3000건에 비래서는 7.9% 늘어난 것이다. 8월 누계건수는 2011년 64만7000건, 2014년 62만7000건, 2015년 81만6000건 등이다.

지역별로 살펴보면, 수도권은 전년동월 대비 13.8% 늘어난 반면, 지방은 6.5% 감소했다. 주택매매거래건수에서도 수도권과 지방의 편차가 나타나고 있는 셈이다. 8월 누계기준으로는 수도권은 전년동기 대비 14.8% 줄어들었고, 지방은 23.2% 줄어들어 수도권보다 감소폭이 더 컸다.

유형별로 살펴보면, 아파트는 전년동월 대비 3.3%, 연립·다세대는 12.2% 각각 늘어났으나, 단독·다가구 주택은 0.9% 감소한 것으로 나타났다. 8월 누계기준으로는 아파트는 전년동기대비 24.1%, 연립·다세대는 5.9%, 단독·다가구는 9.5% 각각 감소한 것으로 나타났다.

전월세 거래량도 늘어나고 있다. 국토부에 따르면 올해 8월 전월세 거래량은 12만5228건으로, 전년동월 대비 6.8% 늘어난 것으로 나타났다. 7월에 비해서는 13.6% 늘었으며, 이는 2011년 이후 가장 많은 거래량이다. 그러나 8월까지 누계기준은 98만3000건으로 지난해 같은 기간과 비교해 2.8% 줄어들었다.

지역별로 보면 수도권은 8만4046건으로 전년동월 대비 7.1% 늘었고, 지방은 4만1182건으로 전년동월 대비 6.1% 늘었다. 수도권 거래량이 지방보다 조금 더 늘어난 것이다. 유형별로는 아파트는 전년동월 대비 10.9% 늘었고, 아파트 외는 3.5% 증가에 그쳤다. 임차유형별로는 전세는 전년동월 대비 7.1% 늘었고, 월세는 6.4% 늘었다.

한편 8월 전월세 거래량 중 월세(확정일자를 신고하지 않은 순수월세 제외)가 차지하는 비중은 45.4%로, 전년동월의 45.6%보다 0.2%p 줄어들었으며, 7월의 45.2%보다는 0.2%p 늘어났다. 월세비중은 전반적으로 늘어나는 추세를 보이고 있다.

수도권 미분양 감소, 지방 미분양은 증가

최근 주택시장에서 눈에 띄는 점 중의 하나는 미분양주택이 점차 늘어나는 추세를 보이고 있다는 점이다. 이는 주택시장을 불안하게 하는 양극화의 한 단면이다. 일부 지역에서는 수요자들이 몰려 몇십대 일이 넘는 과열현상을 보이는 반면 다른 지역에서는 청약하려는 사람이 없이 미분양을 기록하고 있다.

국토부에 따르면 7월말 기준 전국의 미분양 주택은 6만3127호로 6월의 5만9999호보다 5.2%(3128호) 늘어난 것으로 집계됐다. 이중 준공후 미분양은 7월말 기준으로 6월의1만785호보다 6.9%(742호) 늘어난 1만1527호로 집계됐다. 미분양주택은 올해 4월 5만3816호 이후 꾸준히 늘고 있다.

지역별로 전체 미분양 물량을 보면, 수도권은 2만1393호로, 6월의 2만3325호보다 8.3%인 1932호 줄어들었다. 반면, 지방은 4만1734호로 6월의 3만6674호보다 13.8%인 5060호가 늘어났다. 지방에서 미분양주택이 늘고 있는 것은 신규주택의 분양에서 미분양 발생이 늘기 때문인 것으로 풀이된다.

규모별로 보면 85㎡ 초과 중대형 미분양은 6월의 8338호보다 711호 늘어난 9049호로 집계됐고, 85㎡ 이하는 6월의 5만1661호보다 2417호 증가한 5만4078호로 나타났다. 85㎡ 이하 주택의 미분양 물량이 많은 것은 그만큼 85㎡ 이하 규모의 주택을 많이 짓기 때문이다.

