일본의 기업형 임대주택사업에서 찾는다

최근 몇 년간 전월세난 문제가 심화되면서 임대주택 공급 확대를 위한 정책이 강화되고 있다. 민간 기업형임대주택 육성을 위해 올해 초 주택임대관리업제도가 도입되고, 2월 26일에는 주택임대차시장 선진화 방안이 발표됐다. 주택기금 등이 출자하는 ‘임대주택리츠’를 만들어 임대주택 공급을 확대하고, 민간임대사업에 대한 세제, 금융지원 및 규제완화 대책 등을 강화하겠다는 것이 선진화 방안의 주요내용이다.

이러한 정책적 요인과 함께 민간의 임대주택사업에 대한 관심은 높아지고 있으나, 아직은 전반적으로 임대사업 진출에 소극적인 것이 현실이다. 임대주택사업은 분양사업에 비해 투자자금의 회수기간이 길고 수익성 면에서도 열악하다는 인식이 주요 원인이다.

그러나 국내 주택시장 환경은 빠르게 변화하고 있다. 저출산·고령화의 영향으로 경제의 저성장기조가 나타나고 있으며, 인구 및 가구증가도 크게 둔화되고 있는 상황이다. 가구유형에서도 1~2인가구가 지속적으로 증가하면서 2020년경에는 1~2인가구 비중이 전체가구의 60%를 상회할 것으로 예상되고 있다. 이러한 현상들은 점차 신규주택수요를 감소시키고 상대적으로 임차수요를 증가시키는 요인으로 작용할 것이다.

이러한 시장여건 변화로 향후 임대주택사업은 유망한 비즈니스 기회가 될 것이다. 그러나 여전히 임대주택사업에 대한 인식과 경험 부족으로 구체적인 사업방식이나 전략구상에 대해 어려움을 느끼는 경우가 많다.

향후 임대주택사업에 대한 전망과 사업전략 구상을 위하여 일본 사례는 좋은 참고가 될 수 있다. 일본은 2000년대 민간의 기업형임대주택사업이 급속도로 성장하게 되었는데, 그 배경과 임대주택사업 사례에 대한 검토를 통해 시사점을 찾고자 한다.

소유의식 약화되고 임차수요는 증가

2000년대 일본의 주택시장

일본 주택시장은 90년대 초 버블붕괴 이후 지금까지 주택가격은 매우 안정적인 추이가 계속되고 있다. 그리고 90년대 후반 저출산·고령화의 영향으로 신규주택수요가 감소하면서 본격적인 성숙화 단계로 진입했다. 성숙화 단계로 진입하면서 특히 주택시장에서 3가지 특징적인 현상이 나타나게 된다.

첫째, 주택에 대한 소유의식이 약화되면서 상대적으로 임차수요가 증가하게 됐다. 주택가격 상승에 대한 기대가 낮다보니 굳이 집을 소유하지 않고 임차로 거주하려는 성향이 높아졌다. 집을 소유하는 경우 세금이나 수리 등 여러 가지 비용이 발생하고, 다른 곳으로 이사하고 싶은데 처분이 되지 않아 이전을 못하게 되는 등의 부담이 생긴다. 오히려 임차로 거주하면서 자신의 라이프스타일에 맞게 편리한 주택에 거주하는 것이 더 합리적일 수 있는 것이다.

두 번째, 기존 중고주택과 신규주택과의 가격차이가 확대된다. 재건축에 따른 개발이익이 가능할 경우에는 중고주택가격과 신규주택가격 차이가 크지 않을 수 있지만, 성숙화시장에서는 재건축으로 인한 개발이익을 기대하기 어렵기 때문이다.

세 번째 주택거래 침체로 주거이동이 원활이 이루어지지 못하게 된다. 결국 사회 전체적으로 주거소비의 비효율성이 커지게 된다. 특히 고령자의 경우 자신의 라이프스타일과 맞지 않는 넓은 주택에서 불편한 주거생활을 감수해야하는 경우가 발생하게 된다.

일본에서는 2000년을 전후로 이러한 제반 문제들에 대응하기 위한 정책과 제도들이 나타나게 된다. 먼저 민간 임대주택사업 활성화 유도를 위한 민간 우량임대주택 공급 촉진법과 정기차지차가법, 중고주택 노후화 및 슬럼화 문제에 대응한 맨션관리법과 도시재생특별법, 주택거래 침체 문제에 대응한 주택유통지원센터 설립과 고령자 주거이전 지원제도 등이 대표적인 예이다.

한편 이러한 정책적인 변화와 함께, 임대주택사업 형태에서 다양한 임대수요 증가, 주택관리 문제, 고령자 주거문제 등과 맞물리면서 기업형 임대주택사업이 크게 성장을 하게 된다.

임대인 우위에서 임차인 우위로 변화

기업형 민간임대주택시장 성장

기업형 임대주택사업은 전문적인 임대주택관리기업이 다양한 임차수요에게 맞춤형 임대주택서비스를 제공하고 투자수요에게는 안정적인 투자기회를 제공하는 사업으로 정의할 수 있다.

