주택임대차시장 선진화방안에 대해 부동산 전문가들이나 주택건설업계는 물론 임대인이나 임차인 등 모두 대체로 조심스러운 가운데서도 부정적인 의견이 우세한 듯하다. 특히 부동산 전문가들이나 주택건설업계 입장에서는 선진화방안이 모처럼 살아나고 있던 주택시장 분위기에 찬물을 끼얹었다고 지적하고 있다.

주택업계, 시장회복 위한 추가보완대책 건의

봄을 눈앞에 두고 있던 2월26일 정부에서 전월세시장 안정대책이라며 ‘주택임대차시장 선진화방안’을 발표했다. 이 방안의 주요 초점은 임대주택공급 확대를 위해 민간의 참여를 유도하겠다는 것이다. 그런데 여기에 민간임대주택에 대한 과세방침을 포함시킨 것이 문제의 발단이 됐다. 정부 관계자들의 말마따나 방향은 맞는 것일지언정 시기가 문제였다.

정부에서는 단순히 ‘소득있는 곳에 세금있다’는 원칙을 임대주택에도 적용했을 뿐이라고 생각할지 모르지만, 이는 시장의 매커니즘을 제대로 이해하지 못하는 소치에 다름아니다. 연초부터 정부의 부동산 규제완화 드라이브에 한껏 고취돼 있던 부동산시장 참여자들은 임대소득 과세방침에 그대로 얼어붙었다.

정부의 주택임대차시장 선진화방안에 가장 타격을 받는 곳이 바로 주택건설업계다. 연초부터 주택시장에 훈풍이 불면서 모처럼 신규분양을 준비하는 등 시장회복에 기대를 걸고 있던 주택건설업계에서는 선진화방안으로 시장이 급격히 냉각되자 곧바로 이의 보완대책이 필요하다는 점을 정부에 건의하고 나섰다.

중견 주택건설업체의 한 관계자는 “올해들어 분양시장도 활기를 띄고 있어 지방에서 신규사업을 준비하고 있던 상황이었는데, 주택임대차시장 선진화방안으로 시장 분위기가 급격히 가라앉아 관망하고 있다”면서 “정부에서 왜 이 시점에 이런 대책을 내놓았는지 이해할 수 없다”는 반응을 나타냈다.

상당수의 주택건설업계 관계자들은 정부가 세수확대에 너무 신경을 쓴 결과가 아닌가 분석하고 있다. 즉 임대차시장 선진화방안을 마련하면서 임대소득에 대한 과세에 대한 미련을 버리지 못하고 이를 대책에 슬그머니 끼워넣다 이같은 일이 벌어졌다는 것이다.

실제로 정부가 대책을 발표한지 일주일만에 보완대책을 마련한 것을 보아도 정부내에서도 시장의 반응에 대한 제대로 된 준비없이 대책을 마련한 점을 알 수 있다는 지적이다. 이미 발표한 임대소득 과세 방침을 거둬들일 수 없어 결국 전세임대소득에 대한 과세방침을 보완대책으로 내놓아 임대시장 전체에 혼란을 초래하는 결과를 가져 왔다.

분양시장에 미칠 영향에도 촉각

주택건설업계에서 가장 우려하는 것은 주택거래량의 감소가 주택시장의 침체로 이어지고 이것이 분양시장에까지 영향을 줄 수 있다는 점이다. 부동산시장이 심리적인 요인에 의해 움직이는 부분이 큰 만큼 투자자를 비롯한 수요자들의 심리가 얼어붙으면 그나마 살아나던 불꽃이 사그러들지 않을까 우려하는 것이다.

실제로 주택을 매입해 임대할 여력이 있는 다주택자들의 투자심리는 현재 매우 위축되고 있다는 것이 일선 중개업소 관계자들의 얘기다. 재건축을 비롯해 그간 매수문의가 이어지던 주택매물에 대한 문의가 최근들어 크게 줄어들었다는 것이다.

