농지 취득할때 내는 세금

먼저 농지란 무엇인지부터 살펴볼 필요가 있다. 지방세법 상 농지란, 취득당시 공부상 지목이 논·밭, 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배지로 이용되는 토지, 또는 취득당시 실제 용도가 앞서 설명한 것과 부합하는 경우 농지로 보아 세율을 적용한다.

단 일시적·잠정적으로 농작물을 심어두는 경우엔 농지로 보지 아니한다. 농지를 상속 또는 증여의 사유로 취득하는 경우 상속세 또는 증여세와 취득세를 모두 납부해야 한다. 농지를 유상취득하는 경우에는 취득세만 납부하면 된다. 유상취득과 무상취득(상속 받거나 증여받는 경우) 여부에 따라 세율도 달라진다.

농지 보유단계에서 내는 세금

일반적인 부동산의 경우 보유단계에서 재산세와 종합부동산세 문제가 발생할 수 있다. 그러나 농지(전·답, 과수원 등)의 경우는 재산세법 상 분리과세대상 토지에 해당해 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다.

따라서 특별한 사유가 없는 한 농지를 보유하고 있다면, 재산세만 납부하면 될 것이다. 재산세는 매년 6월1일자를 기준으로 시가표준액(일반적으로 개별공시지가)에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 하여 농지별로 0.07%의 세율을 적용해 납부한다.

농지의 양도소득세 감면 사유

농지를 양도하는 경우 보통 양도소득세 과세대상에 해당하나 일정한 요건을 갖춘 경우 과세특례를 적용받아 양도소득세를 내지 않는 경우가 있다.

1 자경농지에 대한 양도소득세의 감면

아래의 요건을 모두 갖춘 농지를 양도하는 경우 양도로 인해 발생한 양도소득에 대해 양도소득세를 100%를 감면한다.

이때 양도자가 토지양도를 통해 2가지 이상의 양도소득세 감면규정을 동시에 적용받는 경우 양도자가 선택하는 하나의 감면규정만 적용하고 감면된 금액은 양도소득세 감면의 종합한도 계산 시 포함된다.

● 양도자가 8년 간 직접 경작한 농지일 것

● 농지소재지에 거주하거나 농지소재지 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역이거나 해당농지로부터 직선거리 20㎞ 이내 지역에 거주할 것

● 양도자가 농작업에 상시 종사하거나 2분의 1이상 자기노동력으로 경작 할 것

2 농지대토에 대한 양도소득세 감면

다음의 요건을 갖춘 양도자가 경작상 필요에 의해 농지를 대토함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 감면한다.

● 농지소재지에 3년 이상 거주하거나 농지소재지 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역이거나 해당농지로부터 직선거리 20㎞ 이내 지역에 거주할 것

● 기존 농지를 양도 후 1년 이내 새로운 농지를 취득 후 3년 이상 새로운 농지 소재지에 거주하면서 경작하거나 새로운 농지 취득 후 1년 이내 기존 농지를 양도하고 새로운 농지 소재지에 거주하면서 경작하는 경우

● 단 주거지역 등 편입농지와 환지예정지는 제외함.

농지 양도시 절세요건 엄격해

농지를 취득하는 경우에 관한 다양한 과세문제를 살펴보았다. 농지는 보통 취득 단계에서 발생하는 과세 문제 보다는, 양도 시 비과세혜택을 받을 수 있는지 여부에 대해 항상 세무적으로 문제가 된다.

분명한 것은 절세요건이 매우 엄격히 적용되므로, 유의해서 적용해야 한다는 점이다. 양도시 절세에 해당하는지 검토해서 될 수 있으면 비과세 혜택을 받는 것이 좋겠다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 호람 대표이사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621