부동산 투자와 리츠는 어떻게 다른가

새로운 부동산 상품이라는 공통점이 있지만 탄생 배경은 다르다. 부동산 펀드는 자산의 50% 이상을 부동산에 투자해야 하지만 금융투자업 육성을 위해 도입됐다. 리츠는 일반 국민의 소액 부동산 투자기회 확대(상장)에 초점이 맞춰졌다. 펀드는 금융성격이 강한 반면 리츠는 실물 부동산의 임대·개발·운용 성격이 강하다.

규제 측면에서는 펀드는 자본금 등 형식적 요건만 충족되면 등록이 가능하지만 리츠는 부동산 시장의 특성(고위험, 투기자금 유입)상 진입·관리 규제가 강하다. 그래서 사업타당성을 검토한 뒤 인가를 내준다.

운용방식도 펀드는 투자자가 자산운용사에 맡기면 알아서 의사결정을 내리는 신탁형이다. 리츠는 주요 사항을 주주총회 결정에 따르는 주식회사형이다. 펀드는 단기 투자수익을 노리는 특성상 정책사업을 수행하기 어려운 반면 리츠는 주택기금, LH 등 공공성·전문성을 가진 주주가 참여해 참여하기 때문에 뉴스테이 사업 등을 추진하기에 안성맞춤이다.

일반인 소액투자 기반도 마련

부동산 펀드 성장세가 빠르게 진행되고 있다. 펀드 규모는 연간 10조원 이상 성장하고 있다. 40조원을 넘은 것은 올해가 처음이다. 부동산펀드가 성장한 것은 저금리 때문에 가능했다. 예금은 물론 투자율이 높다던 채권도 투자 메리트를 잃고 있다. 주식시장도 불안하다. 이런 상황에서 경기 민감도, 안정적 수익 등이 보장되는 상업용 부동산에 대한 간접투자가 새로운 투자 상품으로 떠오른 것이다. 

공모, 사모 모두 허용되지만 41조원 정도가 사모 펀드다. 그동안 부동산 펀드 조성에는 연기금이나 소수의 자산가가 참여했고, 소액 투자자는 상대적으로 참여가 저조했다. 그래서 공모 펀드는 사모 펀드에 비하면 미미한 수준이다. 부동산 공모펀드 규모는 1조원을 조금 넘었다. 아직도 펀드 시장이 대형 자본을 움직일 수 있는 기관이나 개인 자본가 중심으로 움직이고 있다는 증거다.

하지만 최근에는 일반인들도 비교적 소액으로 펀드 등에 투자할 수 있는 기반이 마련되면서 부동산 간접투자의 영역이 확장되고 있다. 5월부터 개인들도 최소 500만원으로 부동산 펀드에 투자할 수 있는 재간접펀드가 도입됐고 투자운용사들도 일반인 공모 펀드 상품을 내놓고 있다.

최근 대박을 터뜨린 하나그랜드티마크 부동산펀드1호는 서울 중구 회현동 티마크그랜드호텔을 사들여 임대하면서 임대료를 배당금으로 지급하도록 구성된 상품이다. 5년 만기, 연 수익률 5% 정도로 예상되면서 투자자들을 끌어 모으는 데 성공했다. 5년 뒤에는 주식처럼 팔 수 있다.

20년간 호텔 전문 업체가 운영을 맡고, 5년 뒤 매각하는 상품이다. 분기마다 배당금을 지급한다. 명동 상권에 들어선 건물인데다 중국인 등 관광수요가 많아 수익성이 높을 것으로 전망된다. 

최소 가입액이 1000만원으로 개인 투자자를 끌어 모아 순식간에 모두 팔아치웠다. 한국투자증권은 투자자 모집 1시간 만에 300억원어치를 다 팔았고, 200억원을 추가로 배정받은 것도 당일에 동이 났다. 투자자 대부분 투자금이 1억원 이하였다. 특히 1000만~3000만원 투자자가 전체의 66%를 차지했다. 부동산펀드 시장에 개인 투자자가 대거 몰릴 수 있다는 것을 그대로 보여준 사례다.

형식은 사모펀드지만 투자액을 최소 2억원으로 낮게 제시해 개인들이 몰린 상품도 있다. 미래에셋증권이 내놓은 ‘베트남 랜드마크72 자산유동화증권(ABS)’도 이틀 만에 모집금액 2500억원을 다 채우는 기록을 세웠다.

