좌담회 참석자

● 사회

조주현·건국대학교 교수

이용만·한성대학교 교수

이문기·국토교통부 주택정책관

권주안·주택산업연구원장

천현숙·국토연구원 연구위원

이원식·대한주택건설협회 상근 부회장

■일시 2016년 6월 2일 오후 3시

■장소 대한주택건설협회 회의실

조주현(이하 조) : 오늘 좌담회는 우리나라 주택산업의 미래에 관한 내용을 주제로 하고 있습니다. 현재의 주택정책 및 시장상황과 환경변화, 그리고 이에따른 미래 주택산업의 향방을 논의하는 순서로 진행하겠습니다.

먼저 총선 이후 여소야대 정국이 되면서 주택정책에 대한 변화여부가 관심을 모으고 있는데, 그간 야당이 주장해온 전월제상한제 도입이 가능할 것인지 먼저 정부의 입장부터 들어보죠.

이문기(이하 이문) : 언론을 중심으로 여소야대로 인한 정책의 변화가능성을 거론하지만, 정부 입장은 기존과 크게 달라질 것은 없습니다.

전월세상한제가 도입되면 전월세 공급이 크게 줄어들어 단기간에 임대료 급등을 불러올 수 있고, 기존 세입자들과의 형평성 문제도 우려됩니다. 그런 점에서 전월세상한제는 득보다 실이 많다고 생각합니다.

정부의 뉴스테이에 대해서도 여야 간 시각차가 거의 없다고 봅니다. 다만 임대료 문제에 대해서는 다소 논란이 있습니다. 정부에서는 민간임대사업자를 끌어들이기 위해 임대료 규제를 하지 않는다는 입장입니다.

최근 뉴스테이 분양상황을 보면, 임대료를 주변 시세보다 낮은 수준으로 공급하고 있습니다. 거기에 8년간 임대료상승률 제한규제도 있습니다. 따라서 임대료와 관련해서는 크게 문제가 없다고 생각됩니다. 정부에서는 앞으로도 중산층을 겨냥한 임대주택 공급과 저소득층을 비롯한 취약계층의 주거지원 등 지금까지 해온 정책 등을 차질없이 추진할 계획입니다.

“뉴스테이 등 여야간 시각차 별로 없어”

이용만(이하 이용) : 정부의 주택정책 중심축이 이미 ‘시장안전’에서 ‘주거안정’으로 옮겨지는 등 정책환경이 바뀌고 있습니다. 정책수단에서 여야간 대립이 있지만, 전월제상한제 등이 도입되기는 쉽지 않을 것으로 생각됩니다.

어느 한쪽이 강한 주도권을 쥐고 있지는 않은 상황이어서 기존의 주택정책을 미세하게 조정하는 선에서 협의가 이루어질 것으로 봅니다. 여소야대가 되면서 민간임대공급 활성화정책 대신 공공임대중심으로 임대주택의 중심축이 옮겨갈 것으로 예상됩니다.

정부는 주거안정정책을 미시적으로 접근해 필요한 대상이 누군지 정확히 구분하고 그에 적절한 서비스를 제공해야 합니다. 지방자치단체와도 긴밀한 협의가 필요합니다.

현재 주택시장에서는 공급과잉 우려가 많은데, 하반기부터는 시장이 빠르게 꺾일 것이라는 전망도 적지 않습니다. 미국의 금리인상이 늦춰지면서 정부가 공급과잉 문제를 조정할 타이밍도 밀린 듯한 느낌이 듭니다. 앞으로 금리가 인상될 경우 가계부채 증가 등의 문제로 내년 시장상황이 상당히 어려워질 수 있습니다.

조 : 전월세상한제 도입에 따른 여러 부작용이 제기되면서, 계약갱신청구권만 도입하면 어떻겠느냐는 의견도 있는 것으로 알고 있는데, 이에 대한 정부 입장은 어떤가요.

이문 : 계약갱신청구권은 임대료상승에 대한 제한이 없어 실효가 없을 것으로 봅니다. 결국 계약갱신청구권이 논의되기 시작하면 공정임대료에 대한 논의로 이어질텐데, 공정임대료 역시 전월세상한제와 비슷한 효과를 가져올 수 있습니다. 따라서 이와 관련해선 신중한 접근이 필요합니다.

조 : 전월상한제로 포장돼 있지만, 내부에 여러 가지 문제와 논란이 있는 것 같습니다. 권주안 원장께선 시장상황에 대해 어떻게 생각하시는지요.

