개별필지를 살필 때는 먼저 보행자와 차량의 흐름을 파악하는 것이 우선이다. 보차흐름과 접근 빈도수가 높을수록 그 점포주택의 가치는 높아진다. 다소 번잡한 곳으로 접근이 용이하고 시인성(대상물의 존재 또는 모양이 원거리에서도 식별이 쉬운 성질)이 높은 곳이 유리하다는 얘기다.

필자가 다수의 점포주택 설계와 시공을 경험하면서 동일 블록 내 필지의 위치에 따라 수익률이 2배 이상 차이가 나는 것을 확인했다. 그러므로 필지선정에 앞서 일반인들이 볼 수 없거나 알 수 없는 내용들은 전문가를 통해 확인하고 또 본인(예비건축주) 스스로 학습해야만 한다. 

구도심에서 몸값이 높은 점포주택은 이미 공개된 정보나 마찬가지다. 따라서 상당한 프리미엄을 주고 매입해야 한다. 반면, 신도시의 점포주택은 앞으로의 발전 가능성을 얼마나 정확하게 예견해서 선택하느냐에 따라 그 차이를 수익률로 보상받을 수 있다. 점포주택지에 적합한 전문적인 정보를 반드시 학습해야 하는 이유이다.

신도시에서 점포주택지가 70%이상 채워질 무렵에 토지구입에 나서면 이래저래 손해다. 블록과 개별필지에 대한 재산적 가치 상승으로 인해 많은 프리미엄을 지불하거나 인기 없는 조용한 필지를 좀 저렴하다는 이유로 구매하게 된다. 때에 따라서는 토지가치 상승 분위기에 휩쓸려 무리하게 댓가를 치르고 토지를 구입하게 된다. 

택지지구의 필지 분양가는 정해져 있다. 하지만 분양이 완료된 후 거래가 이루어지면서 매매가는 수요와 공급에 의해 올라 갈수도 내려 갈수도 있다. 신도시에 조성된 점포주택의 토지매입가는 대부분 건물이 안착되는 정도에 비례해 동반상승하는 경향이 있으므로 초기에 좋은 위치를 선점하는 것이 유리하다.

CASE 분석

신도시의 필지별 점포주택 가치상승요인 분석

택지지구 내 하나의 블록을 모델로 구체적인 분석을 통해 가장 좋은 땅을 골라 보도록하자.

블록 내 모든 필지의 면적은 265㎡로 동일한 조건이 되게 하고, 그 외의 요소들에 의한 차이를 집중적으로 살펴볼 계획이다.

해당 블럭은 이해를 돕기 위해 실제 사례에 A~Z까지 번호를 부여하고, 약식 변형했다. 점포주택에 관심있는 독자라면 소개한 필지 중 어떤 땅을 고를지 한번 고민해보는 것도 좋을 듯하다.

1 중심상업지역과 관공서가 만나는 십자 모서리 땅은 최고의 수익률을 안겨준다

그림에 보이는 A라인은 중심상업시설과 인접되어 그 이용자들이 확산영역에 포함되므로 상가의 활성화가 뚜렷하게 예상된다. 부동산, 편의점, 음식점, 편의점, 꽃가게 입점이 가능하다. B라인은 관공서가 인접되어 관련 소규모사무실을 33m2 내외로 분할해 임대한다면 3칸에서 4칸까지 임대 할 수 있는 필지가 된다.

A와 B에 가까울수록 분할임대가 가능하며 상대적으로 접근성이 떨어지는 Z에 가까울수록 1층 상가는 단일상가임대가 될 것이다. 동일블럭 내에는 주거임대 수익률의 차이가 미미하지만 상가에 있어서는 입지위치에 따라 상당한 수익률 차이를 나타낸다.

2 코너땅은 두 개의 얼굴을 가진 필지다

필지 L과 M은 블록내 위치와 남향을 취하고 있다는 동일한 조건 속에 있지만 가장 큰 차이는 코너땅의 여부다.

L은 코너에 위치하여 접근성과 인지성이 높아 상가에 유리하고 주거공간에서도 2면이 10m도로에 면하여 프라이버시에 어느 정도 자유로울 수 있다.

