● 최근 부동산시장의 움직임을 보면 수도권을 중심으로 비교적 활발하게 움직이고 있다. 강남 재건축시장의 거래가 활발하고, 수도권 신도시의 아파트 분양에도 수요자들의 발길이 몰리고 있다. 상가나 오피스텔, 소규모 빌딩 등 수익형 부동산을 찾는 사람들도 크게 늘었다. 경매시장에도 발길이 늘면서 낙찰가율이 높아지고 있다.

부동산시장의 이같은 움직임은 한국은행의 금리인하 조치에 따른 것이다. 물론 일부 부동산은 그 이전부터 이미 움직이고 있었지만, 금리인하 조치로 부동산에 대한 관심이 더욱 크게 늘어난 점만큼은 분명하다. 은행에 돈을 넣어두어 봐야 얻을 수 있는 이익이 거의 없기 때문이다. 다시말해 현 상황에서는 돈이 갈 곳이 부동산밖에 없는 셈이다.

기실 부동산시장의 경우 이미 지난해 하반기부터 공급과잉 우려가 제기되는 등으로 올해에는 시장의 활황세가 꺾이지 않겠느냐는 시각이 우세했던 게 사실이다. 부동산시장에서도 금리인하에 대한 기대는커녕 오히려 미국 연방준비제도이사회의 금리인상에 촉각을 곤두세우고 있었다. 그런데 금리인하로 오히려 돈이 다시 부동산시장으로 몰리는 계기를 만들어주었다.

정부에서 금리를 인하한 것은 기본적으로 우리 경제의 상황이 그만큼 심각하다는 것을 의미한다. 그래서 시중에 돈을 더 풀어서라도 우리나라 경제 전반의 분위기를 끌어올리기 위한 것이다. 여기에 영국의 브렉시트 소식까지 더해져 한동안 세계 금융시장이 출렁이게 되면 우리 경제는 더 어려운 국면에 빠질 가능성도 크다.

특히 부동산시장은 내수시장을 떠받치는 버팀목이라 할 수 있는 분야이기도 하다. 그래서 이번 금리인하를 두고 부동산시장에 초점을 맞춘 것이라는 전문가들의 시각도 있다. 브렉시트로 추가 금리인하의 가능성을 거론하는 의견도 나오고 있다. 이번 금리인하의 배경과 부동산시장의 움직임을 살펴본다.

금리인하의 배경

지난 6월9일 한국은행은 기준금리를 0.25%포인트 전격 인하했다. 이날 한은 이주열 총재 주재로 금융통화위원회를 열어 기준금리를 현재의 연 1.50%에서 1.25%로 0.25%포인트 내린다고 밝혔다. 이 총재는 ‘하반기 경기하강이 위험한 상황’이라고 설명했다. 한은의 기준금리 인하는 지난해 6월 1.75%에서 1.50%로 0.25%포인트 내린 이후 12개월 만이다. 기준금리 1.25%는 사상 최저 금리이다.

한국은행은 통화정책방향에 제시된 금리인하의 이유로 크게 세 가지를 들고 있다. △수출 감소 및 내수 부진, △인플레이션 압력 약화, △영국의 브렉시트(유럽연합 탈퇴) 가능성 등이 그것이다. 어느 것 하나 우리 경제로서는 어두운 그림자를 던져주는 내용들이다. 더욱이 브렉시트도 현실화됐다.

우리나라의 수출은 감소세를 지속하고 있다. 경상수지가 흑자를 나타내고 있지만, 이는 수입의 감소에 따른 불황형 흑자일 뿐이다. 소비 등 내수의 개선 움직임이 약화되고 있다. 이에따라 경제주체의 심리도 부진해 성장경로의 하방 위험이 높아졌다는 것이 한국은행의 설명이다.

물가상승률도 계속 낮은 수준에서 머물러 있다. 소비자물가 상승률은 4월 1.0%에서 5월 0.8%로 낮아졌다. 농산물 및 석유류를 제외한 근원 인플레이션율도 같은 기간 1.8%에서 1.6%로 하락하는 등 인플레이션 압력이 약화됐다. 여기에다 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴가 현실화되면서 글로벌 금융시장의 불확실성도 어느때보다 높아졌다. 

세계 경제를 보면 미국과 유럽, 일본, 중국이 모두 일시적인 부진에서 벗어나 개선세를 보이고 있지만, 여전히 회복세가 미약하다. 이에따라 내수와 수출이 위축되고 있다. 4월 중 소매판매가 전월보다 0.5% 감소했고 건설투자도 전달보다 6.7% 줄었다. 5월 중 수출도 6.0% 줄었다. 

