● 올 여름 분양시장은 여느 해보다 뜨겁다. 분양물량이 예년보다 많고 청약 통장을 들고 기다리는 수요자들의 관심도 높다. 작년 말부터 공급과잉 우려가 심심찮게 나왔지만 강남 재건축 아파트가 시장을 달궜다. 수도권과 지방을 가리지 않고 ‘괜찮다’ 싶은 단지는 여지없이 ‘완판’을 이루는 호조가 이어지고 있다.

건설사들은 이런 분양 경기가 꺾이기 전에 사업 물량을 내놓으려 안간힘을 쓰고 있다. 수요자들 역시 자칫 내 집 마련이나 투자 기회를 놓칠세라 청약 시장에서 발을 빼지 못하고 있다. 하지만 하반기로 접어들며 경기 전망은 점점 불투명해진다. 수요자 입장에서는 분양 가격이나 입지 등 핵심 요소를 더욱 세심하게 살필 필요가 있는 때다.

여름 휴가철에도 7만가구 ‘분양 봇물’

올해 여름철 분양물량은 공급 급증으로 연간 분양가구수가 사상 최대 규모였던 작년과 맞먹는 수준이다. 부동산114에 따르면 올해 7~8월 분양 예정물량(기모집공고분 및 조합원·임대 포함)은 7만556가구다.

이는 공공임대 공급이 일시적으로 1만여가구 늘었던 작년 같은 기간(국토교통부 분양승인 집계 기준 7만9522가구)보다는 11.3% 적은 것이지만, 재작년, 2013년 동기(4만888가구, 4만2218가구)에 비해서는 각각 72.6%, 67.1%나 많다.

분양대행사 도우아이앤디의 정태희 차장은 “7~8월 중에도 2주에 한 곳 꼴로 모델하우스 오픈 준비를 해야 해 올해는 아예 여름 휴가를 반납했다”며 “현장 사정이나 시장 상황 때문에 봄에 하려다 일정이 밀린 단지도 있고, 가을에 계획했던 걸 당긴 아파트도 있다”고 말했다.

올 7~8월 분양 물량은 지역별로 수도권이 4만2062가구, 수도권 외 지역이 2만8494가구다. 경기도가 2만8625가구로 지방자치단체 가운데 공급물량이 가장 많고, 서울이 1만1337가구로 그 뒤를 잇는 등 수도권에 물량이 집중된 것이 올 여름 분양시장의 특징이다.

서울은 재건축, 그외 지역선 택지지구 많아

서울에서는 재건축·재개발 등 정비사업 물량이 주를 이룬다. 우선 3.3㎡당 4300만원대로 사상 최고 분양가를 예정해 둔 현대건설의 서울 강남구 개포3단지 재건축 ‘디에이치 아너힐즈’가 분양을 기다리고 있다.

대림산업이 동작구 흑석7지구를 재개발한 ‘아크로리버하임’은 평균 89.5대 1의 경쟁률로 1순위 청약을 마쳤다. 삼성물산은 강동구 명일동 ‘래미안 명일역 솔베뉴’, 현대산업개발은 마포구 신수동 ‘신촌숲 아이파크’를 각각 선보였거나 보일 예정이다.

대우건설·현대건설·SK건설이 공동 재건축하는 강동구 고덕주공2단지 분양도 계획돼 있다. 총 4932가구 중 2086가구가 일반분양되는 초대형 단지다. 롯데건설과 두산건설은 각각 동작구 사당동, 서대문구 홍은동에서 공급을 준비하고 있다.

수도권에는 분양가 상한제가 적용되는 택지지구 분양물량이 많다. 현재 고양 덕양구 향동지구에서 ‘고양향동 호반베르디움’과 ‘고양향동 리슈빌’이 각각 청약을 마쳤고, 남양주 다산신도시에서는 한양·유승종합건설·금강주택·반도건설 등이 순차적으로 2800여가구를 선보인다. 이중 유승종합건설은 이미 순위내 청약을 모두 마감했다.

화성 동탄2신도시에서는 GS건설의 첫 뉴스테이 ‘동탄레이크자이 더테라스’와 ‘반도유보라아이비파크 10.0 2단지’ 등의 분양을 계획중이다.