권주안(이하 권) : 공급과잉 우려에 대해 저는 생각이 좀 다릅니다. 통계적으로는 공급과잉이 맞지만, 과연 우려가 될 만한 상황인지 판단하기 어렵습니다. 공급과잉이 발생하면 시장에서 미분양이 먼저 나타나는데 그런 움직임이 덜한 상황입니다.

입주물량과 관련해서도 입주 직전에 수요자들이 계약을 포기하는 물량의 경우, 임대수요와 연결되면 해결이 가능하기 때문에 총량수준에서는 크게 문제가 없을 것이라고 봅니다. 따라서 임대수요를 늘려주는 방안이 필요합니다.

문제가 생기는 부분은 허그(HUG, 주택도시보증공사)에서 관련 상품으로 선제적으로 대응할 수도 있습니다. 금리인상 문제는 시장상황을 살펴본 다음에 정해도 늦지 않다고 봅니다.

전월세상한제에 대해서는 필요성은 인정하지만, 도입을 찬성하지는 않습니다.

주택 매매가격에 대해서는 버블이라고 하면서, 전세가격 상승에 대해서는 급등, 지속적 상승세, 주거안정 등의 측면으로 인식합니다. 가격보다는 꾸준한 임대공급을 통해서 문제를 푸는 것이 맞다고 봅니다. 공공임대가 한 축이긴 하지만, 뉴스테이가 가지고 있는 역할이 더 큽니다.

임대료 부분은 시장에 맡기면 가격에 대한 문제는 없을 것으로 봅니다. 전월세상한제가 시행되면 분양에서 임대로의 이동이 어려워져 신규분양에도 영향이 있을 것으로 봅니다.

조 : ‘공급물량이 많으냐, 적으냐’의 문제는 공급의 의미를 어떻게 볼 것이냐에 따라 달라질 수 있다고 봅니다. 입주, 준공, 실적, 사업승인 등 기준을 다르게 보면 문제가 없을 수도 있다는 의견인 것 같습니다. 실제로 겉으로 드러난 것으로만 얘기하는 것보다 들여다보면 다른 부분도 있을 것으로 생각합니다. 미국의 금리인상도 생각해볼 부분이 있습니다.

“전월세상한제 시행시 신규분양에도 영향”

천현숙(이하 천) : 공급과잉문제는 시기를 길게 보느냐 짧게 보느냐에 따라 달라질 수 있습니다. 1000명당 주택수를 비교하면 아직도 우리나라는 외국에 비해 적습니다. 따라서 당분간 공급이 어느 정도 지속되는 것이 바람직하다고 생각됩니다.

임대차 문제와 관련해서는 임대인이 과도하게 이익을 가져간다는 인식에서 벗어나야 합니다. 임대시장이 안정되려면 임대공급이 많아야 하고, 그렇기 위해선 임대인이 적정한 이익을 가져가야 합니다. 그러나 현재 정부 정책은 임차인 보호에만 초점을 맞추고 있습니다. 독일의 경우, 표준임대료를 산정하는데 양측이 협의체를 구성해 적절한 임대료를 논의합니다.

임차와 임대 두 가지 영역을 균형있게 접근해야 한다고 봅니다.

공급과잉은 단기적으로 지역별로는 나타날 수 있는데, 공급과잉 우려가 있는 지역에서, 뉴스테이가 입주할 시점에 임대료 관련 문제가 발생할 여지는 있습니다.

공급이 많아지면 임대료 등 주거비가 낮아지는 반면, 뉴스테이 임대료는 사업초기 선정한 임대료를 낮출 수가 없기 때문에, 인근 시세보다 높은 것처럼 느껴지게 됩니다. 그런 점을 감안해 뉴스테이 입주자모집을 입주할 때 하면 어떨까 싶습니다. 준공 후 입주상황에 맞춰 임대료 등을 산정하는 방식이 뉴스테이를 더욱 빨리 안착시킬 수 있는 방법이라고 봅니다.

이원식(이하 이원) : 총선때 나온 공약을 확인해보면 여야의 입장차가 그리 크지 않습니다. 뉴스테이 안착과 행복주택 공급, 임대주택공급 확대, 주거취약계층 지원 등을 내세우고 있습니다. 따라서 정부의 뉴스테이 및 행복주택 추진에 대해서는 큰 문제가 없을 것으로 봅니다.

