● 지난 6월 한 일간매체에 부동산전문가 30명을 대상으로 한 설문조사 내용이 보도됐다. 당시 이 설문조사에서는 앞으로 우리나라 주거 패러다임 변화에 대해 22명이 ‘월세 임대주택 중심으로 급속히 재편될 것’이라고 응답했다. 주택 전세시장이 몇 년 후 사실상 사라질 것이라는 응답자도 3명이나 됐다. 반면 향후 주택시장에서 ‘현재의 전세 형태 지속’을 전망한 전문가는 5명에 불과했다.

이같은 설문조사 결과는 주거에 대한 의식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 점차 바뀌면서 임대주택에 대한 수요자들의 관심이 크게 높아지고 있음을 보여준다. 임대주택의 형태 또한 그간 대부분을 차지하던 전세에서 월세로 옮겨가고 있는 추세이다. 정부에서 내놓은 기업형 임대주택도 이같은 흐름을 반영한 정책이다.

이 조사에서 나타난 것처럼 우리나라 주택시장 수요자들의 주거의식이 바뀌고 있다. 과거 ‘내집을 마련해야 한다’는 소유개념에서 ‘집은 사는 곳’이라는 거주개념이 강해지고 있다. 이는 내집마련이 곧 재테크의 수단으로 여겨지던 사고에서 벗어나는 것임을 의미하는 것은 물론 전반적인 집값의 안정이 이루어지고 있는 상황과 무관하지 않다.

뿐만 아니다. 주거에 대한 의식이 바뀌는 것과 함께 임대형태에 대한 변화도 나타나고 있다. 즉 우리나라는 그간 독특한 임대형태로 꼽히는 전세에서 벗어나 월세로 전환되는 추세가 최근 나타나고 있는 것이다. 전세에서 월세로의 전환은 최근 각종 통계수치에서도 잘 드러나고 있다. 이런 여러 움직임은 우리나라에서 임대주택 선호 추세가 강해지고 있음을 보여주는 것이라고 할 수 있다.

인구 및 가구 변화가 임대수요 촉진

우리나라 주택시장의 최근 동향을 보면 여러 면에서 의미있는 변화가 읽힌다. 주거의식의 변화와 함께 인구 및 가구의 변화 등이 그중 주택수요와 관련된 주요 변화내용이라 할 수 있다. 인구는 전반적으로 줄어들고 있는 추세를 보여주는데다 고령화가 촉진되고 있음을 나타내고 있다. 이는 주택시장에서 수요의 축소와 가구 구성의 변화를 의미한다.

실제로 최근 주택시장의 동향을 살펴보면 1~2인가구의 증가가 눈에 띈다. 이는 가구의 핵가족화 현상과도 맞물려 있는 것이지만, 우리의 사회현상과도 관련을 맺고 있다. 즉 경제가 저성장 국면으로 접어들면서 젊은 세대의 취업이 어려워지고, 결혼이 늦어지는데 따른 사회현상의 하나가 되고 있다.

1~2인가구의 증가는 주택수요의 변화와 그대로 직결된다. 과거에는 가구 구성원의 증가에 따라 주택수요층이 작은 규모에서 점차 넓은 가구로의 이동을 원하는 것이 일반적인 형태였지만, 지금은 일부 수요층을 제외하면 전반적으로 중소규모의 주택을 원하는 것으로 나타나고 있다. 이는 가구 구성원의 규모에 따른 변화라고 할 수 있다.

여기에 고령화의 진행과 함께 노인세대가 증가하는 것도 1~2인가구의 증가와 무관하지 않다. 즉 젊은 자녀들을 분가시키고 노부부 또는 혼자 사는 가구가 늘어나고 있는 것이다. 특히 평균 수명이 길어지면서 노인들만 사는 세대가 과거에 비해 크게 늘어난 것으로 분석되고 있다.

노인세대의 경우는 주택시장에서 주목할 만한 변화로 지적되고 있다. 이는 비단 우리나라만의 문제가 아니라 세계적인 추세이기도 하지만, 우리나라의 경우 이에 대한 고려가 제대로 없었던 것이 사실이다. 즉 고령화로 인한 가구의 증가는 물론 가족의 분화로 인한 세대수의 증가 등을 모두 제대로 예측하지 못한 것이다.

주택시장에서 최근 나타나고 있는 현상중 대표적인 것이 전용면적 85㎡ 이하 규모의 소형주택 선호현상이다. 이른바 국민주택규모로 일컬어지는 85㎡ 이하 규모의 선호현상은 그간에도 있어 왔지만, 최근 그 현상이 부쩍 두드러지고 있다. 이같은 현상의 중심에 노인가구가 자리잡고 있다. 결혼 등으로 인한 분가 이후 집의 규모를 축소할 필요가 늘고 있다는 얘기다. 

