최근들어대한건설협회와 대한주택건설협회, 한국주택협회 등 3개 단체가 공동으로 정부에 규제개선을 건의하는 일이 부쩍 많아졌다. 이는 건설경기가 전반적으로 침체돼 있기 때문인데, 한편으로는 시장이 회복되기 위해서는 건설업체들이 공통적으로 느끼는 개선과제들이 그만큼 많다는 것을 의미하는 것이기도 하다.

서승환 국토부 장관은 규제개혁과 관련해 지난 4월16일 여의도 렉싱턴 호텔에서 대한주택건설협회 및 한국주택협회 등 주택건설업계 관계자들과 오찬간담회를 갖고 애로사항을 들었다. 서 장관은 이날 앞으로 국토부가 시행할 계획인 규제총점관리제를 설명하면서 주택시장 정상화를 위해 불필요한 규제나 경제적 부담 요인들을 검토해 지속적으로 완화해 나갈 것임을 밝혔다.

이날 주택건설업계 관계자들은 주택임대차시장 선진화방안에 관한 문제를 비롯해 다양한 규제개선 과제를 건의했다. 대한주택건설협회에서는 주택규모별 공급비율과 감리제도 개선, 공공임대 표준건축비 인상, 오피스텔의 분양보증 도입문제 등을 제기했다. 한국주택협회측에서는 부동산투자이민제도를 비롯해 주택조합, 공공관리제도 등의 규제개선을 건의했다.

이날 주택건설업계의 건의에 대해 서승환 국토부 장관은 상당부분 규제를 개선하겠다고 대답했다. 주택조합제도와 관련, 민영주택의 소형주택 의무비율을 폐지하는 것을 비롯해 전반적인 제도개선을 검토하겠다고 밝혔고, 재건축 규제완화를 필두로 전매제한과 분양가상한제 신축운영 등 과도한 규제를 지속적으로 완화하겠다고 피력했다.

비단 이날 간담회에서뿐만 아니라 서 장관은 건설업계 관계자들과의 모임에서 기회있을 때마다 규제완화를 강조하고 있다. 지난 5월8일에는 전문건설업계 및 설비업계 관계자들과 세종시 정부청사에서 간담회를 가졌는데, 이 자리에서도 서 장관은 업계의 애로를 반영하겠다고 밝혔다.

국토교통부 적극적인 규제개혁의지 밝혀

또 지난 5월16일에는 서울 여의도 대한주택보증 빌딩 회의실에서 국토부 관계자들과 주택건설업계 임원 등이 참석한 ‘주택규제개선 관련 검토회의’가 열렸다. 이날 주택건설업계에서 참석한 관계자들은 사업계획 및 승인분야와 세제 및 금융, 택지, 주택건설기준 및 품질 등 4개부문에 걸쳐 시급한 과제 10여개를 뽑아 건의했다.

그 내용을 보면 앞서 언급한 주택임대차시장 선진화방안 보완방안을 비롯해 주택조합제도 활성화, 기부채납제도 개선, 에너지 인증제도 통폐합, 발코니 확장비용 산정기준 개선, 개발부담금 한시적 감면범위 확대, 임대주택에 대한 국민주택기금 지원 확대, 공공택지제도 개선, 공공택지 조성원가 공급, 불공정조항 개선, 하자 및 감리제도 개선 등이다. 이날 건의중에서 사업주체가 하자보수처리 또는 계획제출 기간을 청구를 받은 날로부터 3일내에 하도록 돼 있던 것을 15일로 연장하는 내용은 곧바로 처리됐다.

국토교통부는 올해 7월부터 규제개혁을 위한 총점관리제를 운영할 계획이다. 지난 4월초 서승환 장관이 직접 주재하는 국토교통 규제개혁 간부워크숍을 열고 규제개혁에 대한 적극적인 의지 천명과 함께 감축목표를 제시하고 우선과제를 발굴하는 등 기본시안을 마련했다. 향후 규제개혁의 방향과 규제관리체계 등도 점검했다.

규제총점관리제는 규제개혁을 위한 국토부의 적극적인 의지를 반영한 것이다. 이는 단순히 규제의 건수만 줄이는 것이 아니라 규제의 품질과 중요도까지 고려하겠다는 의미가 담겨 있다. 규제를 크게 8개 카테고리로 나누고, 카테고리별로 행위강도와 적용범위를 고려해 16등급으로 나눈다.

영향력이 큰 규제에 대해서는 높은 점수를 부과해 우선적으로 개혁을 추진하도록 유도하며, 품질개선도 등급 조정을 통해 점수에 반영토록 했다. 즉 행위강도가 높은 경우에는 이를 낮추고, 적용범위가 넓은 경우에는 이를 축소하는 것도 규제점수를 낮출 수 있다.