미분양 물량에서도 알 수 있듯 수도권과 지방 간 양극화가 심화하고 있다. 올 상반기 서울 미분양은 절반 가까이 줄어든 반면 기타지방 미분양은 1만가구 넘게 늘어났다. 전체 미분양 물량은 올 1월 6만737가구에서 줄어들다가 지난 5월부터 매달 큰 폭으로 늘었다. 7월 미분양의 경우 전년 동기의 3만3177가구와 비교하면 90.27%나 늘어난 것이다.

그러나 서울 및 수도권의 경우 전반적인 미분양 증가추세와는 사뭇 다른 양상을 보이고 있다. 강남발 재건축시장의 호황으로 매매가가 크게 상승하고 분양시장이 호조를 보이고 있는 서울은 미분양 수치가 절반 이상 줄었다. 서울 주택 미분양은 올 1월 868가구에서 지난 7월 426가구로 50.92% 즐어들었다.

서울을 포함한 수도권 전체의 미분양도 줄어든 것으로 나타났다. 올 1월 2만9180가구에서 지난 7월에는 2만1393가구로 26.68%인 7787가구가 감소했다. 경기는 2만4276가구에서 1만7243가구로 7033가구(29%) 줄었고, 인천도 4036가구에서 3724가구로 312가구(7.7%) 감소한 것으로 나타났다.

반면 올 상반기 지방 미분양 물량은 큰폭으로 늘었다. 지방 미분양 물량은 올 1월 3만1557가구에서 지난 7월 4만1734가구로 1만가구 넘게 늘어난 것으로 나타났다. 지방 미분양물량 증가는 기타지방이 견인했다. 기타지방은 2만5757가구에서 3만6247가구로 1만가구 넘게 늘었다. 반면 제주와 울산 등을 중심으로 6대광역시는 미분양 물량이 5800가구에서 5487가구로 소폭 줄었다.

수도권과 지방에 이처럼 양극화가 나타나고 있는 것은 시중 유동자금이 부동산으로 몰리면서 상대적으로 안전한 서울 및 수도권으로 수요가 집중되기 때문인 것으로 분석된다. 반면 지방은 최근 조선을 비롯해 철강, 해운 등의 구조조정이 이뤄지면서 주택수요가 줄어들고 있어 미분양이 늘어나고 있다는 것이다.

하반기 주택시장은 흐름 유지할 듯

어쨌든 양극화가 나타나는 가운데서도 주택시장은 적어도 올해 하반기에는 현재의 흐름을 유지할 것이라는 게 다수 전문가들의 시각이다. 정부에서 지난 8월25일 가계부채 관리방안을 내놓았지만, 아직 주택시장에 큰 영향은 미치지 않는 것으로 나타나고 있다. 다만 미국의 금리인상이나 국지적이나마 시장의 과열현상이 지속될 경우 정부의 정책 대응 등이 여전히 변수로 남아 있다. 

하나금융경영연구소가 펴낸 자료에 따르면, 올 하반기 주택시장 흐름도 상반기와 크게 다르지 않을 것으로 전망하고 있다. 현재 각 시장에 영향을 미치는 수급 요인에 큰 변화가 없기 때문이다. 수도권은 강남을 비롯해 재건축 밀집지역이 시장을 주도하는 가운데 상승세를 이어갈 것으로 분석했다.

다만 재건축 아파트의 상승세가 둔화되고 있고 주변 파급효과도 크지 않아 상승폭은 크지 않을 것으로 내다본다. 또 공급과잉으로 미분양이 늘어나고 가격 하락 등이 뚜렷한 지역도 있는 만큼 수도권 내에서도 서울 근접성과 개발호재 등에 따라 편차가 나타날 가능성이 적지 않을 것으로 진단한다.

