● 4·28대책의 주요 내용은 행복주택과 뉴스테이의 공급물량을 각각 14만호에서 15만호로 1만호, 13만호에서 15만호로 2만호 확대 공급하는 것이다. 이와함께 사회 양극화 및 고령화 등을 감안해 저소득층 및 생애주기별 특화형 임대주택 공급도 확대한다.

저소득층을 위해서는 전세임대 공급을 1만호 확대해 3만1000호에서 4만1000호 공급한다. 청년을 위해서는 청년전세임대(대학생, 취업준비생 거주) 및 창업지원주택을 도입한다. 신혼부부에게는 10년간 임대료 상승부담이 없는 신혼부부 매입임대를 도입키로 했다. 노년층에게는 공공실버주택 공급을 2017년까지 1300호에서 2000호로 700호 확대한다.

민간 참여를 통해 서민을 위한 임대주택 공급도 늘릴 계회이다. 집주인 매입임대를 도입해민간 주택을 저렴한 임대주택으로 활용하는 한편, 공공임대리츠, 근로자 임대 활성화를 통해 민간투자 확대를 유도한다. 버팀목 전세대출 금리의 0.2%p 인하 등 주거비 지원도 강화한다. 대출금리 인하는 5월말 시행된다. 

주거복지 지원체계 정비 및 주택임대차 시장 인프라도 개선한다. 주거지원 기준을 합리화하고, 주거복지 전달체계 강화를 통해 주거지원 사각지대를 해소할 방침이다. 또 주거서비스 모델을 개발하고, 주택임대차 제도·관행 개선하며, 통계개선도 추진한다. ‘공공주택공급 관리계획’도 주거복지 수혜자의 관점에서 연내에 수립할 계획이다.

이같은 방안을 통해 2022년까지 공공지원 임대주택 재고율을 OECD 수준인 8%로 높이겠다는 것이 정부의 구상이다. 4·28대책의 내용을 정리한다.

● 행복주택·뉴스테이 공급 확대

서민·중산층의 주거안정과 주거문화 혁신을 위한 행복주택 및 뉴스테이 공급을 확대해 2017년까지 총 30만호를 공급한다. 우선 행복주택은 14만호에서 15만호로 1만호 확대하고 공급방식도 다양화한다. 2017년 중 행복주택 공급물량을 1만호 확대하되, 올해 중 당초 목표인 14만호의 입지를 모두 앞당겨 확정할 계획이다.

공급방식의 다양화와 관련해서는 LH·지방공사 등이 보유한 토지를 리츠에 임대해 행복주택을 건설·공급하는 행복주택리츠를 도입한다. 토지를 저렴하게 임대해 사업성이 개선되고, LH·지방공사의 부채도 줄일 수 있어 행복주택 공급이 보다 원활해질 것으로 기대된다.

또한, 노후 주민센터 등 공공건축물과 행복주택의 복합개발 활성화를 위해 규제를 개선하고, 가로주택정비사업, 신축주택 매입, 오피스텔형 행복주택 등 공급방식도 다양화해 나갈 계획이다. 이와관련, 주민센터 부지 등 공유재산 소관 관할청 동의시 공유재산 무상사용 가능 공영주차장과 행복주택 복합건설시 공영주차장은 용적률에서 제외할 방침이다.

신혼부부 및 대학생에 대한 맞춤형 공급도 강화한다. 신혼부부 및 대학생 특화단지를 각각 5개에서 10개로 확대하고, 대학생 특화단지 대학생 입주비율을 최대 70%까지 확대한다. 또한, 차 없는 입주민을 위한 카셰어링 서비스를 도입하고, 차량 보유가 많은 신혼부부 가구에 대해서는 호당 주차면수 기준을 호당 0.7대에서 1대로 확대할 계획이다.

뉴스테이 공급물량도 13만호에서 15만호로 2만호 확대한다. 2017년까지 사업부지 2만호를 추가 확보(2016년 5000, 2017년 1만5000호)해 총 15만호를 공급할 계획이다. 이에 따라 올해 새롭게 목표로 설정한 5만5000만호의 사업후보지를 상반기 내에 모두 선정한다. (3만1000호는 이미 선정)

먼저, 공급촉진지구의 경우 이미 발표한 후보지 1만3000호에 더해 이번에 개발제한구역, 노후 공업지역 등을 활용해서 1만호를 선정했다. 농업진흥지역 해제지를 포함한 후보지를 상반기 내에 3000호 이상 추가로 선정해 총 2만6000호 이상 후보지를 선정할 계획이다.

