하반기 부동산시장 전망에 대해 전문가들이나 수요자들이나 대체로 완만하나마 회복세를 보일 수 있을 것으로 내다보는 시각이 많은 듯하다. 최근 부동산114가 257여명의 수도권 거주자들을 대상으로 ‘하반기 부동산시장 전망’을 조사한 결과 응답자의 34.3%가 ‘부동산경기가 상승할 것’으로 내다봤다.

또 집값 전망에 대해서도 응답자의 절반 가까운 46.3%가 회복될 것이라고 전망했다. 전셋값 또한 59.2%가 더 오를 것이라고 응답했다. 주택수요자들에 대한 이같은 설문조사 결과는 임대소득 과세를 주요 내용으로 한 정부의 2.26 주택임대차시장 선진화방안으로 다소 가라앉았던 분위기가 다시 살아날 수 있음을 보여준다.

수요자 및 업계 관계자, ‘긍정적 전망’많아

한편 모 언론매체가 주택건설업계 및 분양업체 관계자 70명을 대상으로 조사한 하반기 부동산시장 전망에서도 하반기에 집값이 상승할 것이라는 응답이 43% 수준을 보였다. 현 수준에서 안정될 것이라는 응답도 45.7%로 높았고, 전셋값에 대해서는 80%가 넘는 응답자가 오를 것으로 내다봤다.

특히 업계 관계자들은 부동산시장이 바닥을 지났다는데 대부분 의견을 같이하고 있다. 응답자의 47.2%가 ‘작년 하반기와 올 상반기에 바닥을 지났다’고 생각하고 있으며, 41.4%는 ‘올 여름에 바닥을 지날 것’으로 관측하고 있다. 적어도 지금의 부동산시장이 바닥권을 지났거나 바닥권이라고 인식한다는 얘기다.

주택시장의 양극화 현상도 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다. 서울 및 수도권의 경우 위례 등 인기지역과 비인기지역의 차별화가 계속되고, 지방 분양시장의 호황세도 연말까지는 이어질 가능성이 높은 것으로 전망한다. 서울의 경우 강남 재건축이 살아나는 것이 전체 부동산시장의 회복에 긍정적 영향을 미칠 것이라는 분석이 많다.

수요자 및 설문조사에서 시장 전망에 대한 긍정적인 시각이 많은 반면 주택산업연구원에서 매달 발표하는 주택사업환경지수(HBSI)는 6월에도 하락해 3개월 연속 하락세를 보였다. 이 지수는 주택시장에 대한 기대심리를 나타내는 것이다. 주택산업연구원에 따르면 6월 지수는 101.0으로 5월보다 12포인트 떨어진 것으로 나타났다.

특히 서울 및 수도권의 하락폭이 지난 달보다 더 컸다. 서울의 경우 16.4포인트가 떨어졌고, 수도권은 24.2포인트 떨어졌다. 수도권에서도 경기의 낙폭이 30에 근접해 두드러졌다. 이에 비해 지방은 지역별로 상승과 하락에 대한 심리가 공존해 전체적으로는 0.7포인트 하락에 그쳤다. 

지역별로 보면 부산의 경우 123.6으로 지난 달에 비해 5.8포인트가 올랐다. 광주는 115.9로 5.9포인트 상승했고, 전남은 107.5로 10.1포인트 올라 상승폭이 가장 컸다. 반면 서울 및 수도권외에 세종이 104.4로 14.7포인트 떨어졌고, 전북도 5.4포인트 떨어진 100.0을 기록했다.

이외에 6월 분양실적지수 전망치도 지난달보다 17포인트 떨어진 108.0으로 나타났고, 분양계획지수도 104.0으로 12,6포인트 떨어졌다. 이에 비해 미분양지수는 3개월 연속 올라 미분양에 대한 우려가 높아지는 것으로 나타났다. 재개발·재건축에 대한 수주기대감도 하락세를 이어가고 있다.

주택산업연구원은 주택임대차시장 선진화 방안과 세월호 참사 등의 여파로 매수심리가 위축되고 있는 것으로 분석하고 있다. 실제 임대차시장 선진화 방안이 나온 이후 주택사업환경지수가 하락세를 보였다. 그러나 이번 조사는 5월말에서 6월초에 이루어진 것이어서 새경제팀 내정 등 새로운 변수가 반영되지 않았다.

새 경제팀 내정이 시장 분위기 바꿔

올해 초 부동산시장은 장기침체에서 벗어나 다소나마 회복조짐을 나타내기 시작했다. 정부에서 취임초부터 부동산시장 정상화에 대한 강력한 의지를 천명하면서 각종 대책들을 내놓았기 때문이다. 또한 이들 대책이 대책으로 그치지 않고 현실화되도록 적극적인 자세로 임한 점도 시장에 어느 정도 신뢰를 주었다.

