● 국토교통부는 4.28대책을 통해 정부가 직접적으로 재정을 투입해 주택을 소유하고, 저렴한 임대주택으로 공급했던 기존 방식에서 벗어나, 민간이 임대주택을 소유할 수 있도록 기금융자, 세제혜택 등을 실시하고, 대신 해당 임대주택을 장기간 거주(8년 이상)할 수 있는 저렴한 임대주택으로 공급하도록 하는 ‘공공지원주택’ 개념을 도입했다.

‘집주인 매입 임대주택’은 현재 추진중인 ‘집주인 리모델링 임대주택’과 함께 공공지원주택의 대표적 유형으로 민간의 자금투입을 유도해 국가의 재정 부담을 경감하는 방안이다. 동시에 그간 국가재정 투입으로는 확보하기 어려웠던 도심내 적재적소에 저렴한 임대주택을 공급함으로써, 도시생활자의 주거비를 실질적으로 경감시킬 것으로 기대된다.

집주인 매입 임대주택의 주요내용을 보면, 먼저 민간이 주택을 매입해 LH에 임대관리를 맡기고, 저렴한 임대료(시세50~80%)로 장기임대하기로 하면, 집값의 최대 80%를 지원한다. 집값의 50%는 금리 연 1.5%의 기금 융자금으로, 집값의 30%는 LH가 지불하는 보증금으로 내고, 나머지 20%만 스스로 부담하는 것이다.

LH는 집주인 대신 임대관리를 실시하면서, 모든 공실리스크를 부담하고, 매월 집주인에게 확정수익을 지급한다. 또한 LH는 원룸형 주택과 가족형 주택으로 구분해 임차인을 모집한다. 임차인들은 LH에 시세 50~80% 수준의 임대료를 지불하면서, 8년 이상 장기 거주할 수 있다.

집주인 매입 임대주택의 구체적인 사업구조와 사업신청방법, 향후 일정 등을 살펴본다.

사업구조

집주인 매입 임대주택 사업은 본 사업에 참여해 기금융자 등 재정지원을 받고자 하는 매수인(이하 ‘집주인’)의 △주택 취득 지원과 △주택취득 이후의 임대 위탁관리 순서로 진행된다.

● 집주인의 주택 취득 지원

집주인은 최소 집값의 20%만 갖고 있으면, 임대사업용 주택을 취득할 수 있다. 다만 임대용으로만 취득할 수 있고, 주거용으로는 취득할 수 없다. 중도금에 해당하는 집값의 50%는 연 1.5% 기금융자를 통해 지원하고, 잔금에 해당하는 30%는 LH가 선지급하는 보증금으로 지원한다.

기금융자 부분은 8~12년 만기일시 상환 또는 원리금 균등분할상환 방식이다. 다만, 기금융자는 다세대주택은 1호당 8000만원, 다가구주택은 1호당 4억원으로 제한되고, LH 보증금 지원은 기금융자액의 60%로 제한된다.

예를 들어 매매가 1억4000만원짜리 주택의 경우 기금융자 7000만원 + 보증금 지원 4200만원 + 자부담 2800만원이 된다. 2억짜리 다세대주택이면 기금융자 8000만원 + 보증금 지원 4800만원 + 자부담 7200만원이다.

집주인이 치루는 집값의 충당구조를 구체적으로 보면, 집값이 1억4000만원인 경우 먼저 집주인은 매도인에게 계약금으로 집값의 20%에 해당하는 2800만원을 지급한다. 그리고 기금융자를 통해 집값의 50%에 해당하는 7000만원을 지급한다. LH와 집주인은 임대차계약을 체결하고 집값의 30%에 해당하는 보증금을 지급한다. 이때 시장의 보증금율과 전월세 전환율을 반영해 보증금과 월세를 조정한다.

특히, 집주인으로부터 임대주택을 위탁받아 관리할 LH는 집주인과 먼저 임대차계약을 체결해 잔금에 충당할 보증금을 선지급하고, 실제 임차인과는 전대차계약을 체결해 임대관리를 실시한다. 이때 집주인은 LH가 보증금 채권확보를 위해 전세권 설정을 할 수 있도록 해야 하며, 전세권 설정비용은 집주인이 부담한다.

