● 금리 인하는 부동산시장 전반에 걸쳐 호재로 작용할 것으로 전망된다. 우선 주택담보대출의 금리가 낮아져 대출규제 등으로 위축되고 있던 부동산시장에 심리적으로 긍정적인 효과를 미칠 것으로 보인다. 특히 집단대출 금리도 낮아져 분양시장에 수요자들이 몰리고, 수익형 부동산시장의 인기도 더 높아질 전망이다.

기존 주택에서는 재건축 등에 자금이 몰릴 가능성이 많은데, 강남 재건축열풍이 좋은 예라 할 수 있다. 지역적으로는 지방보다 수도권이 강세를 보일 전망이다. 단독이나 다가구 등 임대수익을 올릴 수 있는 주택들도 인기를 끌 수 있을 것으로 보인다. 상가주택을 지을 수 있는 땅에도 투자자들의 눈길이 쏠리고 있다.

금리 인하는 임대형식의 변화에도 영향을 줄 것으로 보인다. 그렇잖아도 이미 주택시장에서 전세에서 월세로 전환되는 사례가 많아지고 있는데, 전환속도가 더욱 빨라질 가능성이 큰 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 전세임대보다 월세임대로 얻는 수익이 더 크기 때문이다. 부동산 상품별로 시장영향을 살펴본다.

주택

금리인하로 주택시장에서는 기존주택보다 신규 분양주택에 대한 수요자들의 관심이 높은 것으로 나타나고 있다. 최근 동탄신도시 등 수도권 신도시의 아파트 분양에 많은 청약자들이 몰리고 있는 것이 이를 잘 보여준다. 금리인하가 발표된 이후 모델하우스를 찾는 인파들이 더욱 늘어난 것 같다는 게 현장 관계자들의 얘기다.

최근 신규주택 분양시장을 찾는 수요자들은 실수요자들과 투자자들이 혼재돼 있는 것으로 보인다. 분양관계자들의 얘기에 따르면 모델하우스를 찾는 사람들중 현재 전세나 월세를 살고 있는 세입자들도 적지 않은 것으로 파악하고 있다. 금리가 낮아지면서 집을 살 적기라고 생각하는 실수요자들이 늘고 있다는 얘기다.

수도권 신도시에 분양을 계획하고 있는 한 업체 관계자는 “서울 등에서 전세가율이 높아지고 전세에서 월세로 전환하는 경우가 늘어나면서 수도권에서 집을 구입하려는 실수요자들이 늘어나는 것으로 보인다”면서 “금리인하에 따라 대출에 대한 부담이 줄어들어 구입여력이 그만큼 커진 것도 한 요인일 것”이라고 분석한다.

분양시장, 실수요자들과 투자자 혼재

수도권 신도시의 일선 중개업소들에 따르면 실수요자들외에 투자자들의 발길도 적지 않은 것으로 보인다. 수도권 인기지역 신도시의 경우 이미 분양권에 1억원이 넘는 프리미엄이 붙은 경우도 적지 않은데, 이들 지역의 신규 아파트를 분양받아 프리미엄을 얹어 되팔려는 투자자들의 문의가 많다는 것이다.

기존주택에서는 재건축대상 아파트에 대한 수요자들의 관심이 높아지면서 열기가 뜨거워지고 있다. 최근 재건축 일반분양이 시작된 개포동을 비롯한 강남지역 재건축아파트에 대한 관심이 특히 뜨거운 것으로 나타나고 있다. 이곳에는 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 훌쩍 넘긴 가운데서도 많은 청약자들이 몰리자 기존아파트를 구입하려는 수요자들의 발길도 늘어나고 있는 것이다. 

강남 재건축 아파트중에서는 개포주공이나 잠실주공 5단지 등이 가장 관심을 끌고 있는 것으로 알려져 있다. 개포주공의 경우 얼마 전 분양한 래미안 블레스티지가 굉장히 높은 분양가임에도 불구하고 분양에 성공하면서 가격이 크게 오르고 있다. 높은 분양가를 부담하는 것보다 차라리 기존아파트를 구입해 분담금을 부담하는게 더 효과적이라는 판단 때문이다.

개포주공1단지 전용면적 49㎡ 타입은 올 초만 해도 8억8000만~9억원에 매매가 이루어졌으나 지난 4월에는 10억5000만~10억6500만원으로 올랐다. 42㎡ 주택형도 올초 8억원 초반에서 지난 5월에는 9억원에 매매거래가 이뤄졌다고 한다. 이 아파트는 지난 2012년에는 5억7000만원 정도였는데, 거의 두배 가까이 오른 셈이다.

이달 모델하우스를 오픈하는 개포주공3단지의 전용면적 50㎡ 타입이 올 1월 10억7000만원에서 최근에는 11억5000만원에 거래가 이루어졌다. 개포주공3단지의 재건축아파트는 ‘디에이치 아너힐즈’로, 현대건설의 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치’가 처음으로 적용되는 단지다. 평균 분양가가 3.3㎡당 4500만원 선으로 역대 최고 분양가를 기록할 전망이다.

