● 국내외 경제의 불안이 가중되면서 저금리 체제가 장기화될 전망이다. 중국 경제성장률 둔화, 국내 내수경기 위축에다가 최근 들어서는 영국의 유럽연합 탈퇴(브렉시트)까지 겹쳐 불확실성이 커졌다. 금융계 일각에서는 이런 불확실성으로 한국은행이 지난 6월 기준금리를 연 1.25%로 인하한데 이어 하반기 한차례 더 금리를 낮출 것으로 내다본다.

브렉시트 현실화로 미국의 금리 인상 시점이 더 늦춰질 가능성이 높아지면서 한은이 통화정책을 운용하는 데 있어 운신의 폭이 다소 커졌기 때문이다. 한은이 금리 추가 인하에 나설 경우 우리 경제도 이제는 초저금리 시대를 맞이하게 되는 셈이다. 따라서 부동산을 투자할 때 초저금리를 고려한 전략이 되어야 할 것이다.

금리와 부동산 시장의 역학관계

금리와 부동산가격은 반비례다. 금리가 낮아지면 부동산가격은 오르는 요인으로 작용한다. 일반적으로 부동산을 살 때 대출을 많이 쓴다. 집의 경우 생애에 가장 큰 쇼핑이라고 할 만큼 고액자산이기 때문이다. 금리가 낮아지면 부동산을 살 때 지출하는 대출의 이자비용이 낮아져 투자여건이 좋아진다. 투자수익률이 상승하는 만큼 부동산 가치도 올라갈 것이다.

2000년대처럼 집값 상승 기대심리가 크고 부동산시장도 투자 중심일 때 금리인하의 반응은 두드러지게 나타난다. 이럴 때 사람들은 금리가 낮아지면 흥분하며 부동산을 사들인다. 금리가 낮아진다는 것은 그만큼 시장에 유동성을 공급하는 효과가 있다. 낮은 금리는 부동산 버블을 부풀리는 헬륨가스가 될 수 있는 것이다.

하지만 금리인하에 따른 민감도는 상품별로 달리 나타난다. 대출을 많이 쓰는 부동산일수록, 투자상품 성격이 강할수록 금리인하의 영향력은 크다. 일반 주택보다는 재건축 아파트 시장이 금리에 예민하게 움직일 것이다. 금리민감도가 상대적으로 높은 수익형 부동산이나 신규 분양시장에 더 영향을 미칠 것이다.

금리인하, 기존 주택 영향은 크지 않아

다만 금리 인하에도 불구하고 위축되어 있는 주택매매 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것 같다. 물론 금리 인하로 이자 부담이 줄어들면서 대출을 받아 부동산을 구매하는 수요는 전보다 늘어날 것이다. 가뜩이나 전세가격 급등으로 세입자 입장에서는 깡통전세 위험성이 증대된 상황이다.

주택구매는 일종의 채권(전세)을 물건(소유권)으로 바꾸는 것이어서 깡통전세를 피하는 하나의 수단이 된다. 깡통전세 위험이 커질수록 내집마련 수요자들은 늘어날 것이다. 하지만 단기간 집값 상승에 대한 부담감도 있고, 분양시장에 쏠리는 자금들이 많이 몰리기 때문에 금리 인하는 거래 위축을 다소 완화시키는 정도로 영향을 미칠 것이다.

지방 주택시장의 경우 하반기에도 위축세가 더 이어질 것이다. 여신심사 강화 조치 확대 시행과 입주물량 증가, 조선업종 구조조정 등으로 거래량이 감소하고 있다. 서울 및 수도권은 지난 2월 대출규제를 시작했지만 강남 재건축 고분양가 후폭풍으로 생각보다 빨리 침체에서 벗어났다.

하지만 5월 대출규제를 시작한 비수도권은 시장 반전을 위한 이렇다 할 모멘텀이 없고 지역경제 침체 여파도 겹쳐 있어 금리인하에도 불구하고 좀 더 가격조정이나 기간조정이 이어질 전망이다. 다만 투기적 수요가 많지 않았기 때문에 급락보다는 완만한 조정을 예상한다.

인기몰이 분양시장, 극과 극 장세 예상

요즘 분양시장은 전반적으로 양극화 현상이 심한 편이다. 잘되는 곳은 청약경쟁률이 천정부지로 치솟고, 안되는 곳은 경쟁률 ‘제로’단지들도 속출하고 있다. 정부가 하반기에 집단중도금 대출 요건을 강화할 경우 시장의 양극화는 더욱 심해질 것이다. 전반적으로는 청약경쟁률이나 계약률이 상반기보다는 못할 것 같다.