미래에셋자산운용은 미국 텍사스주 댈러스의 스테이트팜 오피스 빌딩을 사들여 임대수익을 낸 뒤 이익을 배당하는 공모형 부동산펀드를 곧 출시할 예정이다. 신한금융투자도 서울 중구 퍼시픽타워를 대상으로 하는 공모형 부동산펀드 상품을 내놓을 계획이다.

펀드 투자 주의사항

펀드 자금회수와 수익률은 어떤가. 공모를 거친 펀드는 유동성 문제가 해결된다. 증권시장에 상장해 사고팔 수 있는 길을 터놨다. 공모펀드는 반드시 상장해야 한다. 상품이 좋다면 투자금을 회수하는 데는 문제가 되지 않는다. 다만 주식이나 채권처럼 유동성이 크지 않다. 거래가 활발하지 않기 때문에 원하는 시기에 원하는 가격으로 되팔기 어려울 수도 있다.

수익률은 저금리 시대에 금융기관에 맡기는 것보다 낫다. 어느 정도 수익률이 예상되는 상품은 일단 대박을 터뜨렸다. 펀드 시장에서 대개의 기대 수익률은 연 5% 정도다. 모든 부동산 상품이 그렇듯이 입지에 따라 수익률은 천차만별이다. 상품구성에 따라 수익률이 춤을 추기도 한다.

펀드가 주로 찾는 호텔이나 임대용 빌딩의 경우 수익률은 평당 임대료와 공실률에 따라 좌우된다. 서울 도심이나 강남지역 부동산은 수요가 상대적으로 많이 따른다. 임대료도 높게 형성돼 있다. 입지가 빼어난 지역에 있는 부동산에 투자하는 펀드라면 수익률은 일단 맘을 놓아도 된다.

공모 펀드는 개인 전문가가 권하는 상품이 아닌 투자기관의 검증을 거친 상품이라는 점에서 안정성도 담보된다. 그러나 이런 장밋빛 전망도 부동산 경기가 침체에 빠지지 않는다는 전제를 깔고 있다.

펀드 투자는 해당 부동산의 위치를 잘 따져야 한다. 서울을 예로 들면 도심권이나 강남권 부동산에 투자하는 펀드라야 그래도 안심된다. 새 빌딩 건립 물량에 따라 상황은 달라지겠지만 현재는 도심권과 강남지역 공실률이 가장 낮다. 호텔 역시 관광객이 많이 몰리는 도심권과 강남권 물건이 좋다.

물건을 구입해 많은 투자를 해야 하는 부동산은 일단 조심할 필요가 있다. 부동산은 겉으로 보는 것과 속이 다를 수 있다. 매입가는 저렴해도 리모델링 비용에 많이 투자해야 하는 물건이나 임차인이 썰물처럼 빠져나갈 수 있는 부동산은 위험하다. 펀드 투자의 절반 이상을 차지하는 오피스의 경우 부동산 경기가 침체하면 임대료 하락과 공실률 저하로 이어져 예상 수익률이 떨어질 수 있다.

부동산 개발 상품은 제때 수익을 내지 못하는 경우도 생긴다. 인허가 과정이나 건축 과정에서 예기치 못한 변수가 등장할 수도 있다. 지목변경이나 용도변경 등이 요구되는 땅에 개발하는 상품이라면 꼼꼼히 따져야 한다. 대지라도 주변 여건에 따라 건축인허가에 애를 먹는 경우도 있다. 예를 들어 학교 주변 땅을 구입해 관광호텔을 짓는다거나, 문화재가 즐비한 곳에서 부동산을 개발하겠다는 상품은 사업 추진 과정에 브레이크가 걸릴 수 있다는 사실을 알고 있어야 한다.

리츠운용 142개, 성장속도 빨라

리츠도 빠른 속도로 성장하고 있다. 현재 운용 중인 리츠는 142개(자산 규모 19조 9000억원)로 역대 최대다. 리츠 상품도 다양해졌다. 오피스·상업용 건물에 치중됐던 상품이 물류시설, 임대주택 등으로 번지고 있다. 특히 뉴스테이 투자가 인기를 끌고 있다. 아직은 기관투자가가 주도하고 개인투자는 미진하다. 하반기 리츠 상장이 재개되면 개인투자 접근도 활발해질 것으로 전망된다. 

