하자소송 중 원고가 선보수한 공사비에 대해

최근 공동주택 하자소송에서 원고가 감정 신청한 하자 항목을 살펴보면 원고가 하자보수비용으로 지출한 보수비를 감정신청하고 있고, 일부 감정인은 기계적으로 감정금액에 포함시켜 산정하는 경우가 있다.

그러나 하자보수금액을 산정하는데 있어 설계도면과 시방서 등 관련 자료와 시공상태를 비교해 오시공, 미시공 및 하자여부를 확인한 후 감정기준에서 명시한대로 노무비, 재료비 및 경비와 원가계산요율에 따라 금액을 산정해야 한다. 원고가 신청한 해당 금액은 하자보수비용으로 지출한 영수증 금액의 합계에 불과하다. 또한 감정의 목적이 원고와 피고가 다투는 하자의 범위가 피고의 공사상의 잘못에 기인한 하자인지 여부를 공정한 입장에서 밝히기 위한 것이다.

그럼에도 불구하고, 현장 조사시 이를 확인한 사실도 없으며, 그 하자가 언제 발생되었는지, 피고의 담보 책임범위로 본 근거는 무엇인지 알 수조차 없는 경우가 많다. 통상 원고가 제출한 영수증은 사용승인 이후 책임기간이 모두 지난 후 발생한 하자가 대부분이다. 

서울중앙지방법원 2013. 08. 13. 선고 2012가합 24274 판결은 “하자 감정 결과에 의하면 이 사건 감정인은 ‘선보수비공사비는 28,338,000원에 달한다.’는 취지로 감정한 사실은 인정할 수 있다. 그러나 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 감정인은 ‘위 항목은 현장 조사 전에 이미 완료되어 확인이 불가능한 부분이다.’라고 답변해 원고가 이미 보수를 완료했다고 주장하는 부분이 구체적으로 어떠한 하자에 관한 것인지, 어떠한 방법으로 보수를 완료했는지 등에 관해 알 수 있는 자료가 없는 점, 위 28,338,000원은 원고가 감정 신청을 하면서 제출한 참고자료(세금계산서, 영수증, 입금표)에 의해, 이 사건 감정인 참고자료 상의 금액을 모두 합산해 산정된 금액에 불과한 점,

위 세금계산서의 기재만으로 세금계산서에서 기재된 각 금액에 대해 원고측이 보수 업체들에게 실제로 위와 같은 금원을 지급했는지 여부를 파악하기 어렵고, 영수증 또는 입금표에 기재된 금액이 하자보수공사를 위해 적정하게 지출된 금액인지 여부도 확인할 수 없는 점,

원고가 주장하는 하자 항목 대부분이 각 세대에 발생한 전용부분의 하자로 보이는데, 위 각 하자가 피고의 시공상 잘못으로 인해 발생한 것인지 구분하기는 사실상 어려운 점 등에 비추어 보면, 감정인의 위 하자감정 결과 및 이 사건 변론에 현출되지 아닌 자료인 위 참고자료의 각 기재만으로는 원고가 이미 보수를 완료했다고 주장하는 부분이 피고의 시공상 잘못으로 인해 발생한 하자에 해당한다거나, 위 금액이 적정한 하자보수비에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 선보수 공사비는 하자보수에 갈음하는 손해배상액에서 제외하기로 한다.”하여 이미 선보수한 공사비는 시공사의 담보책임으로 인정하지 않고 있다.

이처럼 감정인이 현장 조사 전에 보수가 되어 확인이 불가능하며, 현장을 확인한 바 없고, 피고가 어떠한 공사상 잘못으로 하자가 발생했는지 알 수도 없는 경우, 이와 관련한 구체적 소명이 없는 한 선보수한 공사비는 시공사의 담보책임범위로 볼수 없을 것이다.

주방 싱크대 문 처짐, 시트 들뜸에 대해

최근 공동주택 하자소송에서 원고가 감정 신청한 하자 항목을 살펴보면 유지관리 또는 사용상 하자인 주방 싱크대 문처짐, 시트지 들뜸을 감정신청하고 있고, 일부 감정인은 이에 대해 기계적으로 보수금액을 산정하는 경우가 있다.

그러나, 주방가구를 사용하다 보면 흔하게 발생할 수 있는 문 처짐 현상에 대해 각 주방가구 제작업체에서는 <그림>과 같은 경첩 설치 후 가운데 부분에 나사를 드라이버로 돌려 쉽게 수직조정이 가능하도록 하고 있다.

<그림>에서 보는 바와 같이 중앙에 십자드라이버로 간단히 조절할 수 있는 곳이 있어, 이 부분을 시계방향으로 돌리면 위로 올라가고 반 시계방향으로 돌리면 아래로 내려가도록 되어 있다. 문쪽의 수직, 수평불량의 조절 문제는 시공상 잘못을 해서 발생한 것이 아니라, 사용상 처짐으로 불량이 발생한 것이다. 이는 단순히 힌지 조절로 가능하다.

또한 시트지 들뜸의 하자담보 책임기간은 1년으로, 통상 사용검사일로부터 4년 가까이 경과한 시점에서 감정이 이루어진 점에 비추어 보면, 감정 당시 존재한 주방 싱크대 시트지 들뜸도 공사상 잘못에 기인한 하자라기보다 오히려 개인 생활에 밀접한 것이 대부분이다. 이들 문제는 경첩이 헐거워져 문짝간 간섭으로 인한 마감재 들뜸이나 기간 경과에 의해 시트지 접착제 수명이 다하여 발생된 하자로 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

이처럼 주방가구의 경우 시간이 지남에 따라 문짝의 무게에 의해 자연스럽게 수직, 수평이 맞지 않아 개폐 시 걸리는 현상이 나타나며, 주방가구 문짝의 경첩을 보면 위아래의 수직, 수평을 조절할 수 있는 장치가 되어 있어 사용자가 손쉽게 이를 조절할 수 있으므로, 이는 조절로 충분히 보수가 가능하다. 또한 시트지 들뜸 역시 문짝 개폐시 간섭으로 인한 마감재 들뜸과 시트지 접착제 수명이 다하여 발생한 것으로 이는 공사상 잘못으로 볼 수 없을 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.