지방에서는 한화건설이 전남 여수 대단지(1781가구) ‘여수웅천꿈에그린’을 1순위 평균 8대 1의 경쟁률로 순위내에서 청약을 마감했다. 대우건설은 경북 경주 현곡지구에서 ‘경주 현곡2차 푸르지오’(1617가구), 포스코건설은 대전 관저지구 ‘관저 더샵 2차’(954가구)를 분양한다.

내게 맞는 ‘분양 아파트’ 고르는 법

하반기 분양시장은 수도권보다는 지방이 더 불투명하다는 게 전문가들의 평가다. 이홍일 건설산업연구원 연구위원은 “하반기 신규 주택공급 여건은 이전에 비해 악화될 가능성이 크다”며 “특히 지방의 경우 신규 주택공급 여건이 본격적으로 악화되기 시작할 것”이라고 예상했다.

이는 이미 지방에서부터 청약 수요가 줄어들고 있다는 의미이기도 하지만, 하반기 이후로는 역시 지방부터 신규주택 공급이 뜸해질 수 있다는 뜻이기도 하다. 이 연구위원은 “수도권도 상반기에 비해서는 하반기 신규 주택공급 여건이 다소 악화되겠지만 지방에 비해서 여건은 훨씬 양호하다”고 설명했다.

전문가들은 불투명한 시장 전망 속 청약 전략으로 수요자들에게 ‘입지와 분양가’ 등 상품의 기본 요소를 챙길 것을 조언한다. 조경이나 인테리어, 커뮤니티 등은 이에 비해 부수적인 요소로 꼽힌다. 실수요자에게는 입주 후 만족도를 높일 수 있는 입지, 투자자에게는 주변 단지 시세보다 경쟁력 있는 분양가가 핵심 포인트다.

김희선 알투코리아 전무는 “청약경쟁률이 높은 인기 단지가 모두 본인이 살기도 좋고, 투자이익도 많이 낼 수 있는 집이라고 판단하는 것은 오산”이라며 “전매 차익을 바라고 무리하게 대출을 받아 분양받지 말고 시장 변동성을 감안해 스스로 분양가를 감당할 수 있는지를 가장 먼저 판단하라”고 조언했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “차익을 거두겠다는 생각보다 살 집을 고른다는 차원에서 접근하는 것이 안전한 때”라며 “같은 생활권 내에 공급이 집중된 지역이나 상대적으로 단기투자 수요가 많이 몰린 지역은 입주 시기 매물이 급증할 수 있으므로 우선 순위에서 배제하는 것이 좋다”고 말했다.

최근 분양하거나 예정 아파트중 관심을 끄는 아파트 3곳을 살펴본다.

●경주 첫 테라스형 펜트하우스, ‘경주 현곡 2차 푸르지오’

1~2년 전부터 분양시장에 다시 등장하고 있는 펜트하우스는 예전과는 조금 다르다. 과거 모습이 ‘고급·호화’로 무장한 전용면적 200㎡안팎의 대형 주택이었다면 요즘은 전용 100㎡안팎이라도 조망이나 여유공간 등을 확보해 실용성을 더한 상품이 많다. 일반주택과 가격 격차도 크게 줄었다. 펜트하우스가 더이상 특별한 계층의 전유물만은 아니라는 얘기다.

            ▲경주 현곡 2차 푸르지오 조감도

대우건설은 경북 경주시 현곡면 하구리 현곡지구 B1블럭에 짓는 ‘경주 현곡 2차 푸르지오’를 8월에 분양한다. 지하 2층~지상 25층 15개동 1671가구 대단지다. 전용면적 70~115㎡ 아파트로 구성되는데, 이 중 115㎡(A1타입 3가구, A2타입 5가구, B타입 6가구, C타입 8가구) 22가구가 최상층부에 배치되는 펜트하우스다. 

이 단지의 펜트하우스는 실내와 연결된 다양한 외부공간을 테라스로 확보해 실거주 공간을 늘린 것이 특징이다. 테라스형 펜트하우스는 경주에서 처음으로 선보이는 주거상품이라는 게 대우건설 측 설명이다.

115㎡ 상품 중 A1·2타입은 5베이(방 4개와 거실 전면배치) 설계에 방과 방사이 2개의 전면 공간에 10㎡ 안팎의 테라스가, 거실 측면으로는 40㎡ 넘는 광폭 테라스가 마련된다. B타입의 경우 4군데에 테라스가 들어간다. C타입은 복층형 펜트하우스로 자녀방과 가족실이 있는 2층에 테라스가 주어진다.