아직 개개 리츠 규모는 작은 편이다. 자산이 3000억원 이상되는 대형 리츠는 14개에 불과하다. 그러나 이들이 차지하는 자산 규모는 7조 5000억원으로 전체 자산 규모의 40%를 차지할 정도로 대형 리츠가 시장을 주도하고 있다. 배당 수익률은 지난해 기준 평균 8.1%에 이른다. 연간 6% 이상 투자 수익률을 안겨주는 대표적인 부동산 간접투자상품으로 성장했다.

리츠는 부동산 개발 투자 등이 허용되고 다양해 펀드보다 깐깐한 규제를 받는다. 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자운용하고 수익을 투자자들에게 나눠주는 상품이다. 주식은 공모절차를 반드시 거쳐야 한다. 영업인가를 받은 뒤 1년 6개월 이내에 발행하는 주식의 30% 이상을 일반 청약분으로 내놓아야 한다. 개인·일반·기관투자가로 구분된다.

당해 연도의 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다. 금전 배당을 원칙으로 한다. 펀드는 법에 정해진 배당요건은 없지만 리츠는 배당을 의무화 했다는 점에서 다르다. 리츠는 개발사업에 직접 투자하는 성격이 짙다. 유가증권시장에 상장한 이후 총 자산의 30% 범위 안에서 개발에 투자할 수 있다. 다만 개발사업에 투자할 경우 사업계획에 대한 평가 및 주총 특별의결을 거쳐야 한다. 차입도 가능하다.

자기자본의 2배 이내에서 차입 및 사채발행이 가능하다. 주총 특별의결이 있으면 자기자본의 10배까지 차입이 가능하다. 자산은 신탁사나 LH, 자산관리공사 등에 보관·위탁해야 한다. 취득 부동산은 5년 안에 처분하지 못한다. 단기 시세차익을 노린 리츠를 막기 위해서다.

리츠를 동원해 정책사업을 벌이는 경우도 있다. 정책수단으로 동원한 대표적인 경우가 뉴스테이다. 최근 주택기금과 40개 민간 금융기관이 임대주택 리츠에 투자하는 협약을 체결하기도 했다.

코크렙 광교 개발전문 리츠는 오피스텔 및 상업시설을 개발한 리츠다. 교직원공제조합, GS리테일, 삼성증권 등이 투자했다. 펀딩을 마치고 GS리테일과 경기도시개발공사가 체결한 용지매매계약의 계약자 지위를 양도받아 개발한 사업이다. 계약금 및 중도금을 지불한 뒤 시공사를 끌어들여 부동산을 개발했다.

준공 전 오피스텔은 사전 분양하고, 준공 뒤 상업시설만 운영하는 형태다. 오피스텔 미분양에 대한 리스크를 줄이기 위해 시공사가 입주 지정일 5년까지 미분양 오피스텔에 대해 책임 임차하는 조건으로 시공계약을 맺었다. 동시에 전체 건물을 시공사가 책임 준공하는 조건이다. 상업시설은 준공 뒤 5년간 운영한 뒤 GS리테일 또는 제3자에게 매각하거나 청산하는 구조다.

제이알8호 리츠는 서울 명동 센트럴타워를 비즈니스호텔로 리모델링해 수익을 내는 상품이다. KT&G, 지방재정공제회 등 공공기관이 투자했다. 제이알글로벌1호 리츠는 우리나라에서 리츠를 설립, 일본 부동산에 투자하는 형태를 띠고 있다. 

민간임대리츠 상품 ‘대박’　

최근 건설업계의 핫이슈는 뉴스테이 리츠 돌풍이다. 출시되는 민간임대리츠 상품마다 대박을 터뜨리고 있다. 기금과 민간사업제안자가 출자해 뉴스테이를 공급하기 위해 설립된 리츠다. 특히 기금이 모(母) 리츠에 출자하고 모 리츠가 다수의 자(子) 리츠에 재출자해 임대주택을 짓는 방식의 리츠가 유행이다. 정부가 기금의 리스크 분산 및 모 리츠 상장을 통한 기관투자자(F1) 참여를 유도하기 위해 도입했다.

인천 도화 기업형 임대주택은 최초 뉴스테이 리츠다. 2015년 설립됐다. 주택기금과 인천도시공사, 대림산업이 출자해 2017가구를 짓는 사업이다. 이들 기관이 6148억원을 모아 자기자본을 만들고 나머지는 민간 자금을 끌어들이는 사업 구조다. 민간 차입금은 주택도시보증공사가 보증한다. 최근 경기도 동탄2신도시에 내놓은 GS건설 뉴스테이 역시 같은 구조다.