● 임대위탁관리

집주인이 소유권 이전등기를 마치고 완전한 소유자가 되면, LH는 집주인으로부터 해당 주택의 임대관리를 위탁받아 수행한다. 이때 LH가 집주인에게 지급하는 확정수익은 시세 50~80% 월세에서 융자상환금 및 위탁관리비(월세수익의 5%)를 공제하는 방법으로 결정하며, 모든 공실위험도 LH가 부담한다. 또한 입주 시 경수선, 임대 중 유지보수와 관련된 비용이 발생하는 경우에는 LH가 확정수익에서 공제하고 지급한다.

임차인은 원룸형(40㎡ 이하)과 가족형으로 구분해 모집한다. 원룸형은 ‘집주인 리모델링 임대주택’과 같이 대학생, 독거노인, 대학원생, 사회초년생 등 1인 주거 취약계층에게 공급되며, 가족형은 무주택자로서 도시생활근로자 월평균소득 70% 이하인 세대주에 우선 공급된다.

임차인들은 주변 시세 50~80% 수준의 임대료를 지불하면서, 8년 이상 장기거주가 가능하다. 다만 주택유형별 입주조건에 부합해야 한다.

사업신청

사업을 신청하려는 집주인은 해당 주택을 취득해 8년 이상 임대해야 하며, 일반형 임대사업자로 등록해야 한다. 일반형 임대사업자란 민간임대주택특별법에 따라 100호 미만의 주택을 취득해 임대하려는 자를 말한다.

사업대상은 준공 20년 이내 다가구 또는 85㎡ 이하의 다세대 등 공동주택이며, 매입시점부터 준공 후 30년(주택사용연한)까지 LH에 위탁임대를 맡길 수 있다. 예컨대 2001년 준공된 주택을 2017년에 매입해 집주인 사업에 참여하는 경우 2030년까지 14년간 해당주택을 LH에 위탁임대할 수 있다. 다만, 집주인이 자신의 비용으로 대수선을 실시하는 경우, LH가 사용연한을 다시 점검한 후 임대위탁 기간을 정할 수 있다.

매수 대상주택에 기존 임차인이 존재하는 경우에도 사업신청이 가능하며, 기존 임차인이 계속 거주를 원하는 경우에는 LH와의 전대차계약을 맺는 방법으로 잔존 계약기간을 보장한다. 특히, 기존 임차인이 집주인 매입임대 임차인 요건에 적격한 경우 시세 50~80%의 월세를 부과하며, 적격하지 않는 경우에는 시세 90%의 월세를 부과한다.

시세 90%를 받는 경우에도 집주인과 LH간 확정수익은 시세 80%기준으로 산정한다.

사업신청 방식으로는 매수인 신청방식과 매도인 신청방식이 있다.

● 매수인 신청방식

집주인이 되려는 매수인이 매도자의 매매동의를 얻은 주택(소유권이전등기 후 3개월까지 신청가능)에 대한 매입자금 지원을 신청하면, LH는 해당 주택에 대한 임대사업성 분석을 실시, 적정 대상인 경우 매입자금 지원대상으로 선정한다. 매매동의 확인을 위해 소유권 확인을 위해 등기부등본, 매매가격에 대한 합의 및 소유자의 인감(인감증명서) 또는 서명(서명확인서 첨부)이 날인된 매매동의서 등이 필요하다.

매매계약 체결이전인 주택을 신청하는 경우에는 매도자와 매수자 간 매매합의를 입증할 수 있는 매매동의서를 제출해야 하며, 매매계약이 이미 체결된 경우에는 소유권 이전등기로부터 3개월까지 신청이 가능하다.

● 매도인 신청방식

매수인 신청방식 외에도 매도인이 신청하는 방식도 있다. 매도인이 소유하고 있는 주택을 매입자금지원 대상으로 신청하면, LH가 임대사업성 분석 후 지원대상으로 인증(인증서 교부) 한다. LH에게 인증을 받은 매도인은 스스로 집주인이 되려는 매수인을 찾아 매매동의를 하고, 매수인은 매매동의서, 지원대상 인증서를 바탕으로 LH에 자금지원을 신청하면 된다.

