● 얼마전 한 일간매체에 실버주택이 5000여 가구로 턱없이 부족하다는 기사가 보도됐다. 그간 수도권을 중심으로 광고나 홍보 등을 통해 유명 실버타운들이 많이 알려져 있고, 노인들을 위한 요양시설도 적지 않게 들어서고 있다. 물론 고령수요를 다 채우기에는 모자라겠지만, 그렇다고 5000여 가구밖에 없다는 것도 의외였다.

그런가 하면 올해 초에는 ‘꿈의 실버타운’이 노인들을 울리는 사기행태로 피소됐다는 방송보도도 있었다. 통계청의 자료에 따르면 2015년 기준 우리나라 65세 이상 고령인구는 662만명이다. 2025년에는 1000만명이 넘을 것으로 추산된다고 한다. 이는 전체인구의 20%로 그야말로 초고령사회로 접어드는 셈이다. 

그런데 우리나라에서 정식으로 실버주택으로 등록된 주택수는 5376가구에 불과하다는 것이다. 실버주택은 관련법상 주택으로 분류되지 않고 노인복지시설로 분류된다. 따라서 주택법의 적용을 받지 않기 때문에 분양보증을 받지 않고도 분양할 수 있다. 이는 건설업체가 부도나 공사중단 등의 경우에도 수요자들이 보호를 받을 수 없음을 의미한다.

이뿐만이 아니다. 주택을 분양받을 때 분양보증을 받는 일반주택은 60%까지 대출을 받을 수 있지만, 실버주택은 30%까지밖에 대출이 되지 않는다. 감정평가액도 일반주택이 시세의 80%인데 비해 실버주택은 50%밖에 되지 않아 자산가치도 낮다. 이처럼 집으로서의 가치를 제대로 지니지 못하고 있으면서 복지시설로서의 혜택도 별로 없다. 이 때문에 수요에 비해 턱없이 부족하면서도 15%에 이르는 공실율을 기록하고 있다.

민간에 의한 실버타운 운영, 문제점 많아

수도권에 있는 한 유명 실버타운은 병원과 요양원, 노인복지주택을 모두 갖춘 국내에서는 처음 시도되는 형태의 실버타운이다. 이곳 요양원의 경우 환자 2명당 요양보호사 1명이 배치될 만큼 우수하다는 점을 내세워 입소할 때 적지않은 보증금과 함께 다른 곳보다 2배 이상 높은 입소비용을 받았다고 한다. 

요양원은 대개 정부로부터 요양급여를 받아 운영한다. 정부의 요양급여를 받음에 따라 환자의 부담은 그만큼 줄어드는 구조다. 그러나 이 실버타운의 요양원은 최고급 서비스를 제공하겠다면서 요양급여를 받지 않는 대신 보증금을 받은 것이다. 그러나 정작 입주자들이 요양원을 나갈 때 돌려받아야 할 보증금을 돌려받지 못한 피해자들이 나오기 시작했다.

또 입소자들중에는 보증금을 많이 낸 사람도 있었다고 한다. 실버타운 측에서 보증금을 많이 내면 그만큼 입소비용을 깎아주겠다고 했기 때문이다. 이 실버타운은 이미 몇 년전부터 고액 세금 체납으로 인해 압류당한 상태였고, 직원들 임금도 체불되고 있던 상태였다. 타운에 같이 있던 노인복지주택에 미분양이 생기면서 사정이 어려워졌다는 게 업체 대표의 얘기다. 보증금에 대한 보험도 들지 않은 상태였다.

노인복지주택 또한 마찬가지다. 호텔급 주거시설에 병원과 연계한 의료서비스를 제공한다는 홍보내용을 믿고 당시 시세보다 2배가량 비싼 분양가를 주고 분양받았다. 전세의 경우도 높은 전세금을 주고 입주했다. 그러나 경영이 어려워지면서 시설운영이 모두 중단됐고, 입주자들은 ‘꿈의’ 실버타운이 아니라 ‘지옥같은’ 실버타운에 살고 있다.

이 실버타운은 일반 건축물은 짓지 못하는 보존녹지 지역에 건립됐다. 이는 노인복지시설이어서 예외적으로 허가를 해준 것이다. 건립 당시 이 땅의 시세사 3.3㎡당 40∼50만원에 불과했던데 비해 분양가는 3.3㎡당 2200만원이었다. 거기에다 정부로부터 요양급여를 받지 않는 시설이어서 정부의 통제에서 벗어나 있고, 다만 지방자치단체의 관리만 받도록 돼 있던 점도 이같은 피해를 부추긴 요인으로 지적되고 있다.

이들 보도내용은 우리나라 실버산업의 현주소를 보여준다. 실버주택에 대한 개념 정립도 아직 제대로 돼 있지 않은 상황이고, 법률이나 제도상으로도 미비한 측면이 많다. 여기에 더해 실버주택에 대한 관리도 제대로 이루어지지 못하고 있는 상황이다. 아직은 다듬고 개선해야 할 문제가 많은 셈이다.

