제1주제▶앞으로 10년, 주거트렌드 변화

발표자 : 김지은(주택산업연구원 책임연구원)

●사회적 여건변화와 주거

1980년대부터 지금까지 우리나라의 주택시장 상황을 살펴보면 1980년대에는 200만호 건설 등 주택공급촉진 정책이 중심을 이뤘고, 이에따라 주택가격이 상승하면 투기억제정책이 도입됐다. 1990년대에는 경제력 향상과 함께 주택구입능력도 높아졌지만, 외환위기와 함께 미분양이 늘어나는 등 어려움을 겪었다.

2000년대에는 중반까지 주택시장이 다소 살아났으나 글로벌 금융위기와 함께 주택시장이 다시 침체에 빠져들었고, 주택가격 하락과 전세가격 상승, 미분양 물량 증가 등의 현상이 나타났다.

주택공급측면에서는 1980년대에는 공동주택 공급이 확대되면서 공급자 중심의 시장이 형성됐고, 아파트는 판상형이 대세를 이뤘다. 1990년대에는 투기수요가 줄고 소비자중심 시장으로 전환되면서 공동주택의 고급화·다양화가 이루어지던 시기다. 2000년대에는 민간주도의 자율성이 높아지고 주거의 쾌적성 등 품질에 대한 인식제고 및 주거개념의 변화와 함께 맞춤형 소량생산 양상이 나타났다.

주택의 선호측면에서는 1980년대에는 입지나 중산층 주거유형에 대한 선호가 높았으며, 1990년대에는 주변환경과 마감자재 등 품질에 대한 관심이 높아졌다. 브랜드 아파트가 등장한 것도 이때부터다. 2000년대 들어서는 품질차별화 전략이 나타났고, 주거환경에 대한 인식이 높아졌다.

한편 2010년 이후에는 베이비붐 세대의 은퇴를 비롯해 고령화가 진전되고, 1인가구가 늘어나고 있다. 여기에다 경제양극화가 심화되고 저금리 기조가 이어지며, 대외적으로도 불확실성이 높아지고, 기후문제나 인터넷의 발달, 인공지능 등장 등 여러 가지 변화요소가 복합적으로 작용하고 있다.

특히 인터넷과 통신의 발달은 우리의 주거문화를 크게 변화시키고 있다. 아파트에 첨단 무인화 바람이 확산되고 각 건설사마다 첨단시스템을 건설에 접목하는데 열을 올리고 있다. 주택에 대한 소비자의 관심도 주거의 사용가치가 더욱 중요해지는 쪽으로 바뀌고 있다.

●미래 주거트렌드 2025

미래의 주거트렌드에 영향을 미치는 요소들은 인구와 경제, 기술, 사회, 환경 등이다. 이같은 요소들을 감안했을 때 미래의 주거수요는 고령층을 위한 주택수요와 주거비 부담이 적은 주택수요가 늘어나고, 외국인 거주가구가 증가할 전망이다. 전체적인 주택수요는 인구감소에 따라 줄어들 것으로 보인다. 주거트렌드의 변화에 직접적인 영향을 미치는 요인들은 주택기술, 주거서비스, 주거환경 및 에너지, 주택유형 변화 등이다.

이같은 변화요인들을 감안해 10년후의 주거트렌드를 예상해보면 7대 메가트렌드를 짚어볼 수 있다. ‘베이비붐과 에코세대의 본격 수요교체’를 비롯해 ‘실속형 주택 인기’, ‘주거비 절감주택 인기’, ‘주택과 공간기능의 다양화’, ‘자연주의 숲세권’, ‘첨단기술과 접목된 주거가치 향상’, ‘월세시대, 임대사업 보편화’ 등이 그것이다.

먼저 베이비붐 세대의 빈 자리를 에코세대가 메울 것이다. 베이비붐 세대는 경기도와 광역시, 기타 시도로의 이동비율이 높고, 에코세대는 도심권과 동북권, 서남권으로의 이동비율이 높다. 특히 에코세대는 도심권 생활을 선호하는 반면 베이비붐 세대는 전원생활을 선호한다. 또 에코세대는 아파트를, 베이비붐 세대는 단독이나 다가구를 선호한다.

