2·26대책의 내용은 크게 임대주택 공급체계를 구축, 민간임대주택 공급 활성화, 점유 형태간 주거비 균형, 주택임대차시장 인프라 구축이다. 이중 임대주택 공급확대는 그동안 추진하던 정책을 업그레이드 한 것 외에는 시장에 직접적인 영향을 줄만한 특별한 것이 없다.

하지만 주거 형태에 따른 주거비 균형 정책이나 임대시장 인프라 구축은 그동안 유지하던 임대차시장과 달리 새로운 내용을 담고 있다. 지나친 전세쏠림 현상을 완화하고 월세 공제방식을 바꿔 월세입자의 지원을 강화하는 내용과 임대차시장의 투명성 확보를 위한 실천과제를 담고 있다.

특히 월세입자의 권익보호와 임대차시장의 투명성 확보를 위한 구체적인 수단을 조목조목 짚어보면 이는 기존 임대차시장의 관행을 깨고 새로운 틀을 세우겠다는 것이나 다름없다. 여기서 문제가 불거진 것이다. 명분은 좋지만 시장은 준비가 안 된 상태였기 때문이다.

현실과 맞지 않는 정책의 미스매칭

부동산시장에서 거래량은 거래규제와 세제변화에 가장 민감하게 반응한다. 거래규제와 세제를 어떻게 손대느냐에 따라 주택경기에 온기를 지필 수도 있고 찬물을 끼얹을 수도 있다.

예를 들면 참여정부 시절 거래를 직접 규제했던 주택거래신고제가 대표적이다. 투명한 거래가격과 자금출처를 샅샅이 밝히도록 한 정책은 당시 치솟는 집값을 잡고 투기를 억제하는 데 큰 역할을 했다. 의도한 내용의 정책 목표를 충분히 달성한 정책이었다. 종합부동산세, 다주택자 양도세중과 조치 등도 같은 맥락에서 정책 목표를 충분히 달성했다는 평가를 받았다.

그렇다면 지금의 주택시장은 어떤가. 참여정부 때와는 정반대로 흐르고 있다. 주택시장을 살려야 한다는 당위성이 충분했고, 그래서 내수를 살리기 위한 정책의 첫 번째 수단으로 주택시장에 온기를 불어넣어주는 정책을 택한 것이다. 그런데 주거비 균형도모나 임대차시장 인프라구축의 세부 방법이 현실과 맞지 않아 정책 미스매칭이 나오고 말았다.

먼저 월세 세입자들의 주거비용을 덜어주기 위해 월세 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고 공제대상을 총 급여 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대했다. 이 제도가 시행될 경우 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써 정부가 1년에 한 달치 이상의 월세를 지원해주는 효과를 볼 수 있다.

월세 세액공제는 결과적으로는 정부가 직접 세금 10%를 깎아준다는 내용이다. 세입자로서는 여간 반가운 정책이 아니다. 정부도 소득수준과 관계없이 월세액을 기준으로 동일한 지원이 가능하고 과세형평성 제고 및 저소득층에 대한 월세지원 효과를 부각시켰다. 전세를 월세로 돌리려는 수요를 잠재울 수 있다는 계산도 깔려있었다.

여기에 표준임대차계약서를 개선하고 월세 세액공제를 적극 홍보하는 한편 집주인 동의없이 월세임대차계약서와 월세납입증명(계좌이체 확인서)만으로 공제신청이 가능토록 했다. 확정일자인 없이도 세액공제신청이 가능하다.

혹시 연말정산 때 신청하지 못하는 경우가 발생할 수 있는 점을 감안, 3년 안에 세무서에 경정청구를 통해 세액공제를 해주기로 했다. 월세를 사는 세입자에게는 두손들어 반길 만한 정책임에 틀림없다.

대책 나오자마자 매래거래 동결

소득이 발생하는 곳에 세금이 있다는 공평과세의 잣대를 들이대면 너무나 당연한 논리이다. 하지만 집주인 입장에서는 심기가 여간 불편한 게 아니다. 세입자를 지원하기 위해 깎아주는 세금만큼 집주인에게 투명 과세를 통해 세금을 더 걷겠다는 것이기 때문이다.

그동안 대부분의 2주택자들은 임대소득을 신고하지 않았다. 관행이었고, 과세 당국도 이를 알고 있었지만 세금을 물리지 않았다. 암묵적으로 묵인했던 것이다.

전국에서 집을 두 채 이상 갖고 있는 다주택자는 140만 가구 정도에 이른다. 이중 115만 가구 정도가 두 채를 갖고 있다. 정부가 2·26대책을 통해 이들에게 월세를 놓아 벌어들이는 소득에 대해 세금을 부과하겠다는 것이다.

그동안 주택시장에서 투자의 정석은 집값이 올라 시세차익을 노리는 것이었다. 하지만 주택공급 확대와 주택을 보는 시각이 바뀌면서 시세차익을 기대하기는 힘들어졌다. 자연적으로 거래가 감소하고 주택시장은 침체에 빠질 수 밖에 없는 상황이다. 이런 상황에서 정부가 주택시장을 살려 내수를 활성화한다면 결국 민간 임대시장을 확대하고 임대사업자들에게 인센티브를 줘야 한다는 결론에 다다른다.