이처럼 주택건설업체는 적은 자본을 투자하고도 안정적인 임대주택사업을 추진할 수 있다는 점에서 앞으로 뉴스테이 리츠는 더욱 활기를 띨 것으로 전망된다. 주택업계로서는 뉴스테이에 적용되는 각종 인센티브를 안고 자금까지 안정적으로 동원할 수 있다는 점에서 매력으로 받아들여진다.

뉴스테이 투자 경로는 직접투자와 간접투자로 구분된다. 직접투자는 개별 사업에 직접 투자(출·융자)하는 경우다. 뉴스테이 사업별로 사업성 등 투자의 적정성에 대한 검토 후 임대리츠에 주택도시기금과 함께 출자자로 참여하거나, 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 기반으로 뉴스테이 사업별로 융자기관으로 참여하는 형태다. 물론 기관투자자 판단에 따라 출자+융자 등 복합구조 참여도 가능하다.

임대리츠가 발행한 채권·증권 매입을 통한 간접 투자도 있다. 모 리츠(허브리츠)·자 리츠(임대리츠)·토지지원(토지임대) 리츠가 발행하는 회사채를 매입하는 방식으로 투자한다. 임대리츠 사업에서 발행하는 P-ABS증권(HUG 보증부)을 매입하는 방법도 있다.

금융·세제 등 다양한 지원책 나와

정부는 리츠의 뉴스테이 투자를 늘리기 위해 다양한 당근을 내놓았다. 규제를 완화해 건축물 연면적 30% 내에서 분양주택, 수익시설 복합개발을 허용하고 수익을 조기 실현할 수 있도록 사업구조를 유연화했다. 시공사의 보통주 출자부담을 완화해 공사비를 절감하고, 견본주택 건축비용 등 불필요한 비용도 최소화했다.

금융기관이 리츠에 일정비율 이상 출자할 때 적용되던 금산법이나 보험업법상 사전승인·신고의무를 사후보고로 간소화했다. 보험사의 지급여력비율(RBC) 산정 시 적용하는 신용위험계수를 부동산 실물투자 수준으로 하향(현행 12%→7.5%수준) 조정했다. 신용위험계수가 커질수록 보험사의 필요자본도 커지기 때문이다.

세제지원도 확대됐다. 임대주택 투자를 활성화하기 위해 적용되고 있는 임대주택 리츠·펀드에 대한 배당소득세 분리과세를 2018년 말까지 연장하기로 했다. 임대사업자에 대한 소득세·법인세 감면을 2019년 말까지 연장 적용하며, 결손금이 발생할 경우 100%까지 이월결손금 공제도 허용한다. 법인이 리츠를 통해 장기임대주택(15년 이상)에 투자하는 경우, 배당소득과 주식양도차익에 대해 법인세도 감면한다.

자금지원도 강화했다. 주택기금의 융자 및 출자 확대, 종합금융보증을 도입해 총 사업비의 70%까지 자금대출 지원이 가능하다. 8년 장기 융자한도를 상향 조정해 60㎡ 이하 8000만원, 60~85㎡ 1억원, 85㎡ 초과 1억 2000만원으로 조정했다.

금융보증도 도입했다. 기업형 건설 임대사업자에 대해 건설 및 임대기간 중 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 종합금융보증제를 도입하고, 보증기간은 건설 및 임대기간을 포함한 전체 사업기간(최소 10년)으로 정했다. 보증한도 역시 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 지원이 가능하다. 분양사업 PF 보증은 3~4년, 총 사업비의 최대 50%까지다.

FI 인허가·준공 리스크 저감을 위해 리츠 설립시에는 기금이 출자한다. 준공 후에는 FI이 기금 지분을 인수하는 방식을 도입하고 자기관리형 주택임대관리회사에 제공하는 주택도시보증공사(HUG)의 임대관리보증의 기간을 연장해 임대인(리츠) 공실위험을 완화하기로 했다.

뉴스테이 허브리츠(모 리츠)의 규모를 확대하고 채권발행을 통한 민간자금 조달(채권발행 1000억원 완료), 자산관리회사(AMC)와 펀드 자산운용사 간 겸업 허용으로 역량 있는 자산운용사가 상장 리츠를 추진할 수 있도록 개선했다. 토지 담보 제공이 불가능해 사업비 조달이 어려운 토지임대 임대주택 건설사업에 대한 PF보증도 출시해 토지매입 비용 절감을 지원하고 있다. 건설업체로서는 뉴스테이 사업에 진출할 수 있는 절호의 기회로 받아들여진다.