최저비용으로 공격적 투자한 광교신도시 A상가주택

왼쪽 페이지에 소개한 광교지구 A상가주택 사례는 최소의 자금으로 임대까지 성공적인 점포주택을 소유한 케이스다. 필자의 의뢰자인 건축주는 수익형부동산에 전문적인 지식과 경험이 있었기에 최저비용으로 공격적인 투자를 할 수 있었다. 땅을 매입하고 설계와 시공 등의 전 과정을 매니지먼트하면서 철저한 자금운용 계획 속에서 진행됐다.

한정된 자본이었기에 시공비에 절대적인 영향을 미치는 설계단계에서 특히 기능과 품질을 유지하면서 비용절감에 대한 논의가 지속적으로 이루어졌다. 외부의 구조적 형태를 단순화시키고, 외장마감재를 석재로 통일해 공정을 최소화시킨 것도 시공비 절감의 방안이었다. 대신 석재의 패턴과 색상에 변화를 주어 단조로움을 피했다.

토지구입비 6억5000만원, 건축비 6억3000만원, 기타 부대비용 등 건축주에게는 13억원 정도의 자본이 소요되는 거대프로젝트이지만 실제 자기자본은 5억5000만원 정도에 불과했다. 우선 토지 매입비에 전체 자금이 투여되면 시공비가 없기 때문에 토지로 받을 수 있는 최대한의 대출을 받아서 토지구입비와 시공비에 균등분할해 운용하기로 했다. 그래도 부족한 시공비(60%)는 시공사의 양해를 구해 준공 후 임대보증금을 받는 조건으로 유예시키기로 했다.

그 외에 토지에 대한 취등록세와 대출에 대한 이자 등은 예비비로 잉여자금을 확보해야만 했다.

결과적으로 시공과정 중에 상가계약이 이루어지고, 준공과 동시에 5가구 모두 임대를 마치게 되어, 시공비 회수에는 무리가 없었다. 오히려 전세보증금을 합치면 실제 투입되는 자기 자본은 3억4000만원으로 전체 비용의 25%에 불과했다.

점포주택의 수익률은 8%이하로 보는 것이 현실적인 시각이며, 다른 수익형 부동산에 비해 높지 않지만 내 땅에 내 집을 짓고 수익을 낼 수 있다는 점과, 향후 토지 및 건물의 가치가 상승할 것이라는 기대 자체가 매력으로 작용하는 것 같다. 이 사례는 임대가구 전체를 전세로 계획했지만 자금여력에 따라 반전세, 월세로 전환 한다면 수익률은 더 올라갈 것이다.

투자 전 임대여건과 상권분석이 선결조건

광교신도시 A상가주택 사례는 건축주의 자기자본은 전체 실행비용의 절반에도 못 미치는 금액이었지만 정확한 수익률분석과 자금운용계획을 통해 최저비용으로 점포주택 건축이 가능함을 보여준다.

이는 건축주와 설계자 그리고 시공자와의 협업과 신뢰가 기반이 되어 가능하게 된 것이다. 건축주는 최소의 자금으로 완공해야 하기 때문에 시공자를 믿어야하고, 시공자입장에서는 부족한 공사대금에 대한 압박을 감수하고 진행하면서 준공 후 임대완료라는 공동의 목표를 가져야만 했다.

하지만 해당 택지지구의 임대여건과 상권분석이 선결조건이 되어야하며 임대가 원활하지 않을 경우 자금흐름 및 시공사와의 관계가 나빠질 수 있으니 신중해야 한다.

상가주택 건축시 지출내역과 자금흐름계획

상가주택 계획시 자가를 목적으로 할 것인지 투자를 목적으로 할 것인지를 정해야하고 그에 따른 수익률 분석과 실제 투입되는 총 비용을 꼼꼼하게 예상하는 과정이 필요하다. 수익형 부동산의 근간은 투자에 대한 수익률과 자금회수기간을 분석하는 것에서 시작해야한다.

땅을 매입하고 설계를 거쳐 시공과 임대를 완료하는 기간이 1년 이상 소요되는데다, 어떤 이에게는 전 재산이 투입되는 대규모 프로젝트일 것이다. 주변에서 말하는 수익률은 과다 책정되었을 수 있고, 소요비용 또한 제각각의 입장에서 정보를 제공하기 때문에 종합적이고 냉철한 판단이 필요하다.