그런데 주택을 통한 임대수익률은 날로 낮아지고 있다. 전세 물건이 부족해 전세보증금이 치솟는 문제도 여기에 있다. 저금리 기조 아래에서 수익률을 높이기 위해서는 전세를 월세로 돌리는 방법 밖에 없다. 그런데 정책은 거꾸로 시장 현실과 동떨어진 방향으로 흐른 것이다.

대책이 나오자마자 주택매매시장의 거래동결로 이어졌다. 연초 수도권 주택시장은 거래량 증가와 가격상승이 눈에 띄게 나타났었다. 이대로라면 주택시장이 어느 정도 살아날 것이라는 낙관론이 대두할 정도였다. 하지만 2·26대책 이후 거래는 큰 폭으로 줄어들었다.

화들짝 놀란 정부는 1주일 만에 보완대책을 내놓았지만 2주택자 이상에게 2016년부터 임대소득에 대한 세금을 물리겠다는 원칙에는 변함이 없다. 2·26대책의 여파는 4월 이후 주택거래량 통계를 보면 확연히 드러날 것으로 보인다.

지난해 말부터 시작된 주택거래량 증가세는 눈에 띄게 나타났다. 올해 1분기 주택거래량이 지난해 같은 기간보다 61% 증가했다. 국토교통부에 따르면 1분기 주택거래량(신고일 기준)은 22만 7038건에 이른다. 3월 주택거래량도 8만 9394건으로 전년 동월대비 34.2% 증가했다.

1분기 거래량 증가는 수도권이 주도했다. 수도권에서 거래된 물량만 10만 5259건으로 전년 동기대비 100.5% 늘어났다. 서울에서는 3만 4293건으로 전년 같은 기간보다 112%나 증가했으며, 강남 3구 거래량도 5965건으로 113% 증가했다.

주택거래 증가는 지난해 말 주택거래 관련 법규 완화와 재건축 규제 완화, 취득세 영구인하 등의 조치로 침체된 부동산 경기회복의 영향이 컸다. 특히 서울 강남 3구를 비롯, 수도권 주택 거래량이 증가한 것은 내집마련을 미루던 수요자들이 집값이 더 이상 떨어지지 않을 것이라는 기대심리와 생애최초주택구입자금 대출에 힘입어 구매에 적극 나섰기 때문으로 풀이된다.

하지만 다음 달부터는 주택거래량 증가세가 꺾일 것으로 전망된다. 임대차선진화 방안 발표 이후 전월세 소득이 노출될 것을 꺼려하는 투자자들이 주택 매수에 적극 나서지 않고 있기 때문이다. 주택거래량 집계는 신고 기준이기 때문에 대개 잔금이 오간 뒤 신고된다. 따라서 2월 하순부터는 거래가 줄어들어 4월 이후 신고된 집계분부터는 물량이 크게 줄어들 것으로 보인다.

세입자 보호가 오히려 부작용으로 돌아올수도

월세 소득 과세를 강화, 월세로 돌리려는 집주인들을 잡아두려던 정책효과도 빗나갔다. 지난 3월 전월세 거래는 지난해 같은 달과 비교해 3.6% 늘어났다. 특히 월세거래는 지난해 같은 달과 비교, 무려 10.7%나 증가했다. 전세거래는 전년동월비 1.2% 감소했다. 정책이 의도했던 것과 실제 시장 움직임은 정반대로 흐른 것이다.

거래감소 외에 부작용은 또 있다. 전월세 통계기반 구축과 과세는 단순히 집주인들에게 세금(소득세)을 더 부과한다는 것 외에 준조세 성격의 부담금도 늘어난다. 국민연금, 건강보험료 등도 덩달아 올라간다. 다른 소득 없이 주택임대소득으로 살아가는 집주인들은 특히 부담이 크다. 심리적으로 주택구입을 꺼리게 하는 요인으로 작용하기에 충분했다.

세금 외에 주택구입을 심리적으로 옥죄는 부작용도 따른다. 사실 소득세부과 시뮬레이션 결과 두세 채 저렴한 주택을 갖고 있는 집주인들의 임대소득 부과는 큰 부담이 되지 않는다. 하지만 전월세 통계기반 구축으로 수입 자체가 낱낱이 드러나는 것 자체에 부담을 느끼는 투자자가 더 많다. 세금부과에 대한 부담보다 모든 수입원의 노출에 대한 거부감이 더 크다는 것이다.

세입자 보호를 위해 내놓은 정책이 되레 부작용으로 돌아올 수 있다는 우려도 나온다. 조세전가(tax transfer)가 바로 그것이다. 월세 세액공제에 따른 집주인들의 부담은 다시 세입자에게 전가될 수 있다는 사실을 가볍게 여긴 것이다.