다만 국민의 안전과 관련된 규제는 총점관리대상에서 제외했다. 현재 국토부에서는 기존 등록규제 2400여건과 새로 발굴한 숨은 규제 400여건 등 모두 2800여건에 대해 점수화한 결과 모두 5만5000여점에 이르는 것으로 잠정 집계하고 있다. 이중 올해 12%를 감축하고, 2017년까지 총점의 30% 감축을 목표로 하고 있다.

이날 워크숍에서 논의가 이루어진 우선개혁과제는 ▲건설업 주기적 신고제도 폐지, ▲녹지·관리지역내 기존 공장의 건폐율 완화, ▲자동차 튜닝규제 완화, ▲개발제한구역내 수소충전소 설치허용 등 4개가 선정됐다. 이들의 규제총점은 모두 600점이며, 이를 개선할 경우 총점이 크게 내려가게 된다.

분양가상한제 및 금융규제 등 개선 시급

주택건설업계 및 관련 학계 등 전문가들은 분양가상한제와 DTI(총부채상환비율) 및 LTV(담보인정비율) 등의 금융규제와 감리 및 하자관련 제도, 그리고 주택임대차시장 선진화방안을 통해 불거진 임대소득 과세 등을 가장 시급하게 개선해야 할 과제로 지적한다. 이들 문제가 주택시장의 정상화를 가로막는 걸림돌이 되고 있기 때문이다.

임대소득 과세의 경우 당초 정부에서는 주택임대차시장 선진화방안을 발표하면서 월세소득에 대한 과세에 초점을 맞추고 있었다. 임대형태가 전세에서 월세로 바뀌는 추세에 따라 월세입자들에게 소득공제를 통해 혜택을 주기 위한 것이었다. 월세입자가 소득공제를 받기 위해 신고를 하면 자연스럽게 월세 임대자의 소득이 드러나기 때문이다.

그런데 월세 임대자에게만 세금을 부과하는 것에 대해 전세 임대자와의 형평성 문제가 제기됐다. 그러자 정부는 보완방안 발표를 통해 전세 임대자들에게도 소득세를 부과하겠다고 밝혔다. 다만 그 기간은 2년간 유예하겠다는 것이다. 그러나 이로인해 전체 임대시장이 흔들리면서 모처럼 살아나는 듯하던 주택시장에 다시 찬물을 끼얹는 결과를 가져왔다.

소득이 있는 곳에 세금이 있다는 원칙은 당연한 것이지만, 그간 세금을 내지 않던 임대인들의 입장에서 갑작스러운 세금부과는 엄청난 부담이 될 수밖에 없다. 더구나 노후대책용으로 주택을 임대하는 1가구2주택 이하 소유자들에게는 더욱 그렇다. 결국 정부는 시기도 제대로 선택하지 못했고, 내용에 대해서도 좀더 정밀한 검토가 필요했다는 지적이 많다.

분양가상한제와 금융규제도 주택건설업계와 전문가들사이에서 주택시장 활성화를 위해서는 시급히 개선돼야 할 과제로 지적돼 왔다. 분양가상한제의 경우 이미 지난 정부부터 폐지를 추진해 왔지만, 야당의 반대에 부딪쳐 국회의 문턱을 넘지 못했다. 이 정부 들어서도 출범 초부터 폐지를 공언했지만, 여전히 국회에 발목이 잡혀 있다.

분양가상한제는 기실 지금은 거의 유명무실한 규제다. 이는 공공택지에서 분양하는 아파트에 대해 분양가를 기준금액 이상 받지 못하도록 하는 제도인데, 그간 주택시장이 침체돼 있다보니 업체들이 서로 분양가 인하경쟁을 벌여왔다. 분양가를 올리는 것은 엄두도 내지 못하는 상황인 셈이다. 이른바 ‘착한 분양가’가 우리 분양시장의 현실을 잘 보여준다.

그럼에도 정부에서 분양가상한제 폐지를 주택시장 활성화대책을 발표할 때마다 내놓는 것은 그것이 가지는 심리적 효과 때문이다. 즉 분양가상한제는 주택시장 과열기의 대표적 규제로 여겨져, 이의 폐지는 시장이 긍정적 분위기로 돌아서는데 적지 않은 여향을 줄 수 있다. 현재 정부에서는 야당의 반대를 고려해 분양가상한제 폐지 대신 분양가상한제 탄력적용 방안을 마련했다. 

금융규제 또한 참여정부시절 부동산시장이 과열됐을 때 나온 대표적인 규제로 꼽힌다. 지난 정부에서 이를 한시적으로 완화해준 적이 있었는데, 푼 기간동안 주택시장이 회복되는 조짐을 보이다가 시한이 만료된 후 규제가 다시 적용되면서 시장분위기도 종전으로 돌아간 예가 있었다. 이를 보더라도 금융규제 완화의 효과는 짐작할 수 있다.

야당도 입장변화 여지 보여

주택시장 규제와 관련해 그간 정부에서 완화 또는 폐지방안을 마련해도 국회에서 계류되는 경우가 적지 않은 것이 현실이다. 이는 주로 야당의 반대 때문이다. 야당은 활성화대책으로 인해 집값 상승 등 시장의 과열 우려를 내세운다. 이미 과거의 예에서 이를 충분히 경험해 왔다는 게 야당측의 반대논리다.

