도시재생으로 새로운 주거문화창출

국내 부동산시장 환경은 빠르게 변화하고 있다. 주택재고 충족, 저출산·고령화에 따른 인구감소와 고령화, 그리고 이에 따른 사회경제의 저성장기조 등은 점차 주택 부동산의 신규수요를 둔화시킬 것으로 예상된다.

그 동안 인구와 경제의 높은 성장을 전제로 부동산 수요가 왕성하게 발생하던 시기와는 전혀 다른 조건인 것이다. 따라서 앞으로는 신도시와 같은 대규모 택지개발에 대한 필요성은 점차 없어지고, 기존의 도시를 얼마나 효율적으로 활용하고 관리하는 가가 더 중요해 질 것이다.

지난해 5월 도시재생특별법이 제정되고, 올 4월 선도지역이 발표됐다. 기존의 뉴타운이나 재건축, 재개발 사업이 정체되고 문제점이 부각되고 있는 가운데, 도시재생 개념에 의한 새로운 정비방식은 향후 국내 부동산 개발시장의 핵심으로 부각될 것으로 전망된다.

향후 도시재생사업 전망을 알아보기 위해 최근 추진되고 있는 도시재생특별법의 내용과 의미를 점검하고, 우리보다 약 10여년 앞서 추진되어 온 일본의 도시재생사업 사례를 소개하기로 한다.

도시재생특별법 제정과 추진 현황

도시재생 활성화를 지원하기 위한 도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법(도시재생특별법)이 2013년 4월 30일 국회 본회를 통화하고 5월 28일 국무회에서 의결됨에 따라 도시재생시책이 본격적으로 추진되게 되었다.

도시재생특별법의 주요 내용은 크게 계획수립체계, 추진 및 지원 조직, 도시재생사업 지원, 선도사업 지정 등 4가지로 요약된다.

계획수립체계

도시재생 계획수립은 크게 국가계획과 지역계획으로 구분된다. 우선 국가가 도시재생과 관련하여 종합적, 효율적, 체계적 추진을 위한 「국가도시재생기본방침」을 수립하여 제시한다. 지자체는 기본방침에 따라 주민, 지역전문가 등과 함께 도시재생전략계획(기본구상)을 수립하여 도시재생 대상지역을 지정하고, 세부 사업실행을 위한 도시재생활성화계획(실행계획)을 수립하게 된다.

도시재생 추진 및 지원조직

도시재생 추진조직은 크게 중앙조직과 지방조직으로 구분된다. 먼저 중앙조직으로 국무총리를 위원장으로 하는 도시재생특별위원회를 설치하고, 다양한 지원업무 수행을 위해 도시재생기획단(구토교통부), 도시재생지원기구(공공기관)을 두게 된다. 그리고 지방조직으로 지방도시재생위원회와 지역주민의 역량을 지원하기 위한 도시재생지원센터 등을 설치한다.

도시재생사업 지원

도시재생사업에 대한 지원은 사업비용에 대한 지원과 규제완화 등 각종 특례가 이루어진다.

먼저 국가는 지자체의 도시재생계획 수립과 관련한 비용과 공원, 주차장, 문화시설 등 기초 생활인프라 설치와 관련된 비용, 주택 개보수 등 하드웨어 부문에 대하여, 그리고 마을기업 창업지원, 상권활성화 등 소프트웨어 부문에 대한 비용에 대해 보조 또는 융자 지원을 한다.

한편 도시재생사업과 관련하여 국공유재산의 활용이 필요한 경우 매각, 임대, 양여가 용이하도록 하고, 도시재생사업 시행자에게는 법인세, 소득세, 취득세 등 조세와 각종 부담금의 감면조치가 가능하다. 건폐율, 용적률, 높이제한 등 건축규제 완화도 이루어진다.

선도사업 지정

도시재생이 시급하거나 파급효과가 큰 지역의 경우에는 국토부장관이 직접 지정하거나 지자체의 요청에 따라 선도지역으로 지정하여 예산 및 인력을 우선 지원할 수 있도록 한다.