잠실주공5단지의 경우에도 전용면적 76㎡ 타입은 최근 13억7000만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 인근의 중개업소에 따르면 주택거래가 비수기로 접어드는 시점임에도 매수문의가 꾸준히 이어지고 있다고 한다. 이들 업소 관계자의 얘기로는 재건축이 순조롭게 추진되는데다 금리인하 영향도 있을 것으로 분석한다.

전통적인 부촌으로 꼽히는 압구정지구도 불과 1주일 남짓한 시기에 1억원 가량 값이 올랐다. 압구정 신현대아파트 109㎡ 타입은 지난 4월 불과 며칠사이에 14억6500만원에서 15억5000만원에, 다시 16억원에 거래가 이루어졌다. 일주일도 채 안되는 짧은 기간에 1억3500만원이나 값이 오른 것이다.

인근 중개업소 관계자들에 따르면 재건축이 가시화되면서 금리 인하로 여윳돈을 굴리기가 마땅찮은 자산가들의 발길이 늘어 값이 오르는 것으로 분석하고 있다. 강세가 계속되자 집주인들도 호가를 올린다고 한다. 이 때문에 109㎡ 타입도 로열층 매물은 17억원까지 호가가 올랐다.

부촌의 대명사인 압구정동아파트가 이처럼 강세를 보이는 것은 과거 수 차례 재건축이 무산됐지만, 최근의 가시화분위기는 과거와 다르기 때문이다. 서울시는 8~9월 주민공람을 목표로 압구정지구 정비계획변경안을 검토하고 있는 상황이다. 여기에 기준금리가 인하도 영향을 미쳐 상대적으로 안전한 강남 재건축에 자금이 몰리는 것이다.

토지

최근 인천 영종하늘도시 점포겸용 단독주택 필지를 분양하는데 경쟁률이 300대 1을 훌쩍 넘어섰다. 지난 6월15일 입찰이 있었던 인천 영종하늘도시 점포 겸용 단독주택(상가주택)용지가 최고 9204 대 1의 경쟁률로 모두 팔렸다. 177필지에 6만4350명의 청약자가 몰려 평균 364대 1의 경쟁률을 보였다.

청약자들이 몰리면서 6월13일에서 14일 오후 4시까지로 예정된 입찰 접수시간이 다음날인 15일 오전 10시, 오후 4시로 두 차례나 연장되기도 했다. 이번 입찰에서는 지난해 LH(한국토지주택공사)가 공급한 점포 겸용 단독주택용지 최고 경쟁률이었던 2356대 1을 훨씬 뛰어넘는 기록을 세웠다.

이날 영종하늘도시 내 상가주택용지 입찰 결과는 분양업계의 예상을 뛰어넘은 것이다. 수도권 내 인기 신도시를 능가하는 수준이었다. 이처럼 영종하늘도시의 상가주택용지가 인기를 끌수 있었던 것은 무엇보다 작년에 공급된 상가주택용지 시세가 크게 오른 때문이다. 이것이 투자자들을 끌어들인 것이다.

이곳 중개업계에 따르면 지난해 3.3㎡당 350만원에 공급된 영종하늘도시 상가주택용지가 올 들어 600만원대에서 거래되고 있다고 한다. 이번 입찰에 나온 용지 가격은 3.3㎡당 400만원대다. 여전히 시세보다 3.3㎡당 200만원 가량 저렴한 셈이다. 상가를 지을 수 있는데다 프리미엄까지 붙은 점이 메리트로 작용했다.

점포 겸용 단독주택지는 주택과 상가 또는 주거와 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 용지이다. 최근에 기준금리가 인하되면서 갈 곳 없는 뭉칫돈이 한꺼번에 몰렸다는 것이 지역 중개업소들의 분석이다. 게다가 단독주택지의 경우 지가 상승에 따른 투자수익까지 기대할 수 있다는 점에서 관심을 끌만 하다.

신도시내 점포겸용단지 인기 높아

신도시내에서는 점포겸용 단독택지가 인기를 끌지만, 기존 도시에서도 최근 연립이나 다세대·다가구 주택을 지을 수 있는 땅에 대한 인기가 높아지고 있다. 역시 임대수입을 올릴 수 있는 땅이기 때문이다. 이들 땅에는 다세대나 다가구 등 여러 세대가 살 수 있는 주택을 지어 분양할 수 있다는 점이 메리트로 작용한다.

실제로 이같은 점을 노려 건설업체들이 토지의 주인에게 접근, 공동으로 개발해 주택을 짓고 이익을 분배하는 방식을 취하기도 한다. 이른바 지주공동개발 방식인 셈이다. 토지의 주인으로서는 건물을 짓고 싶어도 건축자금이 부족한 경우가 대부분이어서 이같은 공동개발 형태가 최근 많이 이용되고 있다.