각종 소요비용과 단계별 지출흐름 파악해야

우선 크게 들어가는 소요비용 외에 부대비용 등 꼼꼼하게 추가해서 실제 총 투입금액을 파악해야한다. 그런 다음 어느 시기에 얼마만큼이 투입되는 지를 알아야한다. 그리고 대출의 시기와 대출의 한도, 그리고 매달 부담하는 대출이자 등도 간과해서는 안된다. 대출이 있다면 가장 빠른 시기에 회수하고 상환할 수 있는가를 예상해야한다.

막상 시작하려니 자금은 부족하고 알면 알수록 늘어나는 공사비와 부대비용으로 처음의 설레임이 불안감과 불확실성으로 이어지게 된다. 예상과 예측을 통해 준비하고 자금 지출에 있어서 강약을 조정할 수 있다면 선택과 집중에 대한 확신이 생길 것이다.

각 단계별 지출되는 자금흐름에 대해 검토해 보는 것이 필요하다. 내가 생각하는 건물의 이미지를 연상하듯이 자금흐름시뮬레이션이 필요하며 향후 전개될 다양한 경우를 예측한다면 뜻하지 않게 직면하게 되는 자금 누수와 과다지출에 대해 당황하지 않을 것이다.

주택을 구입할 때도 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급되듯이 건축과정에서도 시기별 또는 공정별로 일정비율을 나누어 지급하고, 자본 여력에 따라 그 기간 또한 조정하여 계약할 수 있다. 물론 일반적인 계약방식이 있기 때문에 계약자 서로간의 이해가 전제되었을 때이다. 공사 진행 상황에 따라 지급시기가 결정되면 그 스케줄에 맞춰 투입될 비용을 마련하게 된다.

또한 공사비 외에도 준비해야 할 돈이 의외로 많다. 토지매입에 따른 중개 수수료, 취·등록세 등의 세금, 시공시에 별도의 계약 건에 대한 추가 비용, 등기 수수료, 이사비용, 가구구입비용, 대출관련비용 등이 있다.

예산범위를 초과하지 않는 가장 기본적인 요령은 비용항목과 지출시점을 정확하게 이해하고, 어느 시점에서 과다 지출되지 않도록 조율하는 것이다.

알면 알수록 늘어나는 것이 예산이 될 것이며, 반대로 줄 일 수 있는 대안도 예산을 알아야 만들어질 것이다.

시공비 항목별 내용과 비용 절감하는 요령

점포주택은 아파트와 달리 단독주택처럼 주문생산품에 해당된다. 따라서 품질의 정도에 따라 시공비 수위조절이 가능하다. 그러므로 본인이 그려왔던 청사진이 전문가들의 상담을 통해 어느정도 소요되는지를 판단하고 예산과 품질사이에 조정이 필요하다.

단계별 투입소요 자금내역과 비용을 절감하는 요령을 체크해 본다.

1 토지매입 타이밍이 비용을 좌우한다

전체 자금 계획에서 가장 많은 비중을 차지하는 것이 토지 구입비와 시공비가 될 것이다. 일반적으로 택지지구내의 점포겸용필지는 여러 가지 상승 요인으로 인해 시간과 비례해서 토지 매매가는 상승하게 된다. 투자금 회수 시점을 고려하여 매매 시점을 결정한다면 저평가된 토지를 급하게 매입하는 것도 위험할 것이므로 신중해야 한다.

구매시점이 빠르면 빠를수록 비용을 절감할 수 있지만 잠재되어 있는 위험요소를 감지하기에 어렵다. 또한 주변 기반시설이 형성되기이전에 신축을 한다면 임대 구매력에도 영향을 미칠 수 있기 때문에 안정적으로 투자를 한다면 최소 30%이상 신축되었을 때 매물을 찾아보는 것이 적절한 매입타이밍이다.

또한 택지지구사업 준공이 완료되고 1년이 경과되어도 신축건수가 적다면 문제가 있다는 것이고 이때는 매입을 서둘러서는 안 된다.

토지를 매입하고 나면 잔금일 기준으로 60일 이내에 취·등록세를 납부하는데, 토지분양가(시가표준액)의 4.6%(취등록세4%,지방교육세0.4%, 농어촌특별세 0.2%)에 해당된다.

예를 들어, 토지분양가가 5억원이라면 취득세율 4.6%를 적용하면 2300만원이다. 기타 국민주택채권, 수입인지대, 수수료를 포함한다면 대략 5.1%를 적용하면 된다.