다주택자를 비롯, 안정적인 노후를 위해 도시형 생활주택이나 오피스텔 등을 매입해 임대소득을 기대하던 투자자들은 이번 선진화방안으로 심각한 고민에 빠진 것이 사실이다. 정부가 2000만원 이하의 월세소득자에 대한 세부담 경감과 과세유예 등의 방침을 보완책으로 내놓았지만, 이들에게는 정부의 과세방침 자체가 적지 않은 부담이 아닐 수 없다. 

그래도 이들은 나은 편에 속한다. 겉으로는 어엿한 1가구2주택이지만 속을 들여다보면 그야말로 허울뿐인 경우가 적지 않기 때문이다. 2000년대 중반 이후 주택시장이 침체되면서 사회적 문제로 떠오른 하우스푸어가 바로 그들이다. 이들은 울며겨자먹기로 아파트를 임대하고 있는데 여기에 세금까지 얻어맞게 생긴 것이다. 

한가지 예를 들어보자. A씨의 경우 1가구2주택자이지만 요즘 흔히 말하는 하우스푸어다. 자신의 집을 가지고 있는 상태에서 다른 아파트를 분양받았는데, 살고 있는 집이 팔리지 않아 결국 전세를 주고 새 아파트로 이사를 간 경우다. 새 아파트를 분양받기 위해 내야 하는 이자가 여간 벅찬 것이 아니다. A씨는 오직 주택시장 회복을 학수고대하며 버텨왔다.

그런데 이번에 주택임대차시장 선진화방안으로 전세를 주고 있는 집에 대해 세금까지 내야 하는 상황에 내몰리고 있는 것이다. 이같은 사례가 비단 A씨만의 사례는 아닐 것이다. 이른바 하우스푸어의 상황에 몰려 있는 상당수의 1가구2주택자들이 같은 처지인 셈이다. 정부에서는 이같은 상황을 제대로 고려하지 못한 채 과세방침을 밝힌 것이다.

한 부동산 전문가는 이에 대해 “비단 하우스푸어 상태가 아니더라도 주택을 임대하고 있는 입장에서는 정부의 임대소득 과세방침에 상당한 저항감을 갖고 있는게 사실이다. 기실 그간 1가구2주택자의 전세소득에 대해서는 과세를 하지 않았기 때문이다. 소득에 대한 과세방침은 옳다 하더라도 전반적인 주택시장 상황을 고려해 시기를 조절했더라면 시장의 부정적인 반응도 훨씬 덜했을 것”이라고 진단한다.

국회 입법과정에서도 난항 예상

현재 주택임대차시장 선진화방안에 포함된 1가구2주택자에 대한 임대소득 과세 등이 확정된 것은 아니다. 이들 내용은 앞으로 국회에서 심의하고 법을 만드는 과정을 거쳐야 한다. 정부에서는 일단 이들 선진화방안 내용을 입법내용에 담아 발의, 6월 국회에 상정하겠다는 계획을 밝히고 있다.

그러나 국회에서 이들 법안이 정부의 예상대로 통과될 수 있을지는 미지수다. 여당에서조차 주택임대차시장 선진화방안에 적지 않은 문제점이 있다고 보기 때문이다. 특히 은퇴이후 노후를 위한 소규모 월세소득자에 대한 과세나 1가구2주택자의 전세임대 소득에 대한 과세가 적절한지 등을 면밀히 검토하겠다는 게 여당의 입장이다.

부동산전문가들은 정부가 과세형평성을 얘기하는 것에도 문제가 있다는 점을 지적한다. 7000만원의 고액 소득자에 대한 월세소득공제가 이루어지면서 원룸에서 생활하는 저소득자에게는 소득공제가 이루어지지 못하는 점이나 자영업자와의 형평성 문제도 제기된다는 것이다. 주택임대차시장 선진화방안이 현실화되기까지는 이같은 여러 문제점이 국회 논의를 거치는 과정을 지켜보아야 할 것으로 보인다.