이로 인해 기업들의 채산성이 악화되면서 제조업 생산이 줄고 있고(-01.2%), 취업자 수도 줄어들어 실업률이 3.7%에 이르고 있다. 특히 청년실업률(15~29세)은 10.9%로 1999년 6월 이후 가장 높은 수준을 기록하고 있다. 또 최근 조선 구조조정이 본격화하면서 이 부분의 대량 실업 사태도 우려되고 있다.

‘부동산시장 위축 방지에 초점’ 시각도

한국은행이 이번에 기준금리를 전격 인하한 것은 금리를 낮추지 않으면 경제가 더 심각한 상황이 될 수 있기 때문에 선제적인 대응조치의 성격으로 볼 수 있다. 한은 이주열 총재도 “하반기 경기 하강 위험이 크다”며 “기업 구조조정으로 대량 실업과 신용경색이 발생할 상황에 대비하기 위한 선제적 조치”라는 점을 밝혔다.

이번 금리인하 조치는 설마설마하던 브렉시트가 현실화되면서 미리 대응하는 효과를 거둘 수 있었다. 브렉시트가 결정되던 날 우리나라 증시는 물론 세계의 증시가 폭락하면서 글로벌 금융시장이 출렁였다. 일본에서는 10%가까이 하락했다. 파운드화가 급락하고 엔화가 급등하는 등 환율도 요동쳤다.

블렉시트의 영향이 가시화되면 2008년의 글로벌 금융위기때보다 더 좋지 않은 상황이 올 수 있다는 우려도 적지 않다. 당장 우리나라에서도 금융시장은 물론 여러 분야에 브렉시트의 불똥이 튈 가능성이 높을 것으로 우려되고 있다. 이들 우려가 현실화되면 우리 경제가 받는 타격이 적지 않을 것이고, 그나마 금리인하가 충격을 조금이라도 줄이는데 도움을 줄 수 있을 것이다.

일부 전문가들 사이에서는 한은의 금리인하가 기실 부동산시장을 살리는데 초점을 맞춘 것이라는 분석도 제기한다. 부동산시장은 지난해 공급과잉 등의 문제가 제기된데다 주택담보대출 심사강화 등의 규제로 위축되는 조짐이 일부 나타나고 있었던 게 사실이이다. 이 때문에 상당수 전문가들이 올해 하반기에는 부동산시장의 분위기가 한풀 꺾일 것으로 내다봤다.

그러나 현재 우리나라 경제상황에서 부동산시장마저 위축되고 침체에 빠질 경우 내수시장을 받칠 수 있는 버팀목이 없어진다는 지적도 적지않게 제기됐다. 그간 우리나라 경제성장률이나 내수를 그나마 이만큼 받쳐온 게 부동산시장인데 이마저 가라앉으면 그야말로 우리 경제 전체가 가라앉을 수 있다는 위기감이 작용했다는 것이다.

특히 금리가 낮아지면 풀린 시중의 유동자금이 갈 수 있는 곳이 부동산시장밖에 없다. 은행에 예금해두거나 수익을 올릴 만한 다른 마땅한 투자처를 찾기가 어렵기 때문이다. 즉 금리인하로 부동산시장이 직접적인 수혜를 입을 수 있다는 얘기다. 물론 다른 부분에도 효과를 미치겠지만, 바로 이런 점을 감안해 금리를 인하했다는 분석도 설득력을 얻고 있다.

부동산시장 동향

요즘 신문지상에서 부동산과 관련해 가장 많이 눈에 띄는 단어가 ‘양극화’라는 말이다. 그만큼 최근 부동산시장에서 양극화 현상이 나타나고 있다는 얘기다. 특히 주택매매거래는 지난해보다 오히려 줄어들고 있는데, 분양물량은 연일 사상최고치를 기록하고 있는 것이 좋은 예다. 양극화는 지역별, 상품별로 나타나고 있다.

국토교통부의 통계에 따르면 올해 5월 주택매매거래량은 8만9267건으로 전년동월 대비 18.8% 감소한 것으로 나타났다. 그러나 전월 대비로는 3.4% 늘어났으며, 최근 5년간 5월 평균인 8만6000건과 비교하면 3.4% 늘어났다. 전체적인 감소추세에도 거래량이 전월에 비해 늘어난 것은 수도권 거래물량 증가에 힘입은 것으로 풀이된다.(표 참조)

지방의 경우 주택매매거래량이 전월 대비 7.1% 줄어들었고, 최근 5년 5월 평균에서도 18.2% 줄어든 것으로 나타났다. 올해 초부터 5월까지 누계기준으로는 37만5000건으로 전년동기 대비 25.1% 감소했으며, 최근 5년 5월 누계 평균인 38만4000건에 비해서는 2.3% 줄어들었다.