실버주택, 노인복지시설로 분류

실버주택은 노인을 위한 주거시설을 의미하지만, 이에 대한 정확한 법적 개념은 따로 나와 있지 않다. 우리가 흔히 얘기하는 실버타운은 주거를 포함해 노인들을 위한 시설 전반을 일컫는 개념이다. 다만 노인복지법에 노인주거시설에 관한 규정이 나와 있고, 주택법에서는 노인주거시설은 ‘준주택’으로 규정하고 있다.

노인복지법 제1장 ‘총칙’의 제8조에는 ‘국가 또는 지방자치단체는 노인의 주거에 적합한 기능 및 설비를 갖춘 주거용시설의 공급을 조장하여야 하며, 그 주거용시설의 공급자에 대하여 적절한 지원을 할 수 있다’고 돼 있다. 그리고 제 4장 ‘노인복지시설의 설치·운영’에 노인주거시설에 관한 내용이 규정돼 있다.

제31조 노인복지시설의 종류에는 ‘노인주거복지시설’을 비롯해 ‘노인의료복지시설’, ‘노인여가복지시설’, ‘재가노인복지시설’, ‘노인보호전문기관’, ‘일자리지원전문기관’ 등이 있다. 제32조에는 이중 노인주거복지설로 양로시설과 노인공동생활가정, 노인복지주택 등을 들고 있다. 노인의료복지시설은 요양시설 등을 말하고, 노인여가복지시설은 경로당 등이다.

제32조 제1항 3에는 노인복지주택에 대한 설명이 나와 있는데, ‘노인에게 주거시설을 임대해 주거의 편의·생활지도·상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설’을 말한다. 그리고 32조 제2항에는 입소자격이 나와 있으며, 60세 이상의 노인이나 그 배우자, 19세 미만의 자녀나 손자녀 등이다. 

제32조 제3항에는 ‘노인복지주택의 설치·관리 및 공급 등에 관하여 이 법에서 규정된 사항을 제외하고는 ‘주택법’ 및 ‘공동주택관리법’의 관련규정을 준용한다’고 규정하고 있다. 그리고 주택법에서는 시행령 제2조의 2 ‘준주택의 범위와 종류’ 3항에서 ‘건축법 시행령 별표1 제11호 나목에 따른 노인복지시설중 노인복지법 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택’이라고 나와 있다.     

결국 이같은 법률에 나와 있는 내용에 따르면 노인복지주택은 복지시설의 하나로 인정되고 있으며, 주택법상으로는 준주택으로 규정돼 일반 공동주택과는 다르게 취급되고 있다. 또 하나 복지시설이라는 특징때문인지 노인복지주택은 입소자격이 있는 사람에게 임대하도록 하고 있는 점이 특징이다. 즉 분양을 전제로 하고 있지 않다는 점에서도 일반주택과 다른 셈이다.

실제로 의료시설이 연계돼 있는 우리나라 유명 실버타운은 대개 임대형태로 운영되는 경우가 많다. 일정액의 보증금을 받고 월 관리비를 내는 형태로 운영되는 방식이다. 그러나 이들 실버타운의 경우 편안한 노후생활을 즐길 수 있는 고급 실버타운이 있는가 하면 제대로 운영이 되지 못해 어려움을 격는 경우도 적지 않은 것이 현실이다.

도심형이나 도시근교형이 인기

서울이나 수도권에서 운영되는 몇몇 유명 실버타운의 경우 다양한 프로그램을 즐기면서 여가시간을 보내는 등 그야말로 노후생활을 즐기고 있다. 건강을 위해 골프장을 이용하는 것은 물론 몸이 아프면 언제든 의료시설을 이용할 수 있다. 타운내에 기본적인 의료시설을 갖추고 있기에 가능한 일이다. 

그러나 모든 실버타운이 이렇게 운영되는 것은 아니다. 입주가 제대로 이루어지지 못해 실버타운의 운영이 어려워지면서 타운내에 시설을 갖추고 있어도 제대로 이용하지 못하는 경우가 적지 않다. 앞에서 언급한 것처럼 호텔급 서비스를 약속하고서도 운영이 제대로 되지 못하면 무용지물이 되고 마는 것이다.

실버주택은 그 입지의 특성에 따라 대체적으로 도심형, 도시형, 도시 근교형, 전원휴양형으로 나눌 수 있다. 도심형 실버주택은 도시의 중심에 위치하고 있기 때문에 기존 도시생활권인 소비자들에게 생활의 연장과 가족 간의 교류가 쉽고, 편리한 의료서비스와 문화·정보의 혜택을 누릴 수 있다. 또한 독립된 형태의 단독 주거공간을 가지고 있으며, 도시의 중심에 위치하고 있어 대중교통의 이용도 편리하다. 간선도로와 연계되는 이점도 있다. 