일각에서는 정부가 중도금 대출 요건을 강화하면 서울 강남권 고분양가 신규분양이 타격을 받을 것으로 예상한다. 하지만 워낙 수요가 많아 경쟁률이 다소 떨어질 수는 있어도 미분양 사태가 발생할 가능성은 극히 낮다. 일시적으로 미분양이 생겨날 수 있으나 곧 해소될 것이다. 오히려 주택경기가 위축되고 있는 지방이나 수도권 외곽 분양시장이 타격을 받을 것이다. 주택시장에 최근들어 ‘극과 극’장세가 나타나고 있어서다.

하반기 분양시장에 좋은 것만 쏙 빼먹는 ‘체리 피커(Cherry Picker)’현상이 심해질 것이다. 당첨이 돼 웃돈이 붙을 것으로 판단되면 계약을 하고, 반대로 붙지 않을 것 같으면 포기하는 것이다. 웃돈과 계약률이 비례하는 모습이 나타나는 것도 이러한 이유에서다. 청약시장이 내집 장만을 위한 실수요시장보다는 한탕을 노리는 로또시장으로 전락하는 것이다.

이런 상황 속에서도 하반기 주택시장에서 분양시장의 매력도가 줄어드는 것은 아니다. 유망한 곳에서 대거 분양을 하기 때문이다. 그런데 신규분양에서 내집 장만을 하려면 인내심이 필요한 것 같다. 요즘 인기단지는 청약경쟁률이 치솟으면서 당첨되기가 하늘에 별따기처럼 어렵다. 따라서 포기하지 말고 무엇보다 꾸준히 청약하는 전략이 필요하다.

당첨이 어려울 경우 일시적으로 발생한 미분양을 계약하는 것도 좋다. 다만 브렉시트나 주택 공급과잉 이슈 등 불확실성이 많기 때문에 너무 높은 분양가의 아파트는 피하는 것이 바람직할 것이다.

그러나 모든 신규분양 단지에서 기대만큼 웃돈이 붙지 않는다. 수도권과 지방 일부에서는 마이너스 프리미엄이 나타나고 있어 때로는 분양을 받는 게 오히려 ‘승자의 저주’가 될 수도 있다는 점도 주의해야 한다.

급팽창하는 분양권 시장

1998년 외환위기 이후 대거 전매제한이 풀리면서 제3의 시장으로 급팽창한 적이 있는데 앞으로도 하나의 큰 시장이 형성된다. 분양권 시장은 분양시장과 기존 주택시장을 연결하는 하나의 중간다리 역할을 한다. 분양권 시장은 미래의 실물 부동산(아파트)에 입주할 수 있는 권리를 사고파는 곳이다. 일종의 입주권이라는 채권성격의 거래 시장이다. 당장 실물을 기반하지 않기 때문에 작은 악재에도 가격 변동성이 클 수 있다. 재건축 못지않게 분양권이 시장 흐름을 체크하는 바로미터가 될 수 있다는 얘기다. 

하반기에도 분양권 거래량이 크게 늘 것이다. 미래가 불안할수록 ‘짧고 가벼운 것’을 선호하는 경향도 한몫하고 있다. 그래서 기존 주택거래량은 줄어들어도 분양권 거래량은 활기를 띠는 착시현상이 나타날 수 있다. 분양권 거래 증가는 주로 시세 차익을 노린 단타족이 늘어난 탓이다. 실제로 올 1~5월 서울 분양권 거래 건수는 2830건으로 역대 최대치다. 2011년 같은 기간 641건보다 4배 많은 수준이다.

하지만 분양권을 살 때에는 조심해야 할 게 많다. 분위기에 따라 가격이 출렁일 수 있는 만큼 과열 분위기에 휩쓸리지 말아야 한다. 브렉시트같이 시장이 일시적인 충격에 휩싸였을 때 매수하는 것도 좋다. 다운계약서, 분양권 불법전매 등 위법행위는 위험하다. 주로 인기지역에서는 세무당국이 분양권 거래를 전수 조사한다는 사실을 알아야 한다.

