왜 택지지구 토지에 투자해야 하는가

저금리, 주가하락 등 재테크 환경이 급속히 나빠지는 상황에서 기존의 재테크 투자가 아닌 새로운 재테크의 필요성이 대두되고 있다.

지난 4월 30일부터 5월 2일까지 사흘 동안 총 4만명이 참석하며 성황리에 막을 내린 2014년 서울 머니쇼에서 올해 가장 유망한 투자대상을 꼽는 질문에 많은 사람들이 부동산을 1순위로 꼽았다.

최근 수년 동안 침체를 겪었던 부동산시장이 올해는 회복될 것으로 기대하는 심리가 반영된 결과였다. 베이비 부머의 은퇴와 조기퇴직이 늘면서 부동산투자도 자본차익보다 임대수익 위주로 트렌드가 변하고 있다.

그래서 이번 서울 머니쇼에서도 안정적인 임대소득을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 관심이 많았다. 기존 수익형 부동산 투자방식이 건설업자들이 지어놓은 상가나 오피스텔을 분양받는 것이었다면, 최근에는 상권이 뜨는 지역의 단독주택을 구입해 리모델링하거나 개발이 가능한 땅을 구입해 직접 상가주택을 신축하는 새로운 부동산 투자가 각광받고 있다.

후자의 경우는 안정적인 임대소득 뿐 아니라 상권의 발달에 따른 자본차익도 가능하기 때문에 많은 투자자들의 관심을 받고 있다. 그렇다면 어떻게 시작해야 하는 것일까? 이에 대한 대답으로 필자는 우량택지지구의 점포겸용 단독주택용지를 눈여겨 보라고 말하고 싶다.

안전성 담보, 적은 금액으로 투자 가능해

택지지구는 기반시설이 잘 조성된 곳에 조성되거나 택지개발에 맞춰 새롭게 기반시설을 조성하기 때문에 다른 어떤 용지보다 건축이 용이하며, 건축 후 토지 활용도가 높다. 과거 인기택지지구에 공급되는 토지는 ‘로또복권’으로 불리며, 수십 대 1의 경쟁률을 기록하고 당첨되면 적게는 수천만원에서 수억원까지 프리미엄이 붙기도 했다.

이처럼 택지지구 인기가 높은 것은 우선 안정성이 담보되기 때문이다. LH(한국토지주택공사) 등 공기업에서 공급하기 때문에 투자위험이 적다.

또한, 공급가격도 주변시세에 비해 80% 수준으로 저렴하고, 대금 납부조건도 좋은 편이다. 택지지구에 따라 차이가 있지만 일반적으로 1~5년간 대금을 나누어서 내게 되고, 매매대금을 미리 내면 선납할인율 5%를 적용해 매매대금을 깎아준다.

대부분 계약금 10%에 중도금 및 잔금을 6개월 단위로 균등 분할 납부하며, 중도금 대출도 가능하기 때문에 적은 금액으로도 투자가 가능하다는 장점이 있다.

택지지구 토지 중 가장 인기가 있는 것은 단독택지다. 단독택지는 상가를 지을 수 있는 점포겸용 단독주택용지와 상가를 지을 수 없는 주거전용 단독주택용지가 있다.

단독택지의 경우 분양면적은 200~260㎡ 사이다. 단독택지는 공급가격을 미리 공고하고 대상자를 공개모집한 후 추첨을 통해 분양한다. 보통 해당지역 무주택 세대주에게 우선적으로 분양되며 미계약이 발생하면 수의계약을 통해 계약한다. 택지지구 내 토지의 공급정보는 신문을 통해 공고된다. 한국토지주택공사, 각 지방자치단체, 도시개발공사 등의 홈페이지에서 확인 할 수 있다.

택지지구 내 단독택지 투자의 ABC

이제부터 본격적으로 단독택지에 대한 투자를 시작해보자. 상가를 지을 수 있는 점포겸용 단독주택용지가 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 상품으로 최고의 인기를 얻고 있는 토지다. 그래서 택지지구 단독택지 내 점용겸용단독주택용지(상가주택지)에 대해서 알아보고자 한다.

1 투자시기가 중요하다

투자시기는 3단계로 나눌 수 있다. 첫 번째 단계는 택지개발예정지구를 파악해 미리 택지개발예정지구 토지를 사두는 것이다. 이럴 경우 추후 택지개발지구로 지정되면 이주자택지나 협의 양도자 택지, 생활 대책용지를 받을 수 있다.

원주민에게 공급되는 이주자택지의 경우 공급가격이 시세의 60~70%선, 조성가격의 80%선에 공급되기 때문에 추후 매매차익을 올릴 수 있고, 1회에 한해 전매가 가능해 투자가치가 높다. 

이처럼 장점이 많지만 택지개발예정지구를 미리 알고 투자하기란 일반인에게 너무 어렵다. 그래서 두 번째 단계인 택지개발예정지구가 발표된 이후 투자에 들어가는 것이 안정성 측면에서 훨씬 더 좋겠다. 택지개발사업을 하기 위해서 택지개발예정지구로 지정되면 택지개발계획이 수립되고, 원주민에 대한 보상 및 이주자계획이 발표된다. 이때 이주자택지와 협의양도자택지, 생활대책용지 지정이 되고 관련계획이 수립되는데, 일반투자자들이 원주민에게 이주자택지와 생활대책용지 분양권을 구입할 수 있다.