펜트하우스를 제외한 나머지는 모두 실수요자 선호가 높은 중소형으로 구성된다. 전용면적과 타입별로 ▲70㎡A 132가구 ▲84㎡A 474가구 ▲84㎡B 329가구 ▲84㎡C 242가구 ▲84㎡D 333가구 ▲95㎡A 139가구 등으로 이뤄진다.

단지내 수영장 조성하는 미니 신도시급 단지

각 주택 내부에는 실시간 에너지 모니터링 시스템, 센서식 싱크절수기, 난방 에너지 절감 시스템, 스마트 일괄제어스위치 등 푸르지오 브랜드로 특화한 친환경 설비 ‘그린 프리미엄’ 상품들이 적용된다. 일부 타입에 대형 수납공간인 팬트리와 대형 드레스룸, 광폭 주방, ‘알파룸’ 등 신평면 설계를 적용했다. 욕실장 일체형 칫솔살균기, 매립형 샤워·욕조 수전, 욕실 바닥 난방 등으로 생활 편의를 갖췄다.

단지에는 유아용 풀장을 별도로 마련한 단지내 수영장과 야외 물놀이장(수변공간)이 들어선다. 단지 중앙에 6000㎡의 대규모 공원이 조성되고, 각 주동(住棟) 앞에 각 계절의 변화를 상징하는 정원이 꾸며진다. 단지를 둘러싼 1km의 산책로도 마련된다. 차량 위치 인식 시스템, 200만 화소의 고화질 CCTV, 현관앞에 사람이 일정거리 접근하면 자동으로 촬영하는 카메라 등을 설치해 단지 보안을 강화했다.

지난해 분양해 계약을 마친 1차 단지까지 합치면 지구 내 총 2635가구 규모의 ‘푸르지오 타운’이 된다. 현곡지구는 경주시에서 추진하는 개발면적 35만㎡, 약 4500가구 규모의 ‘미니 신도시’급 주거단지다. 

지구 남쪽에 2018년 개통이 예정된 동해남부선 복선전철화 구간 나원역(가칭)이 들어선다. 경부고속도로 건천나들목(IC)과 20번 국도로 이어지고, 차로 5분 거리인 경주 도심과 연결되는 904번 지방도로는 현재 4차선 확장공사 중이다. KTX 신경주역과 차로 20여분 거리다.

분양가는 아직 확정되지 않았다. 앞서 분양한 경주 현곡 1차 푸르지오는 공급면적 기준 3.3㎡ 당 평균 750만원이었다. 견본주택은 경주시외버스 터미널 옆에서 8월 중순 문을 열 계획이다. 입주는 2019년 1월 예정이다.

●‘준강남권’ 재건축 대단지, ‘래미안 명일역 솔베뉴’

강남권 재건축 아파트는 올해 분양시장에서 가장 뜨거운 상품이다. 분양가가 쑥쑥 오르고 있지만 나오는 족족 ‘완판’이다. 높은 청약 경쟁률을 근거로 분양권에 프리미엄도 적잖이 붙어 거래된다. 이 때문에 최근 주택당국이 분양시장 과열의 주범으로 지목하기도 했다.

재건축 아파트의 가장 큰 매력은 입지가 검증됐다는 것이다. 생활에 필요한 기반시설이 안정적으로 자리를 잡은 도시 속에 있기 때문에 교육·교통·상권이용 등에 불편이 적다. 그런 만큼 분양가격이 청약자들에게 핵심 고려사항이 된다.

              ▲래미안 명일역 솔베뉴 조감도

삼성물산은 7월말 서울 강동구 명일동 ‘삼익그린맨션1차’ 아파트를 재건축한 ‘래미안 명일역 솔베뉴’의 청약에 들어간다. 래미안 명일역 솔베뉴는 지상 최고 35층 13개동, 총 1900가구로 이뤄진 대단지다. 일반분양분은 총 268가구다. 전용면적별로 ▲49㎡(A·B타입) 30가구 ▲59㎡(B·C·D타입) 89가구 ▲78㎡(A·B·C타입) 80가구 ▲84㎡(A·B·C타입) 68가구 ▲103㎡ 1가구 등으로 구성된다.

강동구에는 삼성엔지니어링 등이 입주한 강동첨단업무지구와 200여개의 중소기업이 입주 예정인 엔지니어링복합단지, 대형 복합쇼핑몰, 호텔 등이 들어서는 고덕 상업업무단지 등이 있다. 이 때문에 직주근접형 실수요자들의 문의가 적지 않다는 게 삼성물산 측의 설명이다.