도시형 실버주택은 대중교통을 통한 공공기관과 상업시설, 의료시설을 이용할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다. 거주공간에서는 가족과 함께 동거가 가능하거나 공동 사용할 수 있다. 대부분의 구조는 아파트의 형태를 가지고 있으며, 간선도로와의 직접적인 연계보다는 대중교통의 접근이 용이하다.

도시근교형은 도시형과 휴양지형의 중간 형태로 각각의 장점을 활용하는 형태이다. 도시의 외곽 또는 인근지역에 위치하고 있으며, 도로와의 연계가 좋은 곳에 위치하고 있다. 주거공간의 형태에서는 단독, 연립 등 저층 주거시설이며 휴양 및 레저·웰빙 시설이 집중돼 있는 경우가 대부분이다. 

도시근교형의 교통여건은 대중교통보다 고속도로, 간선도로의 연계가 중요하다. 전원휴양형 실버주택은 자연환경과 관광자원이 풍부한 지역으로 휴양을 위한 농장, 농원을 갖추고 있으며, 주변의 중소도시와 연계가 좋은 곳에 위치하고 있다. 

초기 실버타운이 대개 도시근교형이나 전원휴양형이 대부분이었지만, 의료시설이나 생활편의성 등의 문제로 외면을 받았다. 이에따라 의료시설이나 생활편의시설에 대한 접근성이 높은 도심형 또는 도시형 실버타운에 대한 인기가 높아졌다. 그러나 도심형이나 도시형의 경우 보증금이나 생활비가 높아 일반 서민이 이용하기에는 부담스러운 측면이 있다. 앞서 고급 실버타운과 그렇지 않은 곳의 차이가 이같은 입지의 차이에서 오는 경우가 적지 않다.

일정기준 갖춘 실버타운 20여개 불과

고령화가 급속히 진행되면서 실버산업에 대한 관심도 그만큼 높아지고 있다. 실버타운 산업 등 고령친화산업의 국내 시장규모는 2010년 44조원에서 2020년에는 148조원으로 늘어날 것으로 예측된다. 실버타운의 경우 의료종사자, 개인운동관리사, 의료코디네이터 등 건강·의료 분야 종사자 등 관련 일자리는 물론 건강기기·의류·건강식품·약품·간호용품·복지용품 종사자 등 다양한 분야의 일자리가 만들어질 수 있다.

아울러 의료기관과 실버타운 간 연계된 서비스 구축을 통해 고령친화산업, 건강·레저 모바일 산업, 의료기기산업, 의료관광산업 등 도내 관련 산업의 발전을 유도할 수 있다. 이와 함께 농·축·수산업의 안정적 생산과 공급기반을 구축하고 복합형 실버타운 조성 시 골프장, 레저시설 등 다양한 관광시설과 새로운 수요를 창출할 수 있다.     

우리나라의 실버타운은 1980년대 초부터 시작된 것으로 알려지고 있다. 현재 국내 노인복지시설은 약 7만

여 개소에 달하고, 이 중 노인주거복지시설은 약 400여 개소 수준이다. 실버타운 명칭을 사용하는 시설은 200여 개소가 넘지만 노인복지법 기준을 갖춘 유료형 노인복지주택으로 일정규모 이상이 되는 실버타운은 20여개소에 불과하다. 

고령층이 선호하는 실버타운과 관련해 수도권 노인 220명을 대상으로 한 한 설문조사 결과가 눈길을 끈다. 응답자의 72%가 도시근교형을 선호하는 것으로 나타났다. 전원형과 도시형은 각각 12%와 10%에 그쳤다. 즉 너무 도시 가운데 있지 않으면서도 도시와 멀리 떨어지지 않은 곳을 선호한다는 얘기다. 이는 보증금이나 가격 등 생활비와도 관련이 있다. 

이외에 도심에 접근하는 데 걸리는 시간으로 30분에서 1시간(65%)을, 가장 중요하게 여기는 서비스는 전문의료서비스(39%), 쾌적한 주거환경(31%), 운동·문화서비스(23%) 등으로 나타났다. 이같은 설문조사 결과는 우리나라 고령인구가 노후생활을 위해 필요한 것이 무엇인지를 잘 보여준다.

고령화가 급속하게 진행되고 있지만 우리나라 실버주택은 이를 복지적 차원에서 접근할 것인지, 일반 주택수요 차원에서 접근할 것인지 제대로 정리가 되지 못한 상태이다. 정부에서 맞춤형 정책을 내놓으면서 공공실버주택 등 새로운 방안을 마련하고 있지만, 고령화는 이제 보편적 문제가 되고 있다는 점을 주목할 필요가 있다.