박근혜정부의 대표적인 서민주거정책으로 꼽히는 뉴스테이가 성공적으로 시장에 안착하는 모양새다. 정부의 뉴스테이사업 공모에 건설사의 참여가 줄을 잇고, 이미 선보인 뉴스테이 단지도 성공적으로 분양을 마쳤다. 지난해 청약을 실시한 총 4개 단지, 6000여가구의 뉴스테이 모두 모집 가구수를 채우며 평균 4대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

이러한 시장 반응에 힘입어 정부는 뉴스테이 공급물량을 적극적으로 늘리고 나섰다. 올해에만 5만여가구 물량의 뉴스테이 사업부지를 확보했다고 밝혔다. 입주자 모집 물량만도 1만2000여가구에 이른다.

정부는 뉴스테이에 참여하는 건설사를 겨냥한 자금지원 및 규제완화도 내놓았다. 특히 민간 재무적 투자자(FI)의 참여를 북돋기 위한 각종 제도개선이 이어지고 있다.

뉴스테이에 대한 업계 및 소비자의 관심이 뜨거운 한편, 최근 들어 우려의 목소리가 새어나오고 있다. 주택시장 상황의 불확실성이 커지는 가운데, 뉴스테이 공급물량이 지나치게 많다는 지적이다. 또, 뉴스테이 참여 요건이 까다로운 탓에 뉴스테이 참여 기회 및 혜택이 대형건설사에게만 돌아간다는 불만이 들린다. 뉴스테이 사업에서 중소건설사가 배제되고 있다는 문제제기다.

지방 및 중소건설사에 불리한 공모자격

지난 3월, 한국토지주택공사(LH)는 5차 뉴스테이 공모를 진행했다. 6월 중 사업자를 확정하고 이어 올 하반기에 6차 공모에 나설 계획이다.

지금까지 뉴스테이를 수주한 건설사를 살펴보면 인천도화의 대림산업, 동탄의 대우건설을 비롯해 김포한강의 금성백조주택, 대구금호의 서희건설 등이 있다.

LH 4차 공모에서 사업자로 선정된 금성백조주택과 서희건설을 제외하고는 모두 대형건설사다. 그마저도 금성백조주택과 서희건설은 2015년 시공능력평가순위 100위권 내 건설사로, 사실상 중소건설사의 참여는 전무한 상황이다. 정부의 뉴스테이 사업이 대형건설사에게 집중돼있다는 지적을 받는 이유다.

전문가들은 중소건설사가 뉴스테이 사업에 참여하지 못하는 데는 LH의 공모자격이 중소건설사에 불리하기 때문이라고 설명한다. LH가 공모하는 택지의 경우 1000세대 이상 대규모 택지인 경우가 많다. 경험과 자금이 여유롭지 않은 중소건설사가 선뜻 공모에 참여하기 어렵다.

택지가 서울 및 수도권에 집중돼있는 점도 문제로 꼽힌다. 지방과 수도권, 서울의 택지 및 주택건설사업은 그 특성이 매우 다르기 때문에, 서울 및 수도권에서 사업경험이 부족한 지방의 중소건설사들에게 불리하다.

LH의 뉴스테이 공모에 지방의 중소건설사가 참여한다고 해도 서울에서 활약하는 대형건설사들과의 경쟁에서 기회를 얻기 어려운 실정이다. 한 중소건설사 관계자는 “중소건설사가 느끼는 뉴스테이 진입장벽이 너무 높다. 실질적으로 뉴스테이 사업에서 배제되고 있는 기분이 든다”고 말했다.

여기에 더해, 뉴스테이 사업비를 70%까지 지원하는 주택도시보증공사(HUG)의 요구조건도 까다롭다는 평가다. 임대주택 리츠 PF보증의 시공사 참여요건으로 ‘HUG 신용등급평가 BB+ 이상’을 요구한다. 지난 몇 년간 주택건설 시장이 불황을 겪은 상황에서, 이러한 신용등급요건은 중소건설사 입장에선 걸림돌로 작용하고 있다.

자금력 부족한 중소건설사 지원제도 필요

건설업체 등 공급자 입장에서 임대주택사업의 가장 큰 문제는 자금이 장기간 묶이는 것이다. 아파트 건설 후 일괄적으로 분양하는 일반분양사업과 달리, 뉴스테이는 8년 동안 의무임대기간을 거친다. 이 기간 동안엔 연임대료상승률도 5% 이하로 제한된다.

사업투자금을 회수하는데 8년 이상의 시간이 소요되기 때문에 자금 유동성이 원활하지 않은 중소건설사 및 시행사들이 뉴스테이에 참여하기 어려운 구조다.