향후일정

국토교통부는 지난 6월14일 LH 경기지역본부에서 열린 ‘집주인 매입 임대주택 시범사업 발표회’를 시작으로 사업에 본격 착수했다. 이어 7월4일부터 7월14일까지 경기, 인천, 대전, 서울, 울산, 대구 등 전국 LH 지역본부에서 설명회를 개최한다.

국토교통부는 전국 순회 설명회가 마무리되는 7월 중 집주인 매입 임대주택 총300호에 대한 제1차 시범사업 공모를 실시할 계획이다. 공모에 참여하는 집주인은 LH로부터 매입대상 주택의 상태, 교통여건, 주거여건 등 임대사업성 전반에 대한 평가를 받게 되며, LH는 약 1~2개월 간의 선정작업을 거쳐, 9월 중 최종선정자를 발표할 예정이다.

제2차 시범사업 공모는 제1차 시범사업에 참여한 집주인들과의 계약일정, 입주자 모집일정을 감안해 연내 진행할 계획이다.

집주인 매입 임대주택 사업 핵심 Q&A

 

집주인 매입 임대주택을 공급하는 이유는

지속적으로 증가하는 공공임대주택 수요를 국가의 재정투입으로 충당하는 것에 한계가 있어, 민간자금을 활용해 임대주택을 공급하는 것이다. 즉 집주인이 다세대주택 등을 매입해 LH에 위탁하는 경우 매입자금을 지원함으로써 저소득층이 장기간(8년 이상) 저렴하게 거주할 수 있는 임대주택의 공급이 확대되는 효과가 기대된다.

 

집주인 매입임대 사업의 수익률은

몇 지역의 주택을 시뮬레이션한 결과, 약 5% 정도의 수익률을 보이는 것으로 분석된다.

 

 

집주인의 자부담률을 20%로 하는 것은 과도한 혜택 아닌가

집주인의 자부담률을 낮추고, 수익률을 향상시켜, 도심 내 저렴한 임대주택의 공급을 확대하기 위한 것이다. 또한 매수 대상 주택에 기금 융자에 대한 1순위 담보 및 LH 보증금에 대한 전세권을 설정, 집값의 80%에 해당하는 채무상환 부담은 여전히 매수인에게 있다.

 

LH의 보증금 선지급이 어떻게 가능한가

임대차계약은 주택의 소유권과 무관하게 체결할 수 있다. 임대인이 임대차 목적물에 소유권이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립한다는 판례도 있다(대법원 1996.9.6. 선고 94다5461 판결).

 

따라서 집주인이 소유권을 이전받기 전에도 LH와의 임대차 계약을 통해 매매대금에 충당할 보증금을 선지급받을 수 있다. LH는 집주인과 임대차계약을, 임차인과 전대차계약을 체결하는 전형적인 자기관리형 임대관리를 실시하게 되는 것이다.

 

LH는 보증금 선지급으로 인한 부담은 없는가

LH는 집주인에게 보증금을 지급하면서, 해당 주택에 대한 전세권 설정(설정비용 집주인 부담)을 함으로써 보증금에 대한 채권확보를 하게 된다. 또한, 현재 시행 중인 LH 전세임대와 같은 방법으로 보증금을 운영하는 것인 만큼, 위험요소에 대해 미리 대비할 계획이다.

 

주로 어떤 유형의 주택이 사업신청을 할 것으로 예상되는가

보증금 비율이 낮고, 전월세전환율이 높은 대학가의 원룸, 투룸 등 운영수익률이 높은 주택이 신청될 것으로 예상된다. 이들 주택은 1~2인 거주 가구의 주거비 절감에 실질적 도움이 될 것으로 기대한다.

 

매수인이 집주인 매입 임대주택을 포기하고 직접 사용하려면 어떻게 해야 하는가

매수인이 해당 주택을 직접 사용하거나 직접 임대사업을 하길 원하는 경우, 집주인 매입 임대주택 사업을 포기해야 한다. 이경우, 기금융자금 및 LH 보증금을 즉시 반납하고, 소정의 위약금을 내야 하며, 임차인과 LH간의 전대차계약을 승계해야 한다.