부동산 부자는 끊임없이 부동산을 연구한다

선진국의 분류기준으로 통하는 OECD(경제협력개발기구) 회원국 중 대한민국은 일반적으로 다른 회원국보다 이른바 ‘UHNW(초고액자산가)’로 불리는 부자들이 유달리 많은 부동산을 보유하고 있는 것으로 알려져 있다.

이는 상당수 대한민국의 부자들이 부동산 투자를 통해 그들의 자산을 불려왔고, 또한 부동산에 대한 애착이 남다르게 강하다는 사실을 알게 되면 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 이러한 이유로 대한민국의 부자는 부동산 부자와 동일 시 되는 경향이 있다.

다만, 상당수 대한민국의 부자들이 부동산 투자로 많은 돈을 벌었고, 또한 많은 부동산을 보유하고 있는 게 사실일지라도 사람들은 이들 부자들이 부동산에 투자하기에 앞서 평소 부동산을 연구하고 고민하며 공부하는 자세를 간직하고 있다는 점을 미처 생각하지 못하고 있는 것 같다.

부동산 고수로 통하는 치과병원장 P씨

P씨의 직업은 치과병원장이지만 그를 잘아는 사람들 사이에선 일명 ‘부동산 고수’로 통한다. 병원을 찾아오는 환자들을 치료하는 시간을 제외하고는 부동산책과 경제신문을 끼고 살면서 부동산 지식습득에 열의를 보여 온 P씨였기에 부동산 투자 및 관리에 대한 지식수준은 거의 전문가 수준에 달하고 있다. 전문가급 부동산 지식을 보유한 덕분인지 지난 20여 년간에 걸친 P씨의 부동산 투자는 승승장구 그 자체였다.

IMF 외환위기 직후인 1999년, P씨는 평소 알고 지내던 부동산 중개업자 A씨의 추천으로 강남구 역삼동 구역삼세무서사거리 이면에 소재한 4층 규모의 근린상가건물(대지 522㎡, 준공된 지 8년 된 건물)을 매입했다. 당시 이 상가건물은 건물주가 외국으로 이민을 떠나면서 부동산 중개업자 A씨에게 급매로 9억원에 내놓은 상태였다.

건물주가 이 상가건물을 서둘러 내놓은 이유를 살펴보면, 명목상으로는 외국이민에 따른 매각이었지만 그 속내를 들여다보면 공실률 증가 및 임대료 연체에 따른 임대수입의 급감이었다. 즉 IMF 외환위기 여파로 기존에 이 상가건물에 입주해왔던 임차인들이 경기불황에 따른 자금악화 등을 이유로 임대료를 고의로 연체시키거나 임대료가 훨씬 저렴한 도심지 외곽으로 빠져나가면서 임대수입이 큰 폭으로 감소했기 때문이었다.

물론 이러한 이유로 가족 및 지인들의 매입 반대 의견에 부딪히기도 했지만 전문가에 준하는 부동산 지식과 투자(매입)에 대한 확신을 가지고 있었던 P씨였기에 과감히 매입을 결정할 수 있었다. 그리고 얼마 되지 않아 경기회복에 힘입어 공실이 사라지고 임대료가 크게 오르자 이 상가건물의 가격도 큰 폭으로 상승했다. 2014년 5월 기준으로 이 상가건물의 시세를 알아보니 60억원을 상회하고 있었다. 평소 틈틈이 부동산을 공부해온 P씨였기에 부동산에 대한 분석적 지식을 바탕으로 투자에 관한 확신을 가질 수 있었다.

‘부동산 여교수’로 통하는 전업주부 J씨

전업주부 J씨(여·63세)는 지인들 사이에서 ‘부동산 여교수’로 통한다. 그녀가 주변사람들로부터 부동산 여교수로 불리는 이유는 간단하다. 평소 부동산에 대해 끊임없이 공부하고, 또 이를 실전 투자에 적용시켜 놀라운 성과를 거두었기 때문이다.

J씨는 2004년 상반기 우연히 알게 된 공인중개사의 K씨의 추천으로 서초구 반포동 주공3단지 재건축 아파트 16평형을 시세보다 다소 저렴한 5억 원에 매입해 반포자이 25평형을 분양받았고, 아파트 준공(2008년 12월) 직후인 2009년 상반기에 9억원에 매각할 수 있었다.

사실 그녀가 반포동 주공3단지 재건축 아파트에 투자했던 시점은 정부의 9.5 안정대책과 10.29 종합대책을 비롯한 각종 재건축 규제정책들이 잇따라 발표되었고, 무엇보다 사업시행인가를 앞두고 조합원과 조합원간, 조합과 시공사간, 조합과 관할 행정기관인 서초구청간에 의견차이가 빚어지며 여러 건의 소송이 제기되었거나 진행될 예정에 있는 등 재건축사업진행이 삐걱거리고 있던 때였다.

이러한 이유로 조합원이었던 매도자 역시 재건축사업진행에 커다란 회의감을 느끼게 되었고, 결국은 서둘러 매물로 내놓은 상태였다. 만일 재건축 성공에 대한 확신이 없었다면 결코 투자하기 쉽지 않았던 시기였다. 하지만 그녀는 재건축 시장동향, 인허가절차, 적정투자시기, 정부정책 등 재건축 전반에 걸친 깊이 있는 공부를 통해 매입을 결정할 수 있었다.

그 후로도 J씨는 상가투자를 결정하기에 앞서 상권분석을 심도 있게 공부했으며 법원경매로 토지를 매입하기 위해 권리분석을 공부하기도 했다. 부동산에 대해 공부하는 자세를 잃지 않았던 그녀였기에 부동산 투자로 커다란 수익을 남길 수 있었다.

지피지기면 백전불태, 부동산 투자에도 통해

우리가 익히 잘 알고 있는 고대 중국의 병법서 ‘손자병법’의 모공편을 읽어보면, ‘지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆)’라는 말이 나온다. 이는 ‘적을 알고 나를 알면 백번 싸워도 위태로울 것이 없다.’라는 뜻인데, 이를 부동산 재테크에도 적용해보면, ‘부동산과 부동산시장을 알고 나의 자금력을 알면 백번 투자해도 실패할 것이 없다.’라는 말과 같다.

따라서 현명한 부자라면 목적 부동산에 투자하기에 앞서 반드시 개별 부동산에 대한 물건분석과 함께 부동산시장 전반에 걸쳐 공부하는 자세를 잃지 않아야할 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 MBA를 졸업하고 단국대 부동산학 박사과정을 수료했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며 현재 하나은행 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연을 하고 있다.