지방은 약보합 또는 하락세를 이어갈 것으로 전망하고 있다. 대출규제에 더해 조선업이나 해운업 등의 기업 구조조정이 진행되면서 고용불안도 심해지고 있기 때문이라는 분석이다. 또 다수 전문가들은 일부 지역의 경우 이미 공급이 포화상태에 이르렀다는 점도 지적하고 있다. 

한편 지역경제보고서를 통해 올 상반기 전국 주택시장은 매매가격상승률과 거래량이 다소 축소됐으나, 수도권 재건축 주택가격 등은 큰 폭으로 상승한 것으로 분석한 한국은행은 올 하반기 주택시장은 상반기에 비해 다소 둔화될 것으로 예상했다. 다만 수도권은 상반기와 비슷한 수준을 보이는 반면, 지방은 둔화될 것으로 내다봤다.

한편 한 일간지가 부동산업계 전문가들을 대상으로 한 설문조사 결과 하반기에 수도권 집값이 오를 것이라는 전망이 많은 것으로 나타났다. 부동산 전문가 30명을 대상으로 한 이 설문조사에서 80%인 24명의 전문가가 하반기에 수도권 집값이 오를 것으로 예상했다. 다만 지방 부동산 시장의 침체로 전국 주택시장은 보합세를 보일 것으로 내다봤다.

전문가들은 하반기 수도권 집값에 대해 21명이 1~3%, 3명이 3% 이상 오를 것이라고 응답했다. 또 보합세를 보일 것이라는 응답자도 6명이었다. 반면 공급과잉 우려에도 불구하고 집값이 하락할 것이라고 예상한 전문가가 없었다는 점이 눈길을 끌었다. 가장 유망한 부동산 투자상품으로는 80%인 24명이 소형아파트를 꼽았다. 

올 들어 호조세를 보이고 있는 서울 강남권 재건축단지 투자시기에 대해서는 전문가 30명중 16명이 7~9월, 7명이 10~12월로 응답했다. 고분양가 논란이 일고 있는 강남권 재건축 아파트 투자 적기를 올해 안으로 본 것이다.

하반기 신규아파트 분양시장에 대해 26명의 전문가가 ‘수도권 분양 열기 지속, 지방 침체’를 예상했다. ‘수도권-지방 동반침체’는 2명에 그쳤다. 하반기에 분양시장이 침체할 경우 원인에 대한 질문에는 전문가의 13명이 ‘산업 구조조정과 내수경기 침체 지속’을 꼽았다. 이어 주택 공급과잉이라고 응답한 전문가도 10명이나 됐다. 주택담보대출 심사강화(5명), 미국 금리 인상(2명) 등은 별다른 영향을 못 미칠 것으로 응답했다.

미국 금리인상 및 정부 추가대책이 변수

한편 정부에서는 현재 재건축시장을 중심으로 국지적 과열 양상을 보이는 부동산 시장 상황과 관련해 필요할 경우 추가 대책을 마련키로 했다. 정부와 한국은행, 국제금융센터 등 관계기관은 거시경제금융회의를 개최하고 이런 방안을 논의했다고 밝혔다.

회의에서 정부는 최근 부동산 시장과 관련, 은행권 주택담보대출 증가세가 둔화하고 질적 구조 개선이 가속화되고 있지만, 저금리와 분양시장 호조 등으로 집단대출과 비은행권 대출이 빠르게 증가하고 있다고 밝혔다. 이와 관련해 가계부채 대책의 후속조치를 차질없이 추진하되, 부동산 시장 상황을 보고 필요하면 추가 대응방안을 검토하기로 했다.

미국 연준의 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리가 동결된 것과 관련해 정부는 시장 불확실성이 완화되면서 당분간 국제금융시장에서 위험투자 성향이 고조될 가능성이 있는 것으로 평가했다. 어쨌든 미국의 금리인상과 정부의 부동산시장에 대한 추가대책 여부가 하반기 주택시장 움직임의 변수가 될 전망이다.