2 시공비 절감의 시작은 설계

자본에 대해 여유가 있다면 평생에 단한번 짓는 나의 집을 머릿속에 상상한 대로 실행하면 될 것이다. 형태의 기교를 통해 매스를 분리시키고 외장 마감도 전체 콘셉트에 부합된다면 비싸더라도 외국산 자재를 사용할 수 있다.

그렇지 않고 제한된 자금으로 운용해야 한다면 설계단계에서 비용절감에 대해 건축가에게 어필하고 설계에 반영되도록 해야만 한다.

설계 과정의 시작은 대지면적과 형상에 따라 법정 허용범위 내에서 최대한의 건폐율과 용적률을 반영하여 1층 평면도를 계획하는 것이다. 2층 이상의 주거영역도 각층 2가구 계획을 하기위해 집적된 프로그래밍을 구성하게 된다. 이 때 외벽길이를 최소화 시키는 설계는 마감재료의 물량을 줄여주기 때문에 시공비가 절감된다.

이형의 형태는 시공상 숙련도를 요하기 때문에 시공단가가 올라 갈수 있다. 또한 마감재료가 다양하다는 것은 공정이 여러단계라는 것이기 때문에 시공비 증가에 큰 영향을 주며 미적인 부분에서도 바람직하지 않다. 특이한 마감재료를 사용하기 보다는 자재비가 저렴하고 수급이 원할한 자재를 결정하는 것이 유리하다.

창호의 크기도 시공비에 영향을 주기 때문에 냉난방 효과를 위해서라도 기능을 만족한 최소화된 창의 크기가 설계단계에서 반영되도록 한다.

건축주입장에서 설계과정은 이성보다는 감성적으로 접근하는 단계다. 대부분 설계과정에서는 어떤 집을 지을까를 고민하다가 막상 시공견적을 받고나서 얼마의 비용이 들어가는 집을 지을까로 방향이 전환된다. 이때 시공비가 무리하게 책정된다면 설계변경이 불가피하고 설계기간과 비용은 증가하게 된다. 그러므로 설계단계에서 자금여력을 고려한 설계를 주문해야만 한다. 설계에 관한 깊이있는 내용은 다음 호에서 상세히 풀어보기로 한다.

3 시공비는 건물형태와 재료에 영향을 받는다

시공비는 가장 탄력적인 비용일 것이다. 내가 욕심을 내면 공사비는 늘어날 것이고 최소한으로 짓겠다고 생각하면 비용을 절약할 수 있는 부분이다.

외장마감에 따라 총공사비의 30% 이상 차이가 발생 될 수 있으므로 예산이 부족하다면 독특한 콘셉트를 고집하기 보다는 무난한 마감재료를 결정하는 것이 요령이 될 것이다.

건물의 형태와 재료는 시공비에 절대적인 영향을 주기 때문에 설계단계에서 고려해야만 한다.

시공과정에서 골조 등의 변경이 있다면 공사비 증가의 주요원인이 되므로 사전검토(설계단계, 시공사와의 착공전 협의)가 필수적이다.

시공비는 단계별로 계약시에 10%, 기초완료시에 20%, 골조완료시에 30%, 외장마감시에 20%, 인테리어와 위생기구 마감시에 10%, 준공시 10%를 지불하는 게 일반적이다. 또는 기간별 기성금을 지불하는 방식으로 계약하기도 한다.

4 산재보험과 고용보험

100㎡ 이상의 건축현장은 의무적으로 산재보험에 가입해야하며 공사착공일로부터 14일 이내에 건설공사보험 관계성립신고서를 제출하고 성립일부터 70일 이내에 보험료를 신고, 납부하여야한다. 현장에서는 사고의 위험성이 내재하고 있기 때문에 보험은 반드시 들어야만 한다.

시공계약서 내역에서 보험 포함 여부는 반드시 확인해야할 항목이다. 원칙적으로 건축주가 납부토록 되어있지만 시공사가 대행하는 포괄 계약을 하는 경우가 많다.

5 각종 기반시설 인입비도 확인하라

인입비 또한 시공계약서에 포함을 하기도 하고 별도 계약을 하기도 한다. 대부분의 건축주들이 이런 항목을 모르거나 시공비에 포함된 것으로 착각한다. 시공사 견적서에 포함여부를 반드시 확인해야한다.

