주택시장 약세 속, 강남 재건축시장만 뜨거웠다

얼마 전 서울 강남구 개포주공 1단지 재건축에 대한 사업승인인가가 최종 결정됐다. 이에 따라 기존에 있던 5040가구가 사라지고 향후 3~4년 내 74개동, 6642가구가 새로이 공급될 예정이다.

개포주공 1단지 재건축에 대한 사업승인인가가 최종 고시됨에 따라 개포주공 2단지, 3단지, 4단지, 개포시영 등 여타 단지에 비해 다소 더뎠던 사업진척에 가속도가 붙을 것으로 보이며 이는 최근 한층 달아오른 강남 재건축시장을 더욱 뜨겁게 달굴 것으로 보인다. 

사실 올해 들어 주택시장은 정부의 대출규제 강화, 공급과잉 문제 등이 불거지면서 신규아파트 분양시장, 기존아파트 재고시장 구분 없이 대체로 약세 내지 약보합세를 보이고 있다.

하지만 강남 재건축시장만큼은 달랐다. 이러한 트렌드를 반영하듯 얼마 전 분양을 마친 개포주공2단지가 평균 경쟁률 33대 1, 최고 경쟁률 78대 1로 대박을 맞았다. 평균분양가를 살펴보면 3.3㎡당 3760만원으로, 4000만원이 넘는 다른 강남 아파트에 비해선 다소 낮았다. 그러나 최고 분양가는 3.3㎡당 4495만원으로 비교적 높은 수준에 책정됐다. 그럼에도 흥행대박을 터뜨린 것이다. 이러한 분위기 때문일까? 강남 재건축 투자에 대한 사람들의 관심 역시 더욱 커져가고 있다.

내집마련과 재테크 병행하는 수단

앞서 언급했던 강남부자 C씨 역시 과거 재건축 투자로 적지 않은 돈을 벌었던 경험을 갖고 있다. 실제로 C씨의 경우 2002년 봄, 서울 강남구 도곡동에 소재한 재건축 대상 낡은 아파트 2채를 매입했고, 2006년 준공(사용승인) 직후 무려 3배의 가격에 매각해 큰 차익을 남겼다.

강남 재건축 열풍이 본격적으로 불기 이전이었던 까닭에 시세보다 값싸게 2채를 매입할 수 있었고 국내 최고의 인기브랜드를 자랑하는 S건설사가 시공한 덕분에 2006년 준공과 동시에 매입가의 3배되는 가격에 매각할 수 있었던 것이다.

또 다른 강남부자 P(여·56세)씨 역시 2004년 초여름, 우연히 알게 된 부동산 중개업자의 추천으로 서울 서초구 반포동 재건축 대상 주공아파트 16평형 2채를 시세보다 다소 저렴한 가격에 매입해 25평형 2채를 배정받았고, 아파트 준공(2008년 12월)으로부터 만 2년이 지난 2010년 12월경 배정받은 2채 모두를 매입가의 2.1배 수준에서 매각할 수 있었다.

C씨나 P씨와 같은 강남부자들에게 재건축 투자는 내 집 마련은 물론, 재테크 차원에서 커다란 인기를 끌고 있다. 실제로 지난 수년간 시중은행의 부동산 전문가(부동산 PB)로 일 해온 필자가 VIP고객 상담을 통해 만나본 이른바 ‘강남부자’들 중 적지 않은 사람들이 한때 재건축 투자로 큰돈을 벌었거나 재건축 투자에 많은 관심을 보이고 있었다.

재건축 투자는 타이밍이다

한편, 필자는 한때 재건축 투자로 큰돈을 번 강남부자들로부터 한 가지 공통점을 찾을 수 있었는데, 대체로 그들은 재건축 투자의 타이밍을 제대로 잡고 있었다.

재건축 투자는 타이밍잡기란 말이 있다. 조합을 결성한 후 기존의 주택을 철거하고 새로운 주택을 신축해야하는 재건축의 속성상 족히 5~10년은 바라봐야하기 때문이다.

재건축은 기본적으로 사업진행속도가 빠를수록 투자가치가 높다. 재건축사업은 여러 단계를 거치면서 추진되고 종료된다. 따라서 사업기간은 짧을수록 좋다. 만일 사업진행속도가 예상보다 길어지게 되면 결국 그 부담이 고스란히 투자자의 몫으로 돌아가기 때문이다.

실제로 갑작스런 경기불황 여파로 주택시장이 침체돼 사업진행이 보류됐거나 구역지정 이후 조합원간의 마찰이나 불화로 조합인가나 사업시행인가를 득하지 못해 낭패를 본 사업장도 적지 않았다. 

요컨대, 강남부자들에게 재건축 투자는 내 집 마련은 물론, 재테크 수단으로 언제나 관심의 대상이었으며, 한때 재건축 투자로 큰돈을 벌어본 사람들의 경우 공통적으로 투자의 타이밍잡기에 매우 능숙했음을 발견할 수 있었다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.