● 지난해 2월, 인천광역시는 맞춤형 소규모 공공임대주택과 마을환경 정비를 동시에 추진하는 ‘맞춤형 주거지원 서비스’를 추진한다고 발표했다. ‘맞춤형 주거지원 서비스’는 주거취약계층의 주거안정을 위해 소형 위주로 공공임대주택을 건설하고, 지역의 경제, 문화 특성을 고려해 영구임대, 행복주택, 매입임대 등 유형을 다양화해 추진하는 사업이다.

그동안 임대주택 수요가 늘어남에 따라 양적 공급이 중요시 됐던 반면, 맞춤형 주거지원 서비스는 원도심의 지역 특성에 따라 소규모로 영구임대, 행복주택 등 주민 수요에 맞춘 임대주택과 마을환경 정비를 함께 추진하는 사업 유형이다. 당시 인천의 계획은 전국 최초의 주거서비스 방안이었다. 

그간 공공임대주택 보급사업이 신도시 및 택지개발지역에 편중되면서 임대주택 거주자의 입장에서는 원도심에 있는 직장 등 생활근거지로 장거리 이동해야 하는 불편을 초래했다. 임대주택 규모도 중형 위주의 공급이 늘면서 주거취약계층의 교통비, 임대료 등의 부담이 가중되는 상황이어서 당시 인천의 발표는 획기적이었다.

지방자치단체 차원에서 맞춤형 주거서비스 추진

1년뒤인 올해 3월에는 서울시에서 ‘역세권 2030 청년주택’ 계획을 발표했다. 2·3종 일반주거지역으로 묶여있는 역세권 용도지역을 준주거지역·상업지역까지 상향해 용적률을 높이고 심의·허가 절차를 간소화해 민간사업자의 참여를 이끌어낸다는 것이다. 제3종일반주거지역에서 상업지역으로 상향될 경우, 최대 680%의 용적률을 적용받을 수 있다.

서울시는 사업성 제고를 위해 기존 ‘용도용적제’ 대신 최소 용적률을 보장해주는 ‘기본용적률’(준주거지역 400%·상업지역 680%)을 새롭게 도입한다. 용도용적제는 주거비율이 높아질수록 전체 용적률을 낮추는 제도로 상업지역 내에 주상복합건물을 지을 때 사업성을 떨어트리는 대표적 규제다.

사업시행 절차도 간소화할 방침이다. ‘통합심의위원회’에서 도시·교통·건축위원회 심의를 한 번에 받게 해 인허가에 소요되는 시간이 대폭 단축될 것으로 보인다. 또 역세권에 위치하는 만큼 주차장 의무설치 비율을 줄이고(30㎡~50㎡ 기준 가구당 0.3대) 카쉐어링인 ‘나눔카’를 적극 활용할 수 있도록 시설을 제공할 예정이다.

민간사업자와 입주자의 비용 부담을 덜어주기 위해 재정적 지원도 병행한다. 사업시행자에게는 재산세·취득세를 감면해주고 가구당 1억5000만원 한도로 대출이자의 2%를 보전한다. 입주자는 기존 장기안심주택 보증금 지원제도를 통해 가구당 4500만원의 보증금을 최장 6년까지 지원받을 수 있다.

시는 이같은 규제 완화로 준공공임대 17만가구와 공공임대 4만가구 등 총 21만가구가 공급될 수 있을 것으로 예상하고 있다. 시 관계자에 따르면 전체 대상지 가운데 30%만 개발된다고 하더라도 총 21만가구의 역세권 임대주택을 확보할 수 있다는 것이다. 용도지역 변경이 없는 곳에서 사업을 추진할 경우 사업물량은 더욱 늘어날 수 있다.

인천시와 서울시의 사례는 최근 주택정책이 맞춤형 주거지원쪽으로 초점이 맞춰지고 있음을 잘 보여준다. 비단 지방자치단체뿐 아니라 4·28대책에서 보듯이 정부의 정책 또한 과거와는 크게 달라지고 있다. 다양한 수요계층에 맞운 정책으로 공공부문에서부터 패러다임이 바뀌고 있는 셈이다.

‘제2차 장기주택종합계획’ 통해 정책패러다임 전환 예고

기실 정부 정책의 변화는 이미 2013년 말 국토교통부가 내놓은 ‘제2차 장기주택종합계획’에서 잘 드러난다. 당시 주택종합계획의 초점은 ‘도시 외곽개발을 통한 대량 주택공급은 지양하고 ‘수요 맞춤형 주택공급체계’를 구축한다.’는 것이었다.

