● 최근 동탄 호수공원에 ‘테라스 하우스’로 지어지는 뉴스테이(기업형 임대주택)가 선보인다. 집집마다 외부로 트인 테라스 공간을 둔 신도시 연립주택과 재계약시 임대비용 급증 우려를 덜 수 있는 뉴스테이의 장점을 결합한 단지다. GS건설이 동탄2신도시 B15·16블록에 짓는 ‘동탄레이크자이 더 테라스’가 그것이다.

이 단지는 GS건설의 첫 뉴스테이다. 최근 선호도가 높은 테라스 하우스로만 구성된 단지는 동탄2신도시에서 처음이고 뉴스테이로서도 최초라는 게 건설사 측 설명이다. 지하 1층~지상 4층 27개 동 483가구 규모로 건립되며, B15블록에 116가구, B16 블록에 367가구가 들어선다.

호수 접안형 단지 배치를 바탕으로, 각 가구는 판상형·복층형·최상층 다락형 등 23개 타입으로 설계됐다. 아파트에서 볼 수 있는 평면에 호수 조망권을 극대화한 점을 특징으로 꼽을 수 있다. 주민공동시설인 커뮤니티 공간도 마련해 입주민 사이에 활발한 교류가 이뤄질 수 있도록 할 계획이라는 게 회사측 설명이다. 

GS건설은 화성시와 업무협약(MOU)을 체결해 단지내 국공립 어린이집도 설립할 계획이다. 특별공급에 청약할 수 있는 어학·보육관련 자격증 소지자를 중심으로 다양한 교육과 취미, 자기개발 등의 프로그램을 운영할 예정이다.

단지 주위에는 약 56만㎡ 규모의 동탄 호수공원을 조성하고 있는데 내년에 마무리될 예정이다. 호수공원은 전체 부지의 47%가 공원 녹지와 수변공간으로 구성되며, 호수를 중심으로 ▲제방가로원 ▲창포원 ▲운답원 ▲갈대초지원 등 다양한 주제의 공간이 들어선다. 주거환경면에서도 쾌적하고, 교통이나 교육환경도 괜찮다.

특히 ‘동탄레이크자이 더 테라스’는 임대주택인 뉴스테이여서 주택 소유 여부나 소득 수준과 상관없이 누구나 입주 신청을 할 수 있다. 최대 8년 동안 임대료 인상률은 연 5% 이하로 제한된다. 재능기부자와 8년 장기임대 약정 입주민 특별공급분은 120가구가 배정될 예정이다.

이 아파트의 평균 보증금은 2억9900만원, 평균 월 임대료는 48만원으로 계획됐다. 구체적 임대비용은 타입과 전용면적, 호수조망권에 따라 정해질 예정이며 견본주택 개관시 확정 공개된다. 이같은 전세비용을 분양가로 환산할 경우 신도시내 다른 아파트보다 20% 가량 비싸지만, 주거환경이나 품질면에서 그만한 가치가 있다는 게 현장 관계자의 얘기다. 

임대주택에 대한 인식의 전환 가져온 ‘뉴스테이’

뉴스테이는 임대주택의 새로운 형태로, 지난해 정부에서 ‘기업형 민간임대주택 활성화 방안’을 통해 첫선을 보인 임대주택이다. 그간 공공부문에 의존하던 임대주택에 대한 개념을 바꿔놓을 만큼 새로운 바람을 불러일으키고 있다. 뉴스테이 1호인 인천 도화지구의 대림산업 뉴스테이도 성공리에 청약을 마무리한 것을 비롯, 이어진 뉴스테이 청약이 대체로 성공을 거두는 것으로 나타나고 있다.

뉴스테이에 대한 반응이 좋은 것으로 나타나면서 업체들의 뉴스테이 사업 참여도 늘어나고 있다. SK건설은 경기 화성시 기산1지구에 뉴 스테이인 ‘신동탄 SK VIEW Park 3차’를 공급하고, 롯데건설은 김포한강신도시 Ab-22블록에 뉴스테이를 하반기 내에 공급할 예정이다.

중견건설사들도 뉴스테이 참여에 적극적이다. 우미건설은 충북혁신도시 B4블록에서 중견건설사 첫 뉴스테이 아파트인 ‘충북혁신도시 린스테이’를 공급한다. 한화건설도 인천광역시 서창2지구 13블록에 1212가구 규모의 뉴스테이를 공급할 예정이다. 한화건설은 전 세대에 특화설계를 적용한다.

한편으로 뉴스테이에 대한 문제도 지적되고 있다. 고임대료 논란이 대표적이다. 이 때문에 경기 화성시 동탄2신도시를 비롯해 부산 등에서 공급됐던 일부 뉴스테이 단지의 계약률이 상당히 저조한 것으로 나타나기도 했다. 부산에서 처음으로 공급된 277가구 규모의 ‘감전역 예서 두레라움’ 의 경우 4개월째 입주자 모집을 완료하지 못하고 있다.

