주택공급자를 위한 주택금융 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 것이 주택건설에 필요한 자금을 조달하는 주택개발금융이다. 국내 주택개발사업에서 널리 사용되어 온 프로젝트 파이낸싱(이하 PF : Project Financing)은 대표적인 공급자금융이라 할 수 있다.

PF는 금융회사들이 담보나 기업체 신용도가 아닌 해당 프로젝트(사업)의 미래 예상 수익을 근거로 자금을 제공하고 훗날 수익을 배분받거나 손실을 부담하는 금융기법이다. 대규모의 투자자금이 필요한 사업에 대해 사업자체의 예상 수익성을 근거로 대출이 이뤄지며 대출금도 사업에서 발생하는 수익에 의해 상환된다.

PF는 해외에서 사회간접자본(SOC)시설에 소요되는 자금조달 방법으로 강구됐다. 단순 대출보다는 개발사업으로부터 발생하는 수익 중 일부를 배분받는 것이 수익성 면에서 유리하다는 판단에서 만들어진 제도다.

PF는 2001년 무렵 국내에 본격 도입되면서 부동산개발사업에 주로 사용되어왔다. 해외의 유명 부동산 PF 성공 사례도 적지 않다. 국내에 널리 알려진 일본의 롯본기힐스 역시 PF금융기법을 통해 개발한 곳이다.

도시재생사업으로 성공한 롯본기힐스는 도시정비사업 특성상 공공기관인 일본정책투자은행이 일부 자금대출을 지원하고, 대부분 대출은 금융기관 조직(syndication)이 해결했다. 시행사는 동일하게 지분출자로 프로젝트회사를 설립함으로써, 적절한 위험분산이 이뤄지고 있다. 시공사는 공사도급만 수행하는 역할을 했다. 롯본기힐스는 완공 후의 부동산 자산에 대한 가치를 바탕으로 건설기간 동안 건설비가 대출되는 전형적인 PF사업이다.

 ‘시공사 연대보증’ 요구하는 한국형 PF가 문제

 국내 부동산개발사업에 급속히 접목된 PF는 여러 가지 문제를 양산하며 급기야 건설사에 직격탄을 날렸다. 2008년 금융위기 발생 이후 시공능력평가순위 100위권 건설사 중 18개사가 PF대출 부실로 인해 워크아웃 및 법정관리에 들어갔고, PF부실은 저축은행 부실로까지 전이됐다.

문제는 국내 부동산시장에 도입된 프로젝트 파이낸싱이 ‘한국형’으로 변형되어 운영된데 기인한다. 우리나라 주택PF사업은 시공사 연대보증을 받아 은행이 대출하는 독특한 구조로, 사업 위험의 대부분을 시공사가 부담하고 있다. 사업 진행에 문제가 생길 경우 건설사가 전적으로 자금상환에 대한 책임을 안기 때문이다. 다른 프로젝트들에게 연쇄적인 악영향을 줄 수밖에 없는 구조인 것이다.

특히 장기적인 경기침체에 접어든 2008년 이후 금융권은 시공사 보증을 기피하고 사업완료보다는 원리금 회수에 집중하는 등 PF대출을 대폭 축소해왔다. 2008년 83조를 넘어선 PF대출잔액이 2012년엔 44조8000억으로 반토막이 났다. PF대출 축소는 주택사업여건을 악화시키면서 곧장 주택공급 축소로 이어졌다. 일각에서는 향후 주택PF사업이 고사하는 게 아니냐는 우려까지 나오고 있다.

한국형으로 변형된 PF대출은 건설사의 자금난을 가중시키는 요인으로도 작용했다. 금융기관의 재량으로 각종 불공정 대출이 관행처럼 고착된 것이다.

금융기관은 PF건설사에 대출취급수수료, 주간수수료, 자문수수료, 계좌관리·조건변경수수료 등 각종 수수료를 요구하며 수익을 챙겼다. 특히 금융기관이 대출금을 보전받으려고 대출금리를 높이거나 분양률이 목표치에 미달할 경우 대출금 중도상환을 요구하는 경우가 허다했다. 건설사로서는 과도한 금융비용 때문에 공사비를 충분히 확보하지 못해 사업 추진에 어려움을 겪었던 게 사실이다.

표준 PF 도입에 기대, 부동산 전반으로 확대해야

다행히 정부가 대한주택보증 PF보증 사업장에 한해 불공정 대출 구조를 개선하는 보증부 표준 PF대출 제도를 도입하면서 주택업계의 기대가 커지고 있다.

표준 PF대출 제도는 돈을 빌려준 금융기관은 건설사에 과다한 가산금리나 수수료를 부과할 수 없고 분양률이 저조하더라도 강제로 대출금을 중도상환할 수 없다. PF대출금리도 4%대로 인하한다. 또 공사대금 지급방식이 현금직불로 바뀌어 하도급업체가 공사비를 늦게 받거나 떼일 염려가 줄어든다. 원청의 부도로 인한 연쇄부도위험도 사라질 것으로 보인다.