실속형 주택에 대한 인기도 새로운 트렌드로 자리잡고 있다. 가족수에 적정한 규모의 주택을 선호하고 디자인보다 실용성을 중시한다. 실속형 주택이 인기를 끌면서 60~85㎡의 우위는 지속되지만, 전용면적 40~60㎡ 규모가 대세로 자리잡을 전망이다. 규모는 작지만 기능은 중대형 수준의 주택을 요구한다.

미래 주거비 부담의 Downgrade 욕구도 새로운 트렌드가 될 것이다. 소비자도 주택의 가성비(가격대비 성능)를 주택구매시 주요 요인으로 고려하기 시작했다. 특히 베이비붐 세대에서는 미래 주거비 증가요인으로 관리비 등의 부담을 가장 크게 고민하고 있으며, 이에 대한 해답으로 에너지 생산 및 에너지 거래주택, 저에너지 주택, 그린하우스에 높은 관심을 보였다. 주택구매시 ‘주거비’가 주요한 요인으로 자리잡을 것이다.

주택과 공간기능의 다양화도 중요한 요소가 될 전망이다. 기능복합 초소형 주택은 ‘교통이 편리한 도심에 주택의 면적은 작지만 첨단화된 기능과 고급서비스를 제공하는 주택’으로 고소득 1인가구를 위한 주택상품이 될 수 있을 것이다.

주거내부 공간에서 가구 구성 변화 및 라이프스타일과 생활패턴의 변화에 따른 공간변화 요구가 더욱 증가한다. 벽의 이동이나 확장을 통해 소비자의 라이프스타일과 생활패턴에 맞는 공간변경에 대한 요구와 가구의 기능적 변신 필요성은 20~50대로 갈수록 증가세를 보였다. 개인이 소비하는 주거공간은 휴식 이외에 비즈니스, 미팅, 파티 등 다양한 변화 요구에 변경이 가능해야 하며, ‘나만의 주거공간 스타일링’에 대한 요구는 더욱 증가할 것이다.

저성장 기조가 장기화되고, 일상생활에 여유없는 삶, 첨단화 속에서 그 무엇으로도 대체할 수 없는 자연과 휴식공간 또한 더욱 선호될 것이다. 녹지나 공원, 산 등을 고려하는 쾌적성, ‘숲세권’이 미래 주거선택시 가장 중요한 고려요인이 될 것이다.

아파트 중심의 주거문화는 지속되지만 미래에 보다 적극적으로 자연을 즐기고자 하는 사람들은 단독주택을 선택해 이동하고, 은퇴준비자는 실속을 가미해 저렴하게 자연과 여가를 즐기기 위한 ‘세컨하우스’를 조립식 주택, 이동식 주택, 3D하우스로 선택하려는 경향이 강해지고 있다.

스마트 기술의 융복합을 통한 새로운 주거경험은 주거기술과 주거서비스를 통해 보다 현실화 된다. 1단계가 IOT를 통한 스마트화였다면, 2단계는 Big Data를 통해 개인의 생활패턴에 맞는 맞춤형 스마트 서비스로 진화할 것이다.

서비스의 우선 순위는 보안과 의료서비스, 커뮤니티 서비스 순서 등이다.

이외에도 자동차 의 알림서비스와 같은 ‘주택 내 하자 점검 서비스’, 인간의 가사노동을 대신하는 ‘로봇 서비스’ 등을 선호한다. 주택과 관련 산업과의 콜라보레이션(Collaboration)을 통해 거주자의 생활과 건강, 커뮤니티 서비스 등 주거가치를 높일 수 있는 방향으로 계속 변화할 것이다. 

월세 시장으로의 빠른 변화와 임대수익 가치를 더욱 중요하게 생각하는 소비자의 인식 전환은 주택의 사용가치를 더욱 업그레이드 시킨다. 이같은 변화는 주택의 구매보다 임대수익용 부동산 우선 구매에 대한 관심 증가로 나타나는데, 특히 소득 4~5분위에서 임대수익 부동산에 대한 구매의사가 높으며, 다가구 주택 또는 상가주택 등의 구매를 통해 임대수익과 주거안정을 동시에 꾀하려 한다. 또한 수익형 부동산을 먼저 구매하고, 본인은 남은 자금으로 소형주택에 거주하면서 저금리 월세시대에 ‘개인 임대사업자’를 계획한다.