국가도시재생기본방침 수립

2013년 12월에는 도시재생특별위원회의 공식 출범과 함께 도시재생사업의 구체적 추진방향이 되는 국가도시재생기본방침이 결정되어 5대 목표와 4대 중점시책이 발표되었다. 이로서 지자체와 주민의 추진계획 수립이 가능하게 되었다. ‘국민이 행복한 경쟁력 있는 도시 재창조’라는 도시재생 비전과 ① 일자리 창출 및 도시경쟁력 강화, ② 삶의 질 향상 및 생활복지 구현, ③ 쾌적하고 안전한 정주환경 조성, ④ 지역 정체성 기반 문화 가치·경관 회복, ⑤ 주민역량 강화 및 공동체 활성화의 5대 목표를 책정하고, 4대 중점시책을 제시했다.

도시재생 선도지역 지정

2014년 4월에는 우선적으로 예산과 인력 지원을 받는 선도지역이 지정됐다. 도시의 경제활력 회복과 일자리 창출 등을 위한 도시경제기반형 선도지역은 부산과 청주 2곳, 쇠퇴한 상업지역 및 주거지역을 재생하기 위한 근린재생형은 서울 종로구, 광주 동구, 영주시, 창원시, 군산시, 목포시(이상 일반규모 6곳), 대구 남구, 태백시, 천안시, 공주시, 순천시(이상 소규모 5곳) 등 11곳이다.

선도지역에서는 5월부터 주민과 지자체 중심으로 구체적인 실행계획인 도시재생활성화계획을 수립하고, 9월경 계획 수립이 완료되면 바로 사업에 착수해 2017년까지 4년간 시행에 들어간다.

선도지역에 대해서는 계획수립비(5000만원~2억원)와 사업비(60억원~250억원)가 4년간 국비로 지원되며, 금년에는 계획수립비 전부(13억1000만원)와 사업비의 20%(280억원)가 예산으로 책정됐다.

정부는 도시재생지원기구로 지정된 한국토지주택공사(LH), 국토연구원, 건축도시공간연구소 등 3개 전문기관과 함께 행정?기술적인 사항을 지원하게 된다.

선도지역 외의 다른 지자체에 대해서도 지역의 주민?지자체가 도시재생사업을 체계적으로 준비할 수 있도록 주민과 지역의 역량강화를 중점 지원하며, 국토부와 도시재생지원기구는 지자체가 도시재생전략계획(기본구상)과 활성화계획(실행계획) 수립하는 과정에서 상시 상담 및 컨설팅을 시행한다.

주민·지자체가 도시재생계획을 수립하고 국고지원을 요청하면, 도시재생특위 심의를 거쳐 신규 도시재생사업 지원(매년 약 35개)을 추진해 나갈 계획이다.

일본의 도시재생사업 사례

일본은 1990년대 버블붕괴 이후 대도시를 중심으로 부동산부실채권과 미이용토지가 대량으로 발생하고 경기침체가 장기화되는 양상을 보이기 시작했다. 1999년 일본경제 재생전략 방안으로 도시구조의 전면적 개편과 거주, 상업기능의 회복을 위한 부실담보 부동산 유동화 대책과 함께 도시재생사업 활성화를 위한 조치가 강구되었다.

총리대신 직속기구로 도시재생위원회를 설치하고, 정부가 지자체에 대하여 강력한 리더십을 발휘하여 도시재생사업 활성화를 유도하기 위해 2002년 ‘도시재생특별조치법’ 이 제정되었다.

일본의 ‘도시재생특별조치법’은 중앙에 도시재생위원회를 설치하여 ‘도시재생긴급정비지역’을 지정하고, 각종 보조 및 융자지원, 도시계획심의의 간소화, 용적률 완화, 건축규제 완화 등의 특례 적용 등의 지원이 이루어진다. 특히 ‘도시재생기구(구 도시정비공단)’가 설립되어 지역주민과 민간사업자 간의 코디네이터 역할과 기반시설 지원에 나선다.

