어디에 마련할 것인가 

①신도시형 상가주택

상가주택을 가장 안전하게 준비하는 방법은 신도시의 상가주택용 택지를 분양받아서 짓는 것이다. 신도시의 택지들은 전문가에 의해 신도시 전체의 차원에서 각각의 용도에 적정하도록 크기와 개수가 정해진다. 그 결과물에 관한 세세한 사항을 정해놓은 것이 지구단위계획이다. 도시가 제대로 정착되게 하기 위해 초기에 일괄로 설계를 하였기 때문에 어디를 선택해도 최소 60점 이상은 항상 보장이 되는 시스템인 것이다.

신도시는 LH공사(한국토지주택공사)나 SH공사(서울시도시개발공사)에서 주도적으로 만들어 왔고, 최근에는 경기지방공사(경기도시공사)나 각 지자체에서도 조성하고 있다. 이곳에서 조성하는 토지를 분양받는 것이 상가주택을 마련하기 위한 일반적인 방법이다. 원주민에 대한 보상 차원에서 조성된 이주자택지를 프리미엄을 주고 사거나, 일반인에게 분양하는 일반분양택지를 사는 방법이 있다.

이러한 신도시의 상가주택 부지는 어느 곳을 사더라도 최소 60점은 만들 수 있지만 90점 이상 만들기 또한 어렵다. 도시가 형성되기 전에 분양을 하므로, 사기 전에 전체의 완성된 모습을 알 수 없기 때문이다.

Summary

신도시 상가주택 지을 수 있는 주요 용지

1. 이주자택지

택지개발지구 내에 거주하던 원주민에게 주어지는 토지

단독주택이나 점포주택을 지을 수 있다.

1회에 한해 전매가 가능하다.

프리미엄이 형성된다.

2. 일반분양 점포겸용 단독택지

일반인을 대상으로 한 일반분양물건

합리적 분양금액을 주고 매입할 수 있다.

이주자택지에 비해 입지가 떨어진다.

▲신도시에서 상가주택 터를 고를 때 기본 사업성은 어느 위치든 확보가 가능하다. 그러나 좀 더 나은 사업성을 원할 경우에는 상권이 어디에 형성될 것인가를 잘 판단하는 것이 관건이다.

도시가 형성된 후에 상권이 집중될만한 좋은 곳을 고르려면 안목이 있어야 하는데, 이것이 전문가들도 쉽지 않다는데 어려움이 있다. 소위 ‘목’이 좋은 곳은 비싸거나 경쟁력이 심한데, 이곳이 나중에 꼭 활성화가 잘 된다는 보장이 없기 때문이다. 대개는 어느 정도 예측대로 되지만 전혀 다르게 상권이 흘러가서 낭패를 보는 경우도 있다.

②구도심 재건축형 상가주택

신도시형 상가주택에 비해 구도심에 새로 짓게 되는 구도심 재건축형 상가주택의 경우에는 상권을 한 눈에 알아 볼 수 있어서 판단이 쉽다. 주변 상권형성이 어떻게 되었는지, 사람들의 이동이 어떻게 이루어지고 있는지, 구입하고자 하는 부지 주변의 상가들은 어떤 것들이 있는지 등의 정보가 모두 노출되어 있기 때문이다.

따라서 위치가 결정되어 사업성 판단이 드러난 구도심형 상가주택일 경우 설계와 시공이 차지하는 중요도가 훨씬 커진다.

구도심에서는 건축주와 설계자가 상의하여 만들어 내는 아이디어가 전체 사업성의 7할을, 시공자의 꼼꼼한 마무리가 3할을 차지한다고 보면 된다.

▲구도심형 상가주택. 모든 조건이 노출되어 있는 만큼 토지를 잘 구입하는 것과 디자인 아이디어가 사업의 성패를 좌우한다.

구도심의 상가주택은 오랜 기간을 두고 준비하는 것이 좋다. 지역이 결정되면 주변의 공인중개사사무소에 매입 의사를 전해놓고 끈질기게 기다린다. 급매로 나오는 물건을 살수도 있고, 경매나 공매로 나오는 토지를 살 기회도 온다. 땅 주인에게 급한 사정이 생겨서 급매로 나오는 물건은 일반적으로 시세의 80%선에서도 매매가 된다. 반대로 내가 급하게 살려고 하면 나온 물건이 없으니 시세의 120%는 주어야 살 수 있다.

