●최근 3년 사이 수도권 청약 미달단지 비율이 큰 폭으로 줄어들었다. 그렇지만, 한편으로는 집단대출 규제 이후 단지별 양극화가 심화되고 있으며, 국지적인 공급과잉도 우려된다. 2010년 이후 2013년까지는 청약을 진행한 단지 중 평균 53%가 청약마감에 실패했지만 2014년 이후에는 평균 81%가 청약마감에 성공했다.

정부 규제완화와 저금리 효과 등이 맞물리면서 유휴자금이 분양시장으로 몰린 결과다. 하지만 낮은 청약 미달 비율에도 불구하고 단지 별 양극화는 심화되고 있는 것으로 나타나고 있다. 특히 수도권 일부 지역은 국지적 공급과잉의 부작용도 예상된다

수도권 청약 미달단지 비율 큰 폭 감소

부동산114의 조사에 따르면 올해 8월 중순까지 수도권 내 청약이 미달된 단지는 전체 130곳중 24곳으로 18.46%인 것으로 나타났다. 수도권 청약 미달단지 비율은 △2010년 56.91%, △2011년 60.61%, △2012년 48.24%, △2013년 46.09%로 거의 절반 수준이었다. 그러나 △2014년 25.50%, △2015년 15.90% 등 미달비율이 크게 낮아졌다. 투자수요의 발길이 분양시장으로 몰린 때문이다.

특히 수도권에서도 서울의 미달단지 감소현상은 더욱 뚜렷하다. 2010년 서울에서 47개 단지가 분양했지만 19개 단지의 청약이 미달됐다. 반면, 2015년에는 50개 단지 중 단 2곳만 미달된 것으로 나타났다. 올해 들어서도 8월까지 전체 23개 단지 중 미달을 기록한 곳은 2곳뿐이다.

서울의 미달단지가 이처럼 적은 것은 재건축 등 정비사업을 중심으로 신규물량이 분양되기 때문이다. 서울의 경우 마곡지구 이후 신규개발단지가 거의 없다. 재건축 등에 의한 물량은 단지에 따라 편차는 다소 있지만, 일반공급 물량이 적은 경우가 대부분이어서 수요에 미치지 못하고 있는 실정이다.

반면, 재건축 등의 정비사업 중심의 공급이 아닌 신도시나 공공택지 중심으로 분양되는 경기도 일대는 미달단지 비율이 점차 늘어나는 분위기다. 2016년 청약 미달된 전체 24개 단지 중 21곳이 경기도에 위치했다. 경기도는 택지지구 공급 중심으로, 전체 가구가 일반에 모두 분양돼 수요대비 공급이 많기 때문이다.

청약이 미달은 곧 미분양 주택 증가로 이어지기 마련이다. 청약 미달이 곧바로 해소되지 못하면 미분양 물량으로 남는다. 실제로 단기간 공급이 크게 늘었던 경기도 용인과 화성, 평택, 안성 등에서는 청약미달 단지와 미분양주택이 동반해 늘어나고 있다.

집단대출 규제 이후 청약 양극화 ‘심화’

박근혜 정부는 2013년 취임 이후 부동산시장과 분양시장에 우호적인 정책들을 다수 발표했다. 2013년 4.1대책을 통해 공공분양 물량의 축소방침을 발표했고 이후 분양가 상한제 신축운영 및 폐지, 신도시(택지지구) 신규개발 제한, 주택담보대출(LTV, DTI) 규제완화, 청약통장 간소화 및 청약 1순위 요건 기간단축 등 민간 분양시장에 상대적으로 우호적인 대책들을 쏟아냈다.

게다가 2013년 4월 연 2.75% 수준이던 기준금리가 현재는 역대 최저인 연 1.25%까지 떨어지면서 투자처를 잃은 자금이 부동산시장으로 쏠리고 있다. 저금리와 더불어 정부의 규제완화가 시너지 효과를 발휘하며 시중의 유휴자금이 분양시장으로 몰리는 상황이라 할 수 있다.

이에따라 정부에서는 분양시장의 과열 및 투기 등을 방지하기 위해 여신심사 강화 및 중도금 집단대출규제를 시행하고 있다. 또 최근 강남 개포주공 재건축단지인 힐스테이트 아너힐즈 등 서울 강남권 분양가격 상승에 제동을 거는 등 최근 들어 규제 강화에 나섰지만 아직은 정책효과를 더 지켜봐야 하는 상황이다.