다만 국토교통부가 지난 3월 뉴스테이 수익구조를 중간배당구조로 전환키로 해 사업성이 다소 개선될 것으로 기대된다. 기존에는 임대사업을 종료한 후에 주택을 매각한 수입을 투자자에게 배당하는 청산배당구조로 수익구조가 설계돼있었다. 투자금을 회수할 때까지 장기간이 걸려 재무적 투자자의 참여가 쉽지 않았다.

전문가들은 건설사가 유동성을 확보할 수 있도록 관련 지원책이 필요하다고 조언한다. 세금감면혜택 등 민간사업자의 수익을 보장할 수 있는 제도적 장치가 필요하다는 조언이다.

높은 임대료 탓 여론 부정적… 사업 불확실성 커져

서민층의 주거안정을 위해 도입된 뉴스테이가 높은 임대료 탓에 정작 서민층이 입주하기 어렵다는 지적도 나온다.

주택산업연구원의 발표에 따르면, 정부가 목표로 삼은 뉴스테이의 주요 수요자인 중산층의 소득분위는 3~9분위로, 이를 가처분소득 기준으로 환산하면 177만원~531만원 수준이다.

소득분위란 통계청이 우리나라 전체 가구를 분기별 소득수준에 따라 10%씩 10단계로 나눈 지표다. 숫자가 높을수록 소득수준이 높은 것을 의미한다.

하지만 현재 분양된 대부분의 뉴스테이 임대료는 소득분위가 6분위 이상 돼야 부담이 가능한 수준이다. 특히 서울이나 위례신도시의 경우 소득수준이 8분위 이상 돼야 거주가 가능하다. 높은 임대료 탓에 실제로는 서민층 입주가 어려운 실정이다.

주거안정 효과를 누릴 수 있는 뉴스테이의 수혜대상이 고소득 중산층에 몰릴 경우, 사회적 비판이 일어 정책의 지속가능성이 침해될 수 있다. 정책이 일관적으로 추진되지 못하는 것 역시 사업성을 약화시키는 불안요소로 꼽힌다.

뉴스테이 공급과잉 우려… 불투명한 시장전망도 문제

지난해 주택시장에 잠시나마 훈풍이 불면서 아파트시장을 중심으로 인허가 및 분양물량이 급증했다. 부동산업계에 따르면 2017년 전국 아파트 입주 예정물량이 33만여가구에 이른다. 이는 2010년(29만여가구) 이후 최대 물량이다.

이런 상황에서 올해 정부가 발표한 뉴스테이 확보 부지 물량이 5만여가구다. 입주물량만 따져도 1만2000여가구에 이른다. 이에 따라 뉴스테이 공급과잉 우려가 고개를 들고 있다.

일반적으로 신규 입주아파트 물량이 증가하면, 전세물량도 따라 증가한다. 월세보다 전세를 선호하는 소비자 심리에 비춰볼 때 아파트입주 및 전세물량이 증가하면, 보증부 월세 형태인 뉴스테이의 인기가 떨어질 수도 있다는 분석이다.

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 “입주물량이 급증하는 것이 뉴스테이에 오히려 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 지역에 따라 사업성 저하와 공실발생 우려가 크다”며 “정부는 지역별 주택수급상황을 따져 뉴스테이 공급을 조절할 필요가 있다”고 조언했다.

뉴스테이가 분양전환되는 8년 후에 시장상황이 불확실하다는 것도 문제요인이다. 사실상 뉴스테이 수익구조는 의무임대기간이 종료된 이후 분양전환이나 단지 매각을 통해 이익을 얻는 구조로 설계돼있다.

그런데 자금유동성이 원활하지 않은 중소건설사의 경우 8년 임대기간 동안 얻는 임대수익으로는 투자금을 회수하기 어렵다는 것이 업계의 설명이다.

수도권 뉴스테이에 참여한 한 건설사 관계자는 “부동산시장은 정책, 인구변화 등 변수가 많다. 8년에 달하는 의무임대기간이 종료된 이후 부동산시장 상황이 어떻게 변화될지 모른다는 점이 뉴스테이에 참여하는데 불안요소로 작용한다”고 말하며, “게다가 준공된 지 8년이 지나면 인근의 신규 아파트와 비교해 얼마만큼 경쟁력이 있을지 기대하기 어렵다”고 전했다.

서민을 위한 주거안정을 목표로 정부는 뉴스테이 참여 건설사에 대해 적극적인 자금지원과 세제감면 등을 제공하고 있다. 정부지원이 계속되는 만큼 업계의 관심과 기대도 크다. 뉴스테이 참여 기회와 혜택이 업계 전반에 고루 돌아갈 수 있도록 중소건설사를 위한 지원정책이 필요해 보인다.

아울러, 전문가들은 뉴스테이가 지속적으로 이어질 수 있도록 시장상황에 맞춰 공급계획을 세워야 한다고 조언한다.