과거에는 임대인 우위시장이었기 때문에 개인이 직접 임대주택사업을 하는데 큰 문제가 없었다. 공실 가능성이 낮고, 임차인과의 분쟁사례도 많지 않아 임차인 관리의 필요성은 크지 않았다.

그러나 성숙화 시장으로 전환되면서 개인이 직접 임대사업을 운영하기에는 여러 가지 어려움이 따른다. 임대주택관리를 잘 못하면 시설이 금방 노후화되고, 경쟁력이 떨어져 공실이 발생하기 쉽다. 안정적인 임대료수익을 얻기 위해서는 임차인의 모집에서 관리까지 세심한 주의가 필요하다. 개인이 운영하기에는 여러 가지 번잡한 일과 리스크가 발생하게 된다.

이러한 배경으로 개인의 임대사업이나 임대투자 욕구에 대해 전문적인 임차인관리, 시설관리, 기타 입주자 서비스 등을 제공하는 기업형임대주택사업자가 등장하게 된 것이다.

일본의 주택부동산 관련 업체 중, 장기침체 하에서 성장을 유지한 기업들을 보면 대부분 임대관리사업 부문이 성장을 주도해왔다는 것을 알 수 있다.

종합부동산회사 1위 기업인 미쓰이부동산, 주택전문건설회사 1위 기업인 세키수이하우스의 사업부문별 매출액 추이를 보면 임대부문의 성장이 다른 부문보다 높은 것을 알 수 있다.

특히 임대주택사업을 전업으로 하는 주택건설회사인 다이토우켄타구와 레오팔레스21은 높은 성장세를 달성했다. 2001년∼2011년까지 다이토우켄타구 매출액은 3000억엔대에서 1조엔대 규모로 성장했으며, 레오팔레스21은 2001년 3000억엔에서 2008년 7000억엔대까지 성장했다. 레오팔레스21의 경우 2008년 리먼쇼크 영향으로 경영위기에 직면했으나, 구조조정 후 최근 정상화 궤도로 진입한 것으로 알려지고 있다.

20년 앞서 임대시장 개척한 일본

기업형임대주택사업의 여러 방식

1 서브리스형 임대주택사업

서브리스형 임대주택사업 방식은 임대인에게 안정적인 임대료 수입을 보장해 주면서 임대주택을 관리운영해 주는 방식을 말한다. 우리의 최근 도입된 주택임대관리업제도에서 ‘자기관리형 주택임대관리업’과 같은 방식이다.

일본에서 서브리스형 임대주택사업은 주로 주택전문건설회사들이 주도하고 있다. 대부분 토지주를 대상으로 임대주택 개발에서 관리운영까지 일괄 수탁 형태로 진행하게 된다. 먼저 토지소유자에게 임대주택사업을 제안하고 자사 브랜드의 임대주택을 건설하게 된다. 임대주택건설 후에는 임대인에게 공실과 관계없이 일정한 임대료수익을 보장해주는 마스터리스 형태로 관리운영을 해주는 서브리스계약을 하게 된다.

사업자는 임대주택건축 도급수익과 관리운영에 대한 수수료 수익이 발생하게 된다. 임대인은 서브리스계약에 의해 공실 유무와 관계없이 임대료의 85~90% 수준의 안정적인 임대수익을 보장받는 다. 다이토우켄타구는 임대주택관리업계 1위 기업으로 약 60만호의 임대주택을 관리운영하고 있다. 임대주택사업만으로 10년간 매출액이 3배로 성장했으며, 현재 연간 1조엔(약 10조원) 규모의 매출액을 유지하며 순이익 4%대의 안정적인 추이를 보인다.

2 순환개발형 임대주택사업방식

임대주택 개발-유동화(매각)-관리운영 형태로, 임대사업자가 직접 투자하여 임대주택을 건설한 후 일반, 또는 리츠 등에 매각한 후 그 임대주택을 관리운영해 주는 사업방식을 말한다.

임대주택개발 후 바로 매각하여 회수한 자금으로 다시 임대주택건설에 재투자하는 순환개발방식이다. 매각후에는 서브리스계약에 의한 관리운영을 통해 관리수수료 수익을 받는다.

이러한 사업방식은 주로 전문적인 기획력과 자본력을 바탕으로 한 종합부동산회사들이 주도하고 있다. 대표적인 기업으로 미쓰이부동산과 다이와하우스가 있다. 특히 두 기업의 경우에는 자사가 주도하는 임대주택전문리츠(펀드)를 설립하고, 자사가 건설 보유하고 있는 임대주택을 리츠에 매각하고 자회사인 관리운영회사가 임대주택 관리운영을 하게 된다.

일본은 2000년대 리츠시장이 급성장하게 되었는데, 그 중 순환개발형 임대주택사업 방식과 관련해 임대주택리츠의 성장이 큰 영향을 미쳤다. 기업형임대주택사업으로 안정적인 임대수익 확보가 가능해지면서 임대주택이 리츠의 주요 투자자산으로서 자리매김을 하게 되었다고 할 수 있다.