사업자보증 

“분양·임대 목적의 대출 보증해 드려요”

사업자보증이란 주택사업자 또는 사업주가 주택수요자 또는 근로자에게 분양하거나 임대할 목적으로 주택을 건설하거나 구입하기 위하여 금융기관으로부터 대출을 받는 경우에 주택금융공사가 그 채무를 보증하는 제도를 말한다.

Q1 사업자보증은 누가 받을 수 있나

사업자보증은 주택사업자 또는 사업주가 받을 수 있다. 주택사업자는 주택법상 주택건설사업자로 등록된 사업자를 말한다. 다만, 20세대 미만(도시형 생활주택의 경우 30세대 미만)의 주택건설사업을 하는 경우 주택건설사업자 등록 여부와 관계없이 보증 이용이 가능하다. 사업주란 근로자와 고용계약을 체결하고 이들에게 급여를 지급하는 사업체를 말한다.

Q2 사업자보증에는 어떤 상품들이 있나

사업자보증 상품에는 국민주택기금재원의 건설자금보증, 은행자금재원의 건설자금보증, 프로젝트금융(PF)보증 등이 있다. 기금재원 건설자금보증은 주택건축비, 은행재원 건설자금보증은 사업대지비, 주택건축비, 모델하우스 설치비, PF보증은 사업대지비, 주택건축비, 기타사업비 소요자금을 보증대상자금으로 하며, 상품별 세부 내용은 오른쪽 페이지에 소개된 <표1>과 같다.

Q3 사업자보증 이용 시 보증료는?

보증료는 보증잔액에 공사에서 정한 보증료율을 적용해 산정한다. 건설자금보증의 기준 보증료율은 연 0.6%이며, 신용도, 보증금액, 보증기간에 따라 최저 0.3%~최고 1.0%로 차등 적용된다. 프로젝트금융보증의 기준 보증료율은 연 0.8%이며, 최저 0.6%~최고 1.1%다.

Q4 사업대지 관련 요건과 대출 실행 시 처리는?

기금재원 건설자금보증은 사업대지 소유권의 확보를 보증신청 요건으로 하나, 은행재원 건설자금보증과 PF보증은 사업대지 전체에 대하여 매매계약을 체결하고 매매대금의 10%(PF보증의 시공사 시공능력순위가 100위 이내인 경우에는 5%) 이상을 납부하면 보증신청 대상이 된다.

대출 실행 시에는 은행에서 근저당권 설정 또는 담보신탁 등의 방식으로 대지를 담보취득한다. 다만, 은행재원 건설자금보증은 보증승인 후 입주자모집공고를 위해 대한주택보증의 분양보증을 받는 경우에는 대지 담보권의 해지가 가능하다.

Q5 보증을 신청하려면 사업계획승인을 얻어야 하나?

원칙적으로 건설자금보증은 사업계획승인을 얻은 경우에 신청할 수 있지만, 사업대지비를 포함하여 보증신청하는 은행자금재원의 건설자금보증은 사업계획승인을 신청만 하더라도 가능하다. 다만, 신청 사업장이 공공택지이면 토지매매계약만을 체결한 경우에도 보증 신청이 가능하다.

한편, PF보증의 경우에는 토지매매계약을 체결하고 매매대금의 5% 이상(시공능력순위 100위 이상인 경우에는 10% 이상)을 납부하면 사업계획승인 전에도 보증신청이 가능하며, 특히 공공택지의 경우에는 사업계획승인 신청 전에도 보증을 신청할 수 있다.

Q6 신청 사업의 시공사 연대보증이 필요한가?

신청 사업의 시공사가 따로 있는 경우에는 원칙적으로 시공사의 연대보증을 필요로 한다. 다만, 프로젝트금융보증 또는 순수 도급공사 사업으로 대지비를 포함하는 은행자금재원의 건설자금보증인 경우 관계 당사자 사이에 책임준공 등의 내용을 담은 별도 사업약정을 체결하게 되면 연대보증을 생략할 수 있다.

Q7 신청기업 요건 중 신용등급이란?

신용등급이란 신용평가회사, 즉 한국신용평가㈜, NICE신용평가㈜, 한국기업평가㈜, 서울신용평가㈜에서 평가한 회사채등급, 기업신용등급, 기업어음등급을 말한다. 입찰·적격심사용 또는 당좌개설용 등 기타 상거래를 위한 신용등급은 제외된다.

Q9 보증신청 후 보증승인까지는 걸리는 기간은?

보증심사에 필요한 서류의 제출이 완료되고 심사 요건이 충족된 경우, 보증규모 및 심사의 난이에 따라 건설자금보증은 7~14일, 프로젝트금융보증은 30일 가량의 기간이 소요된다. 보증심사 및 승인절차의 보다 빠른 진행을 위해 은행에서 대출 상담을 받는 기간에 공사 영업점에서의 보증 상담도 함께 받아볼 것을 권한다.