5월 말부터 시행에 들어가는 이 제도는 대한주택보증이 PF원리금 상환을 보증한 사업장에만 제한적으로 적용된다. 정부가 중소건설사도 대한주택보증의 PF보증제도를 이용할 수 있도록 문턱을 낮췄으나, 중소건설업계가 얼마나 혜택을 입을 지는 조금 더 두고 봐야 한다는 입장이다. 현재는 대한주택보증의 PF보증 사업장만을 대상으로 하는 이 제도가 향후에는 부동산 PF사업 전반으로 확대해야 한다는 목소리도 나오고 있다.  

 PF 대체할 다양한 자금 조달 창구 마련해야

일찍이 정부는 PF대출제도의 위험성을 인지하고 TF팀을 운영하여 제도 개선을 추진한 바 있다. 시행사 자기자본규제 도입, 보증기관 보증 확대, 프로젝트금융투자회사(PEV)와 리츠, 펀드 활성화 등을 방안으로 논의했으나 실행되지 못한채 흐지부지한 상황이다.

건설업계에서는 PF사업이 이해 당사자 및 관련 분야가 광범위한 제도인 만큼 범정부 차원의 적극적인 제도개선이 필요하다고 보고 있다.

특히 개별 PF 자체의 사업가치 평가에 중점을 둔 평가체계를 마련해 PF 본연의 장점을 살리는 것이 시급하다는 입장이다. 지금과 같은 시공사의 지급보증에 의한 대출을 사업성 담보 대출로 바꾸지 않는 한 PF부실을 막기가 어렵다는 이유다. 금융기관의 위험분담 비중도 확대해야 한다고 요구한다. 현재 단기 분할상환 방식으로 운영되는 PF대출에 만기 일시상환 방식도 허용해야 한다는 것이다.

전문가들은 일정부분 PF대출을 대체할 수 있도록 유도하는 정책이 필요하다고 입을 모은다. 프로젝트금융투자회사(PFV)와 리츠(REITs), 펀드(REF)에 대한 규제를 완화해 개발업자가 이를 통해 자금을 조달할 수 있도록 해야 한다는 것이다.

준공공임대주택 매입자금 지원 나서

정부는 최근 주택을 건설하는 사업자나 기존 아파트 및 주택을 매입해 임대하려는 사업자에게 자금을 빌려주는 금융지원제도를 강화하고 나섰다. 공공임대주택자금, 매입임대주택자금, 준공공임대주택 매입자금 등이 그것이다.

이들 제도는 주택의 공급측면이나 수요측면에서 모두 도움이 된다. 공급 측면에선 미분양을 해소할 수 있어 도움이 되고 수요 측면에선 임대주택의 공급을 늘려 임대시장을 안정시킬 수 있기 때문이다. 공공임대주택 건설만으로 해결할 수 없는 부분을 민간에서 해결해주는 셈이 된다.

지난해 12월 의욕적으로 도입한 준공공임대주택 매입자금 지원은 정부가 준공공임대주택 사업자 또는 사업예정자에게 주택매입자금을 장기저리로 지원하는 제도다.

준공공임대주택 사업을 목적으로 전용면적 85㎡ 이하의 주택(아파트, 다세대, 연립주택)을 구입하는 경우, 세대당 7500만원(수도권은 1억5000만원) 범위에서 금리 연 2.7%로 자금을 융자받을 수 있고, 10년 만기 상환하되 준공공임대주택 사업을 계속하는 경우 1년 단위로 연장 가능하다.

정부는 올해 3월 준공공임대주택 매입자금 지원대상을 2014년 2월26일 이후 신규 분양주택까지 포함하는 방침을 세웠지만, 시장 반응은 시원찮다. 기존·미분양 주택에 비해 지원범위가 축소돼 그 효과가 제한적인 실정이다. 기존주택 및 미분양주택이 물량 제한없이 지원받는데 비해, 신규 분양주택은 사업자당 최대5호까지만 지원하고 있기 때문이다.

호당 지원한도에도 차이가 난다. 신규 분양주택의 호당 한도는 수도권 1억원, 기타 5000만원으로 제한한다. 기존·미분양주택은 수도권 1억5000만원, 기타 7500만원까지 지원한다. 금리는 연 2.7%로 동일하다.

신규 분양주택 지원 축소와 물량제한으로 부진

민영주택우선공급제도를 활용해 신규 분양주택을 준공공임대주택으로 활용하려는 리츠나 펀드도 발목이 잡혀있다. 호당한도를 축소하고 물량을 제한한데다, 분양주택 매입에 따른 금융비용 부담까지 커지면서 사업을 추진하기 어렵게 됐다.

결국 리츠 등은 시중 금융권 대출을 이용할 수밖에 없어 수익성 확보를 위한 안정적인 매입자금 조달이 불가능한 상황이다.