도로에 면한 입면의 수가 가장 많은 D는 다양한 각도에서 상가가 열려있어 3개 이상의 상가분할이 가능하다.

3 일조사선제한이 없는 필지를 선택하라

해당 사례처럼 택지지구가 남향 일조제한조건을 적용한다면 도로가 건물의 남쪽에 있는 남향 필지를 선택하는 것이 용적률를 만족하기에 유리하다.

일조사선제한은 택지지구마다 남향 또는 북향을 제시하기 때문에 토지매입 시 반드시 확인해야할 사항이다.

A와 B는 평면상으로 가장 우수한 필지군에 해당된다. 하지만 A는 일조제한을 받지 않고 B는 일조사선제한에 의해 건물의 매스(외부형상)가 인접대지에서 일정거리 이격하여 강제적 테라스가 형성될 운명에 처해있다.

같은 면적의 대지이지만 필지 B는 최대의 용적률을 만족하기 어려운 필지가 된다. O와 N 그리고 U와 V의 상관관계도 N과 V보다 훨씬 유리한 점포주택이 설계된다.

일조확보차원에서 일조제한을 받는 향의 인접대지에서 높이의 1/2만큼 이격하여 건축을 해야한다는 것이다. 9m이하까지는 인접대지에서 1.5m만 이격할 수 있는 완화조건으로 인해 9m까지 올릴 수 있는 최대 층수는 3층이다. 반대로 3층까지 9m를 확보하기 위해 층고의 조절이 필요하다. 2층 층고를 2.7m, 3층의 층고를 2.8m로 산정한다면 상가의 층고가 3.5m를 넘기 어렵다.

9m이상이 되는 4층은 높이의 1/2 만큼의 거리를 인접대지에서 이격해야하므로 층고를 높일수록 평면적인 면적이 축소돼야하는 운명에 처해있다.

대지의 규모가 작다면 4층에서 방3칸 계획이 어렵고, 아울러 최대의 용적률를 기대하기 어렵다. 정남향 일조제한을 받는다면 도로가 남쪽에 있고, 정북향 일조제한을 받는다면 도로가 북쪽에 있는 것이 일조제한을 피할 수 있는 방법이다. 예외적으로 전면에 건축행위를 할 수 없는 공지가 인접해있다면 일조제한에서 자유로울 수 있다.

S필지는 전면에 놀이터가 있어 일조제한을 받지 않으면서도 전면 시야확보 등 놀이터의 녹지방향으로 상가의 데크가 형성된다면 상가의 면적은 심리적으로 확장되는 장점을 가지고 있어 후면이지만 식당과 카페자리로 손색이 없다. 또한 필지R은 필지W에 의해 일조제한을 받아야하지만 인접도로가 20m이상이라면 일조제한을 받지 않는다.

4 접도길이가 긴 필지를 골라라

필지N과 M은 전면에 도로가 있고 북쪽방향으로 인접건물이 면해 있는 동일한 조건을 취하고 있지만 접도길이에 차이가 있다.

동일한 평수라면 접도길이(도로에 접한 대지의 길이)가 긴 필지를 선택하는 것이 도로면에서 보이는 건물의 크기가 커 보이며, 상가 분할시 유리한 평면이 된다.

아울러 상층부 주거영역에서 남향을 취하는 방이 많아서 생리적으로 유리한 환경조건을 갖게 된다. 남향의 조건은 난방에도 유리하여 북향보다는 온도차가 적어 결로발생을 최소화시킬 수 있는 배치라 하겠다.

접도길이가 좁다면 주차는 전면배치가 어려워 측면배치를 해야할 것이고 세장한 모양의 대지에 더욱 세장한 건물의 매스(형상)를 만들게 된다.

5 블록내 통과도로를 확인하라

A에서 F까지의 도로는 블록을 관통하는 주 통로다. 보행과 차량의 빈도가 높아 상가의 활성화를 기대해도 될 것이다.

신축행위는 블록의 초입에서 시작하여 단지 내 통과도로를 중심으로 확장되는 경향이 있다. 그만큼 투자에 대한 반응이 빠른 위치라 할 것이다.

