수도권 요지를 중심으로 상가빌딩 5채를 가지고 있는 알부자 Y씨(남·61세). 어떻게 해야 빌딩부자가 될 수 있는지를 묻는 필자에게 의미심장한 동문서답으로 응답한 Y씨였다.

저성장시대 고착화 된다면 부동산 시장은 

연초 국내외 유수의 금융기관 및 연구소들이 내놓은 2016년도 우리나라의 경제성장률 전망치는 평균 약 3.0% 수준이었다. 이는 글로벌 경기침체가 장기화되고 있는 상황에서 내수부진까지 맞물린 대한민국의 경제성장을 다소 비관적으로 바라본 수치였다. 문제는 경기회복을 바라는 우리 모두의 기대와 달리 이른바 ‘브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)’라는 글로벌 위기와 국내 조선·해운업을 중심으로 한 기업구조조정사태가 발생하면서 경제성장률 전망치가 오히려 하락할 가능성이 더욱 커졌다는데 있다.

실제로 한국은행은 브렉시트가 결정된지 채 얼마 지나지 않아 연초 3.0%로 잡았던 2016년도 우리나라의 경제성장률 전망치를 2.7%까지 하향 조정하기도 했다. 하지만 안타깝게도 우리에게는 저성장시대가 고착화되고 있다는 현실을 냉정히 받아들이는 것 외에 달리 대안도 없어 보인다.

만일 대한민국에 저성장시대가 고착화된다면 우리의 부동산시장은 어떻게 변할까? 한 치의 오차도 없이 정확하게 예측하기란 쉽지 않지만 한 가지 분명한 사실은 기존의 고금리·고성장시대와는 근본적으로 다른 새로운 변화를 겪게 될 것이며 이는 부동산시장의 패러다임마저 바꿀 것이라는 점이다.

주택시장의 경우 규모의 다운사이징화(소형주택 선호현상)와 입지의 직주근접화(도심 역세권 주거지 선호현상)가 더욱 강화될 것으로 보이며, 상업용부동산시장의 경우 수익성에 대한 기대치는 낮아지는 반면, 안전성과 환금성이 투자 시 중요 잣대가 될 것으로 예상된다. 

통상적으로 저성장시대는 저금리시대를 불러오기 마련인데 우리나라라고 예외일수는 없다. 지난 6월 한국은행 금융통화위원회가 사상 최저수준인 연 1.25%로 기준금리를 인하한 것 역시 결코 이와 무관하지 않다.

그렇다면 대한민국에 저금리시대가 고착화될 경우 우리의 부동산시장은 어떻게 변할까? 먼저 주택시장의 경우 저금리 대체상품으로 주택임대사업이 부각되면서 전세매물이 하나둘씩 사라지고 월세매물로 빠르게 대체될 것이다.

반면, 상업용부동산시장의 경우 시중은행의 정기예금 금리 등에 만족하지 못하는 사람들을 중심으로 매수수요가가 급증하면서 우량매물 품귀 및 가격 상승으로 이어질 것으로 보이며, 이는 결국 기대수익률 저하로 연결될 것이다.

저성장 시대의 부동산 투자는 달라야한다

저금리·저성장시대를 맞아 부동산 투자 시 반드시 알아두면 유용한 몇 가지 사항을 살펴보자.

첫째, 부동산 유형별 분산투자를 통해 위험률은 낮추고 수익률은 관리한다. “계란을 한 바구니에 담지마라.”라는 투자 격언이 있다. 이 말은 분산투자를 실행함으로서 다양한 수익창출구조를 만들어 투자의 위험을 최소화하자는 취지에서 나온 말인데, 1981년도 노벨경제학상 수상자인 미국 예일대학교의 제임스 토빈 교수가 당시 수상 직후 열린 기자회견에서 처음 언급한 것으로 알려져 있다.

일례로 어떤 은퇴자가 노후대비 투자용으로 월세가 나오는 오피스텔이 대세라는 소문을 듣고 퇴직금을 포함한 일체의 자산을 털어 특정지역에 소재한 수개의 오피스텔에 투자했다면, 설령 지금 당장은 임대수익으로 인해 적지 않은 이득을 얻을 수 있을지 몰라도 저금리·저성장시대는 분산투자를 필요로 한다는 관점에서 볼 때 리스크를 증가시키는 매우 잘못된 투자일 뿐이다.

둘째, 양도차익보다 임대수익에 비중을 두고 투자한다. 일반적으로 저성장하에서는 가처분소득이나 실질구매력의 증가 등에 따른 자산가치의 상승을 기대하기가 결코 쉽지 않다. 따라서 단기간 내 양도차익만을 노리고 투자하기보다는 중장기적인 관점에서 임대수익에 보다 큰 비중을 두고 투자하는 게 좋다.

셋째, 수익성보다 환금성이 뛰어난 부동산에 투자한다. 수익성의 경우 매월 일정 수익을 기대할 수 있는 임대수입, 즉 월세(임대료)에 기초한다면 환금성은 유사시 현금화가 가능한지 여부, 즉 시장수요에 바탕을 두고 있다. 이에 따라 금액측면에서 보다 가볍고 입지적으로 뛰어난 매물이 각광받을 것이다. 

끝으로, 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자가 요구된다. 초저금리 여파로 은행의 예금이자가 크게 줄어든 만큼 부동산 투자를 통한 기대수익률 역시 현실적인 수준까지 다소 낮출 필요가 있다. 월세가 나오는 상업용부동산에 투자해 연 4~5%의 수익률만 나와도 고수익이기 때문이다.

특히 지나치게 높은 수익률을 기대하고 투자할 경우 대박은커녕 쪽박을 부르는 사기성 매물에 노출되기 쉽다. 물론, 이러한 이유로 저금리·저성장시대 부동산 투자는 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자형태로 변화할 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.