시공사 의존형 PF구조 개선, 한국형 ‘Real PF’ 표준 제시

국내 유일의 주택보증 전담기관인 대한주택보증은 최근 장기적인 주택경기 침체를 해결하기 위한 정부의 부동산 안정화대책을 정책적으로 지원하고 있다. 아울러 주택사업에 대한 PF보증 규모를 지속적으로 확대하는 등 주택사업자의 유동성 지원에도 힘을 쏟고 있다.

5월말부터는 대한주택보증이 PF 원리금 상환을 보증한 사업장에서 준공후 일시상환 방식을 적용하는 ‘표준 PF대출’ 제도를 시행, 우리나라 주택금융에 획기적인 전환점을 마련한다. 중소업체들도 이를 이용할 수 있도록 이용문턱도 낮춘다. 

그간 우리나라의 주택 PF사업은 프로젝트 자체의 사업성에 기초한 대출이라는 ‘PF’ 본연의 모습과는 달리 시공사 지급보증을 기반으로 이루어져 왔다. 2008년 글로벌 위기 이전까지 PF대출은 은행 입장에서 다소 사고위험이 있으나 높은 수익을 제공했으므로 대한주택보증의 PF보증 없이 통상적으로 취급될 수 있었다.

그러나, 2008년 이후 주택경기가 침체되고 우량건설사 부도 및 유동성 악화로 금융기관이 시공사 지급보증을 기피하면서 신규 PF대출이 줄고 건설사는 사업 포트폴리오에서 주택사업 비중을 줄여오고 있는 추세다. 그럼에도 대한주택보증은 2010년부터 PF보증 규모를 꾸준히 확대해 주택사업자의 유동성을 지원함으로써 국내 부동산시장 안정에 기여함을 물론, 한국경제의 한 축인 주택업계를 든든히 지탱하는 버팀목이 되고 있다(표 참조).

특히 5월말부터는 대한주택보증을 통해 주택사업에 최적화된 새로운 PF구조인 ‘표준 PF대출’이 시행된다. 이는 그간 시공사에 크게 의존하던 주택 PF구조를 개선해 준공후 일시상환 방식을 도입함으로써 사업기간 중 시공사의 어깨를 무겁게 했던 과도한 공사비 부담이 해소될 전망이다.

금융기관의 기존 PF대출은 사업기간 중 분양대금으로 PF대출 원리금을 단기 분할상환해야 함에 따라 시공사의 공사비 부담이 컸던 게 사실이다. 그러나 표준 PF대출은 준공후 일시상환 방식을 도입해 차주의 대출금 상환 부담을 덜 수 있다. 뿐만 아니라 분양수입금을 공사비로 선집행할 수 있어 시공사의 공사비 부담도 줄어드는 구조가 마련됐다.

이러한 제도 운용은 그간 국내 PF사업이 시공사에만 의존했던 부분에서 벗어나 차주의 자기자본 투입률 및 사업수익률 심사 강화와 함께 당해 단위사업 준공에 초점을 둔 Asset-based Financing으로의 접근을 모색한 것으로, PF 본연의 모습에 다가선 ‘한국형 주택금융의 표준’이 될 전망이다.

아울러 표준 PF대출에 있어서는 금융기관이 주택업계에 대해 대출관련 별도 불공정약정을 할 수 없고 금융기관 수수료도 면제되며, 사업자의 PF금리 부담도 크게 절감될 것으로 예상된다. 사업장별, 대출기관별 PF금리 차등이 최소화되고, 연 4% 수준으로 인하될 전망이다. 대한주택보증의 PF보증요율도 지난4월부터 평균 0.37%p 인하돼 주택사업자의 부담을 덜어주고 있다.

중소업체 보증지원 강화 및 하도급업체 보호를

통한 상생 및 동반성장 환경 조성

대한주택보증은 중소건설사에 대한 보증지원을 강화하고자 PF보증 제도이용의 문턱도 크게 낮춘다. 구체적으로 중소건설사의 업체별 PF보증 한도가 확대되고, PF보증 이용을 위한 시공사 요건이 완화(BBB-&400위 이내·BB+&500위 이내)됨에 따라 중소건설사의 PF사업이 활기를 띨 전망이다.

또한, 주택 PF사업에 참여하는 하도급업체 보호를 위한 제도도 시행될 예정이다. 대한주택보증의 PF보증사업장 중 시공사 신용등급이 A미만인 사업장에 대해 대한주택보증이 관리하는 분양대금 범위 안에서 공사대금을 하도급업체에 직접 현금으로 지불한다. 만약 분양수입금이 부족해 하도급업체가 ‘외담대(외상매출채권담보대출)’로 공사대금을 현금화하는 경우에는 하도급업체에 대한 금융기관의 소구권이 없는 ‘비소구외담대’ 제도가 시행된다.

시공사 신용등급이 A이상인 우량사업장은 시공사로부터 하도급업체가 공사비를 수령했는지 여부를 대한주택보증이 매달 확인하는 방법으로 하도급업체 보호의 사각지대가 생기지 않도록 한다.

따라서, 그간 하도급업체가 시공사로부터 공사대금을 지급받지 못하거나 대금지급이 지연됨에 따라 하도급업체의 동반 연쇄부도가 빈발하던 문제점이 대폭 개선될 것으로 보인다. 특히 하도급업체는 공사비를 쉽고 빠르게 현금화할 수 있어 전문건설협회 등 하도급업계가 크게 환영하고 있다.

이번 ‘표준 PF대출’ 제도 시행에 대해 대한주택보증 관계자는 “그간 시공사 의존형 PF구조를 탈피해 시공자 부담을 크게 완화함과 아울러, 주택업계와 하도급업체 등 PF 이해관계자가 상생 및 동반성장할 수 있는 새로운 PF구조가 주택금융시장에 마련될 것으로 기대한다”고 밝혔다.