그러나 올해 2월26일 발표된 ‘주택임대차시장 선진화방안’은 이처럼 회복 움직임을 보이던 부동산시장에 찬물을 끼얹었다. 당초 월세 세입자들의 부담을 줄여주기 위해 내놓은 월세소득에 대한 과세방침이 문제였다. 임대소득의 형평성 문제가 제기되자 정부에서는 전세임대에도 과세하겠다는 방침을 밝혔다.

그러나 이것이 주택의 매수세를 급격히 위축시켰다. 정부에서는 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 원칙을 내세웠지만, 그간 세금을 내지 않고 집을 임대해온 사람들에게는 심리적 압박이 될 수밖에 없는 일이었다. 이 과정에서 특히 노후생활을 위해 주택을 한 채 더 마련해 1가구2주택이 된 사람들의 문제가 대두됐다.

주택임대차시장 선진화 방안이 발표된 이후 주택거래가 줄어드는 등 주택시장의 매수심리는 다시 꺾이기 시작했다. 여기에다 세월호 참사까지 겹치면서 경제 전체가 가라앉았다. 세월호 때문에 국회기능도 거의 마비되다시피 하면서 그간 정부가 내놓았던 대책들에 대해서도 법안통과가 제대로 이루어질지 불투명한 상황이 됐다.

지방선거가 치러진 지난 6월초까지만 해도 이처럼 비관적인 분위기가 지배하면서 부동산시장 회복에 대한 회의론도 없지 않았다. 그러나 그런 분위기는 정부가 내각의 대폭 교체를 위해 새롭게 구성되는 경제팀의 내정자들을 발표하면서 바뀌게 됐다. 새 경제팀이 경제활성화에 대한 강력한 의지와 함께 부동산규제를 완화하겠다고 밝혔기 때문이다.

특히 경제팀의 수장인 부총리겸 기획재정부 장관에 내정된 최경환 후보자가 그간 금융당국의 반대에 부딪쳐 완화되기 어려울 것으로 보였던 LTV와 DTI같은 금융규제를 비롯해 부동산 규제를 대폭 완화하겠다고 언급한 것이 시장에 새로운 기대감을 불러일으키고 있다. 금융규제는 그간 시장의 발목을 잡는 핵심규제로 지목돼 온 것이다.

LTV나 DTI 등의 금융규제 완화에 대한 언급외에도 새 경제팀이 들어서면서 시장의 분위기가 밝아지는 것은 국회에 대기중인 규제완화 관련법안들이 국회를 통과할 수 있을 것이란 기대감이 높아지고 있기 때문이다. 재건축 초과이익 환수제의 폐지도 그중 하나다. 이 법안이 국회를 통과하면 서울 강남 등의 신규공급에 숨통을 틀 수 있다.

또 수도권 과밀억제권역 내 재건축사업의 경우 기존 조합원이 원하면 신규주택을 현재 소유 주택수만큼 우선 공급받을 수 있는 내용의 개정안이 이달 국회 법안 처리를 기다리고 있다. 분양가 상한제 탄력운영 방안을 담은 주택법 개정안도 국회에 계류 중이다. 전월세 과세방침 수정안도 국회 통과를 기다리고 있다.

하반기 국회통과 여부가 변수로 남아

그러나 한편으로 국회통과가 쉽지 않을 것이라는 전망도 있다. 세월호 국정조사에다 난항을 겪고 있는 총리 및 장관인준 등에 묻혀 민생법안 처리가 늦춰질 수 있기 때문이다. 자칫 9월이나 연말까지 국회처리가 늦춰지면 시장침체가 이어질 수밖에 없으리라는 우려도 적지 않은 게 사실이다. 이미 몇차례나 정국현안에 묻혀 부동산규제 완화 관련 법안이 제대로 처리되지 못한 전례가 있다.

야당의 반대도 넘어야 할 산이다. 전월세 임대소득 과세에 대한 정부의 보완방안에 대해서도 벌써부터 야당에서는 반대의 목소리가 나오고 있다. 기존의 분양가상한제 폐지나 다주택자 문제 등에 대해서도 결국 야당의 반대에 부딪쳐 법안이 처리되지 못했다. 그런 점에서 야당을 설득해 이들 관련 법안을 처리할 수 있느냐가 하반기 부동산시장의 중요한 분수령이 될 수도 있다. 

한편 최근 현대경제연구원은 하반기 국내경제와 관련해 민간소비 및 건설투자의 회복세가 미약할 것이라고 내다봤다. 특히 세월호 충격 완화에도 불구하고 민간소비가 경제성장률을 크게 밑돌 것이라며, 올 국내 경제성장률을 3.8%에서 0.2% 하락한 3.6%로 조정했다. 연구원은 경기회복세 강화와 더불어 하방위험을 관리하는 것이 무엇보다 중요하다고 지적했다. 현재 우리 경제는 지표상 나타나는 부분과 체감경기의 괴리가 커지고 있는데, 체감경기 악화는 소비심리 악화로 이어질 수 있다는 것이 연구원의 지적이다. 경제의 정상적인 회복을 위해서는 부동산시장 활성화를 통해 자산효과로 인한 민간소비 회복, 건설경기 회복으로 이어지는 선순환구조를 유도해야 한다고 밝혔다.

