주택수요자금융에서 가장 뜨거운 감자는 총부채상환비율(DTI) 규제다. DTI란 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시하고 있는 제도다.

현행 서울 50%, 인천·경기 60%로 DTI가 규제된다. DTI 규제 폐지에 대한 여론이 지속되고 주택거래가 침체되자, 정부에서는 DTI규제 보완방안을 도입해 올해 9월19일까지 시행하기로한데 이어, 최근 1년 더 연장하기로 결정했다.

보완방안에서는 일자리가 있는 젊은층(40세 미만)의 장래예상소득을 소득산정에 반영하고, 소득능력을 입증하기 어려운 은퇴자 등 자산보유자의 순자산을 일정 요건 하에 소득으로 환산하여 인정해준다. 금융소득 종합과세 비대상자의 금융소득(신고소득)을 근로·사업소득(증빙소득)에 합산하는 것도 허용한다. 또한, 6억원 이상 주택구입용 대출에 대해서도 DTI 가산·감면항목을 적용하고 있다. 6억원 이상 주택구입용 대출시 고정금리·비거치식·분할상환대출에 대해 최대 15%포인트까지 확대가 가능하다.

DTI 폐지 여론 끊이지 않아

정부의 DTI 보안방안 운영에도 불구하고, DIT 규제를 둘러싼 갑론을박이 끝이지 않고 있다. 정부의 각종 부동산대책에서 거래 수요가 침체되자, DTI 규제 폐지를 요구하는 여론이 더욱 커지고 있는 상황이다.

특히 상환 능력이 있는 사람을 더 높은 금리를 부담해야 하는 2금융권으로 내모는 것은 잘못된 정책이라는 주장이다. DTI 규제 강화가 규제적용에서 제외되는 신용대출 수요를 증가시켜(풍선효과) 오히려 가계부실 가속화시키고 있기 때문이다.

하우스푸어 문제가 제1금융권으로부터의 금융소외에서 기인한다는 점에서, DTI규제는 고금리의 신용대출 증가와 이에 따른 금리부담 증가로 가처분소득이 줄어드는 악순환구조 유발하고 있다는 책임을 면하기 어려워 보인다.

DTI 규제는 과거 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 일률적으로 도입된 제도이나, 지금과 같이 시장의 장기 침체가 지속되는 상황에서는 시장회복을 지연시키는 요인으로 작용한다는 견해도 지배적이다.

대한주택건설협회 관계자는 “DTI 규제 폐지는 실수요자의 주택구매 심리 촉매 역할로 작용하여 신규취득자의 구매력 증대 및 임대수요자의 주택구매 전환을 유도하여 주택매매 시장 및 전월시장 안정화를 기대하게 만든다”면서, “금융규제 완화시 발생할 수 있는 가계부채 증가 우려는 기우에 불과하며, 오히려 주택거래 부진 해소로 하우스 푸어 등은 대출원리금 상환이 가능해짐에 따라 가계부채 감소에 도움이 될 것”이라고 주장했다.

DIT규제가 오히려 서민 주거불안을 증폭하기도

주택업계 관계자들은 전세가격 상승 지속 등 서민 주거불안이 증폭되고 있는 상황에서 전세대란의 근본적인 해결책은 주택거래 활성화를 위한 진작책에 있다고 보고 있다.

주택산업연구원이 지난해 4월 내놓은 DTI 연구보고서에 따르면, DTI 규제시 규제 대상이 아닌 신용대출 증가로 전이 발생이 뚜렷한 것으로 나타났다. 오히려 DTI규제 폐지시 제2·3금융권 대출수요의 제1금융권 이전으로 금리부담 완화 및 담보대출 여력 향상으로 가계의 건전성 제고 기대된다고 보고 있다.

또한, 주산연의 연구보고서는 DTI 규제 완화시 보다 규제시 가계대출의 증가폭이 더 크게 나타나 규제 완화로 인한 가계부채 증가 우려는 기우에 불과하다고 분석했다.

현재 DTI 규제와 LTV 규제 중 어떤 것이 시장에 더 큰 영향을 미치고 있는지에 대해서는 의견이 갈린다.

최근 건국대 부동산도시연구원은 DTI규제의 완화는 소득 5분위까지의 서민·중산층의 주택지불능력을 향상시키는 한편, LTV규제의 완화는 소득 5분위 이상 중산층 및 고소득층의 주택지불능력을 향상시킨다는 연구결과를 내놨다.

DTI규제를 현재 40% 기준에서 70%까지 규제 완화시켰을 때와 DTI 규제 폐지시 및 LTV 규제를 60%에서 90%까지 상승시켰을 경우 각 소득분위별 주택지불능력(주택구매용이성)을 보유하는 가구 수의 변화 추이를 분석했다.