신도시의 경우 아파트단지가 들어서기 때문에 상주인구가 확보돼 있고, 기본 인프라도 모두 갖춰져 있어 여러모로 편리하고, 투자의 리스크도 그만큼 적다. 그러나 기존 도시에서 땅을 구입하려고 할 경우 유동인구가 어느 정도나 되는지, 임대수요를 확보할 수 있는 여건이 되는지 등을 꼼꼼이 살펴야 한다.

수익형 부동산

최근 투자자들사이에서 ‘주거용은 팔고 상업용은 사라’는 말이 유행이라고 한다. 아파트는 앞으로 시장상황에 따라 가격이 떨어질 수도 있는 만큼 그보다는 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔이나 상가, 미니빌딩 등 수익형 부동산을 구입하는 것이 안전하고 효과적이라는 얘기이다.

수익형 부동산은 이미 몇 년전부터 투자자들은 물론 실수요자들로부터도 주목을 받아왔다. 특히 베이비부머들이 은퇴하면서 소유하고 있던 주택을 팔고 상가나 오피스텔 등을 구입하는 등 임대수익을 올릴 목적으로 관심을 두고 있었고, 투자자들도 저금리 시대에 효과적인 투자처로 상가나 소규모 빌딩 등을 선호했다. 이제 기준금리가 인하되면서 이같은 수익형 부동산을 찾는 발길들은 더욱 늘어나고 있다.

일선 중개업소들에 따르면 최근 기준금리 인하로 강남·종로 등 소비가 몰리는 중심지역에서 오피스텔을 비롯해 상가 호텔 등의 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 중심가의 경우 수요가 많기 때문에 자금이 묶이지 않고 회전이 빠른 것이 장점이다. 오피스텔의 경우에는 비교적 적은 금액으로 구입할 수 있는 점이 메리트다.

수익형부동산, 임대료 수익 창출

구입 후 월세임대를 통해 수익을 얻을 수 있다. 부동산114의 조사에 따르면 오피스텔 임대수익률은 올해 1분기 평균 5.64%로 2015년 4분기(5.67%)에 비해서는 0.03%포인트 떨어졌다. 그러나 이는 여전히 저금리시대에는 매력적인 상품일 수밖에 없다. 상가는 오피스텔에 비해 비용이 많이 발생하는 대신 수익 또한 크다는 장점이 있다. 특히 중심가라면 매매 비용이 큰 만큼 월 임대 수익도 크다.

서울 중심가의 중급 호텔에 있는 오피스의 경우에는 지분 투자가 가능한 곳이 있다. 일정 지분을 투자하면 고정 수익을 보장받을 수 있다. 돈을 떼일 염려도 없을 뿐 아니라 고정적인 수익이라 안정성에서 탁월해 돈이 몰리고 있는 게 현실이다. 여유자금이 크지 않은 투자자들이 선택하기에 적합한 상품이라 할 수 있다.

시내 중심가가 아닌 곳에서도 상가나 오피스텔은 인기를 얻고 있다. 특히 이런 곳에서는 원룸텔이나 고시원 등도 수익을 올릴 수 있는 부동산 상품이라 할 수 있다. 이들 상품은 취업준비생이나 사회초년병, 대학생 등이 주로 이용하는 곳이어서 수요층이 비교적 넓게 형성돼 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

이외에 단독주택을 리모델링하거나 신축을 통해 수익을 올릴 수 있는 미니빌딩으로 만드는 것도 생각해볼 수 있다. 특히 조금 넓은 단독주택이라면 내부개조를 통해 일부 공간을 상가나 점포 등 임대공간으로 활용할 수 있는 방법도 있다. 자신의 주거공간도 해결할 수 있다는 점에서 일석이조라고 할 수 있다.

기타

이외에 기준금리 인하로 부동산 펀드나 리츠 등에 관심도 높아지고 있다. 선진국 중심의 해외 부동산 펀드가 꾸준한 수익률을 나타내고 있고, 국내 시장도 사모펀드 재간접투자 공모펀드 등의 출시를 앞두고 있다. 이들 펀드는 부동산개발 사업 등에 자금을 투자해 수익이 발생하면 이를 배분하는 구조로 돼 있다.

공모형 일본 리츠를 비롯, 선진국 글로벌 리츠 펀드들의 성과가 꾸준한 것으로 나타나고 있다. 공모형 일본 리츠 펀드의 수익률은 9%를 넘었고, 미국과 영국, 호주 등에 투자하는 ‘한화글로벌프라임 상업용부동산’이나 ‘하이글로벌 부동산’ 등의 펀드도 최근 3년간 연평균 10% 이상의 수익률을 내고 있다.

프로젝트 파이낸싱의 대출채권에 투자하는 부동산대출채권 상품도 5년 누적 수익률이 40%를 넘나든다. 부동산투자가 일반적으로 많은 자금이 필요했던데 비해 이들 펀드들은 적은 자본으로도 부동산 투자효과를 누릴 수 있다는 점이 메리트이다. 부동산에도 소액투자가 가능해진 것이다.

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