국토부의 통계에 따르더라도 1~2인가구의 세대가 증가하는 것으로 나타나고 있다. 1~2인 가구의 증가는 곧 주택수요의 증가를 동반한다. 전체 인구에 비해 주택 수요가 과거보다 크게 줄어들지 않고 있는 것도 바로 이같은 요인에 연유한다. 과거 4인가족 기준이었던 가구 자체의 변화가 일어나고 있기 때문이다.

주거 전용면적도 감소추세 보여

최근 한국감정원이 ‘1~2인 가구주 연령대별 이사 전후 전용면적 추적조사 결과’를 발표했다. 감정원 KAB부동산연구원이 통계청 가계금융·복지조사의 2014~2015년 자료를 바탕으로 추적 조사를 실시한 내용이다. 이러한 내용에서도 역시 노인가구의 전용면적 감소 추세가 확인되고 있다.

감정원 결과에 따르면, 55~64세의 경우 이사 전 76.4㎡에서 이사 후 74.6㎡로, 65세 이상에서는 80.8㎡에서 77.2㎡로 전용면적이 줄었다. 고령층 1~2인 가구의 경우 이사 후 가구 주거면적이 줄어드는 다운사이징 현상이 확인된 것이다. 반면 가구 확장 연령대인 35~44세는 54.5㎡에서 59.3㎡로, 45~54세는 53.6㎡에서 57.0㎡로 집 규모가 늘어난 것으로 나타났다.

이같은 연구결과는 우리나라 직장인들의 은퇴연령과 함께 은퇴 이후의 주거변화를 함축하고 있는 것이다. 즉 우리나라의 경우 55세를 기점으로 근로자의 은퇴가 본격적으로 시작되며, 은퇴 이후 자녀의 결혼 등에 따른 분가로 인해 가구의 주거 필요면적이 감소되는 것으로 분석할 수 있다.

전체 가구수 중 1~2인 가구 비중은 2000년 34.7%에서 2016년 54.7%로 증가했다. 특히 2008년을 기점으로 전체 가구 중 1~2인 가구(45.7%)가 3~4인 가구 비중(45.5%)을 넘어선 것으로 나타나고 있다. 2012년에는 50.5%로 전체 가구의 절반을 웃돌았다. 그만큼 1~2인 가구의 비중이 커지고 있다는 얘기다.

통계청의 장래가구 추계 자료에 따르면 1~2인 가구 중 가구주가 55세 이상인 비중은 50.9%를 차지한다. 2010년 이후 연령대별 가구수 증가율도 65세 이상 가구가 5.5%, 55~64세 가구가 8.3%인 것으로 나타났다. 이 두 연령대에서 전체 1~2인 가구 증가를 주도한 셈이다. 고령화 현상이 통계에서도 뚜렷하게 나타나고 있다.

특히 1~2인 가구 중에서 중소형 주택에 거주하는 비중은 34세 이하가 9.6%, 35~54세 18.6%,인데 비해 55세 이상이 49.9%를 차지했다. 이는 고령층일수록 중소형 주택 거주 비중이 높다는 것을 의미한다.

1~2인 가구 증가에 따른 중소형 선호에 매매가도 중소형 아파트를 중심으로 올랐다. 주택가격동향조사 결과에 따르면 2012년 1월 이후 전용면적 60㎡ 이하 아파트 매매가는 10.4%, 60~85㎡는 5.8% 상승했다. 반면 85~135㎡ 중대형 매매가는 약 1%, 135㎡ 초과는 7.1% 하락했다.

거래비중도 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 2012년 81.5%에서 지속적으로 증가해 2016년 6월 현재 87.2%로 늘었다. 최근 중소형 위주로 주택공급이 확대되고 있는 것은 이같은 조사결과와 무관하지 않다. 전용면적 85㎡ 이상 공급은 2011년 18.5%에서 2016년 6월 12.8%로 감소한 반면 85㎡ 이하 면적은 81.5%에서 87.2%로 5.7%p 늘었다.

정부의 정책 패러다임에도 변화

1~2인 가구의 비중 증가는 곧 임대주택 수요와 맞물린다. 임대주택 증가가 인구 및 가구의 변화에 따른 사회적 추세에 의한 것임을 알 수 있다. 이미 이웃 일본을 비롯한 선진국에서는 이같은 사회적 요인에 의한 임대주택 증가가 나타나고 있고, 주거복지적 측면에서 이에 대응하고 있기도 하다.

우리나라의 경우 급격한 고령화가 이루어지면서 미처 이같은 변화에 제대로 된 대응방안을 마련하지 못한 채 주거수요에 대한 변화가 나타났다. 최근 들어서야 이같은 변화에 대응하기 위한 정책의 변화가 시작되고 있다. 이른바 ‘뉴스테이’로 대표되는 기업형 민간임대주택 활성화 방안이 그것이다.