이뿐만 아니다. 당초 임대주택 시장 육성을 내세웠지만 이에 대한 투자환경이 갖춰지지 않아 신규업체의 진입이 사실상 어렵다는 점도 문제로 지적된다. 중소기업창업지원법에 따르면 투자를 할 수 없는 벤처기업군에는 부동산 및 임대업종이 포함돼 있다. 주택임대관리 회사를 창업하려고 해도 투자를 받을 수 없어 사실상 신규진입이 힘들다는 얘기다. 

뉴스테이 공급과 함께 주택임대관리회사 역시 180여개로 급격하게 늘어났지만 대다수 부동산 중개 및 시설관리업체가 겸업을 하는 형태로 운영되고 있을 뿐이다. 최근에는 셰어하우스가 주거문제의 대안으로 떠오르면서 새로운 주택임대관리 구조를 제시해 시장에서 관심을 끌고 있지만 이마저도 벤처기업 금지업종에 속한다.

정부 정책도 맞춤형 임대주택 공급에 초점

임대주택의 활성화는 지난해 발표된 뉴스테이를 비롯해 올해 나온 4.28대책으로 더욱 박차를 가하는 움직임이다. 4.28대책은 맞춤형 주거를 핵심내용으로 하고 있는데, 각 세대별로 맞춤 주거정책을 수립하겠다는 것이다. 특히 소득이나 형편에 따른 임대주택 공급이 주 내용을 이루고 있다.

그 내용을 보면, 신혼부부가 10년 동안 저렴한 월세로 살 수 있는 임대아파트가 리츠(부동산투자회사) 방식으로 공급된다. 대학교를 졸업하고 2년이 안 된 취업준비생이 입주할 수 있는 ‘청년전세임대주택’도 도입된다. 지역전략산업이나 신산업 등과 연계한 창업자에겐 ‘창업임대주택’(가칭)을 지원한다.

국민·영구임대주택과 복지시설을 함께 짓는 공공실버주택의 경우 2016년에는 공급물량을 11곳 1200여 가구, 내년에는 공급물량을 20곳 2000여 가구로 계획보다 더 늘리겠다는 내용도 담았다. 기업이 건설·매입해 직원들에게 공급하는 ‘근로자 임대주택’의 투자세액공제도 수도권이나 지방 상관없이 10%로 확대했다.

최근 뜨거운 반응을 보이고 있는 행복주택의 공급 방식도 다양화하겠다는 방침을 밝혔다. 리츠가 LH나 SH공사 등 지방공사가 가진 땅을 저렴하게 빌려 행복주택을 짓는 ‘행복주택리츠’를 새로 도입하겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “부지확보비를 줄여 사업성을 개선할 수 있고 지방공사는 임대료를 받아 부채를 감소시킬 수 있는 방식”이라고 설명했다.

LH 등 공공기관이 지역주민과 조합주택을 꾸려 자금조달과 사업관리를 맡아 낡은 공공임대주택 밀집지역에 가로주택정비사업을 펼치고 정비사업 일반분양분을 행복주택으로 활용하는 방식도 도입된다. 이외에 LH와 지방자치단체가 신축주택을 행복주택으로 공급하는 방식도 생긴다.

상업(준주거)지역 오피스텔을 건설·매입해 세탁기·냉장고·가스레인지 등을 빌트인한 ‘오피스텔형 행복주택’도 공급하기로 했다. 행복주택 신혼부부·대학생 특화단지는 각 10개로 기존 계획보다 2배로 늘리고 대학생 특화단지는 전체 가구의 70%까지 대학생에게 배정하도록 비율을 높인다.

대책을 발표한 당시 국토부 관계자는 “과거 획일적인 임대주택 공급 방식에서 벗어서 꼭 필요한 계층에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 임대주택을 공급할 것”이라며 “소품종 대량 생산에서 다품종 소량 생산 방식으로 전환했다”고 설명했다. 이는 정부 정책 패러다임의 대전환을 의미하는 것으로 받아들여졌다.

지방자치단체별로 임대주택도 특성화

한편 지방자치단체에서도 나름대로 임대주택을 선보이고 있다. 서울시의 경우 최근 서울 강남구 학동역사거리에 지하 5층, 지상 13층 규모의 임대주택 건설계획을 밝혔다. 현재 자리한 LPG가스 충전소를 허물고, 도시형생활주택 54가구·오피스텔 45실 등 총 99가구 규모의 임대주택을 짓는다는 것. 대지면적은 1133.5㎡이며, 총 연면적은 1만309.82㎡이다.

서울시는 이에 앞서 지난 3월, 서울시가 역점시책으로 추진 중인 수요자 맞춤형 공공임대주택의 새로운 유형으로 발표했던 국내최초 연극인 맞춤형 공공임대주택의 입주자를 모집한 바 있다. 연극인 맞춤형 공공임대주택은 성북구 삼선동에 위치하고 있으며 입주자들과 지역 연극인들이 사용할 수 있는 지하 연습 공간 및 지역주민과 소통할 수 있는 커뮤니티 공간 등을 갖추고 있다.

