준주택의 개념과 도입 목적

준주택은 주택법상으로 주택은 아니지만 현실적으로 ‘주거가 가능한’ 여러 가지 시설 및 건축물을 말한다. 도시가 발달하고 1인가구, 노인가구 등 주거형태가 다양해지면서 그에 따라 고시원이나 노인복지주택 등 다양한 주거시설이 등장했다. 이러한 시설은 주택에 속하지 않기 때문에 주거환경 및 안전에 관한 법적 기준이 다소 느슨했다. 그 탓에 거주자들이 생활하는데 불편을 겪었다.

이 같은 문제를 해결하고 주택 이외 거처의 환경과 안전을 주택 수준으로 보호하기 위해 2010년에 도입한 제도가 바로 준주택이다.

준주택 3가지 특징 살펴보기

고시원 대표적인 준주택으로는 20~30대 1인가구가 많이 거주하는 고시원을 들 수 있다. 고시원은 건축법상으로는 다중생활시설에 속하는 시설이다. 동일한 건축물에서 같은 용도(고시원)로 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 경우에 주택법상 준주택시설에 속한다. 만약 바닥면적 합계가 500㎡를 넘을 경우엔 숙박시설에 해당하게 된다. 숙박시설은 용도지역이 상업지역일 경우에만 건축이 가능하다.

오피스텔 주거용으로 사용하는 오피스텔도 대표적인 준주택 시설 중 하나다. 건축법으로는 업무시설에 속하지만, 거주자가 전입신고를 마치고 주거용으로 사용하면 주거용 오피스텔로 분류돼 주택법상 준주택에 포함된다. 준주택 오피스텔엔 발코니 설치가 불가하고 전용면적이 85㎡를 초과할 경우 바닥 난방 설치가 불가능하다. 또, 오피스텔 내부 거실의 바닥면적이 300㎡ 이상이면 공동주택으로 분류된다.

노인복지주택 노인복지법으로 노인에게 주거시설을 임대해 일상생활에 필요한 편의를 제공하는 시설을 노인주거시설로 규정하고 있는데, 이 시설을 주택법에서는 준주택으로 정의하고 있다. 단독주택, 공동주택에 속하지 않는 노인복지주택은 모두 준주택으로 볼 수 있다. 노인복지주택은 분양하지 않고 임대만 가능하다. 60세 이상 노인과 배우자, 입주자가 부양책임을 지는 19세 미만 자녀 및 손자녀만 입주가 가능하다.

준주택별 시설기준 체크포인트

고시원 현행 주택법상 고시원의 개별 방안에는 취사기구를 설치할 수 없다. 고시원 건물 내부에 공용으로 사용하는 공용주방만 설계할 수 있다. 반면 샤워시설, 화장실, 세면기 등은 방안에 설치 가능하다. 또한, 다가구주택 및 다중주택과 동일한 건물에는 고시원을 지을 수 없다. 주상복합아파트 내의 근린생활시설에도 고시원이 들어오는 것은 불법이다.

고시원을 지을 때는 안전을 위해 내부 기둥과 경계벽을 내화구조로 건축해야 한다. 또 기존 건축물을 고시원으로 용도 변경할 경우도 마찬가지. 6층 이상 건물에 고시원을 설치할 때는 유독가스연기를 외부로 배출하는 배연설비를 의무적으로 설치해야 한다. 또한, 30개실 이상의 고시원을 지을 때는 건축심의를 받아야 한다.

오피스텔 주거용 오피스텔은 고시원과 달리 개별 실마다 취사시설과 욕실, 세면기, 화장실을 설치할 수 있다. 대신 욕실 및 계단 바닥마감재를 물에 젖어도 미끄러지지 않는 재질로 사용할 것을 규정하고 있다. 또 안전을 위해 거실과 벽, 반자 등은 불연성 재료를 사용해야 한다. 난방구획마다 내화구조로 된 벽·바닥을 설계하고 출입문은 갑종방화문으로 구획해야 한다.

전용면적이 85㎡이하이면 바닥 난방이 가능하지만, 85㎡를 초과하면 바닥 난방을 설치할 수 없는 점이 특징이다. 주차장은 가구당 0.5~1대가 기준이다.

노인복지주택 노인복지법에서는 노인복지주택을 ‘입소자격’이 있는 이들에게 ‘임대’하는 시설로 규정하고 있다. 즉 노인복지주택은 분양이 불가능하다는 뜻이다. 주택건설기준에 따르면 50세대 이상 주택은 관리사무소를, 100세대 이상 주택은 주민공동시설 설치를 의무화하고 있지만 노인복지주택은 해당 건설기준을 적용받지 않는다.

다만 세대당 0.3대의 주차장을 확보해야 한다. 세대별 전용면적이 60㎡ 이하인 경우엔 세대당 0.2대 주차장을 확보해야 한다.

Q & A돋보기

 

Q 준주택 지을 때, 분양보증 받아야 하나 

A 국내 아파트는 대부분 선분양 후시공으로 지어진다. 분양대금을 미리 납부했는데, 사업 중간에 시행사가 파산하면 계약자들이 큰 손해를 입을 수 있다. 이러한 피해를 막기 위해 주택법에서는 사업계획승인을 받아 건설하는 주택의 경우 분양보증가입을 의무화하고 있다.

 

준주택은 주택법상 주택이 아니기 때문에, 분양보증가입이 의무가 아니다. 다만, 30세대 이상, 분양 바닥면적 합계 3000㎡ 이상일 경우에는 건축법으로 분양보증을 의무화하고 있다.

 

Q 준주택도 세액 공제 받을 수 있나 

A 지난달 발표된 세법개정안에 따르면 내년부터는 고시원 월세에 대해서도 세액공제를 받을 수 있다. 현행 세액공제는 주택과 준주택 중 85㎡ 이하 오피스텔만 가능했다. 내년부터는 준주택 중 고시원까지 대상주택을 확대한다. 세액공제 공제율은 현행 10%에서 12%로 확대된다. 고시원에 지급한 월세금이 관리비와 구분되지 않는 경우에는 월세의 일정률(80%)만 공제된다.