6 보행자도로에 면해 있다면 상가는 확장된다

필지 U와 V는 우측면에 보행자도로를 끼고 있어 접도면이 2면이 되어 상가는 물론 주거영역 계획에도 유리하다. 차량통행도로에 비해 보행전용 도로는 쾌적하고 상가의 특성이 보행자도로까지 확장되는 특징을 보인다. 카페가 입점할 경우 보행도로 방향으로 가변형 창호를 계획해 계절의 변화를 내부로 흡수하거나 테이블을 야외에 배치하는 등 적극적인 표출이 가능하다.

보행로가 길거나 그 폭이 넓다면 보행광장이 되어 자연스럽게 사람들을 유입시키는 요소로 작용하며 그 도로는 더욱 활성화될 것이다. 판교의 백현동 카페거리와 용인시 죽전동 카페거리가 대표적인 사례다.

7 도로의 너비를 확인하라

블록 주변 도로의 너비에 따라 인접필지의 가치가 높아질 수도 있고, 건축제한의 등의 억제요소로 작용할 수도 있다. 해당 블록에 연관된 도로는 10m, 12m, 15m, 32m 도로가 있다. 블록 내 필지와 필지사이는 인도를 포함해 대개 10m로 계획되고 있다.

택지지구 중 블록 내 보차도로가 8m로 계획된 사례가 있는데, 이때 보행도로의 안전을 고려하여 1m 건축한계선을 지정하기도 한다. 여기에 해당하는 필지들은 도로에 접한 길이를 공공을 위해 기부 해야한다. 또한 인접도로에 밀착하여 건물을 계획했다면 도로사선제한에 의해 최고 높이에 제약을 받게 된다.

12m도로는 단지를 횡단하는 보차도로로써 가장 활발한 도로가 될 것이며 도로를 따라 상가는 활성화 될 것이다. 12m 도로에 면한 필지 또한 1m 건축한계선(건축후퇴선)의 영향을 받을 수 있다.

중심상업시설, 그리고 관공서와 면한 15m도로는 왕복2차선도로로 상대적으로 보행도로의 폭이 여유롭고 점포주택지와의 단절을 주는 심리적인 폭은 아니기 때문에 해당 도로를 통한 상가는 동적인 거래가 이루어질 것이다. 마지막으로 32m의 도로는 주로 차량전용도로 사용되는 대로로 오히려 보행자의 빈도수가 낮을 수 있다.

대로변에 면해 있는 필지인 R, W, F는 소음 차단하기 위해 대로방향으로 둔덕이 있는 완충녹지가 형성되어 보행접근이 불가능하다. 이는 평면적인 지도를 보고 판단하기 어렵기 때문에 현장을 직접 방문해 확인이 필요하다. 더욱이 대로변과 해당필지가 상당한 고저차가 있다면 접근이 원천적으로 불가능해 전체 단지 내에서 가장 고립된 필지가 될 수 있다.

8 필지의 고저차를 확인하라.

대지의 고저차로 인한 차이가 3m 정도 형성된다면 지하로 인정되는 지상공간이 한 층 생긴다. 동일 대지 내에 고저차가 발생되는 이유는 천변과 면해있는 필지이거나 도로와의 단차이를 극복하면서 발생된다. 이때 전이적인 역할을 하는 것이 완충녹지이다. 필지 W가 속해있는 라인이 여기에 해당된다.

Q라인은 고속도로에 면해 고저차가 5m이상이 되고 경사면에 건축이 될 경우 안전을 고려해 완충녹지와의 거리를 충분히 이격하여 형성하기 때문에 동일 필지 내에 단차이를 형성하지는 않을 것이다. 

천변에 면해 고저차가 3m 정도가 된다면 천을 향한 보행자도로와 반대 방향으로 2개층의 상가를 형성할 수 있어 흥미로운 공간구조를 계획할 수 있다. 즉 낮은 도로 방향에서는 5층으로 구성되고 대지의 최고 높이 방향에서는 4층으로 보이게 될 것이다. 양방향 진입이 가능해 내부에서는 복층구조의 넓고 높은 공간감을 경험할 수 있다.

또한, 필지 W는 전철역세권에 포함되어 있으며 관공서와 중심상업시설 그리고 배후 대단지가 있는 아주 우수한 입지조건을 가지고 있는 필지이다. 초등학교 중학교까지 인접되어 있있다면 금상첨화가 될 것이다.