수도권의 경우에도 전년 동월대비 거래물량은 16.1% 감소했는데, 이는 지방의 21.8% 감소보다는 적은 것이다. 5월 누계기준으로는 전년동기 대비 수도권은 25.2%, 지방은 24.9%가 각각 감소한 것으로 나타났다. 즉 주택거래 전체적으로는 지난해에 비해 물량이 감소하고 있음을 알 수 있다.

그러나 최근 분양시장은 이와 전혀 다른 모습을 보여준다. 분양시장의 경우 지난해 하반기 공급과잉 문제가 제기되면서 올해 분양시장이 다소 위축될 수 있다는 전망이 있었으나, 시장상황은 이같은 전망을 비웃기라도 하듯 오히려 활활 타올랐다. 새해부터 많은 물량을 쏟아내며 ‘분양시장은 비수기와 성수기도 가리지 않는다’는 말까지 생겨날 정도였다.

분양시장과 거래시장이 이처럼 대비되는 현상을 보이는 가운데 분양시장내에서도 수도권과 지방간에 극명한 대조를 나타내고 있다. 올해들어 지방보다 수도권의 공급물량이 훨씬 많은 비중을 차지하고 있는 것이다. 지난해 지방 분양시장의 공급물량이 많았던 것에 비해 역전현상이 일어난 것이다. 이는 지방의 경우 어느 정도 공급이 이루어진 반면 아직도 수도권에는 수요여력이 있다는 생각 때문이다.

실제로 최근 몇 개월동안 분양시장에 나온 공급물량을 비교해보면 거의 배에 가까울 만큼 수도권의 물량이 많은 것으로 나타나고 있다. 반면 지방에서는 분양물량이 줄어들고 있음에도 일부 지역에서는 미분양 우려가 제기될 정도로 시장이 가라앉고 있는 분위기도 감지되고 있다. 수도권과 지방, 지방과 지방사이에도 양극화 조짐이 나타나고 있는 셈이다.

시장침체 우려 당분간 잠복예상

최근 부동산시장 동향중 눈에 띄는 또 하나는 수익형 부동산에 유동자금이 몰리고 있다는 점이다. 이는 은행예금을 통해서는 거의 수익을 기대하기 어렵다보니 보다 높은 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 자금이 유입되는 것으로 분석할 수 있다. 이들 부동산의 경우 적어도 예금금리에 비해서는 몇배의 수익을 가져다줄 수 있기 때문이다.

얼마전 영종도의 상가주택 부지 입찰에 엄청나게 많은 사람들이 몰려 치열할 경쟁을 벌인 것은 수익형 부동산에 몰리는 열기를 잘 보여준다. 이외에도 임대료를 받을 수 있는 소형 빌딩이나 오피스텔, 상가 등에도 투자자들의 발길이 몰리고 있다는 게 일선 부동산 중개업소 관계자들의 얘기다.

한편 서울내에서도 강남과 강북의 편차가 심한 것도 양극화 현상의 하나라고 할 수 있다. 강남의 경우 재건축에 대한 기대감이 높아지면서 한동안 잠잠했던 집값이 최근 다시 오르는 모습을 보여주고 있다. 재건축이 한창 진행되고 있는 개포지역은 물론 앞으로 재건축이 예정된 다른 지역의 집값들도 함께 바람을 타고 있는 분위기이다.

부동산관련 전문가들은 금리인하의 여파로 부동산시장의 분위기가 어느 정도 더 지속될 것으로 전망하고 있다. 당초 올해 하반기부터 서서히 하강곡선을 그릴 것이라는 전망이 우세했으나 시중 유동자금이 부동산으로 몰리면서 시장침체에 대한 우려는 당분간 잠잠해질 것이라고 보는 관측이 많다.

현재의 시장을 두고 금리인하로 인해 시장분위기가 지속되면서 향후 입주대란 등으로 시장이 급격히 위축될 수 있음을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 이미 양극화 현상이 나타나고 있는 것은 시장을 왜곡시킬 여지가 높고 따라서 이런 형태의 시장상황이 지속되면 여러 가지 문제를 야기시킬 수 있다는 것이다. 더욱이 브렉시트까지 현실화된 상황에서 부동산시장에도 어느 정도 영향을 미칠 가능성이 높아 자칫 문제를 키울 수 있다는 지적이다.

다른 한편에서는 지난해부터 공급과잉의 문제가 제기됐지만, 총량의 관점에서보면 아직은 크게 문제가 될 게 없다는 시각도 만만치 않다. 특히 수도권의 경우 아직도 공급여력이 충분하다는 것이 이들의 분석이다. 브렉시트 등으로 다소간의 영향을 받을 수 있지만, 전반적으로 부동산시장이 연착륙할 수 있도록 정책을 세밀하게 집행해야 한다는 것이다.

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