결국 하반기 부동산시장이 살아날 수 있을 것인지는 대체적으로 긍정적인 가운데서도 정부에서 얼마나 의지를 가지고 시장 활성화정책을 집행하느냐에 달려 있다. 민생법안이 예정대로 국회에서 처리되면 부동산시장과 경제가 살아날 수 있지만, 정국현안에 매몰돼 민생법안이 국회에서 처리되지 못하면 부동산시장은 물론 경제침체도 더 이어질 수밖에 없다.

올 여름이 내집마련 적기일까

하반기에 부동산시장이 점차 살아난다는 전망이 많은 상황에서 언제 내집을 마련하는 것이 좋을까. 과거와 달리 지금은 임대를 선호하는 수요도 적지 않은 상황에서 내집마련의 의미는 반감될 수 있겠지만, 그래도 최소의 자금으로 내집을 마련할 수 있는 방법이 있다면 그 길을 찾는 것이 당연하다. 그 첫걸음이 바로 시기 선택이다.

그간 우리나라 부동산시장에서 내집을 마련하는데 가장 좋은 시기는 시장이 침체돼 있으면서도 회복이 멀지 않은 시점이 꼽혀 왔다. 시장이 침체돼 있으면 집값이 가장 밑바닥이기 때문에 아무래도 싼 값에 집을 구입할 수 있기 때문이다. 그런 반면 시장이 회복되면 집값 상승으로 시세차익도 기대할 수 있는 이점이 있다.

그런 점에서 하반기 부동산시장에 대한 회복이 점쳐지고 있으면서도 아직도 집값이 하락세에서 상승세로 반전하지 못하고 있는 올해 여름이 가장 좋은 시기로 꼽히고 있다. 상당수의 전문가들도 올해 여름 비수기가 내집마련을 하기에는 적기라고 조언한다. 부동산투자자들이나 실수요자들이 관망에서 선뜻 움직이지 못하기 때문이다. 

이와 관련해 최근 부동산114의 분석자료가 눈길을 끈다. 부동산114에 따르면 부동산시장에서 거래가 가장 적은 비수기는 1월과 7월인 것으로 나타났다. 여기서 중요한 점은 거래가 적은 만큼 이 시기에는 정상가격보다 싼 급매물을 기대할 수 있어서 구매자는 이 때를 노려야 한다는 것이다.

부동산114에 따르면 2009년부터 최근 5년간 서울지역 월 평균 아파트 거래량을 분석한 결과 1월과 7월의 거래량이 가장 적은 것으로 나타났다. 1월은 월 평균 2982건 거래돼 거래가 가장 적었고, 7월이 4073건으로 두번째로 거래가 적었다. 8월과 2월도 각각 4184건, 4325건씩 거래돼 거래가 적었던 시기로 꼽혔다.

겨울과 여름은 통상적으로도 비수기로 꼽히는 시기다. 겨울은 추위로, 여름은 장마와 휴가철이 동시에 겹쳐 이사하기에 부적합한 계절이기 때문이다. 그렇지만 겨울철과 여름철 중에서도 최악의 부동산 비수기는 1월과 7월이라는 것이 부동산114의 분석인 셈이다. 따라서 비수기에 대한 적극적인 대비가 필요하다는 것이다.

곧 7월은 1년 중 아파트거래량이 2번째로 적은 시기인 만큼 정상적인 가격보다 다소 낮은 수준의 급매물이 늘어나는 시기로 볼 수 있다. 집을 파는 사람의 입장에서는 부동자산의 현금화가 어려워 곤란한 시기인 반면, 사는 사람 입장에서는 좋은 물건을 싼 값에 매입할 수 있는 호기로 볼 수 있다는 얘기다.

따라서 올 여름 비수기인 7월과 8월은 최근 몇 년래에 내집을 마련하기에 가장 좋은 시기라고 꼽을 수 있다. 더욱이 하반기 부동산시장이 예상대로 살아나게 되면 집값도 자연히 오를 수밖에 없다. 미분양 주택도 점차 소진될 가능성이 높아 올 여름처럼 싼 값에 내집을 마련하기 어려울 것이다. 

시장의 상황을 반영하듯 경매시장은 이미 낙찰가율이 상당히 높아지고 있는 것으로 나타나고 있다. 주택건설업체들이 최근 내놓는 분양물량에 대해서도 지역에 따라 차이는 있지만, 수요자들이 몰리고 있는 상황이다. 내집을 마련하려는 수요자라면 더 늦기 전에 집을 사야 할 타이밍을 빨리 찾는 것도 중요한 일이다.