판상형과 탑상형이 섞인 주동(住棟)이 남향 위주로 배치된다. 일조권과 조망권을 확보하기 위한 외부 설계가 적용됐다. 1층은 단지 개방감과 입주민 사생활 보호를 위해 기둥만 세워 건물을 띄우는 필로티 방식으로 지어진다.

단지를 둘러싸고 1.2km의 산책로가 조성된다. 생태학습이 가능한 어린이 놀이터, 왕벚나무길, 연못 등으로 조경을 차별화 할 예정이다. 래미안 브랜드로 특화한 스마트 보안 시스템, 에너지관리 시스템 등이 적용된다.

분양가격은 공급면적 기준 3.3㎡당 평균 2300만원에 정해졌다. 5~9층 기준 분양가격은 전용 49㎡ 5억2000만원, 59㎡ 6억2200만~6억2400만원, 78㎡ 7억1500만원, 84㎡ 7억5400만원이다. 고층 1가구 뿐인 103㎡는 11억4300만원이다.

분양대금의 10%인 계약금은 1차로 1000만원을 내고 나머지는 1개월 뒤 내는 방식이다. 전용 103㎡를 제외한 모든 물량에 대해 분양대금의 60%인 중도금을 무이자로 융자받을 수 있다. 103㎡는 분양가가 9억원이 넘어 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출보증을 받지 못한다.

●분양가 낮춘 단지, ‘e편한세상 영종하늘도시’

지난 6월 한국토지주택공사(LH)가 내놓은 인천 영종하늘도시 점포주택 용지는 최고 9000대 1이 넘는 경쟁률로 분양됐다. 사흘간 177필지의 땅을 분양 받으려 신청한 청약자 수는 6만4350명이었다.

영종하늘도시는 수도권 분양시장 부활의 상징과도 같다. 한때 개발 지연과 미분양 단지 속출로 시장의 골칫거리 취급을 받았지만, 2년여 전부터 수도권 주택경기 회복과 지역 개발호재가 맞물리며 수요자들의 관심이 다시 돌아왔다.

              ▲e편한세상 영종하늘도시 조감도

대림산업은 인천광역시 중구 운남동 영종하늘도시 A15블록에 짓는 ‘e편한세상 영종하늘도시’ 아파트 단지의 청약을 7월말 받을 예정이다. 한국자산신탁이 시행사, 영종하늘도시 환지주택조합이 위탁사인 단지다.

e편한세상 영종하늘도시는 3만5104㎡ 부지에 지하 2층~지상 21층 8개동 총 577가구 규모로 지어진다. 전용면적 ▲59㎡(A·B·C타입) 116가구 ▲84㎡(A·B타입) 422가구 ▲123㎡ 39가구로 구성된다. 전용 123㎡은 세대 분리형(임대수익형)과 기본형 중 선택할 수 있다.

영종도에는 내년 1단계 개관, 2020년 완공을 계획하고 있는 카지노 복합리조트 ‘파라다이스 시티’, 내년 하반기 완공될 인천공항 제2여객터미널 등의 개발사업이 가시화되고 있다. 하늘도시 주변에는 BMW 드라이빙센터, 대한항공 운항훈련센터(2016년 하반기 완공 예정), 스태츠칩팩코리아(2단계 증설공사 2017년 완공 예정), 스카이72골프클럽 등이 있다.

단지 인근 운서역에서 공항철도를 이용하면 김포공항역까지 29분, 서울역까지는 50분 걸린다.

단지 앞에 외국인학교 부지가 있으며 주변에 인천 하늘고, 인천 과학고, 인천 국제고가 있다. 운서초, 영종중, 영종고도 가깝다. 씨사이드파크가 1km 내 거리에 있고 일부 주택에서 인천대교와 서해 바다가 내다보인다.

분양가는 공급면적 기준 3.3㎡당 평균 950만원 안팎에 책정될 예정이다. 이는 최근 분양한 인근 블록 아파트나 7년여전 분양 아파트보다 3.3㎡당 40만원 가량 낮은 수준이다. 분양대금 10%인 계약금은 1차 5%, 2차 5%씩 나눠내면 되며, 분양대금 60%인 중도금은 무이자로 융자받을 수 있다.