그 결과 DTI규제를 완화시켰을 경우, 소득 1분위부터 소득 5분위의 서민, 중산층이 가장 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 소득 1분위의 경우, 주택지불능력을 갖고 있는 가구 수는 현재 전체 가구 수 중 9.3%에서, DTI 규제 폐지 시 16.1%로 7.3% 포인트 증가했으며 소득 4분위의 경우 DTI규제 완화에 따라 15.4%에서 28.2%로 8.3% 포인트 증가했다.

단, DTI규제 완화 및 폐지 시 소득 6분위부터 소득 10분위에서는 주택지불능력 해당 가구 수의 변화가 보이지 않았다.

DTI규제를 현행 40%로 유지한 채 LTV규제를 완화(현행 70%→90%)하였을 때 주택지불능력 가구 수의 변화 추이는 소득 5분위의 경우 41.7%에서 47.9%로 1.49% 포인트 증가했으며, 소득 10분위는 90.9%에서 96.2%로 0.58%포인트 늘어났다.

DTI규제 완화 시 영향을 받은 소득 1분위부터 소득 4분위의 경우 LTV규제 완화의 영향을 받지 않았다. 반대로 LTV규제를 70%에서 60%로 강화시켰을 경우, 주택지불능력 해당하는 가구 수가 적게는 5.6%부터 크게는 11.2% 감소하는 것으로 나타났다.

국내와 달리 주요 외국 국가들은 민간부문에 대해서만큼은 DTI규제를 하지 않고 은행별로 자율 적용토록 하고 있다.

일각에서는 DTI 규제 폐지가 불가능하다면, 합리적인 방향으로 조정해야 한다는 지적이 나오고 있다.

DTI와 LTV를 연계해서 금융규제를 탄력적으로 운영하는 방안도 제시되고 있다. DTI가 40% 이하일 경우, LTV를 10%포인트 올려주는 식으로 조정이 가능하다.

올해 1월2일부터 통합정책모기지 출범 ‘호응’

주택수요자금융상품은 크게 주택구입자금과 전세자금으로 나뉜다. 정부는 국민주택기금을 설치해 저소득, 서민층을 대상으로 주택구입자금과 전세자금을 시중 은행보다 낮은 금리로 대출해 주고 있다.

주택구입자금대출상품으로는 내집마련디딤돌대출, 공유형모기지, 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자금이 있다. 각 상품별로 지원대상자, 대출대상주택, 대출가능금액, 대출금리 등이 다르다.

정부는 주택수요자금융을 간소화하는데 발 벗고 나섰다. 각종 정책 모기지를 올해부터 ‘내집마련디딤돌대출’로 통합해 운영하고 대출절차를 간소화되면서 주택수요자들로부터 호응을 얻고 있다.

디딤돌대출은 기존의 국민주택기금 구입자금(근로자·서민주택구입자금, 생애최초주택구입자금)과 주택금융공사의 우대형 보금자리론을 통합한 상품이다. 올해 1월 도입된 이후 지난달 말까지 2조5000억원(2만8000가구)의 대출 실적을 올렸다.

국민주택기금의 새로운 통합정책모기지인 내집마련 디딤돌대출은 전용면적 85㎡이하, 6억원이하의 주택 구입에 한해, 생애최초구입자, 무주택자 등을 대상으로 소득수준에 따라 2.8%~3.6%의 저리로 주택구입자금을 빌려주는 상품이다. 10년에서 30년 만기의 고정 또는 5년단위 변동금리 상품으로 공사 홈페이지와 어플을 통해 대출신청이 가능하다.

마찬가지로 2013년 10월 새롭게 도입된 공유형 모기지는 전용면적 85㎡ 이하이면서 6억원 이하인 주택구입시 1~2%의 초저금리 정책대출로, 주택 가격 등락에 대한 손익을 국가와 함께 나누는 구조다.

국토교통부에 따르면, 올 4월까지 1∼2%대 초저금리 주택담보대출인 공유형 모기지 신청 실적은 7500억원(약 6000가구)을 기록했다. 2·26 주택임대차시장 선진화 방안에 따라 대출 대상을 생애 최초주택 구입자에서 5년 이상 무주택자로 확대하면서 신청 실적도 늘었다.

최근 주택금융공사는 장기·고정금리 주택담보대출 상품에 대한 금융 서비스 개선 작업을 끝내 대출을 간소화했다. 이번 작업으로 내집마련 디딤돌대출의 신청 단계가 기존 6개에서 5개로 줄었다. 입력항목은 48개에서 30개로 축소했다.