다만, 분양시장에서 공급량이 문제인데, 업체들이 지난해 하반기부터 승인받은 물량을 올해 본격적으로 내놓다 보니 상반기까지는 물량이 많은 것으로 나타났습니다. 그러나 이런 증가추세가 계속되진 않고, 하반기부터는 업계가 자율적으로 공급물량을 조정할 것으로 예상됩니다.

문제는 야당의 전월세상한제 등 임대시장 규제정책입니다. 앞으로 추가적으로 주택을 공급할 여력은 임대시장뿐인데, 임대시장 규제가 도입되면 임대수요를 억제하는 결과를 가져옵니다. 주택구입 여력이 있는 다주택자 등 임대수요가 위축될 가능성이 큽니다. 이는 전반적인 수요위축을 불러와 시장침체로 이어질 것으로 우려됩니다.

한편, 주택시장은 여러 가지 변수가 많은 만큼, 세계경기 등을 감안할 때 당분간 급격한 규제는 없을 것이라고 봅니다. 앞으로 신규분양시장 경기는 점차적으로 하락세가 예상되는데, 정책을 예측하고 전망하는데 국회의 논의과정 등 불확실성이 많습니다. 이러한 불확실성이 투자심리를 위축시킬 수 있습니다. 특히 영세 건설업체의 경우 정부 규제 및 정책의 영향을 크게 받습니다.

조 : 임대료 규제가 1가구 다주택자 등 주택을 소득창출로 보는 사람들이 분양을 받을 때, 영향을 주게 될 것이라는 의견인 것 같습니다. 정책의 불확실성과 관련해서는 업계가 선제적으로 시장과 정부정책을 판단할 수 있어야 하지 않을까 싶기도 합니다.

가장 바람직한 시장은 정부정책에 되도록 영향을 덜 받는 시장이라고 합니다. 그런 점에서 업계로서는 정부가 규제를 하는지 안 하는지 바라보기보다는 자생력을 키워야 하지 않을까 싶습니다.

이제 초점을 주택시장의 환경변화로 돌려볼까 합니다. 국내외를 둘러싼 여러 가지 변화에 따라 주택시장이 변화하고 있습니다. 주거형태와 주거인식 등 사회학적 변화가 많이 일어나고 있습니다. 저출산과 고령화 등 사회문화적, 사회경제적 요인들도 작용하고 있습니다. IT산업이 발전하면서 새로운 부동산업, 주택산업이 등장할 것으로 예상되기도 합니다. 주택시장을 둘러싼 환경변화 전망에 대해서 이야기를 나눠보도록 하죠.

“뉴스테이와 도시재생 연계도 주목 필요”

이용 : 최근 자가보다 임대거주로 인식이 전환되고 있지만, 이는 ‘임대가 더 좋다’는 주거개념 자체가 바뀐 것이 아니라 현실적인 어려움 때문에 그렇게 된 요인이 적지 않다고 봅니다. 실제로는 자가거주를 원하지만, 주택을 살 수 없으니 임대로 갈 수밖에 없는 겁니다. 70%가 임차인 스위스의 경우도 우리와 비슷합니다.

대표적인 사례로 1~2인 가구의 증가를 들 수 있습니다. 노동시장 양극화에 따라 임시직·비정규직이 증가하고 있는데, 이들은 주택을 사기 어려워 임대를 택하는 겁니다. 고령화도 중요한 사회적 이슈로 떠오르고 있습니다. 주택산업은 앞으로 이들 가구구조의 변화에 따라 달라질 것으로 예상됩니다. 미처 노후생활비를 준비하지 못한 상황에서 고령세대가 되면 결국 주택을 팔아 생활비를 충당하게 됩니다.

다운사이징이나 매각 후 임차로 가는 사례가 많아질 수밖에 없습니다. 미국의 경우에도 주택을 보험처럼 인식하고 가장 마지막에 처분하기 위해 최후수단으로 남겨두는 경우가 많습니다. 

한편, 우리나라 주택시장에서 아파트가 60%를 차지하고 있으며, 이중 15년 이상 된 노후 단지가 55%에 이릅니다. 이들에 대한 대체수요에도 주목할 필요가 있다고 봅니다. 대체수요는 기존 주택에서 빠져나온 이들인데, 문제는 기존주택을 받쳐줄 수요가 없다는 점입니다. 이에따라 이동이 어려운 노후아파트에 대해 환경문제 개선을 위한 리폼수요가 생길 것으로 전망됩니다.