결국 토지가격의 40~50%가 왔다 갔다 할 수 있는 것이 상가주택 뿐 아니라 모든 부동산의 속성이다. 부동산은 내가 가진 재산 중에 가격이 가장 큰 재화일 것이다. 이 재화의 가격이 40~50%가 왔다 갔다 한다는 것은 참으로 어이가 없는 일이지만 현실은 그렇다. 이 속성을 잘 알고 최대한 활용하면 고심하던사업성이 의외로 쉽게 확보된다.

③전원형 상가주택

다른 경우의 상가주택도 마찬가지지만 특히 전원형 상가주택을 짓고자 하는 사람은 먼저 상가주택의 성격을 명확히 해야 한다. 무엇을, 어떻게, 왜와 같은 질문이 중요한 이유는 그에 따라 상가주택이 들어설 위치와 지형, 지역 등이 결정되기 때문이다.

전원형 상가주택을 짓는다면 기본으로 경사지의 조망이 시원하거나 풍광이 좋은 곳을 선택할 것이다. 조망이 좋은 경사지는 주택과 식당, 혹은 주택과 커피숍, 주택과 펜션 등으로 인기가 좋기 때문이다.

그러나 최근의 경향 중 하나는 풍광이 좋지 않더라도 편안한 곳을 선호하는 것이다. 이러한 곳들은 가격이 비싸지도 않다. 이러한 곳을 잘 알아보고, 활용할 수 있는 안목을 갖는 것이 중요하다. 다만 이런 곳의 관건은 그들만의 이야기, 소위 스토리를 만들 수 있느냐 하는 것이다.

이러한 곳에 자리를 잡을 때 주의해야 할 점이 몇 가지 있다.

첫째로는 환금성을 고려해 보아야 한다. 자영업을 하거나 임대를 한다고 해도 언젠가는 마무리를 해야 할 때가 온다. 이럴 때 매매는 될 위치인지, 사람들이 선호할 만한 위치인지 등을 따져보자. 주변에 도로개설 계획이나 국도라도 인터체인지 등이 생길 계획이 있다면 향후 가치로는 금상첨화겠다.

Summary

전원형 상가주택 부지 고를 때 따질 점

1. 환금성

2. 기반시설(도로, 전기, 상하수도 등)

3. 땅의 식생과 형상

4. 땅의 경계

둘째, 기반시설에 대해서 알아보자. 도로는 제대로 개설되어 있는지 확인해야 하고 전기나 통신, 상하수도는 연결이 잘 되어 있는지도 살펴야 한다. 자칫 잘못하면 땅을 사 놓고도 건물은 짓지 못하는 경우도 생긴다. 옹벽이나 석축 등의 구조물은 없는지, 있다면 안전한지도 확인해야 한다. 겨울철 통행이 불가능한 급경사 도로는 아닌지도 살펴보아야 할 것 중 하나다.

셋째, 과거 전통적인 사고에서 판단하는 방식도 존중할 필요가 있다. 부지가 너무 낮다든지, 주변이 음습하다든지, 대지의 경사가 너무 심하다든지, 막다른 도로 끝에 위치한다든지 하는 조건은 현대적인 관점으로 보아도 좋지 않다.

일반적으로 그 땅의 식생이 좋으면 사람이 살기에도 무난하다. 

땅의 색이 붉은 흙이 아니라 검은색인 경우라든가, 바닥에서 물이 난다든가, 바위투성이의 땅은 나무가 제대로 자라지 못하므로 육안으로 판단하기가 어렵지 않다. 이런 땅은 사람이 살기도 어려울뿐더러 부지조성 공사비도 한없이 들어가는 경우가 많으므로 주의해야 한다.

끝으로, 무엇보다 중요한 것은 사고자 하는 땅의 경계가 어딘지 반드시 확인해야 한다. 시골의 경우 ‘여기에서부터 여기까지가 내 땅’이라고 구두로 말하는 것과 실제와는 차이가 나는 경우가 많다. 경우에 따라서는 기획부동산처럼 그 번지가 전혀 다른 곳에 있는 경우도 있다. 어차피 인허가 과정에서 측량을 해야 하므로 반드시 먼저 측량을 하고 사기를 권한다.

④ 싼 땅에 비싸게 지을 것인가? 비싼 땅에 싸게 지을 것인가 

상가주택의 공사비는 서울이나 지방이나 큰 차이가 없다. 위치가 어디냐에 따라 땅값에서 차이가 많이 날 뿐이다. 그러므로 상가주택은 위치를 어디로 선택하느냐가 중요하다.

그러나 땅값이 싸다고 무조건 좋은 것은 아니다. 물론 비싸다고 무조건 나쁜 것도 아니다. 그보다는 땅을 어떻게 활용할 것인가가 관건이다. 그 관건이라는 것은 결국 상가주택으로서의 경쟁력이 있느냐에 귀결된다.