생활대책용지의 경우 조합설립 등 복잡한 단계가 많이 있기 때문에 일반투자자가 쉽게 투자할 수 없으므로 여기에서는 이주자택지를 중심으로 알아보자.

이주자택지의 경우 원주민의 공급가격에 일정금액의 프리미엄이 더해져 시중에서 거래가 되는데, 프리미엄은 필지 추첨 전후로 큰 차이가 나게 된다. 필지 추첨 전에는 어떤 필지를 공급받을지 알 수 없기 때문에 필지추첨이 가까울수록 프리미엄 가격이 완만하게 상승하다가 필지추첨 후에는 필지에 따라 선호도가 극명하게 나타나기 때문에 같은 지구 내 블록별로, 같은 블록 내 필지 위치에 따라 프리미엄 가격차이가 상당하다.

세 번째 단계는 원주민 이주자택지 외 일반인을 대상으로 한 일반분양물건이다. LH(토지주택공사)와 지역개발공사의 공고를 통해 분양일정과 분양금액 등이 명확하게 나와 있고, 최근 5년무이자분할납부, 토지리턴제(매수자가 원할 경우 계약금의 귀속없이 계약을 해지할 수 있는 옵션 조건부 판매제도) 등 좋은 조건으로 분양하고 있다.

특히 토지리턴제는 경기회복시 투자이익을 얻을 수 있고, 경기침체시 투자원금을 그대로 보장받을 수 있어서 침체된 부동산 시장에 새로운 활력소가 되고 있다.

두 번째 단계에서 과도한 프리미엄을 주고 원주민이주자택지를 사는 것보다 합리적인 분양금액을 주고 살수 있다는 장점이 있으나, 입지는 상대적으로 원주민 이주자택지에 비해 떨어지는 것이 사실이다. 어느 시기에 사든 그것은 투자자의 판단에 의해서 결정되어야 할 부분이다. 각 단계의 장단점을 잘 따져보고 투자에 임하면 투자실패 리스크를 줄여갈 수 있다.

2 필지분석에 공을 들여라

특별히 필지분석에 상당한 공을 들여야 한다.

이주자택지가 공급되어 현재 건축물이 지어진 판교와 광교, 별내 등 이주자택지를 살펴보면 같은 블록내 경우도 필지에 따라 100% 임대된 필지가 있는가 하면, 수년째 공실로 방치돼 유령건물이 서있는 필지가 있기 때문이다. 좋은 필지에 대해서는 다양한 의견이 있지만, 다수가 공감하는 내용은 다음과 같다.

첫째, 일조권사선 제한규정을 받지 않는 땅이 좋겠다. 쉽게 말해, 일조권 확보를 위해 건축행위(디자인)를 제한하는 규정을 피해야 한다는 것이다.

둘째, 도로와 인접한 길이가 긴 땅이어야 한다. 도로와 인접한 부지 길이가 길면 1층 점포를 여러 개로 분할할 수 있으므로 임대를 통한 수익성이 높다.

셋째, 필지에 2개의 도로가 인접하고 두 도로의 높낮이 차이가 있는 필지가 좋다. 보통 이주자택지(상가주택)은 1층에만 상가점포가 위치하는데, 간혹 어떤 상가주택은 상가가 1,2층으로 되어있기도 하다. 이렇게 건축한 건물은 전면에서 봤을 때 자연스럽게 1층이 되는 것이고, 후면도로에서 봤을 때는 2층 상가가 1층상가로 보인다. 2층에도 상가를 임차시킬 수 있기에 이런 땅은 향후 임대수익 뿐 아니라 자본차익까지 얻을 수 있는 좋은 땅이다.

넷째, 병렬(2열이 붙어있는 것)로 된 필지보다는 1열로 된 필지가 더 좋고, 중간에 끼인 필지보다 코너 필지가 좋다. 1열로 된 필지는 일조권사선제한을 피할 수 있고, 대지 앞뒤로 도로가 있어 접근성이 좋으며, 코너필지는 토지 활용도 측면과 개방감과 광고효과 좋아 선호하는 필지다.

다섯째, 개방감이 뛰어난 공원이니 녹지, 천변에 접한 필지를 고른다.

마지막으로, 아파트 단지 출입구, 상업용지와 가장 가까이 접해 있는 토지를 고른다. 1층 상가 임대가 수월하고, 임대수익률도 크게 상승할 수 있다.

3 적정 수익률이 나오는지 분석하라

필지까지 선택했다면 이제는 수익률을 분석해야 한다. 이주자택지는 수익형부동산이기 때문에 적정수익률이 확보되지 않으면 투자할 이유가 없다. 특히, 오피스텔이나 상가에 비해 많은 금액이 소요되기 때문에 수익률 분석은 필수다.

하남미사강변도시의 경우 프리미엄을 3억을 주고 토지를 매입한다고 가정시 토지비용만 약 8억5000만원이 소요된다(247㎡ 기준, 3.3㎡당 720만원). 3.3㎡당 건축비를 350만원으로 잡고 용적률 200%에 맞게 건축하면 건축비용은 6억이 소요된다. 취등록세와 기타비용을 다 합하면 총 소요금액은 약 15억4000만원이 든다.

1층 상가의 경우 보증금 1억, 월세 300만원에 임대하고, 주택6가구를 평균 보증금 3000만원, 월세 85만원에 임대할 경우 보증금 총액은 2억8000만원, 월세는 810만원을 받을 수 있다. 세전수익률은 약 7.7%를 기대할 수 있고, 융자를 4억원 정도 받는다고 가정시 수익률은 약 9%다