아직은 집주인이 갑(甲)이다. 세입자는 을(乙)의 입장에 있다. 집주인이 과세 부담을 임대료와 관리비 상승분에 포함시킬 우려가 크다. 실제 이런 현상이 일어나고 있다. 연말정산 월세 세액공제를 신청하지 않는 조건의 임대차 계약을 강요할 수도 있다.

형평성 논란도 짚지 않고 정책을 내놨다. 월세 소득공제는 근로소득자에게만 주어진다. 687만명에 이르는 자영업자는 월세소득공제 혜택을 볼 수 없다. 근로소득자 가운데 과세미달자(2012년 기준 과세미달자 516만명)는 연말정산에서 빠진다. 연소득 7000만원 이상 소득자는 세액공제 대상에서 빠진다.

집주인은 이를 노려 세입자를 골라 받을 수 있다. 과세 사각지대의 허점을 노린 것이다. 자영업자나 과세미달자, 월세 소득공제 대상이 아닌 총 급여 7000만원 이상 고소득자에게만 세를 주려는 부작용이 실제 벌어지고 있다.

세입자 보호의 마지막 보루 역할을 하는 확정일자인 제도도 흔들릴 수 있다. 국토교통부가 전월세 확정일자 자료를 받아 국세청에 넘겨주기 시작하면서 집주인이 확정일자를 받지 않는 조건의 계약을 강요하는 경우도 있다.

집주인이 과세자료 노출을 꺼려 법원·등기소, 읍·면·동 주민센터에서 확정일자인을 받지 않고 국세청에 과세자료가 넘어가지 않는 공증기관에 확정일자를 받도록 유도하는 것이다. 자칫 임대차간 갈등만 양산시키는 결과를 가져올 수도 있다는 것이다.

부작용 해소 위한 대책 내놔야

왜 이런 결과가 나왔을까. 행정은 예측 가능성이 있어야 한다. 정부는 나무만 보았지 숲은 생각하지 않았다. 아무런 정책 스케줄도 없이 공평과세만 따졌다. 전월세 소득과세에 따른 주택시장의 변화를 예측하지 못했든지 아니면 알고도 밀어부친 결과다. 매매시장과 임대시장은 톱니바퀴처럼 얽혀 있다는 주택시장의 근본적인 메커니즘마저 등한시했다.

정책 결정과정에서 부처간 머리를 맞대고 고민한 흔적도 보이지 않는다. 적어도 주택임대차 시장을 흔들 만한 정책을 내놓을 때는, 아무리 명분이 있는 정책이라도 후폭풍을 고려했어야 했다. 설익은 정책설계는 구매시장 혼선으로 이어지고 수요자들의 심리위축을 가져올 수 있다는 예측을 하지 않았거나 일방의 주장에 묵살 당했을 수도 있다. 조세정의를 부르짖는 과세당국의 목소리만 높았지, 주택경기를 살려야 한다는 부처의 주장은 너무 가볍게 취급됐다는 지적을 면키 어렵게 됐다.

시장환경이 바뀌었는데도 다주택자를 보는 시각은 아직 제자리다. 임대차시장의 공평과세는 반드시 필요하다. 그들이 집값이나 임대료 급등기에 많은 수익을 남겼다는 지적은 피할 수 없다. 하지만 다주택자를 무조건 죄인 취급하는 현실은 바랍직하지 않다.

그동안 공공임대주택이 충분히 공급되지 않은 상황에서 임대시장을 지탱해온 사람들은 다주택자들이다. 임대주택이 충분하지 않은 상태에서 다주택자들을 중심으로 형성된 임대시장이 뒤흔들릴 때는 전체 주택시장에 미치는 영향 또한 엄청나다.

단순 임대차 시장의 문제가 아니다. 임대시장 메리트가 떨어지면 당장 주택거래량 급감으로 이어진다. 무주택자는 훨씬 많이 줄어들었고, 무주택자들 또한 굳이 주택구입보다는 임대를 선호하는 마당에 주택거래를 늘리기 위해서는 구매능력을 갖춘 수요자들로 하여금 임대사업에 적극 뛰어들 수 있는 환경을 조성해주는 일 또한 필요하다.

한번 꺼진 시장은 다시 살리는데 엄청난 시간이 걸릴 뿐만 아니라 웬만한 정책으로는 효과가 나타나지 않는다. 이미 쓸 만한 정책은 모두 사용했기 때문에 주택시장을 살리기 위한 추가 대책을 기대하기도 어려운 상황이다.

이제 공은 국회로 넘어갔다. 우리 상황에 맞는 과세개편이 이뤄져야 한다. 본격적인 법 개정이 이뤄지기 전이라도 정부는 부작용을 해소하기 위한 대책을 내놔야 한다는 지적이 일고 있다.

대안으로 소규모 영세 임대인의 임대소득 비과세기간을 늘리는 방안이 있다. 2년 유예에서 3~4년 유예 등으로 늘려 시장 충격을 줄이는 방법이 있다. 분리과세 단일세율(14%)을 소득세 최저세율인 6% 수준으로 낮추는 방향도 생각해볼 수 있다.