Q10 대출금 지급과 상환은 어떻게 하나?

사업대지비, 모델하우스 설치비 및 기타사업비(PF보증에 한함)는 대출승인 직후 일괄 지급이 가능하며, 주택건축비는 공정률에 따라 분할 지급된다.

건설자금보증의 대출금은 입주자의 주택구입자금의 일부로 대환되는 등의 방식으로 상환하게 된다. PF보증의 경우 입주자모집공고상의 분양대금 납입일정에 따른 대출금 상환 계획을 사업약정에 포함시키고 그에 따라 상환한다.

Q11 사업자보증의 해지시기는 언제인가?

건설자금보증은 은행이 건물 사용승인 후 건물을 담보취득하는 동시에 해지된다. 다만, 대지비를 포함하는 은행재원 건설자금보증으로서 대출금액이 총사업비의 50%이내인 경우에는 주택사업자의 신청에 따라 공급계약서상 입주예정월의 말일로부터 60일이 되는 날까지 보증해지시기를 연장할 수 있다. PF보증은 대출금 상환 계획에 따라 대출금이 상환됨으로써 해지된다.

Q12 사업자보증 신청은 어디서 하나?

공사의 관할 영업점은 신청사업장 소재지를 관할하는 영업점과 신청기업 본사 소재지를 관할하는 영업점 중에서 고객의 편의에 따라 선택할 수 있다. 영업점별 관할구역은 공사 홈페이지(http://www.hf.go.kr)에서 확인할 수 있다.

중도금보증 

“중도금대출 받을 때 이용하세요”

한국주택금융공사는 수분양자가 주택의 분양대금 등을 납부하기 위해 금융기관으로부터 중도금대출을 받을 때 이용하는 중도금보증 상품을 운영 중이다.

Q1 중도금보증 이용 대상은?

사업계획 승인을 받은 20세대 이상(건축허가를 받은 경우 30세대 이상)의 사업장으로 주택가격이 9억원 이하인 단독주택, 아파트, 연립세대, 다세대주택, 도시형생활주택, 분양보증을 받은 노인복지주택이 해당된다.

Q2 중도금보증 이용하는 방법은?

주택금융공사 중도금보증의 종류는 크게 2가지이며 집단과 개별취급 방식이 있다. 집단보증은 시행자 사업장에 대하여 집단으로 취급할 수 있도록 사전에 승인을 받은 이후 분양계약자별로 신청하는 방법으로 보증료율 인하 및 개인별 CSS생략 등의 혜택이 있다. 개별보증은 분양계약자가 개별로 직접 은행에 신청하여 소득 및 신용등급 등의 평가를 바탕으로 보증 여부를 결정한다.

Q3 중도금보증 이용 대상자금은?

일반 분양주택의 경우 분양계약서상 계약금, 중도금, 잔금을 조합주택일 경우 공급금액(조합원 권리가액+본인부담금액)에 대해서 보증지원이 가능하다. 다만, 조합 사업장의 경우 이주비 대출은 제외된다.

Q4 중도금보증 한도액과 이용 가능 건수는?

보증한도는 분양가격의 대략 60%정도다. 수분양자 1인당 1건씩 받을 수 있으며 본인 및 배우자가 개별로 분양을 받는 경우에도 각각 1건의 중도금 보증을 이용할 수 있다. 세대의 개념으로 보았을 때는 한 세대에 부모와 자녀 각 1건씩 가능하므로 성인 이상의 요건이 되는 가족 구성원 모두 신청 대상에 해당된다.

Q5 중도금 보증료율은?

집단보증은 시행자 요건에 따라 보증잔액에 0.1~0.2%를, 개별보증은 개인의 요건에 따라 0.2~0.5%를 부과한다.

Q6 채권보전조치 방법은?

채권보전조치는 ‘업무협약체결’, ‘분양대금반환청구권 질권설정’, ‘연대보증’, ‘근저당설정’ 4가지 방법이 있으나 주로 업무협약을 체결한다. 이는 질권설정, 시행(공)자의 연대보증, 대지 등에 대한 근저당권 설정보다 절차가 간소하고 시행(공)자의 부담이 줄어들기 때문이다. 업무협약은 시공자, 시행자, 금융기관, 공사 간에 체결하며 시공자가 단순도급업체인 경우에는 업무협약 체결 대상자에서 제외가 가능하다. 업무협약을 통하여 시행(공)자는 수분양자의 분양계약 해제(지)시에 중도금대출을 통해 납부된 분양대금을 ‘우선상환’하는 의무를 부담한다.