실제 인천광역시 A사업장은 민영주택 우선공급을 활용한 장기임대(준공공임대주택)사업을 추진코자 했으나 금융지원을 받을 수 없어 사업이 멈춰 섰다. A사업장은 인천시 주택조례에 따라, 총518세대 가운데 50%에 달하는 259호를 리츠 등에 우선공급했으나, 리츠 등이 우선공급 받은 259호 중 5호만 기금지원을 받을 수 있었다. 나머지 254호는 물량제한으로 지원을 받을 수 없어 결국 사업추진을 보류했다.

주택업계에서는 신규 분양주택에 대한 준공공임대주택 매입자금 지원범위를 기존 미분양주택과 동일하게 호당 한도를 높이고, 물량제한도 없애야 한다고 주장하고 있다.

한편, 매입임대주택자금 역시 대출금리가 시중금리보다 근소하게 낮아 실효성이 없는 실정이다.

주택업계 관계자는 “임대료 제한과 장기임대 의무 규제를 받고 있는 준공공임대주택 매입자금의 대출금리가 2.7%로 매입임대주택자금과 별 차이가 나지 않아 메리트가 없다”고 말했다. 실제 준공공임대주택 사업자의 등록실적도 미미해 관련 제도의 정비가 시급하다는 지적이 일고 있다.

저리의 공공임대주택자금, 6월 종료 앞둬

임대시장 안정을 위한 금융지원 중 하나인 공공임대주택자금은 5년 이상 임대주택을 건설하는 사업자에 대해 저리로 대출해주는 금융제도다. 전용 60㎡이하는 호당 5500만원을 금리 2.7%로, 전용 60㎡초과~85㎡이하는 호당 7500만원을 금리 3.7%로 빌려준다.

그러나 2014년 6월까지 한시적으로 금리를 낮추고 호당 대출한도도 늘려서 운영 중이다. 이 기간 동안 전용 60㎡초과 85㎡이하는 금리 3.3%를 적용받고 전용 60㎡이하는 호당 7000만원까지 지원받는다. 전용 60㎡초과~85㎡이하는 9000만원 지원한다.

그러나 올 6월 이후 저리의 기금지원 종료로 민간의 임대주택 공급 축소가 불가피할 것으로 보인다. 공공건설임대주택표준건축비가 5년 이상 장기간 동결된 상황에서 그나마 임대주택 공급 유인책이었던 기금 금리 인하마저 종료되면 사실상 임대주택 공급이 어려워진다.

기금 저리지원 종료에 따라, 2011년~2013년 사이 2% 이자율을 전제로 추진된 임대주택사업은 무산이 불가피하다. 세대당 지원한도가 2005년 이후 변동되지 않은 점도 민간건설업체의 임대주택건설 기피를 부르는 원인이 되고 있다.

오피스텔에도 분양보증 도입을

대한주택건설협회와 한국주택협회는 대한주택보증의 분양보증 및 주택구입자금보증 대상과 한국주택금융공사의 중도금보증 대상에 오피스텔을 포함하자는 주장을 내놓았다. 지난 4월16일 열린 국토교통부 장관과 주택업계 대표 간담회에서 다룬 부동산 시장 관련 규제개선 사항 가운데 하나다.

오피스텔은 대한주택보증의 분양 보증 대상이 아니다. 대한주택보증은 사업주체가 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택 또는 사업계획을 받지 않고 건축하는 20세대 이상 주상복합건축물만을 분양 보증 대상으로 삼고 있다. 대한주택보증에서 운용중인 주택구입자금 보증은 분양 보증을 전제로 하고 있어 오피스텔 수분양자의 구입자금보증 또한 불가능하다.

현재 오피스텔 분양사업자는 분양보증 취급기관이 없어 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약 등을 통해 선분양을 진행하고 있다. 신탁계약은 사업장이 부도날 경우 신탁재산을 처분해 정산하게 되어 있다. 처분금액이 하락할 경우 계약자가 납부한 금액을 환급하지 못하거나, 처분에 많은 시간이 소요되기 때문에 분양계약자의 재산권이 보호받기 어렵다.

정부에서는 최근 1~2인 가구 증가로 오피스텔 등의 준주택이 실제 주거용으로 사용됨에 따라 준주택 제도를 도입하고 국민주택기금을 지원하는 등 소형주택에 대한 지원을 강화하고 있지만, 이에 따른 보증제도는 마련하지 않아 실질적인 지원이 이뤄지지 않는 셈이다.

오피스텔도 바닥 난방시설을 허용하고 주택임사업을 허용해 실제 주택과 차이가 없음에도 불구하고 분양보증 및 구입자금 보증대상에서 제외하는 것은 정부정책의 일관성이 부족하다는 지적이다.

또한 오피스텔은 대형건설사가 연대보증인으로 나서는 경우에만 제1금융권 이용이 가능하다. 중소건설사인 경우는 제2금융권을 이용하기 때문에 분양계약자와 건설사는 과다한 금융이자 부담을 떠안고 있다. 제1금융권 이용시 6~8%에 불과한 이자가, 제2금융권에서는 10%를 초과하기 때문이다.