아파트 하자의 종류와 범위

아파트를 건축한 건설사의 공사상 잘못으로 인해 균열, 침하, 파손 등 건물에 생긴 문제를 하자라고 한다. 예컨대, △건물 내외벽체에 금이 간 경우 △창호에 녹이 슨 경우 △냉·난방기기나 전기설비, 급·배수 설비의 고장이 하자에 속한다. 단지에 심긴 나무가 죽거나 놀이터 등 부대시설에 문제가 생겼을 때도 하자로 간주한다.

입주 후에 하자가 발견되면 입주자는 건설사에 하자보수를 청구할 수 있다. 하자의 종류와 범위에 따라 하자담보책임기간이 달라지므로, 이를 잘 확인할 것.

하자책임기간의 산정 기준

아파트 하자는 종류에 따라 건설사의 하자담보책임기간이 달라진다. 시설공사의 하자는 종류에 따라 1년에서 5년 사이로 책임기간이 정해지고, 내력구조부 중 보나 바닥 및 지붕에 발생한 하자는 5년, 기둥과 내력벽에 발생한 하자는 10년의 하자담보책임기간이 주어진다.

중요한 점은 하자가 발생한 부분이 어디인지에 따라 하자담보책임기간을 계산하는 시작날짜가 달라진다는 점.

개인이 독립적으로 소유하는 전유부분에 발생한 하자는 입주자가 매매계약을 통해 소유권을 획득한 날부터 하자담보책임기간이 산정된다. 예컨대, 1월1일 준공을 마친 아파트에 입주자가 6월1일 매매계약을 완료한 경우, 하자담보책임기간은 6월1일부터 계산된다.

아파트계단이나 복도, 부대시설 등 주민이 공동으로 소유해 이용하는 공용부분의 하자는 아파트 사용검사일부터 계산한다. 미분양 등의 문제로 사용검사일 후 매매계약이 1년 이상 뒤쳐졌을 경우에도 입주시기와 상관없이 사용검사일부터 공용부분 하자담보책임기간이 산정된다.

하자 발견하면, 건설사에 하자보수청구

새 아파트가 입주를 시작하면 대개 건설사들은 일정 기간 동안 단지 내에 하자보수전담팀을 파견해 운영한다. 입주자들은 개별 세대는 물론, 아파트 공용부분에 발생한 하자를 신고하고 보수를 요구할 수 있다.

건설사는 입주민으로부터 하자보수를 청구받으면, 해당일 혹은 하자진단결과를 통보받은 날로부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수일정을 포함한 하자보수계획을 입주자(하자청구권자)에게 알려야 한다.

만약, 건설사가 하자보수를 제대로 이행하지 않을 경우, 입주자는 하자보수보증금을 사용해 문제부분을 직접 보수할 수 있다.

하자보수완료 시기

하자보수결과가 마음에 들지 않을 때 입주자는 건설사가 하자보수완료를 통보한 날짜로부터 30일 이내에 이의를 제기할 수 있다. 하자의 종류에 따라 하자담보책임기간이 다르기 때문에, 이의제기도 순차적으로 이뤄진다.

이의제기까지 마무리되면 건설사는 입주자에게 ‘하자보수종료확인서’ 서명을 받는다. 전체 입주자의 4/5 이상이 확인서에 서명하면 아파트의 하자보수가 종료된다.

입주자 vs 건설사 하자보수 갈등 발생하면

하자보수가 항상 순조롭게 진행되는 것은 아니다. 건설사가 하자를 인정하지 않고 보수를 거부하거나, 하자를 보수한 상태가 불만족스러운 경우가 발생한다. 건설사 입장에선 입주자가 과도하게 하자보수를 요구한다고 판단할 수도 있다. 하자로 인한 갈등은 종종 소송으로 비화되기도 한다.

하자소송으로 번지기 전에, 하자여부를 심사하고 분쟁을 조정하는 국토교통부 산하 ‘하자심사·분쟁조정위원회(www.adc.go. kr)’를 통해 갈등을 해소할 수 있다. 위원회 홈페이지에서 하자심사와 분쟁조정 신청서를 다운로드 받아 온라인으로 신청서를 접수하면 된다.

Q. 하자보수보증금 어떻게 사용하나요 

A아파트를 짓는 건설사는 준공 후 하자보수에 사용할 수 있도록 일정금액의 하자보수보증금을 마련해야 한다.

보증금은 아파트에 입주자대표회의가 구성되면 입대의 명의로 변경되며, 입대의는 건설사의 하자보수책임이 종료될 때까지 보증금을 관리해야 한다.

 

만약 하자담보책임기간 중에 건설사가 하자보수를 제대로 이행하지 않을 경우, 입대의가 하자보수보증금을 이용해 직접 보수공사를 실시할 수 있다. 다만, 하자심사·분쟁조정위원회가 하자로 판정한 시설공사 등에 대한 하자보수비용과 건설사가 입대의와 협의해 하자진단을 실시한 경우에 한해 사용이 가능하다.

 

사용하지 않은 하자보수보증금은 사용검사일 이후 시간에 따라 순차적으로 건설사에게 반환한다.

 

Q. 하자보수를 입대의가 직접 하려고 할 때, 공사업자는 어떻게 선정하나요 

A 국토부는 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 고시로 입주자대표회의가 하자보수를 진행할 때 공사업자 선정방식을 정해놓았다. 고시안에 따르면 공사업자는 경쟁입찰을 통해 선정하며, 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정해야 한다.