LH 공모사업을 통한 뉴스테이 공급 목표물량은 1만호로서, 하반기 공모 예정부지 후보지 4000호(2016년 1월 6000호 공개)를 6월 중 공개할 예정이다. 민간제안사업을 통한 뉴스테이 목표물량은 5000호로서, 이미 선정한 2000호 외에, 하나금융과 체결한 ‘뉴스테이 확대 MOU(3.11)’등에 따라 3000호를 추가 선정할 계획이다. 정비사업을 통한 뉴스테이는 지난 2월 선정한 2만4000호 후보지 이외에 2차 공모(6월)를 실시해 4000호를 추가 선정할 계획이다.

이와함께 뉴스테이 사업자에게 토지를 저렴하게 임대해주는 ‘토지지원리츠’를 도입한다. 뉴스테이 사업자가 초기에 토지매입비 부담 없이 임대사업을 추진할 수 있으며 영등포 구 교정시설 부지(1800호 내외)에 1호 사업을 추진할 계획이다.

뉴스테이 활성화를 위한 규제합리화와 금융지원도 강화한다. 촉진지구 내 복합개발 시 의료시설이나 휴양시설 등 주거환경에 위해가 없는 모든 시설의 설치를 허용할 계획이다. 공공이 시행하는 공급촉진지구 내에서 공공임대주택(행복주택 등) 등의 건설이 가능하도록 공공시행자의 자체 주택사업을 허용하는 한편, 원활한 사업추진을 위해 지구지정 이후 시행자가 출자하는 리츠 등으로 시행자 변경이 가능토록 개선하는 등 규제를 합리화할 계획이다.

뉴스테이 민간투자 활성화를 위해 민간임대사업자에게 정비조합의 초기운영자금(약 30~50억원)을 손쉽게 조달할 수 있는 보증상품도 개발해 제공할 예정이다.

● 공공임대주택 공급 확대 및 유형 다양화

무주택 서민을 위한 공공임대주택 공급을 지속 확대하면서, 유형을 다양화해 생애주기별로 특화된 임대주택을 공급한다. 먼저 전세임대주택 공급을 1만호 확대한다. 소득 2분위 이하 최저소득계층을 대상으로 하는 전세임대 2016년 공급물량을 3만1000호에서 1만호 늘어난 4만1000호 공급하고, 이 중 5000호는 대학생 및 취업준비생에게 지원할 계획이다.

이로써 올해의 전체 공공임대 공급 물량이 당초 11만5000호에서 역대 최대인 12만5000호로 확대된다. 또한, 전세임대 지원단가를 호당 500만원 상향해 주택 선택의 폭을 넓힐 계획이다. 전세임대 거주자가 납부하는 월세(LH 보증금×연 2%)의 감면 대상을 확대해 보증금이 소액인 거주자의 부담도 완화할 계획이다.

대학생, 취업준비생, 신혼부부, 노년층 등 생애주기별 수요에 맞는 특화형 임대주택 공급도 확대한다. 우선 대학생·취업준비생 등 청년지원을 위해 대학생 전세임대를 확대 개편하고, 창업지원주택을 도입한다.

대학생 전세임대를 청년전세임대로 확대 개편해 입주 대상에 취업준비생(졸업후 2년이내)을 포함하고, 2016년 공급물량도 5000호에서 1만호로 5000호 확대한다. 또한, 주택 임차 경험이 없는 대학생을 위해 서비스 개선 및 절차 간소화도 추진할 계획이다.

개선되는 서비스는 전세임대 유경험 대학생과의 1:1‘멘토-멘티’ 서비스 지원과 함께 전문 중개사(20~50회 이상 중개) 정보제공 등을 통해 원활한 계약을 지원하게 된다. 절차도 간소화된다. 1일 이내 입주가능 여부 확인 등 계약 소요기간이 7일에서 1~2일로 단축된다.