생애최초 주택구입자 지원 확대해야

최근 정부의 주택소비자금융정책의 방향이 변화를 겪고 있는 가운데, 생애최초 주택구입자에 대한 주택구입자금 지원을 지금 보다 확대해야 한다는 목소리가 높다.

생애최초 주택구입자에 대한 국민주택기금 지원 현황을 살펴보면, 내집마련디딤돌 대출의 경우 부부합산 연소득을 7000만원 이하로 제한하고 있다. 공유형 모기지 역시 생애최초 주택구입자가 공유형모기지를 활동하려면 부부합산 연소득이 7000만원 이하여야 한다.

생애최초 주택구입자에 대한 지원 확대는 무주택자의 주택구입 증가로 이어져 주택거래 회복을 견인한 대표적 제도다. 2013년도 대출 추이를 살펴보면 1월 241.9억원이던 대출액이 점차 늘어나 12월 2조5604억원으로 늘어났다. 생애최초 주택구입자금 대출이 한달 동안 2조원 이상 집행된 것은 2001년 생애최초 대출 도입 이후 처음이다.

다만 생애최초 주택구입자에 대한 대출지원 소득요건이 부부합산 연소득 7000만원 이하로 낮게 책정되어 주택구입능력을 갖춘 수요자의 주택매수를 유도하는데 미흡하다.

대도시내에 거주하는 맞벌이부부 무주택자의 경우 연평균 소득이 7000만원 이상 상회하는 가구가 많으며, 이들은 주택투기 우려가 적은 실수요자로 대출상환 능력이 충분하나, 소득기준(부부합산 연소득 7000만원 이하) 초과로 해당 주택구입자금 지원을 받을 수 없어 주택을 구매하는데 제약요인으로 작용한다.

또한 소득기준인 세대별 합산소득 7000만원 이하는 총급여액을 기준으로 하고 있어 근로자에 대한 필요경비 성격으로 공제하는 근로소득공제가 반영되지 않아 소득이 과대계상되는 문제점도 지적받고 있다.

주택구입자금 대출 상환능력을 갖춘 가구(월평균소득 이상)가 생애최초 주택구입자금 대출을 받을 수 있도록 해서 이들을 주택시장 거래당사자로 유인하는 정책적 배려 필요할 것으로 보인다. 이를 위해서는 소득판단기준을 총급여액이 아닌 근로소득금액(근로소득 공제 후 금액)으로 변경해서 소득요건을 확대하는 방법이 있다.

전세금대출도 보완, 전세금 안심대출 호평

전세금에 대한 정부의 금융지원정책도 세분화되어 맞춤형으로 변모하고 있다. 전세대출은 크게 분류하면 국민주택기금에서 자금을 제공하고 시중은행에서 판매하는 저소득가구 전세자금대출과 근로자서민 전세자금대출, 그리고 일반은행에서 취급하는 전세대출이 있다.

국민주택기금에서 지원하는 저소득가구 전세대출은 연 2%의 변동금리가, 근로자 전세대출은 연3.3%의 변동금리가 적용된다. 근로자서민 전세대출은 무주택자로서 전용면적 85제곱미터 이하의 주택에 한해 보증금의 70%이내에서 최고 8000만원(수도권이면 1억원)까지 지원된다.

그러나 국민주택기금의 전세자금대출 지원제도를 이용하려면 연소득 제한요건을 충족해야 한다. 이러한 문제점을 보완하기 위해 나온 상품이 전세금안심대출이다. 전제금안심대출은 연소득 기준이 없고 금리는 일반 전세자금대출보다 낮다. 올해 1월 도입된 전세금 안심대출의 실적도 4개월 만에 500억원을 돌파했다.

전세금 안심대출은 은행이 전세금 안심대출 상품을 팔고, 대한주택보증은 전세보증금과 대출금 상환을 책임지는 구조로 설계된 상품이다. 세입자는 하나의 보증상품 가입으로 낮은 금리로 전세대출을 받으면서 전세금을 떼일 위험까지 해소하는 일석이조의 효과를 누릴 수 있다.

은행에서 전세자금대출을 받고 싶어도 신용도가 낮아서 대출을 받지 못하고, 어쩔 수 없이 제2금융권에서 은행보다 비싼 이자로 대출을 받는 전세입자들이 갈아탈 수 있는 징검다리 전세보증도 등장했다.

징검다리 전세보증은 새마을금고, 신협, 저축은행, 카드사 등에서 전세대출을 받은 사람들을 위해 한국주택금융공사가 100% 보증을 서서 은행 전세대출로 바꿔주는 제도다. 부부합산 연소득 7000만원 이하의 전세거주자로서 제2금융권 전세자금대출을 정상 이용중인 세대주는 이용 가능하다.