제2주제▶중장기 주거소비 선택변화

발표자 : 김미경(주택산업연구원 책임연구원), 최성호(주택산업연구원 연구위원)

●주택시장 거래동향

먼저 전월세 거래동향을 보면, 수도권은 전세, 비수도권은 월세 비중이 높다. 임대 거래비중은 수도권이 비수도권에 비해 높고, 비아파트가 아파트에 비해 높다. 수도권은 전세 비중이 높고 비수도권은 월세 비중이 수도권보다 상대적으로 높게 나타난다.

매매거래량은 2012년 3분기 이후 증가했으며, 임대거래량은 큰 변화가 없으나 추세적으로 소폭 상승했다. 또 전세거래량 비중은 감소하는 추세인 반면 월세거래량은 지속적으로 비중이 늘어나고 있다. 특히 전지역, 전유형에서 월세 거래 비중이 지속적으로 증가하고 있으며, 수도권의 월세 거래비중 증가 속도가 비수도권에 비해 빠르게 나타난다.

소형 주택의 월세 비중이 증가하는데, 주택규모별로 60㎡ 이하 주택의 월세비중 증가가 가장 두드러진다. 아파트는 노후주택의 전월세 거래비중이 크게 나타나며, 전세의 경우 아파트는 재고 주택 거래비중이 크게 나타난다. 월세에서도 유사한 패턴을 보인다.

주택규모별 거래는 지방으로 갈수록 아파트는 소형비중, 비아파트는 대형비중이 증가한다. 아파트 전세의 경우 수도권에서 기타지방으로 갈수록 주택규모가 축소되는 경향이 강하며, 비아파트 전세는 수도권에서 지방으로 갈수록 주택규모가 증가하는 경향이 있다. 역시 월세의 경우도 유사한 패턴을 보인다.

전월세 보증금은 주택유형에 관계없이 수도권이 가장 크고 지방으로 갈수록 작아진다. 월세의 연세/보증금 비율은 비아파트가 아파트의 약 2배 수준이며 기타지방으로 갈수록 연세/보증금 비율이 증가한다. 아파트의 보증금 대비 연세 비율은 지역별로 큰 차이가 없는 반면 비아파트는 수도권이 가장 낮고 기타 지방으로 갈수록 높아지는 경향이 있다.

전월세거래시장의 변화를 보면, 수도권은 전세 및 월세 보증금의 상승 추세를 보이고, 비수도권은 연세의 상승 추세를 보인다. 수도권은 전세와 월세 보증금 규모의 꾸준한 상승추세가 나타난다. 비수도권은 전세 보증금만 상승세가 뚜렷하고 월세 보증금 규모는 큰 변화 없으나 보증금 대비 연세는 상승하는 경향을 보인다.

아파트는 전세 및 월세 보증금의 상승 추세를 보이고, 비아파트는 연세의 상승 추세가 나타난다. 주택 유형별 전월세 거래 또한 지역별 차이와 유사하게 아파트는 전세와 월세 보증금의 상승추세가 관측되며 비아파트는 연세의 상승추세가 나타난다. 소형주택은 연세의 상승세, 중대형 주택은 전세 및 월세 보증금의 상승과 연세의 하락 추세를 보이며, 소형주택에서는 연세 증가 추세, 중대형 주택은 연세 감소 혹은 안정세를 보인다.

기존 재고주택은 보증금이 증가하는 추세이고, 5년 이상 주택은 보증금이 지속적으로 증가하는 경향이 있다. 5~10년 주택의 월세 거래는 보증금이 커지면서 연세/보증금 비율이 감소하는 경향이 있으며. 보증금이 연세보다 빠르게 상승하는 추세다.

●가구특성별 주거소비 현황

비수도권, 비아파트에서 준월세 증가추세가 상대적으로 크게 나타난다. 수도권은 전세 감소, 비수도권은 전세와 준전세의 감소, 준월세의 증가추세가 상대적으로 뚜렷하다. 비아파트의 준월세 비중이 크게 나타나며 주택유형에 무관하게 준월세 비중이 증가추세다.