권 : 청년문제와 노인문제를 함께 생각해보면 어떨까 하는 생각이 듭니다. 향후 실버산업에 대한 니즈는 확실히 존재한다고 봅니다. 청년에 대한 취업시장을 그러한 니즈에 맞게 연결시키자는 얘깁니다. 예컨대 청년들로 하여금 노인들을 케어하면서 빈 공간을 청년들에게 나누어주면 취업과 주택문제를 동시에 해결할 수 있지 않을까요.

뉴스테이와 도시재생은 규모에 차이는 있지만, 연결성은 충분하다고 생각합니다. 무엇보다 도시재생이 주거만 재생하는 것이 아니라 취업시장도 만들어낼 수 있다고 봅니다. 뉴스테이가 시장에 안착돼 임대시장이 커진다면, 임대사업이 임대산업이 될 수도 있을 겁니다. 분양은 건설사가 집을 짓고 빠져나오는 것이지만, 임대는 장기적으로 사업을 해야 합니다.

현재 뉴스테이에서는 짧게는 8년 길게는 10~20년 임대관리를 해야 하기 때문에 장기적인 관점에서 다룰 수밖에 없습니다. 뉴스테이로 시작했지만, 임대시장이 산업화되는 과정에 속한다고 할 수 있습니다. 임대서비스 등을 연계해 새로운 산업영역을 만들 수 있습니다. 주거에서 복지, 사업, 산업이 다 연계되는 큰 그림이 나올 수도 있을 것으로 생각합니다.

이문 : 주택시장은 현재 전세에서 월세로 시장이 이동하고 있습니다. 즉 이는 소유에서 거주로 변화하고 있다는 뜻입니다. 저금리상황에서 어차피 전세가 월세로 바뀌니, 전세물량이 월세물량으로 갈 수밖에 없는 구조입니다. 젊은 층일수록 주택소유에 대한 선호나 의지가 적습니다.

생애주기상으로 보면 사회초년생, 신혼부부, 노년층의 임대수요가 높습니다. 정책을 입안하는 입장에서는 수요자 니즈에 맞는 주택을 염두에 둘 수밖에 없고, 다품종으로 갈 수밖에 없습니다. 그런 관점에서 행복주택, 뉴스테이, 청년주택, 취업준비생을 위한 주택 등 다양한 상품을 공급하고 있습니다.

더불어 이 같은 특화주택을 도시재생과 연계하는 문제도 생각해볼 수 있습니다. 집주인 리모델링 등을 통한 임대주택공급 확대와 함께 노년층 주택을 도시재생이나 청년주거문제와 연계하는 방향에 대해 고민하고 있습니다. 이러한 틈새시장에 정부가 먼저 들어가 선제적으로 대응할 계획입니다. 이제는 임대사업에 민간이 들어와서 역할을 해줘야 합니다.

“뉴스테이 통한 다양한 사업모델 등장”

조 : 빈집이 늘어나고 있는데, 이것도 문제가 되고 있습니다. 이를 활용할 수 있는 방안도 있을 법 한데요. 일본의 경우 빈집이 전체 주택의 약 13% 수준이라고 합니다. 일부지역은 20%에 이를 정도입니다. 특히 빈집이 산발적으로 존재해 해결이 어렵다고 합니다.

일본에서는 빈집에 젊은 층을 무료로 거주케 하면서 노인층을 케어하는 방식의 정책을 펴기도 합니다. 한편 1가구를 재개발하면서 일부를 분리해서 임대하는 세대분리형에 대한 이슈도 있습니다.

이문 : 통계청에 따르면 국내에 빈집이 약 80만호로 추정됩니다. 빈집에 대해서는 소규모 정비사업특례법을 제정해서 접근하고 있습니다. 도시재생 차원에서 빈집 정비와 지역재생을 함께 가는 방식이 적합할 것으로 생각합니다.

권 : 세대분리형 주택에 관해서 연구 중입니다. 기존 주택을 세대분리형으로 고치는 것은 어렵고, 재개발을 통해 바꾸는 것은 가능합니다. 다만, 이 경우 제도적으로나 소유권 등의 문제가 있어 관련 정책을 세심하게 만들 필요가 있습니다.

조 : 얼마 전에 임대사업자에게 세금을 물리려다가 여론에 부딪쳐 정책을 거둬들인 적이 있습니다. 민간임대를 활용하려면 민간투자를 끌어들여야 합니다. 그러자면 민간임대를 양성화해 과세를 하는 것이 적절하지 않을까 생각합니다.