규제프리존 관련 지역전략산업, 신산업 등과 연계된 청년 창업인을 위해 창업지원주택을 새롭게 도입한다. 창업지원주택은 청년 창업인에게 우선공급되며, 창업인을 위한 맞춤형 커뮤니티 시설(co-working zone)을 설치하고, 창조경제혁신센터 등과 프로그램을 연계할 계획이다. 이와함께 지자체 등으로부터 제안을 받아 300호 수준의 시범사업을 추진(2016년 하반기 선정, 2017년 사업승인)하고, 수요 분석 후 확대할 계획이다.

신혼부부의 주거안정을 위해 ‘신혼부부 매입임대 리츠’를 도입할 계획이다. 주택도시기금이 리츠를 설립해 보증금과 기금으로 기존주택을 매입한 후, LH에 위탁해 임대주택으로 공급하는 방식이다. 도시근로자 평균소득 이하의 무주택자가 최장 10년간 거주할 수 있고, 올해 1천호 규모의 시범사업을 추진할 계획이다.

임차인은 보증금과 기금 출자·융자에 대한 이자 등을 임대료로 납부하면서 안정적인 임대료로 거주할 수 있다. 이렇게 되면, 재정투입 없이 기금 출·융자만으로 기존주택을 매입해 공공 임대주택으로 활용할 수 있게 된다. 예를 들어 주택가격이 3억원인 주택에 입주시 임대료는 보증금 1억5000만원에 월세 25만원을 내는 형태이다.

노년층을 위한 공공실버주택 공급도 확대된다. 올해 당초 계획인 8개소, 650호보다 확대해11개소 1200여호를 공급하고, 2017년까지 20여개소 2000여호로 확대할 계획이다. 올해 확대되는 곳은 위례, 분당목련, 수원광교, 세종신흥, 보은이평, 울산혁신, 안동운흥, 부산학장, 장성영천, 부안봉덕, 영월덕포 등이다.

● 민간참여를 통한 임대주택 공급방식 다양화

먼저 공공임대 리츠를 활용한 공공임대주택 공급을 확대한다. 기금과 민간이 참여하는 공공임대리츠를 통해 10년 공공건설 임대주택 공급물량을 6만호에서 6만7000호로 7000호 확대한다. 공공임대 리츠는 민간자금 35%, 기금 33%(출자 8%/융자 25%), LH 2%, 임대보증금 30% 등으로 구성된다.

공공건설임대 건설 부지를 발굴하기 위해 LH 외에 지방공사 참여를 확대하는 등 투자주체 다양화를 추진한다. 기존 6만호는 대부분 LH가 투자주체로 참여하고 있으며, 지방공사가 참여한 것은 인천 도화 공공임대리츠(인천도시공사, 548호)가 유일하다.

집주인 리모델링 임대도 확대된다. 개인이 다세대 주택 등을 매입해 경수선한 후, LH에 임대관리를 위탁하는 경우에도 집주인 리모델링 임대사업과 동일한 혜택을 부여하는 집주인 매입임대사업이 도입된다. 주택을 매입한 개인이 LH에 임대관리를 위탁해 저렴하게 임대하면, 집주인은 집주인 리모델링과 동일하게 관리부담·공실위험 없이 정해진 기간 동안 미리 확정된 임대수익을 지급받게 된다.

집주인에게는 연 1.5% 저리의 매입임대 매입자금을 지원하게 되며, LH가 임대관리 업무 대가로 집주인에게 부과하는 수수료도 월 임대료의 7%에서 5%로인하할 계획이다. 집주인 리모델링(개량, 매입방식 모두) 임대주택을 준공공임대로 등록할 경우, 취득세·재산세·소득세·양도세도 감면해 줄 계획이다.

근로자 임대주택도 활성화한다. 기업이 사내 유보금 등을 활용해 근로자 임대주택을 더 많이 제공토록 유도하기 위해 중소기업에 한해 수도권에 적용되는 근로자 임대주택 투자세액 공제율(7%)을 지방수준(10%)으로 상향할 계획이다.