경쟁력이라는 것은 다른 상가주택에 비하여 얼마나 제값을 임대료로 받을 수 있는가와 경기가 나빠지더라도 공실이 발생하지 않도록 관리할 수 있는가이다.

이러한 관점에서 보면 디자인은 또 다른 중요한 경쟁력이다. 왜냐하면 어떤 건물을 목적으로 어떻게 설계를 할 것이며, 임대료는 어떻게 설정할 것인가 속에 경쟁력에 대한 해결책이 있어야 하기 때문이다.

당신이라면 어떻게 할 것인가 

① 비싼 땅에 비싸게 짓는다.

② 비싼 땅에 싸게 짓는다.

③ 싼 땅에 비싸게 짓는다.

④ 싼 땅에 싸게 짓는다.

⑤ 이들의 중간 어느 방식으로 짓는다.

주식 투자에 있어서도 우량주만 거래하여 수익률은 낮지만 확실한 수익을 고집하는 사람이 있는가 하면, 비우량주를 잘 선택하여 몇 배의 수익을 올리는 방식을 선호하는 사람이 있다. 주식이든 부동산이든 수익이 크면 그만큼 리스크도 크고, 안전하고 수익이 작으면 리스크도 작다. 수익은 늘리고 리스크는 줄일 수 있는 방법을 찾을 수 있느냐, 혹은 어느 방식을 선택할 것인가가 관건이다.

▲전원형 상가주택의 부지는 대개 지목이 ‘임야’나 ‘전’, ‘답’인 경우가 많다. 이러한 지목들은 ‘개발행위허가’라는 절차를 거쳐야 하는데 이때 부과되는 대체조성비나 개발이익환수금 등을 잘 확인해야 한다. 지역에 따라 일정면적 이상이 되면 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.

어떤 터를 잡을까 

① 터를 결정하게 하는 요건들

터를 결정하게 하는 요건들은 아주 많다. 배산임수라는 전통적인 기준 뿐 아니라, 남향이라는 환경적인 요건도 있다.

자연환경으로 이루어진 전통적인 개념에 비해 현대적인 개념으로는 주로 기반시설이 고려 대상이다. 접근을 위한 도로와 철도 등 교통시설이 필수적인 것들이라면 백화점이나 대형마트, 문화시설, 학교와 병원 등과 같은 편의시설도 고려해야 할 대상이다.

상가주택의 임대 수요가 있는 배후도시나 전원형 상가주택을 위한 빼어난 자연환경이 있다면 더할 나위 없이 좋은 조건이라 하겠다.

조선후기 유학자인 이중환은 택리지(擇里志)에서 ‘살기 좋은 땅’에 대해 이렇게 말한다.

“무릇 살 터를 잡는 데는 첫째, 지리(地理)가 좋아야 하고, 다음은 그 땅에서 나는 이익인 생리(生利)가 좋아야 하며, 다음으로 인심(人心)이 좋아야 하고, 또 다음은 아름다운 산과 물〔山水〕이 있어야 한다. 이 네 가지에서 하나라도 모자라면 살기 좋은 땅이 아니다.”

이중환은 덧붙여서 “그런데 지리는 비록 좋아도 생리가 모자라면 오래 살 수가 없고, 생리는 좋더라도 지리가 나쁘면 이 또한 오래 살 곳이 못된다. 지리와 생리가 함께 좋으나 인심이 나쁘면 반드시 후회할 일이 있게 되고, 가까운 곳에 소풍할 만한 산수가 없으면 정서를 화창하게 하지 못한다”고 적었다.

택리지에서 구체적이고 현실적으로 이야기하는 살기 좋은 땅, 즉 낙토(樂土)와 유사한 개념으로 서구의 파라다이스(Paradise), 유토피아(Utopia)라는 용어가 있다.

그러나 이것들은 실제 존재하지 않는 이상향인 반면 이중환이 정의한 살기 좋은 땅은 그 개념이 현실적으로 명확하게 설명되어 있다는데 큰 차이가 있다. 비록 지난 과거의 살기 좋은 땅에 대한 정의이지만 현대의 우리에게 오히려 새겨들을 필요가 있다고 본다.