그런데 임대사업 등록 및 과세에 매우 부정적인 여론이 많은 것 같습니다. 민간임대사업자가 대체로 영세한 것도 한 이유인 것으로 보입니다. 그러나 민간임대가 활성화되기 위해서는 임대사업자 과세문제가 해결돼야 할 과제라고 생각합니다.

이문 : 임대인에 대한 과세는 여론이 너무 좋지 않습니다. 이에따라 2주택자 이하에는 과세를 유예하고 다만 3주택자 이상에 대해서만 과세하고 있습니다.

천 : 주택시장에 환경변화가 일고 있는 것은 분명해 보입니다. 주거인식의 경우 자가소유를 한 사람들의 인식 차이는 별로 없는데, 차가에 살고 있는 20대 등 젊은 층을 중심으로 과거에 비해 내집마련 인식이 많이 낮아졌습니다.

이는 현실적인 이유로 내집마련이 어려워지자 포기한 것으로 분석됩니다. 가격변동에 대한 리스크를 감당하고 싶지 않은 겁니다.

또한 뉴스테이 등장과 함께 임대업이 임대산업으로 진입했다고 봅니다. 과거 임대업은 개인이 자기 집을 한 두채 세주는 것으로, 소비자 대 소비자(C2C) 관계였지만 뉴스테이가 나오면서 기업과 임차인 간(B2C) 사업이 됐습니다. 한편, 도시정비사업지구에서 일반분양물량을 임대사업자에게 통으로 매각해서 뉴스테이 사업을 하는 것은 기업대 기업(B2B) 모델이라고 할 수 있습니다.

다양한 사업모델이 나타나기 시작했다는 점에서 뉴스테이가 임대산업을 촉발했다고 볼 수 있습니다.

뉴스테이의 영향으로 임대관리업의 등장도 눈여겨 봐야 할 것으로 생각합니다. 주거서비스에 대한 니즈가 다양해지고 뉴스테이가 진행되면서 임대관리 분야도 제도화되기 시작했습니다.

다양한 생활서비스가 제공되는 일본처럼 국내 시장도 가구특성이 다양해지면서 서비스 니즈도 다양해지고 있습니다. 뉴스테이가 국내 주거서비스를 한단계 끌어올렸다고 봅니다.

현재 우리 사회에서 1인가구의 증가추세가 매우 가파릅니다. 정부입장에서는 1인가구가 너무 증가하지 않도록 정책적 지원이 필요합니다. 특히 가구를 형성할 수 있도록 해주어야 합니다. 이는 출산율을 높여 고령화에 대응하는 방안이기도 합니다.

그렇다고 1인가구에 대한 지원만 늘리면, 1인가구 증가추세만 더욱 빨라질 뿐입니다. 앞으로는 세대 간의 갈등도 중요한 문제이니 만큼 세대 간에 자원이 고르게 분배될 수 있도록 고령화세대 등에도 정책적 고려가 필요하다고 봅니다.

조 : 1~2인가구가 증가하면 생산방식도 달라져야 하지 않을까요. 지금까지는 소품종 대량생산의 규모의 경제학이 통용됐지만, 이제는 이러한 방식에 변화가 필요한 때라고 봅니다. 건설뿐 아니라 주택관리에도 신경을 써야 할 때입니다.

이원 : 소유에서 거주로의 주거개념의 변화는 현상적으로 나타나고 있습니다. 임대시장에서 전월세난이 있다는 것은 그만큼 임대수요가 많다는 걸 의미합니다. 요즘 주택시장을 보면 전세가격이 주택가격의 80%를 넘어도 집을 사지 않습니다.

소유여력도 없는데다 가격하락에 대한 리스크를 부담하지 않겠다는 생각 때문입니다. 지금은 사람들의 의식이 집을 못 사도 차는 사야 된다고 생각합니다. 국토부도 공급에서 복지로 정책의 패러다임을 바꾸고 있습니다. 사업자 역시 임대사업에 대한 수요가 느는 추세입니다. 

정부의 뉴스테이 정책은 바람직한 것으로 생각합니다. 과거 공공임대주택은 임대거주자에 대한 낙인효과 등 소셜믹스의 측면에서 문제가 있었습니다. 반면 뉴스테이는 중산층을 타겟으로 삼아 임대주택에 대한 인식을 제고시킴으로써 이러한 낙인효과를 지울 수 있습니다. 업계에서도 뉴스테이 정책을 긍정적으로 보고 있습니다. 다만 중소 및 중견업체들의 참여가 더욱 확대될 수 있도록 문호를 개방해야 할 필요가 있습니다.