전반적으로 아직은 분양시장 분위기가 우호적인 흐름을 유지하고 있다. 그러나 한편으로 정부의 중도금 집단대출 규제가 도입된 이후 수도권 청약시장의 단지별 양극화 현상이 더 심화되는 모양새다.

상반기에는 대출규제가 덜한 분양시장에 청약수요가 다수 유입됐지만, 정부의 집단대출 규제 이후에는 입지환경이나 분양가 매력이 높은 알짜 단지 중심으로 청약수요가 몰리고 있다. 이 때문에 수요대비 공급량이 여전히 부족한 서울은 수십 대 일의 청약경쟁이 지속되고 있는 반면 경기도 일부 지역에서는 청약미달 단지가 늘어나고 있다. 

이 같은 수도권 청약시장의 단지 별 양극화는 경기도 일부 지역을 중심으로 국지적인 공급과잉을 유발해 2017년~2018년 수도권 입주물량 증가와 더불어 준공 후 미분양주택(악성 미분양)에 대한 우려감을 높이는 요인이 되고 있다.

청약 수요자들은 국토교통부와 지방자치단체가 발표하는 월별 미분양주택 통계를 참고해 공급과잉이 우려되는 지역(미분양이 3개월 이상 추세적으로 늘어나는 지역)에 대해서는 청약 접수 판단에 신중을 기해야 한다.

지방주택시장 매매거래량 크게 줄어 위기감 고조

한편 지난 5월 주택담보대출 여신심사 가이드라인이 전국으로 확대 시행된 후 3개월 간 지방의 주택 매매거래량도 전년 대비 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다. 국토부 자료에 따르면 올해 5월부터 7월까지 3개월간 지방의 주택매매거래량은 총 11만8486건으로 전년동기 15만7635건보다 24.8% 감소했다. 수도권의 경우 올해 5월부터 7월까지의 누적 거래량이 15만8970건으로 지난해 같은 기간 17만3,295건에 비해 8.3% 감소에 그쳤다.

여신심사 가이드라인은 담보능력 심사 위주였던 은행권 대출심사를 소득에 따른 상환능력 심사로 바꾸는 것과 주택자금 대출의 경우 원칙적으로 거치기간 없이 원리금을 나눠 갚도록 하는 것이 핵심 내용이다. 올해 2월 수도권을 시작으로 5월에 비수도권에서도 시행에 들어갔다.

지방의 매매거래 위축이 이처럼 두드러진 것은 입주물량 증가와 가격 상승 피로감으로 올 들어 집값이 약세로 돌아선 가운데 대출 규제까지 가세하면서 주택시장 부담이 커졌기 때문이다. 특히 지방은 이번에 처음 주택담보대출 규제가 이뤄지면서 새로운 규제에 대한 저항감으로 심리적 불안요인이 더 크게 작용했을 가능성도 있다.

지역별로는 대구가 1만6991건에서 7717건으로 무려 54.6%나 급감했다. 이어 ▼울산도 8959건에서 5229건으로 40.9% 줄었다. 이외에 ▼충남 34.3%(1만1,553건→7,592건) ▼경북 29.7%(1만5,135건→1만647건) ▼경남 28.5%(1만9,740건→1만4,119건) 순으로 전년대비 5~7월 거래량 감소 폭이 컸다.

지방 주택시장은 최근 2~3년간 공급이 크게 늘어 펀더멘털이 약화된 상황에서 대출규제까지 겹치면서 분위기가 더욱 가라앉고 있다. 여신심사 가이드라인이 지방으로 확대된 5월 이전부터 이미 하락세로 돌아선 주택가격은 약세를 이어가고 있다.

수도권의 경우 강남 재건축 단지들의 청약호조와 고분양가 행진으로 여신심사 가이드라인 시행에 따른 회복이 빨랐지만 지방은 강남 재건축 같은 호재가 없는데다 입주물량이 지속적으로 늘어나는 등 공급 부담은 커지면서 가격 조정이나 주택경기 침체가 불가피할 전망이다.