총 11세대 중 1인가구형(전용면적 22~23㎡) 7세대와 신혼부부형(전용면적 31㎡) 4세대로 구성돼 있으며, 1인가구형인 경우 임대보증금 2700~2800만원선에 월임대료는 12만8600~13만1500원이고, 신혼부부형은 임대보증금은 3800만원선에 월임대료는 15만8100원이다. 초기 목돈 마련이 어려운 연극인들을 위해 임대보증금과 월임대료는 상호 전환이 가능하도록 했다.

서울시 관계자는 연극인을 위한 임대주택처럼 앞으로도 획일적인 임대주택 공급방식에서 탈피해 연령·성별·직업·소득수준 등을 고려한 다양한 유형의 수요자 맞춤형 공공임대주택을 개발, 공급해 나가겠다고 밝혔다.

인천시에서도 ‘맞춤형 주거지원 서비스’ 사업의 하나로 지난 6월 중구 인현동과 동구 만석동에서 각각 영구 임대주택 건설공사를 시작했다. 인천시의 맞춤형 주거지원 사업은 서민 주거안정을 위해 원도심에 소형 위주의 임대주택을 건설하고 공부방·도서관·공동작업장 등 공동이용시설을 함께 조성하는 특화사업이다.

인현동 임대주택은 지상 6층 규모로 전용면적 18~27㎡ 28가구로 구성됐고, 만석동 임대주택은 지상 5층 규모로 19~31㎡ 28가구로 구성됐다. 입주자 모집은 10월에 할 예정이며, 전체 사업비는 40억4000만원은 국비로 조달한다. 임대주택 건립 부지가 국공유지여서 토지 매입비 부담이 적은 편이다. 시는 맞춤형 주거지원 임대주택을 총 5~6곳, 185가구까지 확대할 방침이다.

경기도는 따복하우스 건립을 추진하고 있다. 최근에는 저출산 극복과 청년층 주거안정을 위해 ‘베이비(BABY)2+ 따복하우스’ 1차 민간사업자를 선정하고 본격적으로 사업을추진하고 있다. 경기도에 따르면 사업 시행자인 경기도시공사는 따복하우스의 1차 민간참여 사업자로 코오롱글로벌㈜를 우선협상 대상으로 선정했다.

1차 민간참여 사업은 설계부터 시공, 운영관리까지 민관이 공동으로 시행하는 민간사업자 공모방식으로 진행된다. 대상지는 신혼부부를 주 공급대상으로 하는 수원 광교 250가구와 안양 관양 56가구, 대학생과 사회초년생에게 공급되는 화성 진안 32가구 등 모두 338가구다.

BABY2+ 따복하우스는 신혼부부 등 청년층 주거안정을 도와 저출산을 극복하자는 취지의 정책으로, 경기도가 지난 5월 BABY2+ 따복하우스 1만가구 공급 계획을 발표한 바 있다. 총 공급목표인 1만가구 중 현재 8000가구의 입지가 확보돼 순차적으로 사업을 추진할 예정이며, 나머지 2000가구에 대해서도 연내 부지를 확보할 계획이다.

특히 도가 추진하는 따복하우스는 아이를 낳을수록 주거비 부담이 낮아지는 임대료 지원으로 큰 관심을 모으고 있다. 신혼부부는 물론 모든 따복하우스 입주가구에 보증금 이자 40%를 지원하고, 여기에 입주 신혼부부가 자녀를 한 명 낳으면 보증금 이자의 60%를 지원하고, 두 명 이상을 출산하면 보증금 이자 전액을 지원하는 출산 장려책을 추가했다.

귀농·귀촌 사업에도 임대주택 방식 도입

이외에 LH도 귀농 ·귀촌 희망자를 지원하는 임대주택을 건설한다. LH는 ‘귀농 ·귀촌 주택단지 시범사업’의 후보지 공모를 실시하고, 지방자치단체 공모를 통해 선정된 토지를 부동산투자회사(리츠)가 매입해 30~60가구 규모의 단독주택단지를 건설한 후 분양 ·임대하는 방식으로 사업을 진행할 방침을 밝혔다.

LH는 이번 시범사업에 리츠 방식을 도입해 민간의 자본과 기술, 창의성을 최대한 활용한다는 계획이다. 또 국토교통부, 농림축산식품부 등 정부와 LH가 협력해 수요자와 공급자가 원활히 교류할 수 있는 플랫폼을 제공, 시범사업 이후에도 민간투자 활성화를 유인할 방침이다.

에너지절감형 주택건설을 통해 단독주택의 단점 중 하나인 난방비 등 유지관리비용을 최소화하겠다는 계획도 밝혔다. 일부는 임대주택으로 운영해 초기 정착부담을 완화한다. 4년간 임대로 거주해 보고 귀농 ·귀촌의사가 확실해지면 향후 구매할 수 있도록 하는 방식이다.

귀농 ·귀촌주택은 규모와 입지에 따라 차이가 있지만 토지면적 330㎡(100평), 건축면적 전용 85㎡(25평) 수준이 될 전망이다. 분양가격은 약 2억~2억5000만원이 될 예정이며, 임대주택의 경우 임대보증금 약 1억3000만원에 월 임대료는 15만~25만원 내외로 형성될 예정이다.