● 전·월세 등 주거비 지원 강화

주거비 마련에 어려움을 겪는 전월세 가구에 대해 기금융자 등을 확대하여 주거비 부담이 낮아질 수 있도록 지원할 계획이다. 먼저 신혼부부 등 전세가구에 대한 버팀목 대출 지원이 강화된다. 대출금리를 0.2%p 일괄 인하(2.5~3.1%→2.3~2.9%)하되, 신혼부부는 우대금리를 0.3%p 추가 확대해 전체적으로 0.5%p가 우대(2.3~2.9%→1.8~2.4%)된다.

또한, 그간 전세가격 상승폭을 감안, 2013년 4월 이후 동결됐던 수도권 대출한도를 2000만원 상향(수도권 1억→1억2000만원)하고, 신혼부부(수도권 1억2000만원/지방 9000만원)는 다자녀 가구(수도권 1억2000만원/지방 1억원)와 함께 수도권 1억4000만원/지방 1억원으로 확대된다.

구매여력이 부족한 생애최초주택구입자에 대해 한시적(시행 후 6개월간)으로 대출지원을 강화한다. 생초자 우대금리를 0.3%p 상향(0.2%p → 0.5%p)해 생초자에 대해서는 최저 1.6% 금리를 적용(2.1~2.9%→1.6~2.4%) 할 계획이다.

월세 세액공제 실적 분석을 토대로 월세가구의 주거비 지원의 효율성을 높이기 위해 연내 제도 개선 및 보완을 추진할 계획이다. 현재는 총급여 7000만원 이하 근로자를 대상으로 연 750만원 한도 내에서 월세 지급액의 10%를 소득세에서 공제하고 있다.

● 주거지원 기준 합리화 및 전달체계 개선

주거지원을 절실히 필요로 하는 계층에 임대주택 및 전월세 자금 등이 우선 제공될 수 있도록 주거지원기준을 합리화하고, 주거복지 전달체계를 개선하는 등 주거복지지원 체계를 정비한다.

우선 최저소득계층 중 임대료 부담이 크거나 최저주거기준에 미달하는 가구를 집중 지원해단계적으로 주거지원 사각지대를 해소해나갈 계획이다. 이와 관련, 호주에서는 소득 4분위이하 가구의 RIR이 30% 이상인 경우 주택스트레스 상태로 규정한다. 미국(HUD)의 경우 RIR이 50% 이상이거나 열악한 주거상태의 주택을 우선 지원한다.

이를 위해 2016년 5월부터 주거급여를 받는 최저소득계층 중 소득 대비 임대료가 과도한 가구(30% 이상)에 대해 매입·전세임대 우선 입주를 지원할 계획이다. 또한, 임대료 부담, 최저주거기준 미달 여부를 공공임대 입주자 선정 기준에 포함(2016년 하반기)할 계획으로, 변경된 기준을 적용해 연내 전세임대 대상자 선정을 추진하고 2017년 매입·전세임대, 2018년 영구·국민임대로 단계적으로 확대할 계획이다.

맞춤형 주거복지 전달체계 강화도 추진한다. 마이홈센터 중심 주거복지 전달체계를 구축해 마이홈센터에서 주거복지서비스 상담뿐만 아니라 신청절차 안내, 신청서 작성까지 연계 지원한다. 또 접근성이 낮은 주민센터·재래시장 등을 직접 방문해 찾아가는 서비스를 제공할 계획이다. 마이홈센터와 지자체, 주거복지단체 간 주거복지 네트워크를 구축해, 이를 통해 최저소득계층 등 주거지원 사각지대를 상시 발굴할 계획이다.

맞춤형 주거복지 실현을 위한 추진방안을 마련한다. 공공임대주택 지원정책을 수혜자 중심으로 확대·개편해 임대주택 재고를 확대할 계획이다. OECD 등 해외 선진국은 정부가 직접 공급하는 공공임대주택뿐만 아니라 공공의 지원을 통해 저소득층에게 저렴하게 임대되는 민간임대주택도 사회적 임대주택(social rental housing)으로 관리하고 있다.