도시재생특별조치법 제정 후 10여년이 지난 최근에도 각 지역에서 다양한 컨셉의 도시재생사업이 진행되고 있으며, 도시의 활력과 경제활성화에 대한 파급효과는 매우 큰 것으로 평가되고 있다.

특히 도시재생기구가 지원하고 있는 프로젝트 유형에 대해 몇가지 사례를 소개하고자 한다

국가적 도시재생 프로젝트

경제의 중추적 역할을 하는 도심지역으로서, 건물의 노후화와 첨단정보화 사회에의 대응이 뒤쳐질 우려가 있는 경우, 국가적 차원에서 도시경쟁력 제고를 위해 도시재생사업을 추진하게 된다.

대표적인 곳으로 우리나라의 과천과 같이 정부 종합청사들이 있는 오오케마치(大手町) 지역의 도시재생 프로젝트가 있다. 특히 이 프로젝트는 연쇄형 도시재생방식을 적용한 사업으로 유명하다. 업무활동의 중단 없이 노후화된 건물을 연속적으로 재건축하는 순차적인 개발을 통해 글로벌 비즈니스의 거점으로서 재구축했다.

도시재생사업 지원기구인 ‘도시재생기구’가 연쇄형도시재생방식의 콘셉트와 자금조달 구조를 기획, 지원하고 사업전체를 코디네이터했다.

도시구조 전환 도시재생 프로젝트

기존의 쇠퇴한 노후도시에서 친환경 저탄소도시로 전환하는 도시재생방식이 각광을 받고 있다. 주로 도심 외곽의 슬럼화된 부도심이나 소도시에서 친환경 도시로 재생이 이루어지고 있다. ‘도시재생기구’가 온도 상승을 억제하는 도로포장 등의 기반시설을 지원하고 그 밖의 저탄소화 기술이나 방식에 대한 지원을 한다. 민간사업자에 대해서도 마을 만들기 가이드라인을 고려한 저탄소형 개발과 타운 매니지먼트를 유도한다.

지역활성화 도시재생 프로젝트

도시재생사업의 가장 큰 목적은 도시재생을 통해 쇠퇴한 지역을 활성화시키고자 하는 것이다.

쇠퇴한 상점가, 미비한 기반시설, 노후화된 건물 등 많은 지방도시의 구도심이나 중소도시의 경우 전형적인 모습이다.

일본 오키나와시 중심시가지의 경우 이러한 쇠퇴한 도시의 전형적인 모습이었으나, 도시재생을 통해 새로운 활력으로 재생되게 되었다. 쇠퇴한 상점 밀집지역은 새롭고 효율적 쇼핑가로 집약하고, 쇼핑가에 사람들의 활기를 불어넣기 위해 지역자원인 ‘음악’을 살려 콘서트장 등을 만들어 음악시장, 음악광장의 컨셉으로 다시 태어나게 되었다.

안전 안심 마을만들기 프로젝트

저층밀집주거지 등의 경우 화재 등과 같은 재난이 발생하면 소방차나 응급차 등의 진입이 어려워 대형 인명피해가 발생할 가능성 등 위험이 높다. 이러한 지역의 경우 도로확충이나 건물의 개보수 등이 필요하다.

일본의 경우 도시재생기구가 밀집시가지의 정비 개선, 소방활동 곤란구역의 해소 등을 위해 도시재생사업을 지원하고 있다. 도로를 넓히기 위해 확장하기 위한 토지의 포함되는 거주자에 대해 임대주택을 제공하고 좁은 도로를 광폭도로로 확장하고 각종 안전시설을 설치 또는 개선함으로서 주거지의 안정성을 제고시킨다.

김찬호

주택산업연구원 연구위원으로 재직 중이다. 서강대학교 경영학과를 졸업하고 일본 게이오대학교 상학 박사학위를 받았다. 한국주거환경학회 이사, 일본대사관 경제컨설턴트, 경기도 아파트품질검수위원 등을 역임했다.