당시 국토부는 1~2인가구 증가, 임대수요 확대, 주택보급률 확대 등 주택시장 여건변화를 고려해 중장기 주택수요를 연 39만가구로 추정해 이에 맞춰 주택을 공급할 계획이라고 밝혔다. 다만 장래 소득증가율, 멸실주택수 등 주택수요 가정치의 변동가능성을 감안한 주택수요의 변동 및 미분양, 공급여건 등을 고려해 유연하게 할 것임을 함께 밝혔다.

최근 주택시장의 흐름이 호황분위기를 타면서도 한편에서 주택공급 과잉의 우려가 제기되는 것은 당시 우리나라 주택수요의 적정선을 39만호로 추정한데 따른 영향도 있다. 실제 지난해 공급된 주택물량은 60만호를 넘었기 때문이다. 그러나 실제 시장상황은 당시 수급추정치와는 다소 거리가 있는 것으로 분석된다.

한편 당시 발표내용을 보면 시민주주, 협동조합 등 사회적 경제조직도 손쉽게 주택을 건설,·공급할 수 있도록 하고, 일자리 창출 등 다양한 사회적 목적 실현과 연계할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 무주택 가구 중심의 청약제도도 개편해 분양대상을 교체수요층, 다주택자, 법인, 임대사업자 등으로 점진적으로 확대할 수 있도록 하겠다는 것이다.

또 당시에도 임대주택의 경우 전세의 월세전환이 이뤄지고 있는 점을 감안해 월세 소득공제 확대, 월세보증 활성화 등도 추진할 방침임을 밝혔다. 다만 취득세, 재산세, 양도세 등 부동산세제는 시장상황에 맞는 체계정비 후 시장변동과 관계없이 안정적으로 운영되도록 할 방침을 천명했다.

이와 함께 주택산업 다양화 및 미래형 주택산업 육성을 위해 부동산 개발·투자·관리·법률 등 부동산관련 업무를 종합적으로 취급하는 전문회사를 육성해 주거서비스산업의 융복합화를 꾀하겠다는 내용도 들어 있다.

장기주택종합계획은 향후 10년간 주택정책의 중장기 전략을 제시하는 주택분야의 최상위 계획이다. 맞춤형 주거지원을 위한 정부의 정책 패러다임은 이미 이때 마련된 것이라고 보아도 무방하다. 다만 당시에 비해 주거복지의 필요성이 높아지고 최근 주택수요층의 분화가 더욱 세분화되면서 맞춤형 주거지원의 필요성이 커진 것이라고 볼 수 있다.

▲대림산업이 개발한 신평면 ‘디하우스’가 적용될 ‘이편한세상 테라스오포’.

틈새평면 개발 및 평면의 다양화 이루어져

정부 정책의 패러다임 변화와 함께 주택시장의 움직임도 다양한 수요계층에 맞춰 다양한 상품의 개발이 이루어지고 있다. 대림산업의 경우 최근 주택 내부의 고정벽체를 최소화해 평면을 다양화할 수 있도록 만든 ‘D 하우스’를 선보였다. 주방을 넓힐 수도 있고 방의 개수를 늘릴 수도 있다. 

‘D 하우스’의 특화평면이 선보인 것은 지난 3월 경기도 광주에서 공급된 ‘e편한세상 테라스오포’를 통해서다. 이 아파트는 569가구 모집에 1334명이 신청해 평균 2.34대 1의 경쟁률을 기록했다. 또 다른 특화평면인 테라스하우스로 설계된 2단지 1층 84㎡T 주택형의 경쟁률은 40대 1까지 치솟았다.

비단 대림산업뿐만이 아니다. 최근 주택건설업체들은 다양한 수요계층을 겨냥해 다양한 특화평면을 만들어내고 있다. 롯데건설은 수납공간을 특화한 평면을 선보였다. 자녀방 책장 뒷편을 수납공간으로 사용할 수 있도록 한 ‘드림퍼니쳐 듀얼’과 ‘스토리지 4.0’이 대표적인 상품이다. 이 평면이 처음 적용된 의정부 롯데캐슬 골드파크 84㎡는 평균 5대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

삼성물산은 래미안 구의 파크스위트에 ‘아뜰리에 하우스’를 선보였다. 알파룸과 테라스·복층형의 장점을 모두 갖춘 평면이라는 게 회사측의 설명이다. 지하에 별도 공간을 설치해 녹음실·스튜디오·영화감상실 등으로 활용할 수 있도록 한 구조이다. 해당 평면이 적용된 122~145㎡ 주택형은 6가구 모집에 113명이 몰려 18.8대 1의 경쟁률을 보였다.

중견 주택건설업체들도 평면 특화에 힘쓰고 있다. 최근 수도권으로 진출해 활발한 움직임을 보이고 있는 라온건설은 남양주에 2000세대의 대규모 단지인 ‘남양주 라온 프라이빗’을 공급하고 있다. 이 아파트는 1층 가구를 복층으로 설계해 1층의 지하공간을 서재나 영화감상실 등 여가공간으로 꾸밀 수 있도록 했다.