중소형 주택을 중심으로 준월세 비중 증가가 빠르게 이루어지는 추세다. 60㎡ 미만 소형주택은 자가와 전세 비중이 줄고 준월세 비중이 크게 증가 추세를 보인다. 60~100㎡ 미만 중형주택은 자가비중은 큰 변동 없고 전세가 줄면서 준월세가 증가하는 추세다. 100㎡ 이상 대형주택은 점유유형의 비중변화가 크지 않고 월세화 추세 또한 거의 관측되지 않는다.

1인가구의 준월세 비중이 크며 가구원수가 증가할수록 자가비중이 증가한다. 1인 가구의 준월세 비중이 대체로 크게 나타나지만 노년 1인가구의 경우 상당한 자가율을 유지하는 경향이 있다.

자가가구는 아파트 거주비중이 크고 임차가구는 비아파트 거주비중이 크게 나타난다. 자가가구의 경우 20~30대 청년층은 아파트, 60대 이상 노년층은 비아파트 거주 비중이 커 연령대별 주택유형에 대한 선호가 비교적 뚜렷하다. 임차가구는 상대적으로 연령대별 차이는 크지 않으나 20대는 아파트 비중이 크게 감소한다.

자가가구는 중형이상 주택, 임차가구는 소형과 중형 주택 거주 비중이 크다. 자가가구는 모든 연령에서 주택규모를 점진적으로 증가시키는 추세다. 임차가구중 20대는 소형주택 거주비중이 증가추세를 보인다.

연령대별 점유유형별 분포 변화를 보면, 연령대별 자가율은 큰 변화가 없으며, 준월세는 전연령대에서 증가추세를 보인다. 20대의 경우 전세비율 감소 및 준월세 비율 증가 경향이 뚜렷하다. 연령대별 소득(실질) 변화 추이를 보면, 임차가구의 소득은 평균 12%(2002~2014년)증가해 자가가구의 소득 증가인 24.9%의 절반수준에 미치지 못한다.

연령대별 소득수준별 점유유형 변화를 보면, 자가와 전세는 전반적으로 감소하는 반면, 준월세가 증가하고 있다. 저소득층(1~4분위)은 모든 연령대에서 준월세 비중이 증가하며, 40~50대 저소득층과 중소득층(5~8분위) 자가율이 비교적 빠르게 감소하고 있다.

●주거소비 선택 중장기예측

우선 연령과 소득변화에 따른 점유선택을 보면, 고령에 이르러도 여전히 자가 선택은 증가하며 전세보다는 준전세를, 준전세보다는 준월세를 선택하는 확률은 연령에 따라 증가하다가 50~60대 이후 완만하게 감소한다. 고령층에서 준월세보다는 전세를 선택하려는 경향이 여전히 존재하며 소득이 증가할수록 준월세보다는 준전세를, 준전세보다는 전세를 선택하는 경향이 나타난다.

결국 인구구조 변화와 시장여건의 변화에 따라 주거소비선택이 다양하게 나타날 수 있다. 장래 고령화의 진행은 자가선택 확률을 증가시키고, 임차가구에서는 전세보다는 보증금이 적은 준전세 또는 준월세로의 선택확률을 증가시킨다.

그러나, 은퇴 연령에 들어서면 주거 안정을 위해 월세보다는 전세소비를 선택하려는 경향이 존재하며, 고령화에 따른 가구주 평균 연령 증가(10년간 3.58세 증가) 시 자가선택 비율을 현재 대비 4.8%p 증가시키고, 임차가구에서는 전세 대비 준전세 선택확률 0.26%p, 준전세 대비 준월세 선택확률을 0.5%p 증가시킨다.

경제 성장에 따른 소득 증가는 자가선택 확률을 증가시키는 반면, 임차유형 선택에서는 준월세보다는 준전세 또는 전세를 선택하는 확률이 증가한다. 소득 증가시보다 안정적인 점유유형으로 선택이 변화한다. 완만한 경제성장을 가정한 소득 증가(10년간 20.3% 상승) 시 자가선택 비율을 현재 대비 1.5%p 증가시키나, 임차가구에서는 전세 대비 준전세 선택확률을 0.53%p, 준전세 대비 준월세 선택확률을 0.6%p 감소시킨다.