또 분양권을 팔 때에는 양도세 부담이 다소 높을 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 분양권 양도세율은 계약 후 1년 미만 매도 시 양도차익의 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%를 각각 적용받는다. 일반 세율(6~38%)을 적용받으려면 계약을 맺은 지 2년이 지난 뒤 매각하는 게 절세에 유리하다. 아파트 공사기간이 2~3년이므로 입주 즈음이 해당된다. 특히 웃돈이 많이 붙어 있는 분양권일수록 가급적 2년 보유 요건을 갖춰 매각하는 게 좋다.

수익형 부동산 쏠림현상 심화 예상

금리인하로 민감도가 높은 부동산이 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산이다. 아무래도 금리가 낮아지면 자산가들이 이를 민감하게 생각하는 것 같다. 이러다보니 지난해부터 수익형 부동산에 관심이 많이 늘었는데 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보인다. 금리보다 높은 임대수익률을 낼 수 있기 때문이다. 요즘 강남권 일대에서는 30억~60억원 대 빌딩은 없어서 못팔 정도로 인기다.

빌딩 거래업체인 리얼티코리아 이진석 상무는 “50억원 이하의 꼬마 빌딩을 사겠다는 매수대기자들이 20명에 달한다”고 말했다. 하반기에 금리가 한차례 더 인하될 경우 빌딩을 비롯한 수익형부동산 구입 붐은 더욱 가속화할 것으로 보인다. 자산가일수록 저금리에 따른 보상심리, 금융시장 불안에 따른 안전자산 선호심리가 강하기 때문이다.

다만 경기 침체로 공실이 크게 늘고 있는 점은 조심해야 한다. 요즘 수요가 많은 강남권에서조차 오피스(사무실) 공실률이 10%이상 되는 곳도 많다. 따라서 오피스 중심의 빌딩보다는 점포 중심의 빌딩을 매입하는 게 좋아 보인다. 임대수익률은 강남권의 경우 연 4% 이상, 강북권은 5% 이상, 수도권과 지방은 6%를 넘는 곳이 좋다.

다만 부동산 초보자라면 상가보다는 오피스텔이나 다세대, 다가구주택 임대를 권한다. 주거용 부동산은 입지에 따른 리스크가 크게 없기 때문이다. 상가는 워낙 변화무쌍하게 변하는 경향이 있어 향후 활성화될지, 침체될지 그 미래를 점치기도 어렵다. 반드시 철저한 현장조사를 거친 뒤 매입을 해야 한다. 상권의 흐름이 오전과 저녁이 다르고, 평일과 주말이 서로 다르기 때문이다. 상권 분석에 대한 꼼꼼해야 나중에 후회를 하지 않는다.

하반기 시장의 또다른 변수, 정부 규제 유의를

정부의 정책은 부동산시장을 무조건 띄우는 게 목적은 아니다. 부동산시장은 너무 뜨거워도 걱정, 너무 얼어붙어도 걱정이다. 정부의 정책은 그래서 시장의 변동성을 완화시키는데 있다. 하반기에 분양시장이나 재건축 시장이 과열 양상을 보일 경우 정부는 시장 개입을 시도할 것이다.

신규분양에 대해서 가장 먼저 규제가 될 것이다. 급증하는 가계부채를 줄이기 위한 중도금 집단 대출 규제는 시장 분위기에 따라 수위가 조절될 것이다. 지난해 4월 폐지된 민간택지에 대한 분양가 상한제 도입여부도 초미의 관심사다.

강호인 국토교통부 장관은 최근 강남 재건축 과열이 극단적으로 심화될 경우 ‘분양가 상한제’를 도입할 수 있다고 밝혔다. 분양시장과 강남재건축 거품이 더욱 과열될 것에 대비해 한 단계 높은 대책을 준비 중이라고 했다. 가령 재당첨 제한, 청약 1순위 제한, 전매제한기간 연장 등의 조치가 뒤따를 수 있을 것이다.

또 하나. 2017년까지 한시적으로 유예된 재건축 초과이익환수제 부활도 뜨거운 감자다. 3.3㎡당 5000만원에 육박하는 강남권 재건축 고분양가 역풍으로 재도입 가능성이 커지고 있다. 재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다.

현재로선 초과 이익 환수를 피하려면 2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청해야 한다. 따라서 압구정동, 목동, 여의도동 일대 초기 재건축 추진단지들은 초과이익환수제 대상이 될 가능성이 매우 높다. 최근의 묻지마 재건축에 대한 투자열풍이 위험한 이유다.

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③전문가가 본 시장영향 및 향후전망