고령화와 1~2인가구 증가와 같은 변화는 통계적으로 살펴보면 명확하게 나타나고 있습니다. 그러나 정부대책이 너무 1~2인가구 주거지원에 맞춰진 듯합니다. 수년간 주택공급이 전용 18㎡이하 소형주택에 집중되는 등 주택규모면에서 지나친 불균형이 나타났습니다. 주거환경과 주거의 질이 떨어진다는 지적도 많습니다.

“주택업계도 장기적인 시야 갖춰야”

조 : 주택공급과 부족 문제가 반복되는 것은 사업자가 너무 좁은 시야에서 주택사업을 펼쳐서가 아닌가 하는 생각도 듭니다. 현재의 상황에 따라서만 사업계획을 세우다 보니, 준공 때는 상황과 맞지 않게 공급이 과잉되거나 부족해지는 거죠. 사업자 입장에선 좀더 장기적이고 넓은 시야에서 사업계획을 세울 필요가 있지 않을까 생각합니다.

이원 : 과거 도시형생활주택이 도입됐을 때, 도시측면에서는 반대했습니다. 당시 제2의 다세대·다가구 주택이 되는 것 아니냐는 우려가 있었습니다. 다세대·다가구 주택의 문제는 분명하게 드러나 있지 않습니까. 초기에 제일 문제가 됐던 것이 주차장입니다. 지자체에서는 도시형생활주택을 두고 주차장 기준을 매우 높였습니다.

조 : 정부에서는 도시형생활주택을 성공했다고 판단하고 있습니까. 계획했던 분양물량을 다 채워 공급했나요.

이문 : 물량목표를 따로 세운 것은 없습니다. 그러나 세종시 등에서 도시형생활주택이 계속해서 공급되고 있습니다. 일단 도시형생활주택은 임대료나 관리비가 오피스텔보다 싸다는 점에서 실수요자 입장에서는 유리합니다. 또 사업자입장에서도 공사기간 및 비용면에서 유리하다는 점 등이 공급을 지속하게 만드는 요인이 아닌가 생각합니다.

이원 : 주차장이나 관리실 등 주거에 필요한 편의시설이 없으니까 사업비용이 싸질 수밖에 없습니다. 결국 주거환경을 제대로 갖추지 못한 셈이죠. 그럼에도 공사기간이 매우 짧고 건설비용이 적어 2012년에 사업자들이 도시형생활주택을 매우 많이 공급했습니다.

천 : 도시형생활주택의 경우 30호를 짓는데 건축허가만 있으면, 사업승인이 없어도 사업이 가능합니다. 예컨대 이 제도를 이용해 29호씩 연달아 지으면 대형 단지가 될 수도 있습니다. 그렇게 될 경우 주거환경이 나빠지게 되는 것은 당연합니다. 1~2인가구의 주거안정과 도시형생활주택은 다른 문제라고 봅니다.

권 : 도시형생활주택을 지을 때 주차와 주거공간을 분리해서 생각하는 것이 필요하다고 봅니다. 예컨대 도시형생활주택을 짓고 주차장은 멀리 떨어진 곳에 짓는 방식도 생각해볼 수 있습니다. 주거에서 주차문제가 반드시 함께 갈 필요는 없다고 생각합니다.

이문 : 도시형생활주택을 처음 도입할 때 역세권에 짓는 것이 중요한 개념이었습니다. 즉, 거주자에게 차가 필요 없을 것이란 전제가 있었다는 얘깁니다. 행복주택은 가구 특성에 따라 주차대수를 맞췄습니다. 예컨대, 신혼부부는 1대, 사회초년생은 차를 가진 가구가 일부에 불과할 테고, 대학생은 차가 없을 것이라고 판단했습니다.

이러한 특성을 계획하고 계약서에서 해당 내용을 기재하는 등 수요에 맞춰 맞춤형으로 건설하고 있습니다.

“인테리어 및 리폼관련 제도도 정비 필요”

이원 : 고령화가 심각해지는데 노인을 위한 주택공급은 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 국내에서도 실버주택에 대한 정책적 논의가 필요하다고 봅니다. 수요가 있는 만큼 이에따른 공급도 필요합니다. 정부 정책 또한 이에 맞춰서 가야 된다고 생각합니다.

또 뉴스테이 등장과 함께 주택관리업이 부상하는 등 주택사업영역이 확대되고 있습니다. 이와관련해 주택관리 등 토탈서비스업도 중요하지만 업계 입장에서 시급한 것이 주택관련 자재시장이라고 봅니다. 자재산업을 체계적으로 육성해야 할 필요가 있습니다.