뉴스테이는 그간 대량 주택공급으로 일관해오던 정부 주택정책의 패러다임이 완전히 바뀌고 있다는 것을 의미한다. 과거 임대주택이 재소득층을 염두에 둔 것이었다면, 뉴스테이는 중산층에 초점을 맞춘 임대주택이다. 정부 재정으로 이를 감당할 수 없어 민간 자본을 끌어들이면서 부동산 간접투자 시장의 활성화도 함께 도모하고 있다.

정부의 정책변화와 함께 각 지방자치단체에서도 나름대로 주택문제 해결을 위한 방안을 내놓고 있다. 그중 대부분이 임대주택이다. 이들 임대주택은 대체로 주거복지 차원에서 마련된 저소득층을 위한 것이지만, 주택의 규모 등을 살펴보면 그렇지 않은 것도 있다. 임대주택 수요자들에게는 그만큼 선택의 폭을 넓혀주고 있는 셈이다.

최근 서울시에서는 월세 보증금의 30%, 최대 4500만원까지 6년간 무이자로 지원하는 ‘보증금지원형 장기안심주택’의 보증금 지원 기준을 완화해 무주택 저소득층의 주거비 부담을 더 낮춘다고 밝혔다. 그동안은 3인 이하 가구는 전세금 또는 보증부월세(반전세)의 기본보증금과 전세전환보증금 등의 합이 최대 2억 2000만원·전용면적 60㎡ 이하, 4인 이상 가구는 합이 최대 3억3000만원·전용 85㎡ 이하인 주택으로 보증금 지원 기준을 구분했다.

그러나 앞으로는 2인 이상 가구도 기존 4인 이상 기준과 통합 적용된다. 1인 가구는 종전처럼 기본보증금과 전세전환보증금의 합이 최대 2억2000만원 이하, 전용 60㎡ 이하 주택이 지원 대상이다. 보증금이 6000만원 이하인 경우(전세, 보증부월세 모두 해당)에는 50%, 최대 3000만원까지 무이자로 지원된다.

지자체에서도 나름대로 임대주택 해법 마련

서울시의 임대주택 정책에서도 나타나듯 최근 임대주택에서 두드러지게 나타나고 있는 현상은 전세가 빠르게 사라지고, 월세로 대체되고 있다는 점이다. 19세기 말 생겨나 100년 넘게 세계에서 드물게 유지돼온 전세제도의 운명이 다해가고 있는 셈이다. 최근 여러 통계에 따르면 전·월세 계약에서 차지하는 월세의 비중은 전국적으로 거의 절반에 가까운 것으로 나타나고 있다. 2010년 초반만 해도 20%대에 머물렀던 것이 최근 급격하게 늘어나고 있다.

특히 최근의 월세는 완전한 전세나 완전한 월세가 아닌, 준전세 형태가 상당부분을 차지하는 것으로 파악되고 있다. 준전세는 보증금 금액이 많은 일종의 보증부 월세다. 전·월세에서 차지하는 준전세 계약이 전국적으로 올해 초 10%를 넘어선 것으로 나타나고 있다. 전셋값 상승률보다 상승 금액이 큰 강남권과 중대형에서 준전세 계약비율이 높다.

이같은 현상은 은행금리보다 높은 수익을 원하고 비싼 전셋값 부담을 줄이려는 집 주인과 세입자들의 이해관계가 맞아 떨어지면서 생긴 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 전·월세 전환율이 전세대출 금리와 큰 차이가 없을 정도로 많이 내린 점도 준전세 수요를 늘린 것으로 풀이된다.

서울시의 경우 2014~2015년 2년간 전셋집 4만2776가구가 보증금이 있는 월세로 바뀌었다. 2012~2013년 전세 계약된 52만여 가구의 8%에 해당한다. 전국적으로는 한 해 5만여 가구의 전셋집이 월세로 전환되는 것으로 추정된다. 월세가 크게 늘어 올해 전국적으로 자가 등을 포함한 전체 4가구 중 한 가구를 차지할 것으로 예상된다.

국토교통부의 주거 실태조사에 따르면 전국 월세 가구가 2012년 전세 380여만 가구에 육박한 370여만 가구였던 것이 2014년에는 전세 350여만 가구를 추월한 410여만 가구로 늘어났다. 올해는 월세가 450만 가구 정도로 늘어 전체 가구의 25%를 차지할 것으로 추정되고 있다.

그러나 전문가들은 전세가 쉽게 없어지지는 않을 것으로 전망하고 있다. 전국적으로 450조~500조원으로 예상되는 전세보증금이 있기 때문이다. 집주인들의 입장에서 전세보증금을 일시에 마련할 여력이 없어 당분간 준전세 형태를 유지하는 경우도 적지 않을 것이라는 얘기다. 세입자의 입장에서도 월세 부담이 없는 전세형태를 선호하는 경우가 적지 않다.