이와관련, 최근들어 야당입장에 다소 변화가 생길 수 있는 여지도 나타나고 있다. 야당인 새정치연합의 첫 여성 원내대표로 선출된 박영선 대표는 한 언론과의 인터뷰에서 “이제는 집 많은 사람에게 세금을 물리는 정책에서 집을 사게 하는 쪽으로 바꿔야 한다”고 밝혔다. 박 대표의 논지를 보면 지금은 인구가 줄어들고 있는 만큼 다주택자에 의한 매입임대 등을 통해 주택수요를 늘려야 한다는 것이다.

그간 야당쪽에서 다주택자 양도세 중과제도 등에 줄곧 반대입장을 밝혀온 점을 감안하면 이는 상당한 변화로 읽힐 수 있는 대목이다. 한편으로 그만큼 우리 주택시장 상황이 변하고 있다는 것을 뜻하기도 한다. 실제 주택건설업계 관계자들에 따르면 개별적으로 야당의원들을 접촉하면 정부의 개정법률안에 찬성하지만, 당론에 매여 찬성의견을 나타내지 못하는 경우가 많다고 한다.

현재 주택건설업계에서 시장활성화를 위해 개선돼야 한다고 생각하는 규제는 모두 100건이 넘는다. 주택인허가에서부터 마지막의 하자보수에 이르기까지 주택건설과정의 규제에서부터 금융, 세제 등 다양한 분야의 규제들이 산재해 있다. 업계에서는 이들 내용을 정리해 국토교통부는 물론 정부 관계부처와 국회 상임위원회 등에도 개선을 건의해 놓은 상태다.

시급한 규제부터 개혁해 시장 정상화해야

앞서 언급한 것처럼 국토교통부의 규제는 모두 2400여건에 이른다. 이중 주택 및 토지와 관련된 규제도 500건이 넘는다. 여기에다 지방자치단체의 조례 등에 따른 규제까지 더하면 엄청난 규제가 이루어지고 있는 셈이다. 이들 규제는 꼭 필요한 것도 있지만, 공무원들의 행정편의를 위한 것도 적지 않은 것이 현실이다.

바로 여기에 문제가 있다. 주택건설업계나 부동산전문가들이 문제를 제기하는 것도 이 때문이다. 공무원들은 규제를 통해 일을 효율적으로 처리할 수 있을지 모르지만, 주택건설업체나 수요자들의 입장에서는 불편을 감수해야 하는 부분이 많다. 나아가 필요없는 비용 등 낭비적인 요인도 많다. 

예컨대 주택사업을 하기 위해 인허가를 받으려고 하면 토지를 매입해서부터 최소 2∼3년에서 길게는 7∼8년이 넘게 걸린다고 한다. 각종 법규를 따져가며 설계를 해서 허가관청에 제출하면 각종 심의절차에 들어간다. 이들 심의는 내용상으로 중복되는 경우가 많다는 것이 업계의 얘기다. 심의과정에서 주관적인 요소가 개입할 여지도 많다.

복잡하고 어려운 심의절차를 통과하면 이번에는 분양에 이르기까지 또한번 공무원들과 씨름을 벌여야 한다. 분양가를 산정하는 과정도 만만치 않다. 토지를 구입해서 아파트 분양에 이르기까지의 과정은 그야말로 규제의 연속이다. 이에따른 관련규제만 해도 100개가 넘는다는게 업계 관계자들의 얘기다.

“업계의 입장에서 보면 주택시장과 관련된 규제들은 정부에서 주택사업을 하라고 권장하는 것이 아니라 주택사업을 하지 말라고 막는 것이나 다름없습니다. 각종 제도들이 주택사업자들이나 수요자들의 편의를 위한 것이 별로 없습니다. 여기에 해당부서에서 만든 지침 등은 대부분 행정편의를 위한 것들이 많습니다. 이제는 불필요한 규제를 모두 없애고 시장 자율화의 방향으로 나가야 합니다.”

주택건설업체를 경영하는 P사장의 얘기다. 그는 국토교통부가 기왕에 규제총점관리제 운영 등 규제개혁에 발벗고 나선 만큼 과감하게 주택시장 자율화 조치를 취할 필요가 있다고 제언한다. 시장 전체적으로 공급은 충분하고 수요가 줄어들고 있는 만큼 자율화하더라도 투기열풍은커녕 오히려 수요와 공급의 원칙에 의해 시장이 안정될 수 있다는 것이다.

분명한 것은 P사장의 지적처럼 정상적인 시장의 왜곡 등 규제의 역작용도 만만치 않다는 점이다. 이제는 정부에서도 규제의 옥석을 가려 시급한 규제부터 걸러내면서 시장을 정상화시키는 지혜가 필요하다.