IT와 접목한 기술이나, 저에너지주택 전문 자재, 스마트홈 관련 자재 등 특화된 자재 및 기술 개발도 필요합니다. 스마트홈 시장과 관련된 정확한 정보도 부족합니다. 한편, 신규분양시장이 줄어들면서 그 대안의 하나로 개별 인테리어를 전문적으로 공급하는 기업이 등장할 것으로 전망됩니다.

조 : 개별 인테리어는 가족 구성원들의 라이프스타일 변화에 따라 수요가 많을 것으로 생각되는데, 업체들은 대부분 영세한 것으로 알고 있습니다. 이를 IT와 접목해 서비스를 개발할 필요가 있다고 봅니다. 필요한 곳에 자재와 가구를 렌탈하거나 구입하는 등 훨씬 편리하게 해결할 수 있을 겁니다.

천 : 전체 업계로 보자면 시행·시공·분양에서 임대·관리·유통·개보수로 무게중심이 이동했습니다. 건설업체가 신규주택을 건설·공급하는 비중은 줄어들고, 임대관리 수요는 커지는 등 주택산업의 비중이 달라지고 있다는 의미입니다. 인테리어 및 리폼산업은 우리나라에서 성장가능성이 있다고 봅니다. 정부나 시장 등이 성장가능성이 있는 산업을 검토해서 규제가 있다면 정비해 줄 필요가 있다고 봅니다.

조 : IT를 접목해서 관리 및 서비스가 가능하다면 주택산업 전반적으로도 관련 분야의 융합이 필요하지 않을까 생각합니다. 개별업체가 개별적으로 서비스를 하면 아무래도 코스트가 올라갈 수밖에 없습니다.

이원 : 리폼시장을 개별적으로 접근하면 가격 탓에 성장가능성이 위축될 수 있습니다. 업계에서 자재 등 관련 제품을 공동구매하면 어떨까 생각합니다.

천 : 아파트 장기수선계획이 한군데로 집합돼 있으면, 예컨대 엘리베이터 수요 등이 충분히 예측 가능해집니다. 수요파악이 정확히 이뤄지면 자재를 공동구매하는 것이 효과적일 것으로 봅니다.

“종합 부동산서비스업 등 사업다각화 전략 필요”

조 : 이제 우리 주택산업은 양의 문제에서 질의 문제로 옮겨가고 있습니다. 필요한 곳에 필요한 주택이 공급되는 것이 중요해지고 있습니다. 주택산업의 미래에 대해 얘기해 보죠. 주택산업의 바람직한 방향은 무엇인지, 업계에서는 어떤 전략을 수립해야 하는지 등에 대해 말씀해 주십시오.

이용 : 주택시장에서 다품종 소량생산이 나타날 것이라는 전망이 우세한데, 이는 대기업보다 중소기업에 적합한 방식입니다. 그동안 대기업은 브랜드 덕에 품질을 인정받은 측면이 적지 않습니다. 반면 중소기업은 브랜드가치가 약합니다. 이를 해결하기 위해서는 수요자입장에서 공급자에 대한 정보가 중요합니다.

중소기업들이 신뢰를 쌓고 소비자들이 그것을 인정해야 가능합니다. 앞으로는 시장과 소비자로부터 신뢰를 얻는 기업만이 살아남을 수 있습니다. 주택업체들도 당장 눈앞의 이익보다 장기적인 관점에서 신경을 써야 합니다.

조 : 중소기업들이 공동브랜드를 내걸고 협회가 품질을 검사해 인증하는 방식 등을 도입하면 효율적일 수 있을 것으로 생각합니다. 개별기업보다 그룹으로서 전체주택의 품질을 관리하면 신뢰도를 높일 수 있을 것으로 봅니다.

권 : 먼저 소비자가 두고 있는 가치와 소비자의 인식을 고려해야 합니다. 업계의 코스트가 어떻게 변화하는지 공급측면에서 살펴보는 것도 필요합니다. 필요한 주거서비스에 대해서는 소비자가 가격을 지불할 의사가 충분합니다. 가격과 가치를 위해서는 공급자나 소비자 모두 파트너쉽이 필요하다고 봅니다.

주택업체들은 그동안 분양중심으로 사업을 펼쳐오면서 비리, 하자 등으로 인식이 별로 좋지 않았지만, 지금은 많은 부분을 개선했다고 봅니다. 그럼에도 아직 소비자들의 인식이 부족한 부분도 있습니다. 소비자 인식의 전환이 필요합니다.