우리 정부도 앞으로 소유·관리주체와 관계없이 공공지원(자금지원, 세제감면 등)을 통해 시세보다 저렴한 임대료로 공급된 장기임대주택(8년이상)을 공공지원주택으로 통합 관리해 2022년까지 공공지원 임대주택 비율을 OECD 수준인 8%까지 달성할 수 있도록 추진할 계획이다.

공공지원 임대주택을 지속 확충해 2030년 이전에는 EU 수준인 9.4% 이상 확보를 추진한다. 또한 공공임대주택 재공급 물량(연간 4~5만호)의 체계적 관리 방안을 마련하고, 노후 임대단지 재개발 중장기 플랜도 검토할 계획이다.

● 주택임대차 시장 인프라 개선

월세 비중 증가, 임대주택 확대 등 주택시장의 구조적인 변화에 대응하여 임대차 관련 제도, 관행 등 인프라 개선을 추진할 계획이다. 이를 위해 선진화된 종합 주거서비스를 제공한다.

우선, 뉴스테이를 통해 선진 주거서비스 제공 모델을 선도적으로 제시할 계획이다. LH 공모사업 기준 중 임대관리 및 주거서비스 배점을 상향하는 등 주거서비스 평가를 강화하고, 주거서비스가 우수한 뉴스테이 단지 인증 및 주기적 관리를 통해 주거품질을 높일 계획이다. 현재 주거서비스 평가는 1000점 중 임대관리계획 배점 40점, 주거서비스 배점 100점(비계량 평가)→ 임대관리계획도 주거서비스에 준해 배점을 상향하고 정량평가제를 도입하고 있다.

이와함께 네트워크형 종합서비스 인증제 도입도 추진해 뉴스테이 외에도 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 기반을 마련할 계획이다. 네트워크형 종합서비스 인증제는 임대관리, 중개, 이사, 청소 등 업역 간 연계 등을 통해 종합서비스를 제공하는 주택 임대관리업체를 우수 부동산 네트워크로 인증하는 제도이다.

또한, 전문화된 주거서비스를 제공할 수 있는 주택임대관리업 육성도 추진한다. 이를 위해 주택임대관리업 등록기준 및 보증보험 가입의무를 완화해 임대관리업자의 부담을 낮추고 활성화를 유도할 계획이다.

주택임대차 시장의 제도·관행 등 개선도 추진한다. 임차수요가 늘어나고 월세비중이 증가하는 등 임대차 시장이 변화하고 있지만, 임대차 관련 관행과 제도는 여전히 미흡한 상황이다. 허위·중복매물로 인한 피해를 방지하기 위해 중개협회를 통한 허위 매물 신고 활성화를 유도하고 임대차 계약의 편의성과 안전성을 높이기 위해 올해 5월 서초구에서 부동산 전자계약 시범사업을 실시한 후 2017년부터 전국으로 확대해 시행할 계획이다.

또한, 임대차 관련 분쟁해결을 위해 계약서 작성 시 함께 교부되는 중개대상물 확인 설명서를 보완하고, 수선 및 유지·보수 가이드라인을 마련하여 ‘16년 상반기부터 시범운영할 계획이다.

셋째, 전월세 등 주택통계 개선도 추진한다. 국민들이 원하는 가격대의 주택을 쉽게 찾을 수 있도록 입주가능 주택 가격지도 구축을 추진할 계획이다. 앞으로, ‘마이홈 포털’을 통해, 희망 주택가격 수준에 따른 지역별 입주 가능한 임대주택(전월세주택, 공공임대) 매물정보를 지도형태로 볼 수 있게 된다.

또한, 주택 관련 통계 개선도 지속적으로 추진할 계획이다. 임차가구의 주거비 부담 정도를 정확히 측정하기 위해 주거실태조사 내실화(표본 2만→6만, 조사주기 2년→1년) 등을 추진하고, 매년 수기로 집계하던 임대주택 통계생산 방식을 임대주택 포털 등을 활용하여 전산화하는 한편, 미분양 통계 개선, 부동산 전매통계 개선, 연립·다세대 실거래가격지수 공표 등 시장관련 통계도 개선할 계획이다.

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③정부정책의 패러다임 변화와 주택시장 움직임

①주택수요가 다양해지고 있다

②맞춤형 주거지원 위한 4·28대책 내용