저금리가 지속되면서 전세값이 고공행진을 하고 있다. 4월말 기준으로 서울 아파트의 중위 전셋값이 3억5000만원이다. 2년 전보다 24%가 올랐다. 2년 전에 2억8000만원으로 아파트 전세계약을 했던 세입자는 6800만원 정도를 더 준비해야 전셋집 재계약이 가능하다.

서울에서도 서초는 2년 사이에 전셋값이 1억6900만원 올랐다. 2년 전에는 중위 전세가격이 4억2000만원이었는데 올 4월에는 5억8900만원으로 40.2%가 올랐다. 강남도 전세금이 5억원을 넘기면서 2년 사이에 29.1%가 올랐고, 송파구도 5억원에 근접한 4억9300만원 수준의 중위 전세가격이 형성되면서 2년 전보다 22%가 올랐다.

전세금은 꾸준히 오르고 있지만 매매가격은 크게 오르지 않아 ‘매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)’이 최근 점점 높아지고 있다.

지난해 중반만 하더라도 서울 아파트 전세가율은 60%대 수준을 보였다. 그러나 지난해 하반기 이후 전세금이 치솟으면서 전세가율은 70%를 넘어섰고, 올 4월 기준으로 전세가율은 72.9%를 기록했다. 아파트 매매가격이 5억이라고 하면 전세금이 3억6000만원이라는 이야기이다. 전세금 수준이 높아지면서 ‘깡통전세’에 대한 우려가 높아지고 있다.

세입자가 꼭 알아야할 전세보증금반환보증

집주인이 임대를 놓고 있는 집값이 크게 하락하거나 대출을 많이 끼고 있어 상환리스크가 큰 경우, 세입자는 집주인에게 전세보증금을 되돌려 받지 못할 수도 있다.

또 경우에 따라서는 세입자가 이사날짜를 받아두고서 집주인에게 전세보증금을 받지 못해서 이사를 포기하기도 한다. 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가 세입자가 집주인에게 전세보증금을 받지 못하는 경우가 발생하기도 한다. 세입자가 전세보증금 반환리스크에 그대로 노출되어 있는 것이다.

전세보증금은 대부분 목돈이기 때문에 세입자에게 전 자산인 경우가 많다. 그렇기 때문에 전세보증금을 되돌려 받지 못한 세입자는 주거불안정을 겪을 수밖에 없고, 사회적 문제로까지 확산될 수 있다.

전세보증금반환보증 가입 요건 8가지

세입자가 보증가입하려면 다음의 몇 가지 요건을 갖추어야 한다.

① 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖추고 있어야 한다.

② 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유여야 한다. 다만 공공택지로서 지적 미정리로 인해 대지권이 미등기인 경우에는 보증이 가능하다. 그러나 건물과 토지의 소유가 다르면 보증가입은 어렵다.

③ 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 한다. 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등과 같은 사항이 있으면 보증가입이 안 된다.

④ 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없어야 한다. 다만 단독이나 다가구는 예외이다.

⑤ 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소해야 한다.

⑥ 건축물대장에 위반 건축물로 기재되어 있지 않아야 한다.

⑦ 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약이 있어야 한다.

⑧ 보증한도를 산정하는 과정에 필요한 선순위채권이 주택가격의 60%를 넘지 않아야 하며, 선순위채권과 전세보증금의 합이 주택유형별 담보인정비율을 넘지 않아야 한다.

따라서 보증상품에 가입하고자 하는 세입자들은 보증조건을 잘 따져보고 해당여부를 판단할 필요가 있다. 또한, 세입자들은 보증기간 동안 주택임대차보호법상의 대항요건인 전세계약과 전입신고 점유를 유지해야 한다.

보증가입시 보증료 알아보기

보증가입시 임차인이 지불해야 하는 보증료는 <표2>와 같다.

보증금액에 보증료율과 보증기간을 적용하여 산정한다. 이 때 보증료율은 개인인 경우와 법인인 경우에 차이가 있는데, 개인 임차인은 연 0.150%, 법인 임차인은 연 0.227%의 보증료율을 적용한다.

보증료는 6개월 단위로 분납이 가능하며, 개인 임차인 경우에는 할인도 가능하다. 개인 임차인 보증료는 해당 주택의 LTV(선순위채권+전세보증금)에 따라 10%에서부터 30%까지 차등 할인해주고 있다.

연소득 4000만원이하, 3인 이상의 다자녀가구, 장애인가구, 65세 이상인 고령자가구 또는 노인부양가구, 혼인기간이 5년 이내인 신혼부부나 결혼예정자도 보증료 할인이 가능하다.

주택유형, 주택의 선순위채권과 전세보증금 수준 그리고 가구구성 특성에 따라 보증한도와 보증료 할인율이 다르기 때문에 세입자는 보증가입 요건을 꼼꼼히 체크해 좀 더 유리한 방향으로 보증가입을 하면 된다.

보증가입시 신청서외에 확정일자부 전세계약서 사본, 전세보증금 수령 및 지급 확인서류, 건축물대장 등 10가지가 넘는 서류를 챙겨야 하므로 서류를 빠트리는 일이 없도록 주의할 필요가 있다.

요즘처럼 전세금이 계속 오르는 상황에서 전세금을 되돌려 받지 못할까 고민하고 있는 세입자라면 보증요건을 따져보고 전세보증금반환보증을 가입해 전세금을 안전하게 보호하는 것도 현대를 사는 지혜라고 할 수 있다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.