Summary

택리지에서 말하는 ‘살기 좋은 땅’의 조건

1. 지리(地理) 2. 이익(生利)

3. 인심(人心) 4. 산수(山水)

② 상가주택의 일반적인 부지선정 기준

상가주택의 부지 선정을 위하여 일반적으로 좋은 곳이라고 하는 몇 가지를 정리해 본다. 그러나 참고만 할 뿐 너무 맹신할 필요는 없다. 중요하게 생각할 것은 땅 중에 나쁜 곳은 없다는 것이다. 그 땅의 특성을 알고, 잘 활용한다면 그곳이 좋은 땅이 된다. 아무리 좋은 땅이라 하더라도 제대로 활용을 하지 못하면 나쁜 곳이 되는 것 또한 당연한 이치다.

첫째로, 인구의 이동이 많은 곳이다. 인구의 이동이 많다는 것은 그만큼 주거나 상가의 영업에 기회가 많다는 의미도 된다. 이런 곳으로는 중심상업지역이나 관공서, 대형마트 등의 길목에 있는 땅, 규모가 상가주택보다 커서 상대적으로 유동인구가 많은 근린상업지역과 도로를 사이에 두고 마주보는 땅, 블록 내 통과도로가 있는 땅, 보행자 전용도로에 면한 땅, 세대 수가 많은 아파트 출입구 근처의 땅, 4차로 이내의 적절한 도로 폭에 접한 땅 등이다.

둘째로 땅의 위치가 좋은 곳이다. 땅의 위치가 좋다는 것은 사람들의 접근이 편안하거나 건물을 지을 때 상대적으로 제약을 덜 받는 경우들이다. 전면상가를 만들기가 수월하고 상가의 노출이 잘되는 사거리 코너의 땅이나 모서리 땅, 북쪽에 도로가 있어서 일조권사선제한을 받지 않는 땅, 쾌적한 주거지를 만들기에 적절한 남향 땅, 공용주차장 등이 옆에 있어서 주차가 편리한 땅 등이다.

셋째로 땅의 형상이 좋은 곳이다. 전면 상가를 여러 개로 만들기가 수월한 접도길이가 긴 땅, 75평 이상의 적절한 평수의 땅, 전면도로와 후면도로에 고저차가 있어 두 곳에 모두 전면상가를 만들 수 있는 땅 등은 다른 땅들보다 임대하기가 유리한 형태로 설계하기가 쉬워 사업성이 좋은 땅들이다.

그러나 이러한 조건들 중 두 번째와 세 번째 조건은 설계를 어떻게 하느냐에 따라 극복할 수 있다고 본다. 오히려 독특한 형상이나 프로그램으로 경쟁력을 높일 수 있는 방법을 찾을 수 있으므로 그다지 중요하게 생각하지 않아도 된다.

Summary

상가주택 부지 선정 기준 3가지

1. 인구 이동이 많은 곳

2. 땅의 위치가 좋은 곳

3. 땅의 형상이 좋은 곳

▲상가주택 터를 고를 때는 기반시설과 임대 수요 여부를 잘 체크해야한다.

③영역 안에서의 위치는 사업성패와 밀접한 관계가 있다

위에서는 일반적으로 좋은 위치라고 하는 것들을 정리하여 보았다. 그러나 정말 중요한 것은 상권이 형성되는 위치가 어디냐 하는 것이다. 이것은 신도시형 상가주택의 특성을 말할 때도 언급하였지만, 상권이 형성되는 지역의 평범한 땅이 상권에서 벗어난 지역의 코너땅보다 사업성이 훨씬 좋다는 것이다.

결국 위의 수많은 조건보다 상권 형성이 어디에 되느냐 하는 것이 가장 중요한 조건이다. 이런 면에서 보면 신도시형 상가주택에서 위치가 결정되면 70%는 사업성이 결정되었다고 보면 된다. 이때의 사업성은 디자인 아이디어와 시공의 성실성으로는 극복이 되지 않는다.

조선시대 풍수학 교과서의 하나인 지리신법(地理新法)에 보면 ‘백척지형천척지세(百尺之形千尺之勢)’라는 구절이 나온다. 약 30m 거리의 지형조건을 ‘형(形)’이라 하고, 약 300m 정도의 조건을 ‘세(勢)’라고 한다는 뜻이다. 우리가 어느 지역의 생김새를 말할 때 흔히 사용하는 ‘형세’라는 용어다.

그렇다면 도시의 형세는 상가주택의 사업성과 어떤 상관관계가 있을까 

전통적인 사고에서는 물을 기(氣), 즉 에너지가 흐르는 통로로 보았다. 물의 낮은 곳으로 흐르는 속성에 따라 낮은 곳은 에너지가 모이는 곳이었다. 이러한 가치관은 물과 경제성을 동일시 하였으며, 에너지가 모이는 곳을 돈이 모이는 곳으로 판단하였다. 도시의 도로도 낮은 곳으로 흐르는 속성과 에너지의 흐름이라는 상징을 물과 같다고 판단하였으며, 이러한 가치관이 낮은 곳에 상권이 더 잘 형성된다는 판단 기준을 가져왔다.