공간의 효율성을 높인 평면도 속속 등장하고 있다. 주택산업연구원이 개최한 미래의 주거트렌드에서 나타난 것처럼 앞으로는 작지만 다양한 공간기능과 실속있는 주택이 인기를 끌 가능성이 높다. 공간의 효율성을 높인 평면은 바로 이같은 트렌드와 잘 부합되는 평면이라고 할 수 있다. 최근 변형된 평면스타일이 대부분 공간의 효율성은 높인 것들이다.

수요자 눈높이에 맞춰 판촉전략에도 변화

일선 분양관계자들에 따르면 최근 수도권에서 공급한 아파트들중 청약경쟁률이 높은 아파트들을 보면 의외로 틈새평형인 아파트들이 많다고 한다. 65㎡나 72㎡ 등이 그런 평면들이다. 종전에는 대부분 85㎡나 60㎡ 등 정형화된 평면이 대부분이었지만, 오히려 이들 비정형화된 평면들이 새로운 인기를 구가하고 있는 것이다.

부천 옥길에서 최근 분양한 호반베르디움의 경우 84㎡ 주택형이 2.35대 1의 경쟁률을 기록한 반면 72㎡ 주택형은 406가구 모집에 1016명이 몰려 84㎡ 주택형보다 더 높은 2.5대 1의 경쟁률을 나타냈다. 가장 인기가 높다는 84㎡보다 더 높은 인기를 보인 셈이다.

반도건설이 공급한 ‘동대구 반도유보라 아이비파크’ 65㎡ 주택형도 1순위 경쟁률이 287대 1까지 치솟았다. 최근 분양에 나선 ‘송산신도시 반도유보라 아이비파크’의 경우 74㎡B 주택형이 3.54대 1로 가장 높은 경쟁률을 보였다. 이처럼 틈새평면이 주목을 받는 것은 가구구조가 변화하는데 따른 현상으로 보인다.

여기에 기존의 정형화된 평면보다 같은 넓이의 공간을 쓰면서도 가격적인 부담은 오히려 적다는 점도 인기에 영향을 미치는 요인으로 분석된다. 즉 틈새평면에서도 발코니를 확장하고 가변형 벽체 등을 이용해 알파룸을 확보하는 등 집을 넓게 쓸 수 있는 반면 가격은 기존 주택보다 저렴하게 느껴지기 때문이다.

맞춤 주거시대에 나타나는 양상중 하나는 주택건설업체들의 판촉전략도 다양해지고 있다는 점이다. 이는 소비자의 다양한 눈높이를 반영하는 것으로 분석된다. 어떤 업체에서는 가격에 초점을 맞춰 이자를 건설업체에서 대신 내주는 등의 판촉전략을 펴는 업체가 있는가 하면 서비스 면적을 적극 홍보하는 업체도 있다.

사전영업 마케팅도 등장했다. 미리 수요층을 확보하는 마케팅 전략이다. 대림산업은 견본주택을 개관하기 전 입지를 확인하고 그곳에 전망대를 설치해 주변 경관과 인프라에 대해 미리 접할 수 있도록 하는 ‘현장 전망대’제도를 운영하고 있다. 자신이 살 아파트의 주변 환경과 인프라를 미리 볼 수 있도록 한다는 것이다.

한편 최근 한국감정평가협회 산하 한국부동산연구원이 지난해 ‘부동산연구’ 게재 논문 중에서 최우수 논문으로 ‘고연령 가구의 연령대별 주택 수요 특성 분석’을 선정했다고 밝혔다. 이 논문은 건국대 부동산학과 박사과정에 재학중인 안선영씨가 동 학과 조주현 교수와 공동책임하에 작성한 논문이다.

이 논문은 기대수명 연장에 따라 고연령 가구 주택 수요가 지속적으로 확대되고 다양해지는 것에 주목하고 연령군별로 분석했다. 이를 통해 55~65세까지 은퇴기 연령층은 주택 규모를 줄여나가고, 75세 이상부터는 임차 확률이 높아지는 만큼 노령층도 연령대별로 다른 주택 정책이 필요하다는 지적이 제기됐다. 

이 논문에서 지적하는 문제는 이제 우리나라에서도 다양한 수요계층에 맞춘 주택정책과 다양한 주택상품이 필요하다는 것이다. 이웃 일본의 경우에도 고령자 맞춤주택이나 2~3인 가구를 위한 콤팩트 맨션 등 다양한 맞춤주거가 선보이고 있다. 주택건설업체들 또한 맞춤주거시대에 대비한 전략이 필요하다.

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①주택수요가 다양해지고 있다

②맞춤형 주거지원 위한 4·28대책 내용

③정부정책의 패러다임 변화와 주택시장 움직임