부동산 ‘양도차익’에 부과하는 양도소득세

땅이나 주택과 같은 부동산 혹은 분양권과 같은 부동산권리를 팔아 시세차익을 얻게 되면, 증식된 재산에 대해 세금이 부과된다. 다만 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 팔 경우에는 세금이 부과되지 않는다. 주택을 소유한지 2년이 되지 않았거나, 다주택을 소유한 경우에는 획득한 양도소득에 따라 차등적으로 6~38%의 양도소득세가 과세된다.

양도소득세 세율과 공제

과세 기준금액이 되는 양도차익

양도소득세는 부동산을 팔았을 때 얻는 양도차익에 대해 부과하는 세금이다. 양도차익이란 부동산을 양도할 때 받은 총 거래금액(양도가액)에서 실제 취득가액과 계약서를 작성하면서 쓴 취득세, 등록세, 중개수수료 등 기타 필요경비를 빼고 계산한다.

양도차익은 실지거래가격을 기준으로 계산한다. 양도차익이 산정되면 주택을 보유한 기간에 따라 장기보유특별공제율을 적용받고, 이렇게 계산된 금액을 양도소득과세표준으로 삼는다.?

잠깐만요!

장기보유특별공제란

주택을 소유한 기간이 길수록 양도소득세를 감면해 주는 혜택이다. 양도차익에서 ‘양도차익×공제율’ 금액을 뺀 값으로 표준과세금액을 산정한다.

 

 

이럴 때, 양도소득세 비과세된다

1세대 1주택

양도소득세는 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 부과하지 않는다. 다만, 양도 당시 주택의 실거래가격이 9억원이하여야 한다. 주택에 딸린 땅의 면적이 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 1세대 1주택 범위로 본다.

주택가격이 9억원이상이면 ‘고가주택’에 해당돼 양도소득세가 부과된다. 이때 전체 주택가격에 대한 과세가 아니라 9억원을 초과하는 금액을 과세기준으로 계산한다.

준공공임대주택

민간임대주택 활성화를 위해 정부는 2017년 12월31일까지 준공공임대로 주택을 사는 경우에 양도소득세를 면제해준다. 10년 이상 계속해서 준공공임대주택을 운영한 뒤 팔 경우에도 비과세혜택을 적용받는다. 더불어 장기보유특별공제 비율을 기존 60%에서 70%로 확대 적용받는다.

재건축·재개발

보유하고 있던 기존주택이 재개발이나 재건축 사업에 따라 철거되고, 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트를 팔게 된 경우, ‘기존 주택 보유기간+재개발·재건축 사업기간+완공주택 보유기간’을 모두 합쳐 2년이 넘으면 양도소득세가 과세되지 않는다. 만약 조합아파트 입주권을 팔 때는 양도시점에 주택이 없거나, 입주권 외에 1 주택을 가지고 있는 사람이 주택 취득일로부터 3년 내에 입주권을 양도하면 양도소득세 비과세 사례에 속한다.

그 외 불가피한 상황

학업이나 취업, 근무지 이동으로 불가피하게 1년 이상 살던 주택을 팔고 온가족이 다른 시·군 지역으로 이주하는 경우, 1년 이상 장기간 동안 학업이나 직업상의 이유로 온가족이 해외로 출국하는 경우, 출국 2년 내에 주택을 양도하게 되면 불가피한 상황을 고려해 양도소득세가 비과세된다.

Q & A돋보기

 

Q 결혼으로 1세대 2주택자가 됐는데, 양도소득세 어떻게 

A 각각 집을 소유한 남녀가 집을 팔지 않고 결혼하면 1세대 2주택자가 된다. 이 경우 결혼일로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않는다. 다만 주택이 9억원 이하, 2년 이상 소유 등 비과세 요건을 갖춘 경우에만 비과세가 적용된다.

 

Q 상속받은 집도 양도소득세 내야해 

A 집을 한 채만 가지고 있다가 상속받아 1세대 2주택자가 된 경우, 기존에 가지고 있던 주택을 먼저 팔면 상속받은 주택과 상관없이 1주택자로 인정한다.

 

주택가격과 보유기간에 따라 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 그러나 상속받은 집을 먼저 팔 때는 조건과 상관없이 양도소득세가 과세된다.

 

 Q 상가가 딸린 집에 살고 있을 때

A 상가가 있는 건물에 사는 경우에 해당 건물이 비과세 요건을 충족하면, 주택과 점포의 면적에 따라 양도소득세가 부과된다. 주택면적이 점포면적보다 크면, 점포를 주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않는다. 반면 점포면적이 더 크면, 점포부분에 양도소득세를 부과한다.