이문 : 임대수요가 늘면서 주택관리에 대한 문제가 중요해지고 있습니다. 소유에서 거주로 주거인식이 이동하고, 공공임대에서 민간임대로 시장의 관심이 이동하고 있습니다. 뉴스테이가 이러한 변화에 선제적으로 대응하고 있다고 생각합니다.

일반분양 아파트에 못지 않은 품질과 주거서비스의 질이 레벨업되면서 임대주택에 대한 인식을 바꾸고 있습니다. 앞으로는 뉴스테이에서 임대관리업체에 대해 인증제를 도입하는 방안도 검토할 만하다고 봅니다. 임대관리서비스를 대량으로 제공해서 가격을 낮추는 방안도 생각할 만합니다. 뉴스테이 하자보수책임과 관련한 논의도 필요합니다.

월세가 증가하면서 분쟁도 늘 수밖에 없습니다. 따라서 주택에 대한 관리를 투명화해 책임소재를 명확히 할 수 있도록 해야 합니다.

민간임대시장이 앞으로 지속적으로 커지면, 임대관련 비즈니스의 규모는 물론이려니와 다양한 형태의 관련사업이 나올 것으로 봅니다. 크게는 종합부동산서비스가 확대되고, 이와 관련된 시장이 형성될 겁니다. 대규모 공급 및 건축이 어려워지면서 도시재생에 대한 수요도 많아질 것으로 생각합니다.

빈집에 대한 소규모 정비사업이 제도화되고, 기존 정비사업 중 진도가 나가지 않았던 것들도 뉴스테이를 통해 진척될 수 있을 전망입니다. 예컨대 도심 내 공업·준공업지역을 뉴스테이가 참여해 도시재생 차원에서 주택을 지을 수 있습니다. 뉴스테이를 통해 민간의 역할이 갈수록 확대될 수 있을 것으로 봅니다.

천 : 주택산업의 체력이 더욱 강화돼야 합니다. 그러자면 업체 입장에서는 사업다각화같은 전략적 선택이 필요합니다. 앞으로 주택시장은 다품종 소량생산 방식이 바람직하다고 생각합니다. 사업자 입장에서는 포트폴리오를 다양하게 가져가야 할 겁니다. 민간임대방식은 장점이 많은 사업구조라고 봅니다.

앞으로 중소업체의 역할을 늘리기 위한 정책적 지원이 필요합니다. 주택시장이 바람직하게 성장하려면 소비자인식도 바뀌어야 합니다. 적절한 주거서비스에 대해서는 그만큼의 대가를 지불해야 하는 것이라는 인식 등 생산자와 소비자의 변화가 같이 이뤄져야 합니다.

이원 : 주택개념이 소유에서 거주로 바뀌면서 정부정책도 달라지고 있습니다. 업계는 이를 잘 파악해 사업계획을 세워야 합니다. 앞으로는 대단위 주택사업이나 택지개발이 어려워지는 만큼 이에 어떻게 대응할 것이냐가 중요합니다. 신규분양보다는 재건축·재개발·임대주택 등으로 다양화 및 다각화할 필요가 있습니다.

새로 등장하는 주택관리종합서비스와 해외시장 진출방안에도 눈을 돌릴 필요가 있습니다. 해외진출도 정부차원에서 지원하고 중견업체가 이를 통해 참여토록 해야 합니다.

지금까지 주택시장은 정부보호아래 성장해 왔다고 할 수 있습니다. IMF, 금융위기를 겪으면서 어느 정도 자율역량이 높아졌지만 여전히 정책변수가 시장의 움직임을 크게 좌우합니다.

정부는 주택시장에 대한 개입을 최소화하고 지자체가 주택의 공급과 수요를 책임지는 구조가 되는 것이 바람직합니다. 주택시장은 최대한 자율에 맡기고 기다리고 인내하는 자세가 필요합니다. 주택물량이 아니라 주택의 질로 정책의 가치변화가 필요한 때가 아닌가 생각합니다.

조 : 지금까지 나온 얘기들을 종합해보면 뉴스테이가 우리 주택산업에서 여러 역할을 할 수 있을 것으로 생각됩니다. 특히 주택시장은 전국적이기도 하면서 지역적이기도 한 만큼 지방자치단체와의 협력도 중요한 것으로 생각됩니다. 장시간 의견을 개진해 주신데 대해 감사드립니다.