인입비는 전기인입비, 상수도 인입비, 가스인입비등이 있다. 택지지구라면 기반시설로 개별필지를 관통하는 도로에 주 관로가 설치되어있고 이를 해당필지 건물까지 인입하는 비용이라 하겠다.

앞서 살펴본 광교신도시 점포주택의 규모에서는 전기인입비가 360만원, 상수도 인입비가 120만원, 가스인입비가 50만원 소요됐다.

6 건물에 대한 취등록세도 적지 않다

점포주택의 경우 상가부분(근린생활시설)과 주택부분(주거시설)의 건물시가표준액을 산정할 때 용도지수가 다르기 때문에 용도별 시가표준액을 구분하여 산출하게된다.

취득세율(2.8%)이 적용되며, 이외에 지방교육세(0.16%)와 농어촌특별세(0.2%)를 내야하므로 모두 3.16%의 세율을 적용하여 산출한 세액을 취득세 등으로 납부하게 된다.

단, 점포주택의 경우 주택부분만은 85㎡이하이면 농어촌특별세는 비과세가 된다.

앞서 살펴본 광교신도시 사례에서 건물에 대한 취등록세는 각종 부대수수료를 포함해 1500만원이 소요됐다.

7 추가 공정 비용도 고려해야

건축은 실체가 없다면 비용을 가늠하기 어렵기 때문에 시공하기 전에 모든 것을 예상하고 부족한 부위를 예측하기는 쉽지 않다. 그래서 다양한 분야의 전문가를 통해 그 차이를 줄이는 과정을 거치게 된다. 특히 설계과정에서도 고려하지 않았고 시공견적서에서도 언급이 되지 않았다면 나중에 추가 항목이 될 수 있다.

신도시마다 설계지침에 따라 건물층수가 3층 또는 4층으로 정해져 있기 때문에 엘리베이터의 설치는 사전에 예상가능하며 대부분 4층 규모에서만 적용하게 된다. 필지면적이 작아 기능적으로 무리한 평면이 도출된다면 과감하게 엘리베이터를 포기할 수도 있다.

CCTV등 무인경비 시스템, 홈네트워크 등도 준공 후에 고려되어지는 경우가 많다. 이 또한 설계 시공단계에서 논의되는 게 바람직하다.

태양광설치는 지자체와 에너지관리공단에서 보조금이 지원되기 때문에 문의를 통해 확인하고 설치여부를 미리 결정하여 지붕 설계시에 반영하도록 한다.

8 조경과 인테리어 비용 절감요령

조경과 인테리어는 필수조건이 아니기 때문에 상당한 수위조절이 필요하다. 법정조경을 만족하고 관상용 조경은 고려하지 않는 것이 일반적이지만 건물을 부각시켜주는 상징적인 존재로 가치가 있다고 생각한다면 과감한 비용을 투여하기도 하다. 시공사와의 견적 시 조경은 법정조경까지 하기 때문에 관상용 조경식재는 별도의 추가비용이 되므로 검토되어야한다.

마지막으로 진행되는 포괄적 인테리어에는 모든 실내 마감자재의 결정과 주방가구를 포함한 붙박이 가구, 인테리어 위생기구, 조명 그리고 커튼과 장식을 위한 소품 등이 있을 것이다.

전체 프로젝트의 마지막 공정 및 과정에 있기 때문에 결국 남아있는 자금 만큼만 실행하게 되는 과정이 되기도하다. 여유에 따라 현재 사용되는 가구를 쓰기도 하고 새로 구입하기도 하게 된다.

점포주택의 임대세대는 다양한 마감재료를 쓰기보다는 밝은 톤의 단순한 마감재를 사용하고, 주인세대는 화려하고 장식이 많은 클래식 콘셉트 보다는 모던한 콘셉트로 디자인하는 것이 비용절감에 유리하다.

설계과정에서 인테리어설계는 간과되어 결과적으로 시공회사의 의도에 맡기거나 즉흥적인 판단으로 진행하는 경우에는 변경가능성이 많다. 인테리어는 결과물이 없을 때는 확인되지 않기 때문에 이미 만들어진 과정들이 반복(재시공)되어질 수 있으므로 시공비추가가 예상되는 부분이다. 설계과정에서 인테리어가 검토되어 어느 정도 충분한 시뮬레이션이 된다면 많은 비용을 들이지 않고도 원하는 인테리어가 완성될 수 있다.

정리_구선영 기자