●요약 및 시사점

주택 임대시장에서 전세거래는 추세적으로 감소하며 월세는 지속적으로 증가할 전망이다. 비수도권, 비아파트, 소형주택 시장을 중심으로 월세 시장이 확대되는 경향이 나타나고 있다. 상대적으로 저렴한 주택유형을 중심으로 월세시장 확대가 진행되고 있어 소득이 낮은 가구들의 주거소비에 부담으로 작용할 수 있다.

월세소비가 꾸준히 증가하고 있으나 가구별 생애주기(연령)와 소득수준에 따라 주거소비가 차별화된 경향을 나타낸다. 청년층(20대)은 소득 증가가 크지 않은 반면, 월세소비가 뚜렷하게 증가하고 있다. 비아파트·소형주택에 거주하는 임차가구가 지속적으로 증가추세에 있다.

장년층(40~50대)의 경우 자가가구는 소득이 크게 증가했으나 임차가구는 소득 증가가 크지 않다. 저소득층과 중소득층의 자가소비가 빠르게 감소하고 있다. 노년층(60대 이상)의 경우 저소득층과 1인 가구에서도 다른 연령대에 비해 자가율이 높게 나타난다. 임차가구의 경우 소득 수준이 낮아 주거비 부담이 매우 크다.

인구구조 변화와 시장여건 변화에 따라 주거소비 선택이 다양하게 나타나고 있다. 고령화에 따른 가구주 연령 증가는 자가 선택을 증가시키는 반면 임차시장에서는 준월세로의 전환을 촉진시키나 은퇴 연령(55세 이후)에 들어서면 주거 안정을 위해 월세보다는 전세소비를 선택하려는 경향이 여전히 존재한다. 가구주 연령 증가 시 자가선택 비율이 증가하며 임차가구에서는 전세 대비 준전세 선택확률과 준전세 대비 준월세 선택확률이 증가한다. 

경제성장에 따른 소득 증가는 자가선택 확률을 증가시키며, 임차유형 선택에서는 준월세 보다는 준전세 또는 전세 선택확률을 증가시킨다. 소득 증가 가정 시 자가선택 비율이 증가하고, 임차가구에서는 전세 대비 준전세 선택확률과 준전세 대비 준월세 선택확률이 감소한다.

●정책방향 제언

주거안정을 위한 정부 정책은 가구의 생애주기와 소득을 복합적으로 고려해 정책 대상별 맞춤형 지원이 필요하다. 먼저 청년층 주거비부담을 완화할 수 있는 프로그램을 강화할 필요가 있다. 20대 청년층의 높은 실업률과 더불어 급격한 월세화 추세가 비교적 저렴한 주택인 비아파트, 소형주택에서 더 빠르게 이루어지고 있어 청년층의 주거불안정이 심화되고 있다.

소득 증가에 따른 자가소비가 가능한 계층을 위해 내 집 마련 지원 정책이 지속될 필요가 있다. 임차가구의 소득 증가는 자가가구의 소득 증가 수준에 미치지 못하는 것으로 나타난다. 또 임차가구의 주거비 부담으로 내집마련을 위한 자산축적에 어려움이 따른다. 따라서 자가 전환을 통해 안정적인 경제기반을 구축하도록 지원이 필요하다.

지불가능한 임대료의 뉴스테이 유형 다양화 등 민간임대주택공급 확대가 필요하다. 월세화 추세가 더욱 가속화되고 있어 보다 안정적인 주거소비가 가능한 임대주택에 대한 수요가 증가할 것으로 예상되나, 이러한 수요를 공공의 공급만으로 충족시키기는 현실적으로 한계가 있다.

노년 임차 가구를 위한 월세 부담이 적은 주택공급도 필요하다. 고령화에 따라 보다 안정적인 임차 유형인 전세 거주수요가 증가할 것으로 예상되나 주택임대시장은 준월세로의 전환이 촉진되고 있어 은퇴 후 정기적인 소득이 부재한 고령가구의 주거소비를 지원할 필요가 있다.