자세히 들어가면 도로의 경사도와 방향에 따라 기의 흐름이 좋으냐, 혹은 나쁘냐 등 판단이 복잡해지고, 이러한 기준은 개인에 따라 믿음의 차이가 있을 수 있다.

그러나 실제 사례를 곰곰이 연관시켜 생각하면 어느 정도 이해는 할 수 있다. 신촌과 홍대 앞, 가장 상권이 발달한 강남 중에서도 높은 곳과 낮은 곳의 상황을 보면 알 수 있다. 중요한 것은 같은 영역 안에서도 상권이 잘 형성되는 곳은 따로 있고, 그 상권이 형성되는 곳을 찾아서 자리를 잡아야 수익성과 공실률에 대한 걱정을 덜 수 있다는 것이다.

아래 지도 속 상가주택의 경우 상업용지와 아파트 출입구가 가까운 a구역이 상권이 가장 좋을 것으로 예상하였으나 b구역의 상권이 가장 활발하다. 상권이 활발한 두 구역의 공통점은 A구역과 a구역에서 지형이 흘러내려오다가 평평하게 머무는 낮은 곳이라는 점이다.

▲지도 속 신도시의 경우 이마트 주출입구가 있고 배후 아파트 출입도로 사거리인 A구역이 일반상업용지(빨간색)의 상권이 가장 좋을 것이라고 예상하여 경쟁이 치열했다. 그러나 현재 상권이 가장 활발하게 형성된 곳은 B구역이다. 그 이유는 지형과 관계가 깊다.

④법규 검토를 문의하자

땅을 사기 전에는 법규 검토를 해 보아야 한다. 신도시형 상가주택의 경우 건물을 짓지 못하는 경우야 없겠지만, 전원형 상가주택의 경우에는 짓지 못하는 최악의 상황이 생길수도 있다. 검토해보야 하는 법규는 건축 관련법규들과 법규에서 위임한 내용을 정해놓은 각 지방자치단체의 조례가 있다. 신도시의 경우에는 지구단위계획지침에서 상세히 정해 놓고 있다.

최소한으로 확인해야 할 서류도 있다. 땅을 계약할 때는 공인중개사들이 확인을 해 주겠지만 그래도 지적도, 토지대장(임야대장), 국토이용계획확인원, 등기부등본 등은 본인이 직접 보고 소유자, 대지면적, 지역지구 등을 확인해야 한다.

개략적인 규모와 건축 가능 여부는 설계사무소에 문의를 하거나 관할 관청 건축과에 가서 문의를 하면 된다. 여기에서의 법규 검토는 규모에 관한 내용으로 높이와 면적 정도 알 수 있으면 된다. 설계사무소에 가서 소위 ‘가설계’를 해 달라고 하는 경우가 있는데 이것은 건축주를 위해서나 설계자를 위해서나 별로 좋은 방법이 아니다.

Summary

땅 사기 전 확인할 것

1. 건축법규

(건축법, 지방자치단체 조례,

지구단위계획지침)

2. 관할 관청 건축과

3. 지적도

4. 토지대장

5. 국토이용계획확인원

6. 등기부등본

설계와 건축에 대한 용어와 내용에 대해서까지 이해를 하고 있다면 준비가 많이 된 건축주라 할 수 있다. 그러나 준비가 많이 되어 있다고 하더라도 특정사안에 대하여 구체적으로, 또 일방적으로 요구하는 것은 바람직하지 않다. 전체 설계의 조화를 깰 수도 있기 때문이다. 설계는 건축주의 의견과 건축사의 아이디어를, 서로 끊임없는 대화와 토론을 통해 구체화시켜 나가는 것이 좋은 방법이다.

유훈조 ㈜유림피엔씨건축사사무소 대표이사

성균관대학교 대학원에서 한국전통건축으로 박사학위를 취득했다. 현대건축에 전통건축의 개념을 적용하는 노력을 펼치고 있다. 공동주택과 근린생활시설, 상업시설, 종교건축 등 다채로운 건축물을 설계하고 있으며, 최근 많이 대두되고 있는 상가주택의 사업성과 관련된 다양한 해법에 관심을 갖고 작업 중이다. 경희대학교 건축학과 겸임교수, 한국환경공단 VE위원으로 활동 중이다.